Άλλη μια Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), η Orilina Properties, ετοιμάζεται να εισέλθει στο Χρηματιστήριο της Αθήνας, λίγες εβδομάδες μετά το αντίστοιχο εγχείρημα της Trade Estates (όμιλος Fourlis), με στόχο να αντλήσει κεφάλαια περίπου 30 εκατ. ευρώ.
Χτες, η ΑΕΕΑΠ έθεσε στη διάθεση του επενδυτικού κοινού το σχετικό ενημερωτικό δελτίο (εγκρίθηκε από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) αναφορικά με τη δημόσια προσφορά στην Ελλάδα έως 32.200.000 νέων, κοινών, ονομαστικών, με δικαίωμα ψήφου μετοχών της Εταιρείας, ονομαστικής αξίας 0,87 ευρώ εκάστης, οι οποίες θα εκδοθούν στο πλαίσιο της αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας κατά ποσό 28.014.000 ευρώ, με καταβολή μετρητών, κατάργηση του δικαιώματος προτίμησης των υφιστάμενων μετόχων και με δυνατότητα μερικής κάλυψης.
Τα κεφάλαια που θα αντληθούν θα καλύψουν ανάγκες χρηματοδότησης των επενδύσεων συνολικού ύψους 77,4 εκατ. ευρώ που προωθεί η ΑΕΕΑΠ στο Ελληνικό (οικιστικό project και ιδιωτική λέσχη). Η έναρξη δημόσιας προσφοράς - εγγραφής επενδυτών μέσω του ηλεκτρονικού βιβλίου προσφορών ορίστηκε για τις 4 Δεκεμβρίου 2023 και η λήξη για τις 6 Δεκεμβρίου. Η έναρξη διαπραγμάτευσης των μετοχών της εταιρείας στη Ρυθμιζόμενη Αγορά του Χ.Α. εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί στις 11 Δεκεμβρίου 2023. Ως ανώτατη τιμή εισαγωγής ορίστηκαν τα 0,95 ευρώ ανά μετοχή.
Στο ΧΑ θα εισαχθεί το σύνολο των μετοχών της ΑΕΕΑΠ, στην οποία βασικοί μέτοχοι είναι ο κ. Τρύφων Νάτσης και η κα Δέσποινα Παντοπούλου (από 33,33%), ενώ ποσοστά 14,29% και 9,52% ελέγχουν οι J. D. Saussure και S. Roden αντίστοιχα. Συντονιστής Κύριος Ανάδοχος είναι η Optima Bank.
Στα projects του Ελληνικού τα κεφάλαια
Η από 11.09.2023 έκτακτη Γ.Σ. αποφάσισε επιπρόσθετα την εισαγωγή του συνόλου των μετοχών της Εταιρείας, συμπεριλαμβανομένων και των 1.018.440 δωρεάν μετοχών, στη Ρυθμιζόμενη Αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών. Διευκρινίζεται ότι τυχόν διαφορά μεταξύ (α) της ονομαστικής αξίας των Νέων Μέτοχων, ήτοι 28.014.000 ευρώ, και (β) της Τιμής Διάθεσης αυτών, ήτοι έως 30.590.000 ευρώ (σε περίπτωση πλήρους κάλυψης), δηλαδή συνολικά έως 2.576.000 ευρώ, θα αχθεί σε πίστωση του λογαριασμού των ιδίων κεφαλαίων της Εταιρείας «διαφορά υπέρ το άρτιο».
Τα αντληθέντα κεφάλαια, σύμφωνα με την από 11.09.23 απόφαση της Ε.Γ.Σ. και την από 23.11.23 απόφαση του Δ.Σ., υπό την παραδοχή της πλήρους κάλυψης, ύψους έως 30,6 εκατ., αφαιρουμένων των εκτιμώμενων δαπανών έκδοσης ύψους περίπου 0,8 εκατ., ήτοι καθαρό ποσό αντληθέντων κεφαλαίων 29,8 εκατ., θα διατεθούν εντός 3 ετών από την ημερομηνία του Ενημερωτικού Δελτίου για τις ανάγκες χρηματοδότησης της υλοποίησης των επενδύσεων που έχει αναλάβει η εταιρεία στο Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού.
