Τον… «δρόμο» προς τις αγορές παίρνει η Noval Property ΑΕΕΑΠ, δηλαδή ο real estate βραχίονας του ομίλου Viohalco, μέσω της έκδοσης ομολογιακού δανείου, όπως από καιρό έχει αναδείξει το insider. Στόχος της σχεδιαζόμενης έκδοσης ύψους 120 εκατ. ευρώ (7ετούς διάρκειας) είναι κατά βάση η χρηματοδότηση του επενδυτικού προγράμματος, καθώς η εταιρεία ακινήτων σχεδιάζει αναπτύξεις ή και ενίσχυση του portfolio της. Η εταιρεία στοχεύει στην ενίσχυση και τον εμπλουτισμό του Χαρτοφυλακίου της με υψηλής ποιότητας ακίνητα διαφόρων εμπορικών χρήσεων, καθώς και στην υλοποίηση έργων αξιοποίησης και ανάπλασης ακινήτων σε σύγχρονες και ενεργειακά αποδοτικές εγκαταστάσεις.
Χτες μάλιστα, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς ανακοίνωσε ότι ενέκρινε το περιεχόμενο του ενημερωτικού δελτίου της εταιρίας για τη δημόσια προσφορά και την εισαγωγή για διαπραγμάτευση έως 120.000 άυλων, κοινών, ανώνυμων ομολογιών της, με ονομαστική αξία εκάστης €1.000. Από τα 120 εκατ. ευρώ τα 98 εκατ. θα πάνε σε επενδύσεις, κατά βάση «πράσινες».
Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, στις 29.11.2021 αναμένεται η ανακοίνωση του εύρους απόδοσης, στις 30.11.2021 η έναρξη δημόσιας προσφοράς - εγγραφής επενδυτών και η λήξη της στις 2.12.2021. στις 6.12.2021 αναμένεται η δημοσίευση αναλυτικής ανακοίνωσης για την έκβαση της Δημόσιας Προσφοράς και στις 7.12.2021 η έναρξη διαπραγμάτευσης των ομολογιών στην Κατηγορία Τίτλων Σταθερού Εισοδήματος της Ρυθμιζόμενης Αγοράς του Χ.Α.Τα συνολικά αντληθησόμενα κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης της Έκδοσης, θα ανέλθουν σε €120 εκατ. Οι δαπάνες έκδοσης εκτιμώνται σε έως €3,8 εκατ. (συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α.) και θα αφαιρεθούν από τα συνολικά αντληθησόμενα κεφάλαια. Ως εκ τούτου, τα καθαρά αντληθησόμενα κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης της Έκδοσης, θα ανέλθουν σε €116,2 εκατ.
Ειδικότερα:
· Ποσό €5,33 εκατ. (συμπεριλαμβανομένων των αναλογούντων τόκων) θα διατεθεί εντός 90 ημερών από την Ημερομηνία Έκδοσης για την ολική αποπληρωμή του από 23.07.2020 ομολογιακού δανείου της Εκδότριας.
· Ποσό €12,45 εκατ. θα αξιοποιηθεί για την αποπληρωμή δανεισμού. Αναλυτικότερα, ποσό €6,78 εκατ. (συμπεριλαμβανομένων των αναλογούντων τόκων) θα διατεθεί εντός 360 ημερών από την Ημερομηνία Έκδοσης για την ολική αποπληρωμή του από 21.04.2015 ομολογιακού δανείου της Εκδότριας, και ποσό έως €5,67 εκατ. (συμπεριλαμβανομένων των αναλογούντων τόκων) για τη μερική αποπληρωμή της από 29.07.2014 υπ’ αρίθμ. 45358 Σύμβασης Πίστωσης Ανοιχτού (Αλληλόχρεου) Λογαριασμού συνολικού ανεξόφλητου κεφαλαίου ύψους €9 εκατ. κατά την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου.
· Το εναπομείναν ποσό, ήτοι έως €98,39 εκατ., θα διατεθεί έως την 31.12.2025 για Πράσινες Επενδύσεις, περιλαμβανομένης της πληρωμής δανειακών υποχρεώσεων που συνδέονται αποκλειστικά με Πράσινες Επενδύσεις κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης των σχετικών αποκτήσεων.
Το Χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Εταιρείας κατά την 30.06.2021 περιλαμβάνει κυρίως: i) εμπορικούς χώρους αντιπροσωπεύοντας 36,7% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 49,1% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα, ii) γραφειακούς χώρους αντιπροσωπεύοντας 31,4% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 30,2% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα, iii) τουριστικά ακίνητα αντιπροσωπεύοντας 9,2% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 9,2% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα και iv) βιομηχανικά κτίρια αντιπροσωπεύοντας 3,4% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 5% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα.
