Αντιμέτωποι με δύο διαφορετικές προθεσμίες για το Κτηματολόγιο βρίσκονται πλέον οι πολίτες καθώς αλλάζουν τα δεδομένα για την καταληκτική ημερομηνία στις 30 Νοεμβρίου 2024, όπως είχε γράψει σε σχετικό ρεπορτάζ το Insider.gr.
Έτσι, ενώ παραμένει χωρίς αλλαγές και πιθανές παρατάσεις η προθεσμία για την υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας και όλοι οι πολίτες που υπάγονται σε περιοχές όπου εξακολουθεί να τρέχει η κτηματογράφηση πρέπει να προλάβουν την καταληκτική ημερομηνία στις 30 Νοεμβρίου 2024, αλλάζει με διάταξη η οποία ψηφίζεται στη Βουλή την ερχόμενη Πέμπτη, η προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών, η οποία έληγε την ίδια ημερομηνία.
Η προθεσμία αυτή εκτιμάται ότι θα μεταφερθεί για τα τέλη του 2026 και σε κάθε περίπτωση θα επέλθει μετά από την πάροδο ενός έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών στο σύνολο της επικράτειας της Χώρας, και η οποία εκτιμάται ότι θα δημοσιευθεί στα τέλη του 2025. Οι αρχικές εγγραφές αποτελούν τη ραχοκοκαλιά του Κτηματολογίου αλλά λόγω των ιδιαιτεροτήτων που χαρακτηρίζουν το ιδιοκτησιακό καθεστώς εντός της ελληνικής επικράτειας, συχνά μπορεί να προκύπτουν «ανακρίβειες» ως προς τις αρχικές εγγραφές.
Δεδομένου ότι για πολλούς πολίτες το πλαίσιο παραμένει ασαφές, το Insider.gr απευθύνθηκε στο Δικηγορικό Γραφείο Κωνσταντίνος Χ. Τοκατλίδης & Συνεργάτες. Ο Δικηγόρος και μέλος του Γραφείου, κ. Γεώργιος Α. Παλαμιδάς, που ειδικεύεται στο εμπράγματο δίκαιο, αναλύει τα συχνότερα σφάλματα στις αρχικές εγγραφές ενώ εξηγεί σε ποιες περιπτώσεις ο πολίτης θα πρέπει να καταφύγει στην δικαστική οδό.
Όπως επισημαίνει ο κ. Παλαμίδας, «οι αρχικές εγγραφές αποτελούν την «πρώτη» συνολική αποτύπωση των ιδιοκτησιακών και τεχνικών δεδομένων ενός ακινήτου. Καθώς αυτές έχουν προκύψει κατόπιν επεξεργασίας των προσκομιζόμενων και διαθέσιμων στοιχείων από τα αρμόδια πρόσωπα του Κτηματολογίου, οι εγγραφές αυτές αναμένεται ότι είναι σε μεγάλο βαθμό ακριβείς και αξιόπιστες. Ωστόσο, λόγω των ιδιαιτεροτήτων που χαρακτηρίζουν το ιδιοκτησιακό καθεστώς εντός της ελληνικής επικράτειας, των διαφορών μεταξύ του παλαιού συστήματος Μεταγραφών και Υποθηκών, το οποίο ήταν προσωποκεντρικό και του συστήματος του Κτηματολογίου, το οποίο θέτει ως σημείο αναφοράς το ακίνητο, καθώς και της απαραίτητης συμβολής των ιδιοκτητών και των δικαιούχων στις διαδικασίες κτηματογράφησης, συχνά μπορεί να προκύπτουν «ανακρίβειες» ως προς τις αρχικές εγγραφές.
Αυτές είτε ανάγονται σε κάποια παράλειψη, είτε σε σφάλματα ή απλώς σε αποκλίσεις. Ζητήματα που χρήζουν διόρθωσης στο πλαίσιο των αρχικών εγγραφών είναι δυνατόν να προκύψουν τόσο σε αστικά ακίνητα, όσο και σε αγροτεμάχια, ενώ με μεγάλη συχνότητα αναφέρονται οι εξής περιπτώσεις:
- Απεικόνιση ιδιοκτησιών ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» εν μέρει ή και εν συνόλω.
- Σφάλματα σχετικά με μερίδια κληρονόμων.
- Παράλειψη δήλωσης δουλειών (π.χ. επικαρπίας, δουλείας διόδου κ.λπ.
- Αποκλίσεις που έχουν να κάνουν με δικαίωμα υψούν, κοινόχρηστους, βοηθητικούς χώρους, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες κ.λπ. σε ακίνητα επί των οποίων υπάρχει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών.