Ειδικότερα:
1. Κεφάλαια 27,3 εκατ. θα διατεθούν από την εταιρεία εντός 36 μηνών για την πρώτη επένδυση που αφορά στην ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900 τ.μ., με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21 τμ. και
2. Κεφάλαια 2,5 εκατ. θα διατεθούν από την εταιρεία εντός 24 μηνών για την δεύτερη επένδυση που αφορά στην ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340 τ.μ. με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553 τ.μ., όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες.
Σε περίπτωση που τα συνολικά αντληθέντα κεφάλαια που θα προκύψουν από την Αύξηση είναι χαμηλότερα από το μέγιστο ποσό των 30,6 εκατ., τα συνολικά καθαρά αντληθέντα κεφάλαια θα διατεθούν κατά προτεραιότητα στην υπό (1) χρήση ανωτέρω. Μέχρι τη διάθεσή τους, σύμφωνα με τα ανωτέρω, τα καθαρά αντληθέντα κεφάλαια της Αύξησης θα τοποθετηθούν σε καταθετικά προϊόντα και λοιπές βραχυπρόθεσμες επενδύσεις χαμηλού κινδύνου.
Μετά την Αύξηση και τη διάθεση δωρεάν μετοχών το ποσοστό του κ. Νάτση θα μειωθεί έως 25,32%, όσο και της κας Παντοπούλου, με το free float να ανέρχεται σε 25,47%, ενώ θα υπάρχουν και λοιποί μέτοχοι με συνολικό ποσοστό 5,06% που δεν προσμετρώνται στη διασπορά σύμφωνα με το άρθρο 3.1.2.1.4 παρ. 2(δ) του Κανονισμού του Χ.Α., διότι απέκτησαν μετοχές ένα έτος πριν την υποβολή της αίτησης εισαγωγής.
Το χαρτοφυλάκιο
Η Συνολική Αξία του Χαρτοφυλακίου ακινήτων του Ομίλου κατά την 30.06.2023 ανερχόταν σε 137,46 εκατ., ενώ η αγοραία αξία επενδύσεων ανερχόταν σε 135,93 εκατ. ευρώ. Ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που βρίσκονται υπό την κατοχή του Ομίλου ανέρχονταν σε 15, και η συνολική επιφάνεια τους διαμορφώνεται στα 70.311 τ.μ.. Εξ’ αυτών 5 είναι ακίνητα γραφείων (συνολικής επιφάνειας 33.557 τ.μ. και αξίας αποτίμησης 35,11 εκατ.), 3 είναι ακίνητα καταστημάτων (συνολικής επιφάνειας 10.970 τ.μ. και αξίας αποτίμησης 37,01 εκατ.), 2 είναι ακίνητα μικτής χρήσης (συνολικής επιφάνειας 25.086 τ.μ. και αξίας αποτίμησης 21,32 εκατ.), και 5 είναι εκτάσεις γης, περιλαμβανομένης και οικιστικής αποθήκης, (συνολικής επιφάνειας 698 τ.μ. , συνολικής αξίας 44,02 εκατ., και αγοραίας αξίας επένδυσης 8,75 εκατ. ευρώ. Επιπρόσθετα στην εν λόγω ενδιάμεση περίοδο ο Όμιλος χαρακτήρισε ένα ακίνητο ως απόθεμα (τα δικαιώματα επιφάνειας επί οικοπέδου 22.795 τ.μ. στο Μητροπολιτικό πάρκο του Ελληνικού) και αποτιμάται στα 33,74 εκατ. ευρώ. Η Εταιρεία έχει την κατά 80% θυγατρική ΛΗΜΑΡ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ Α.Ε. Το εν λόγω χαρτοφυλάκιο ακινήτων είχε κατά την 30.06.2023 Μέση Σταθμισμένη Εναπομείνουσα Διάρκεια Μίσθωσης (WAULT) 2,78 έτη. Η πληρότητα κατά την 30.06.2023 ανερχόταν σε 94,13%. Κατά την 30.06.2023 οι σημαντικότεροι μισθωτές του Ομίλου ήταν οι «Ελληνικές Υπεραγορές Σκλαβενίτης Α.Ε.Ε.» και «Ελλάκτωρ Α.Ε.», οι οποίοι συνδυαστικά αντιπροσώπευαν πάνω από το 61% των ετήσιων εσόδων του.