Επιπλέον, σημειώνεται ότι τα τέσσερα σημαντικότερα ακίνητα εισοδήματος της Εταιρείας (υπεραγορά ΙΚΕΑ, εμπορικό κέντρο RIVER WEST, συγκρότημα γραφείων The Orbit, ξενοδοχείο Wyndham Grand Athens), κατά την 30.06.2021, αντιστοιχούν σε ποσοστό 55,2% σε όρους Εκτιμηθείσας Αξίας και 61% σε όρους Ετησιοποιημένου Μισθώματος.
Η Εταιρεία, κατά την 30.06.2021, διαθέτει 43 ακίνητα συνολικής μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας 317,5 χιλ. τ.μ. Κατά την 30.06.2021, τα συνολικά Ετησιοποιημένα Μισθώματα της Εταιρείας δυνάμει των μισθωτικών συμβάσεων ανερχόταν σε €21.442 χιλ. Η σταθμισμένη μέση υπολειπόμενη διάρκεια των μισθωτικών συμβάσεων της Εταιρείας κατά την 30.06.2021, εάν υποτεθεί ότι ασκούνται τα δικαιώματα πρόωρης καταγγελίας από τους μισθωτές, ανέρχεται σε 5,69 έτη, ενώ υπό την παραδοχή της μη εξάσκησης των δικαιωμάτων πρόωρης καταγγελίας, ανέρχεται σε 6,95 έτη. Επίσης, σε περίπτωση άσκησης όλων των μονομερών δικαιωμάτων παράτασης των μισθωτών, η σταθμισμένη μέση υπολειπόμενη διάρκεια των μισθωτηρίων συμβολαίων ανέρχεται σε 10,13 έτη.
Οι κυριότεροι μισθωτές της Εταιρείας κατά την 30.06.2021 επί τη βάσει του Ετησιοποιημένου Μισθώματος είναι οι ακόλουθοι: Housemarket Α.Ε. 22,4%, θυγατρικές της Viohalco 17,8% και ΖΕΥΣ ΔΙΕΘΝΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΤΙΚΗ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ 9,2%. Η σύμβαση μίσθωσης με την Housemarket Α.Ε., η οποία συνήφθη πριν την 28.02.2014, λήγει το 2033. Η Housemarket έχει παραιτηθεί από τα δικαιώματα πρόωρης καταγγελίας έως τη λήξη της μίσθωσης. Οι συμβάσεις μίσθωσης με θυγατρικές της Viohalco λήγουν κατά περίπτωση όπως ορίζεται στο εκάστοτε μισθωτήριο. Η σύμβαση μίσθωσης με την ΖΕΥΣ ΔΙΕΘΝΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΤΙΚΗ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ λήγει το 2030. Η ΖΕΥΣ ΔΙΕΘΝΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΤΙΚΗ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, αν και δεν έχει εκ του νόμου δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης λόγω μεταμέλειας, διότι η σύμβαση μίσθωσης συνήφθη μετά τις 28.02.2014, έχει δηλώσει ότι παραιτείται από τα δικαιώματα πρόωρης καταγγελίας έως τη λήξη της μίσθωσης.
Επενδυτικό Πρόγραμμα
Η Εταιρεία θα εστιάσει στην απόκτηση ή/και την ανάπτυξη, ανέγερση ή/και ανακαίνιση ακινήτων κατά κύριο λόγο σε κατηγορίες ακινήτων όπως κτίρια γραφείων με πιστοποίηση LEED ή/και BREEAM, έργα αστικής ανάπλασης μικτής χρήσης, τουριστικά καταλύματα, κέντρα logistics, data centres, και οικιστικά. Κατά την Ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου, το επενδυτικό πρόγραμμα της Εταιρείας περιλαμβάνει τις κάτωθι δυνητικές επενδύσεις, οι οποίες πληρούν τα κριτήρια του Green Bond Framework, το ύψος των οποίων αναμένεται να ανέλθει σε περίπου €316 εκατ.:
Α. Επενδύσεις επί ακινήτων του υφιστάμενου Χαρτοφυλακίου:
α) Υπό ανάπτυξη συγκρότημα κτιρίων γραφείων επί των οδών Χειμάρρας 10-12 και Λεωφόρου Αμαρουσίου - Χαλανδρίου στο Μαρούσι (πρώην ακίνητο Kodak) συνολικής επιφάνειας περίπου 49.000 τ.μ. και αναμενόμενης διεθνούς πιστοποίησης κατά LEED, μέσω της εταιρείας THE GRID Α.Ε. (μετοχική σύνθεση: 50% Noval Property, 50% Mavani Holdings Limited του ομίλου Brook Lane Capital). Για το εν λόγω έργο αναμένονται την περίοδο 2022-2025 κεφαλαιουχικές δαπάνες από την THE GRID Α.Ε. ύψους περίπου €48,7 εκατ. (€77,3 εκατ. περιλαμβανομένου και του τιμήματος αγοράς της γης, το οποίο αναμένεται να καταβληθεί μέχρι το τέλος του 2021), το 50% του οποίου, ήτοι €24,4 εκατ. (€38,7 εκατ. συμπεριλαμβανομένης της αναλογίας επί του τιμήματος αγοράς της γης), αντιστοιχεί στην Εταιρεία.