- Γεωμετρικά σφάλματα, τα οποία ανέκυψαν λόγω αντικείμενων γεωεντοπισμών μεταξύ γειτόνων, καθώς και μετατοπίσεις των ακινήτων περιοχές εκτός σχεδίου.
Εφόσον η δήλωση ιδιοκτησίας του εκάστοτε ιδιοκτήτη απορρίφθηκε στο πλαίσιο της κτηματογράφησης ή αυτός παρέλειψε να υποβάλει σχετική δήλωση έστω και εκπρόθεσμα, οι «πρώτες» κτηματολογικές εγγραφές που τον αφορούν και χρήζουν διόρθωσης ενδέχεται να μπορούν να διορθωθούν μόνο μέσω της δικαστικής οδού.
Όπως εξηγεί ο κ. Παλαμίδας, για το λόγο αυτό είναι ιδιαιτέρως σημαντικό οι πολίτες να συμμετέχουν ενεργά και εγκαίρως στις διαδικασίες της κτηματογράφησης, ώστε σε ένα επίπεδο «διοικητικό» και άμεσο να μπορούν να προλάβουν τα όποια σφάλματα εμφιλοχωρούν στη διαδικασία του Κτηματολογίου ή τυχόν διαφορές που ανακύπτουν μεταξύ γειτόνων. Συγκεκριμένα, επισημαίνει ότι «ο κανόνας για τη διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών είναι η άσκηση αγωγής ενώπιον του αρμόδιου Πρωτοδικείου του τόπου, όπου βρίσκεται το ακίνητο, με αίτημα να αναγνωριστεί το εγγραπτέο δικαίωμα που παραλείφθηκε ή προσβάλλεται από την ανακριβή εγγραφή και αυτή να διορθωθεί ολικά ή εν μέρει. Η σχετική αγωγή στρέφεται κατά των προσώπων που ενδέχεται να επωφελούνται από την ανακριβή εγγραφή, σύμφωνα με τους ειδικούς δικονομικούς κανόνες επί κτηματολογικών αγωγών και για τη συζήτηση της είναι υποχρεωτική η αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης, ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο.
Σοβαρές εξαιρέσεις στο σχετικό κανόνα αποτελούν -υπό προϋποθέσεις- η διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής σχετικά με ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», η οποία επιτυγχάνεται με αίτηση ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου κατά την διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας και η διόρθωση πρώτων εγγραφών με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος.
Η πρώτη περίπτωση διαφέρει για το λόγο ότι στις διαφορές εκουσίας δικαιοδοσίας, η διαφορά επιλύεται από το Δικαστήριο, αλλά δεν γεννάται αντιδικία.
Η δεύτερη περίπτωση είναι ιδιαιτέρως σημαντική και απλούστερη, αφού δίνει τη δυνατότητα ο ιδιοκτήτης να αντιμετωπίσει ένα σφάλμα, χωρίς να προσφύγει σε χρονοβόρες και δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες. Εφαρμόζεται για συγκεκριμένες αποκλίσεις, οι οποίες κρίνεται ότι επαρκεί να εξεταστούν από την υπηρεσία του Κτηματολογίου και συνήθως αφορούν σε «γνήσιες» παραλείψεις εκτίμησης στοιχείων στο πλαίσιο της Κτηματογράφησης. Τέτοιες παραλείψεις μπορεί να προκύπτουν λόγω μη δήλωσης δικαιωμάτων, τα οποία ωστόσο υφίσταντο και είχαν μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο. Είτε μπορεί να δηλώθηκαν μεν και να μην εκτιμήθηκαν προσηκόντως, αν και αποδεικνύεται «προδήλως» η ότι υπήρχαν.
Τα διάφορα στάδια από την υποβολή αρχικής δήλωσης ιδιοκτησίας έως και την οριστικοποίηση των κτηματολογικών εγγραφών αποτελούν μία σύνθετη διαδικασία, στο πλαίσιο της οποίας εντοπίζονται νομικά και τεχνικά ζητήματα, τα οποία διαφοροποιούν έκαστη περίπτωση.
Η εξέταση κάθε ακινήτου και εμπραγμάτου δικαιώματος θα πρέπει να γίνεται εξατομικευμένα. Συνίσταται οι ιδιοκτήτες να απευθύνονται σε ειδικούς επαγγελματίες, οι οποίοι μπορούν με ασφάλεια να διεκπεραιώνουν τις απαραίτητες ενέργειες στο πλαίσιο της κτηματογράφησης, όσο και κατά τα επόμενα στάδια, στα οποία είναι απαραίτητο να γίνει έλεγχος των κτηματολογικών εγγραφών του ακινήτου και να εκτιμηθεί η ανάγκη διόρθωσης αυτών».