Ποιες είναι οι δύο αναπτύξεις στο Ελληνικό
Οι δύο αναπτύξεις του Ομίλου στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού θα φέρουν την υπογραφή του διεθνούς φήμης αρχιτέκτονα Kengo Kuma, συμπληρώνοντας με την αισθητική τους τον χώρο της μαρίνας, όπου αναπτύσσεται παράλληλα, με τον ίδιο αρχιτέκτονα, το πολυτελές συγκρότημα εμπορικών καταστημάτων Riviera Galleria της Lamda Development A.E.. Η ανάπτυξη των δύο έργων του Ελληνικού εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί μέσα στο 2026, ενώ ο περιβάλλων χώρος και το εξωτερικό κέλυφος αναμένεται πως θα ολοκληρωθούν μέχρι το τέλος του 2025, προκειμένου να συμβαδίσουν και με το γενικό χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης των έργων στο παραλιακό μέτωπο του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού. Η κατασκευή και των δύο έργων αναμένεται να ξεκινήσει εντός του 2024. Ο Όμιλος σκοπεύει επίσης και σε κάποιες προπωλήσεις κατοικιών. Σχετικά με το μελλοντικό ακίνητο της Ιδιωτικής Λέσχης Μελών, ενδέχεται να διατεθεί ποσοστό 10% σε τρίτους, με το υπόλοιπο ποσοστό προοριζόμενο για μακροχρόνια διακράτηση.
Ειδικότερα, η πρώτη επένδυση αφορά στην ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900 τ.μ., με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21 τ.μ. Πρόκειται για οροφοδιαμερίσματα και μεζονέτες με ιδιωτικές πισίνες και κήπους, υπόγειους και υπέργειους χώρους στάθμευσης, αλλά και χώρους αναψυχής («sea plaza», «running loop»), διαθέσιμους σε όλους τους κατοίκους και πλήρως φυλασσόμενους με ιδιωτική είσοδο. Το συγκρότημα κατοικιών θα έχει βορειοδυτικό προσανατολισμό με ανεμπόδιστη θέα στον κόλπο του Σαρωνικού και το Riviera Tower. Το οικόπεδο διατρέχεται στην βόρεια και δυτική πλευρά του από τον πεζόδρομο του Ελληνικού, παρέχοντας έτσι άμεση πρόσβαση τόσο προς το παραλιακό μέτωπο και την μαρίνα όσο και προς το Μητροπολιτικό Πάρκο. Η συγκεκριμένη επένδυση παραθαλάσσιων πολυτελών κατοικιών, θα ενισχύσει την υφιστάμενη περιορισμένη προσφορά κατοικιών στο παραλιακό μέτωπο της Αθηναϊκής Ριβιέρας, μια περιοχή υψηλής και αυξανόμενης ζήτησης με σημαντικό αριθμό προ-πωλήσεων και ισχυρότατη ζήτηση. Η συνολική επένδυση θα ξεπεράσει τα 57,4 εκατ. και αναμένεται να χρηματοδοτηθεί κατά 69% από ίδια κεφάλαια και κατά 31% από δανεισμό. Τα συνολικά επενδεδυμένα έως σήμερα κεφάλαια ανέρχονται σε περίπου 27,3 εκατ. εκ των οποίων ποσό 15 εκατ. αφορούν δανεισμό. Από το παραπάνω ποσό το τίμημα για την αγορά του δικαιώματος επιφανείας επί του οικοπέδου ανέρχεται σε 24,1 εκατ. και η σύμβαση συμμετοχής στο αναλογούν κόστος υποδομών (cost participation agreement) ανέρχεται σε 2,3 εκατ., μη συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, και το εναπομείναν ποσό αφορά προκαταβολές για μελέτες.