β) Υπό ανάπτυξη αστική ανάπλαση του πρώην βιομηχανικού ακινήτου (αρχικής επιφάνειας 72.500 τ.μ. περίπου) στην οδό Πειραιώς 252, η οποία εντάχθηκε στο καθεστώς Στρατηγικών Επενδύσεων (Νόμος 3894/2010) στο τέλος του 2019, σε μικτές χρήσεις που αναμένεται να περιλαμβάνουν συνδυασμό γραφείων, ξενοδοχείου, κατοικιών, αθλητικών εγκαταστάσεων και λοιπών χρήσεων, με αναμενόμενη διεθνή πιστοποίηση LEED / LEED Neighborhood Development ή BREEAM Communities και κατάλληλης ενεργειακής απόδοσης, έργο για το οποίο αναμένονται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €152 εκατ. την περίοδο 2022-2025.
γ) Ανακατασκευή του κτιρίου στην οδό Αρδηττού στο Μετς, συνολικής επιφάνειας περίπου 3.480 τ.μ. σε κτίριο διαμερισμάτων και γραφείων αναμενόμενης διεθνούς πιστοποίησης κατά LEED ή BREEAM, έργο για το οποίο αναμένονται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €8 εκατ. την περίοδο 2022-2024.
δ) Υπό ανάπτυξη νέο κτίριο γραφείων στο ακίνητο της οδού Χειμάρρας 16 στο Μαρούσι, συνολικής επιφάνειας περίπου 20.175 τ.μ. με αναμενόμενη διεθνή πιστοποίηση κατά LEED, έργο για το οποίο αναμένονται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €22 εκατ. την περίοδο 2022-2025 (για την ανάπτυξη του εν λόγω νέου κτιρίου αποκτήθηκαν τα δύο (2) οικόπεδα επί της οδού Χειμάρρας, στον Δήμο Αμαρουσίου, όπως αυτά αναφέρονται στο σημείο 3.3.3.1. ανωτέρω). ε) Υπό σχεδιασμό μετατροπή πρώην βιομηχανικών ακινήτων συνολικής επιφάνειας 22.200 τ.μ. σε κτίρια logistics κατάλληλης ενεργειακής απόδοσης, έργα για τα οποία εκτιμώνται κεφαλαιουχικές δαπάνες ύψους περίπου €10 εκατ. την περίοδο 2022 – 2024.
Β. Λοιπές Επενδύσεις
Πέραν των ανωτέρω που αφορούν επενδύσεις επί των υφιστάμενων ακινήτων του Χαρτοφυλακίου, το επενδυτικό πρόγραμμα της Εταιρείας περιλαμβάνει δυνητικές Πράσινες Επενδύσεις σε νέα ακίνητα για τις οποίες έχει ήδη διενεργηθεί ή διενεργείται ενδελεχής έλεγχος (due diligence) ή/και συζητούνται συμβατικά κείμενα, κυρίως στις κατηγορίες των γραφείων, τουριστικών καταλυμάτων, logistics και κατοικιών, συνολικού εκτιμώμενου ύψους περίπου €85 εκατ. Σημειώνεται ότι η υλοποίηση των εν λόγω επενδύσεων για τις οποίες δεν έχει υπογραφεί προσύμφωνο ή άλλο δεσμευτικό έγγραφο, τελεί υπό την επιφύλαξη των συνθηκών της αγοράς και των αποτελεσμάτων των σχετικών ελέγχων και δεν μπορεί να υπάρξει διαβεβαίωση ότι θα ολοκληρωθούν. Οι ως άνω (υπό Α και Β) επενδύσεις αφορούν σε χώρους μικτής χρήσης οι οποίοι αντιπροσωπεύουν περίπου το 48% (αφορά κυρίως στην αστική ανάπλαση του πρώην βιομηχανικού ακινήτου στην οδό Πειραιώς 252), γραφειακούς χώρους οι οποίοι αντιπροσωπεύουν περίπου το 22%, τουριστικά καταλύματα/κατοικίες οι οποίοι αντιπροσωπεύουν περίπου το 24%, και τέλος logistics που αντιπροσωπεύουν περίπου το 6%.
