Συνετές πρακτικές δανεισμού όσον αφορά τα δάνεια που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα (στεγαστικά, επισκευαστικά και καταναλωτικά δάνεια, αλλά και δάνεια προς ελεύθερους επαγγελματίες και ατομικές επιχειρήσεις) ακολουθούν οι ελληνικές τράπεζες, όπως διαπιστώνει η Τράπεζα της Ελλάδος από την επισκόπηση των εκταμιεύσεων δανείων που συλλέγει σε τριμηνιαία βάση.
Οι βασικοί δείκτες που εξετάζει η ΤτΕ είναι οι εξής:
- Δείκτης δανείου προς αξία κατά την έκδοση – Loan-to-value ratio at origination (LTV-O),
- Δείκτης δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση – Loan-to income ratio at origination (LTI-O),
- Δείκτης εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση – Loan service-to-income ratio at origination (LSTI-O),
- Δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έκδοση – Debt-service-to-income ratio at origination (DSTI-O),
- Δείκτης χρέους προς εισόδημα κατά την έκδοση – Debt-to-income ratio at origination (DTI-O),
- Τρέχων δείκτης δανείου προς αξία – Current loan-to-value ratio (LTV-C).
Η στάθμιση των δεικτών πραγματοποιείται με βάση το υπόλοιπο.
Βάσει αυτής της τριμηνιαίας επισκόπησης, η ΤτΕ θα παρακολουθεί στενά τις τράπεζες για τις χορηγήσεις δανείων με εξασφάλιση σε οικιστικά ακίνητα κατόπιν των νέων κανόνων που θα ισχύσουν από 1/1/2025. Όπως έγραψε το insider.gr, με Πράξη του Διοικητή που αναμένεται εντός του Μαρτίου, η ΤτΕ θα θέσει το όριο χρηματοδότησης για αγορά ακινήτου στο 80% της αξίας του ακινήτου ή 90% για νέο αγοραστή και πλαφόν στο ύψος της αναλαμβανόμενης μηνιαίας δόσης στο 40% και 50% του μηνιαίου διαθέσιμου εισοδήματος του δανειολήπτη, αντίστοιχα. Από τον κανόνα αυτό θα μπορεί να παρεκκλίνει μόνο το 10% του αριθμού των δανείων με εξασφάλιση σε οικιστικά ακίνητα που θα χορηγούν ανά τρίμηνο οι τράπεζες.
Σύμφωνα με στοιχεία που είχε δώσει στη δημοσιότητα η ΤτΕ τον περασμένο Νοέμβριο, στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, προκύπτει ότι οι ελληνικές τράπεζες δεν έχουν χαλαρώσει τα πιστοδοτικά κριτήρια. Ωστόσο, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση (LTI-O) διαμορφώνεται σε 3,5, υποδεικνύοντας ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τρεισήμισι φορές υψηλότερο από το ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα των δανειοληπτών.
Πάντως, αξίζει να σημειωθεί πως το 44,1% των εκταμιεύσεων έχει δείκτη LTI-Ο μικρότερο ή ίσο με 3. Επιπλέον, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη χρέους προς εισόδημα κατά την έκδοση (DTI-O) διαμορφώνεται σε 4,2, με το 34,9% των εκταμιεύσεων να παρουσιάζει δείκτη DTI-O μικρότερο ή ίσο του 3.
Παράλληλα, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα κατά την έγκριση (LSTI-O) βρίσκεται στο 23,2% και ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (DSTI-O) διαμορφώνεται στο 31,5%.
Η ανάλυση των στοιχείων καταδεικνύει πως το 27,5% των εκταμιεύσεων έχει δείκτη LTV-O με τιμή μικρότερη ή ίση με 50%, ενώ για το 93% των εκταμιεύσεων ο δείκτης LTV-O λαμβάνει τιμές μικρότερες ή ίσες με 80%. Όσον αφορά τα υπόλοιπα των δανείων με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο, ο σταθμισμένος μέσος όρος του τρέχοντος δείκτη δανείου προς αξία (LTV-C) ανήλθε το α' εξάμηνο του 2023 σε 69%, εκ των οποίων το 68,1% έχει δείκτη LTV-C μικρότερο ή ίσο με 80%.
Αναφορικά με την από κοινού κατανομή επιλεγμένων δεικτών, το 70,8% των εκταμιεύσεων δανείων έχει δείκτη LTV-O μικρότερο ή ίσο με 80% και δείκτη LSTI-O μικρότερο ή ίσο με 30%, ενώ για το 54,7% των εκταμιεύσεων δανείων ο δείκτης LTV-O είναι μικρότερος ή ίσος με 80% και ο δείκτης DTI-O μικρότερος ή ίσος με 4.
Με βάση την από κοινού κατανομή των δεικτών LTV-O και LSTI-O, η ΤτΕ ταξινομεί τις εκταμιεύσεις δανείων που εξασφαλίζονται από οικιστικά ακίνητα σε τρεις ομάδες κινδύνου (χαμηλό, μεσαίο και υψηλό). Συγκεκριμένα, το μεγαλύτερο μέρος των εκταμιεύσεων (δηλαδή 73,4%) κατατάσσονται στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου, επομένως σε δανειολήπτες με επαρκές εισόδημα και ικανοποιητική ικανότητα εξυπηρέτησης δανείου. Το 25,6% των εκταμιεύσεων δανείων χαρακτηρίζονται ως μεσαίου κινδύνου. Οι εκταμιεύσεις δανείων που ταξινομούνται στην κατηγορία υψηλού κινδύνου αντιστοιχούν σε μόλις 1,1% επί του συνόλου. Αυτά τα ανοίγματα κατανέμονται από κοινού στη συστάδα (cluster) με τις τιμές των δεικτών LTV-O και LSTI-O άνω του 80% και του 50% αντίστοιχα και στη συστάδα με τιμές (LTV-O και LSTI-O) άνω του 90% και άνω του 30% αντίστοιχα.
Επίσης, με βάση την από κοινού κατανομή των δεικτών LTV-O και DTI-O, το 56,3% και το 41,7% των εκταμιεύσεων δανείων που εξασφαλίζονται από οικιστικά ακίνητα κατατάσσονται στις κατηγορίες χαμηλού και μεσαίου κινδύνου, αντίστοιχα, ενώ στην κατηγορία υψηλού κινδύνου κατατάσσεται μόλις το 2,0% των εκταμιεύσεων.