Η δεύτερη επένδυση αφορά στην ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340 τ.μ. με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553 τ.μ., όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες. Η Ιδιωτική Λέσχη Μελών θα έχει εγγύτητα και θέα προς την μαρίνα του Ελληνικού και το Riviera Galleria και προβλέπεται να περιλαμβάνει μεταξύ άλλων, εστιατόρια, πισίνες, γήπεδα, 1 outdoor gym και πολλούς εξωτερικούς χώρους αναψυχής για τα μέλη της. Το οικόπεδο διατρέχεται στην νότια και δυτική πλευρά του από τον πεζόδρομο του Ελληνικού και θα παρέχει άμεση πρόσβαση στον χώρο εμπορικών αναπτύξεων και αναψυχής του Riviera Galleria στην μαρίνα του Ελληνικού. Η συγκεκριμένη επένδυση θα ενισχύσει την εξαιρετικά χαμηλή προσφορά στην Αθήνα και ειδικότερα στα νότια προάστια. οι συνεργασίες που θα έχει με αντίστοιχες λέσχες στο εξωτερικό αναμένεται να ενισχύσει τον διεθνή της προσανατολισμό. Η συνολική επένδυση θα ξεπεράσει τα 20 εκατ. και αναμένεται να χρηματοδοτηθεί κατά 27% από ίδια κεφάλαια και κατά 73% από δανεισμό. Τα συνολικά επενδεδυμένα έως σήμερα κεφάλαια ανέρχονται σε περίπου 3,5 εκατ. και προέρχονται από ίδια κεφάλαια. Από το παραπάνω ποσό το τίμημα για την αγορά του δικαιώματος επιφανείας επί του οικοπέδου ανέρχεται σε 2 εκατ. και η σύμβαση συμμετοχής στο αναλογούν κόστος υποδομών (cost participation agreement) ανέρχεται σε 0,6 εκατ., μη συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, και το εναπομείναν ποσό αφορά προκαταβολές για μελέτες.
Η κατανομή νέων μετοχών
Μετά την ολοκλήρωση της Δημόσιας Προσφοράς, η κατανομή των μετοχών της Αύξησης πραγματοποιείται ως εξής: (α) Ποσοστό τουλάχιστον 30% των μετοχών της Αύξησης (ήτοι τουλάχιστον 9.660.000 Μετοχές) θα διατεθεί για την ικανοποίηση των εγγραφών των Ιδιωτών Επενδυτών, και (β) Το υπόλοιπο έως και 70% των μετοχών της Αύξησης (ήτοι έως και 22.540.000 Μετοχές) θα κατανεμηθεί μεταξύ των Ειδικών και Ιδιωτών επενδυτών με βάση τη συνολική ζήτηση που θα εκδηλωθεί σε κάθε κατηγορία επενδυτών (Ειδικών και Ιδιωτών επενδυτών). Οι υπολογισμοί ανωτέρω έχουν πραγματοποιηθεί επί τη βάσει 32.200.000 Νέων Μετοχών.
Το μέρισμα
Η εταιρεία διανέμει ετησίως στους μετόχους της τουλάχιστον το 50% των ετήσιων καθαρών προς διανομή κερδών της, ενώ η διάθεση των καθαρών κερδών που απομένουν μετά τη διανομή του ελάχιστου υποχρεωτικού μερίσματος των ετήσιων καθαρών κερδών της εταιρείας, πραγματοποιείται σύμφωνα με τις εκάστοτε αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης. Για τη χρήση 2021, η ΑΕΕΑΠ διένειμε μέρισμα ύψους 2,818 εκατ. προς στους μετόχους της ενώ για τη χρήση του 2022 διένειμε μέρισμα ύψους 4,068 εκατ. ευρώ.
Τα έσοδα
Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου την 30.06.2023, ανήλθαν 3 εκατ. ευρώ (Α’ Εξάμηνο 2022: 2,7 εκατ. ευρώ). Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου ανήλθαν σε 6,933 εκατ. ευρώ. Τα λειτουργικά αποτελέσματα του Ομίλου για την περίοδο μέχρι 30.06.2023 ανήλθαν σε κέρδη ύψους 4, εκατ. ευρώ. Η Εσωτερική Λογιστική αξία της μετοχής (N.A.V.) ανήλθε σε 1,164 ευρώ. Στις 19.06.2023 η Εταιρεία αγόρασε δικαίωμα επιφανείας επί οικοπέδου 22.795 τ.μ. στο Μητροπολιτικό Πάρκο ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ με τίμημα 24,071 εκατ. ευρώ. Στις 12.07.2023 η Εταιρεία αγόρασε δικαίωμα επιφανείας επί οικοπέδου 24.553 τ.μ. στο Μητροπολιτικό Πάρκο ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ με τίμημα 2,038 εκατ. ευρώ.