Το σύνολο του ανωτέρω επενδυτικού προγράμματος αφορά Πράσινες Επενδύσεις. Σημειώνεται ότι πέραν όσων αναφέρονται στην υπό (Α) κατηγορία σχετικά με επενδύσεις επί του υφιστάμενου Χαρτοφυλακίου, συνολικού ποσού €231 εκατ., λοιπές επενδύσεις δεν είναι δυνατό να παρατεθούν λεπτομερώς στο Ενημερωτικό Δελτίο καθώς είτε δεν υπάρχουν δεσμευτικές συμφωνίες ή τελούν υπό την επιφύλαξη των συνθηκών της αγοράς και των αποτελεσμάτων των σχετικών ελέγχων. Αναφορικά με τη χρηματοδότηση του εν λόγω προγράμματος, περίπου το 31% αναμένεται να χρηματοδοτηθεί από τα αντληθέντα κεφάλαια του ΚΟΔ.
Το Χαρτοφυλάκιο παρουσιάζει διασπορά ως προς τις κατηγορίες ακινήτων και την τοποθεσία τους, καθώς και από την άποψη της Εκτιμηθείσας Αξίας, της Μ.Ε.Ε. και του εισοδήματος από μισθώματα. Αναλυτικότερα το Χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει 5 εμπορικούς χώρους αντιπροσωπεύοντας 23,7% με βάση τη συνολική Μ.Ε.Ε. και 36,7% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία την 30.06.2021. Τα γραφεία ανέρχονται σε 9 αντιπροσωπεύοντας 10,4% με βάση τη συνολική Μ.Ε.Ε. και 31,4% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία την 30.06.2021. Τα τουριστικά ακίνητα ανέρχονται σε 2 αντιπροσωπεύοντας 5,9% με βάση τη συνολική Μ.Ε.Ε. και 9,2% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία την 30.06.2021. Τα βιομηχανικά ακίνητα ανέρχονται σε 5 αντιπροσωπεύοντας 9,7% με βάση τη συνολική Μ.Ε.Ε. και 3,4% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία την 30.06.2021. Τέλος, το Χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει λοιπά ακίνητα όλων των κατηγοριών τα οποία είναι προς ανάπτυξη, προκειμένου να επιτευχθεί η βέλτιστη αξιοποίησή τους (τα «Λοιπά» ακίνητα), και τα οποία ανέρχονται σε 22 αντιπροσωπεύοντας 50,3% με βάση τη συνολική Μ.Ε.Ε. και 19,4% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία την 30.06.2021. Αναφορικά με την προέλευση των μισθωμάτων, όπως προκύπτει και από τον πίνακα κατωτέρω, το 49,1% των Ετησιοποιημένων Μισθωμάτων την 30.06.2021 προέρχεται από εμπορικούς χώρους, το 30,2% γραφεία, το 9,2% από τουριστικά ακίνητα και το 5% από βιομηχανικά ακίνητα. Κατά την 30.06.2021, η Μεικτή Απόδοση του Χαρτοφυλακίου (μη συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων προς ανάπτυξη) βάσει του Ετησιοποιημένου Μισθώματος ανερχόταν σε 6,4%.
Στις 30.06.2021, το χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων της εταιρεία περιελάμβανε 43 επενδυτικά ακίνητα, μεταξύ άλλων, κτίρια γραφείων, εμπορικούς χώρους, ξενοδοχεία, καθώς και βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες, με συνολική επιφάνεια 453.000 τ.μ. Η εύλογη αξία του συνόλου των επενδυτικών ακινήτων της Εταιρείας, όπως αυτή υπολογίστηκε από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές στις 30.06.2021, ανήλθε σε 389,68 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση 29% σε σχέση με την 30η Ιουνίου 2020 και 7% σε σχέση με την 31η Δεκεμβρίου 2020.
Τα ταμειακά διαθέσιμα στις 30.06.2021 ανήλθαν σε 15,906 εκατ. ευρώ, ενώ οι δανειακές και οι υποχρεώσεις από χρηματοδοτικές μισθώσεις αυτής διαμορφώθηκαν σε 131,3 εκατ. ευρώ. Εκ του συνόλου αυτών των υποχρεώσεων, ποσό 115 εκατ. ευρώ αφορά τραπεζικό δανεισμό. Οι λοιπές υποχρεώσεις αντιστοιχούν στις υποχρεώσεις (βραχυπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες) που προκύπτουν από τη χρηματοδοτική μίσθωση και τις μακροχρόνιες μισθώσεις, συνολικού ποσού 16,22 εκατ. ευρώ.
Να υπενθυμίσουμε επίσης ότι για την ΑΕΕΑΠ εκκρεμεί το θέμα της εισαγωγής στο ΧΑ, με την συγκεκριμένη κίνηση να έχει μεταφερθεί για το 2022.
