Κινούμενο σε διαφορετικό σημείο του οικονομικού κύκλου, το επενδυτικό κλίμα της Ελλάδας διαφοροποιείται σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές και διεθνείς αγορές, τη στιγμή που σχετικές έρευνες με επίκεντρο την ελληνική αγορά ακινήτων είναι περιορισμένες.
Το δείγμα έρευνας που πραγματοποίησε και εφέτος το RE+D Magazine σε συνεργασία με το RICS Advisory Board Ελλάδος με επίκεντρο την ελληνική αγορά ακινήτων εστιάζει αποκλειστικά σε επαγγελματίες του Real Estate, με κύριες ομάδες συμμετεχόντων τους εργαζόμενους σε εταιρείες συμβούλων και σε κατασκευαστικές εταιρείες, τους επενδυτές και διαχειριστές κεφαλαίων, καθώς και τους επαγγελματίες αρχιτέκτονες.
Το πρώτο μέρος της φετινής έρευνας, επικεντρώνεται στην αντίληψη των επαγγελματιών του κλάδου, αναφορικά με την εξέλιξη, τις προκλήσεις και τις προοπτικές του ελληνικού real estate.
1. Σε αυτό το πλαίσιο, οι συμμετέχοντες κλήθηκαν να εκφράσουν την άποψή τους για την εξέλιξη διαφόρων τμημάτων της αγοράς σε σχέση με το περασμένο έτος. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, μικρό ποσοστό των συμμετεχόντων εκτιμούν αρνητικά ορισμένους κλάδους, με το μεγαλύτερο μέρος του δείγματος να υποστηρίζει σταθερή ή θετική πορεία. Πιο συγκεκριμένα, μάλλον αρνητική αντίληψη εκφράζεται από 11% ως 13% των συμμετεχόντων για τους κλάδους των κατοικιών, της λιανικής και των γραφείων. Την ίδια στιγμή, το 74% του δείγματος αξιολογεί ως μάλλον θετική ή θετική την πρόοδο των οικιστικών ακινήτων, το 64% επικαλείται σταθερότητα για τα καταστήματα λιανικής, ενώ στην περίπτωση των γραφείων η επικρατούσα άποψη διχάζεται μεταξύ σταθερότητας και μάλλον θετικής εξέλιξης, με 39 και 36% αντίστοιχα. Χωρίς αρνητικές αντιλήψεις διαμορφώνεται η φιλοξενία, με το 86% του δείγματος να κρίνει πως ο κλάδος κινείται μάλλον θετικά ή θετικά, ενώ και η πορεία των logistics κρίνεται γενικά θετική από το 78% των ερωτηθέντων.
2. Στην ερώτηση: «Πόσο επηρεάζουν οι τρέχουσες μακροοικονομικές συνθήκες την ελληνική αγορά ακινήτων;» περισσότερο από το 50% των συμμετεχόντων κρίνουν ότι τα υψηλά επιτόκια, ο υψηλός πληθωρισμός και το επενδυτικό κλίμα ασκούν σημαντική ή πλήρη επιρροή, ενώ σημαντικά ποσοστά θεωρούν ότι η επιρροή των εν λόγω παραγόντων είναι μέτρια. Τα διεθνή γεωπολιτικά γεγονότα θεωρούνται μέτριας ή σημαντικής σημασίας από το μεγαλύτερο μέρος του δείγματος, ενώ μικρότερη σημασία προσδίδεται στη δυσκολία πρόσβασης στο κεφάλαιο.
3. Όταν κλήθηκαν να αναγνωρίσουν τις τρεις σοβαρότερες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον ελληνικό κλάδο ακινήτων, οι νέες πολιτικές και νόμοι κατέλαβαν την πρώτη θέση με 74%, η έλλειψη εργατικού δυναμικού έλαβε 58% και οι ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης συγκέντρωσαν 56%, με τη συνολική οικονομική κατάσταση να καταλαμβάνει επίσης ένα σημαντικό ποσοστό, της τάξεως του 50%.
4. Όσον αφορά τις τρεις πιο σημαντικές παραμέτρους που πρέπει να ενσωματώσουν οι εταιρείες ακινήτων στις στρατηγικές τους, η συμμόρφωση με τις απαιτήσεις ESG και η επανατοποθέτηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, δυο ζητήματα που συνδέονται άρρηκτα μεταξύ τους στην περίπτωση των ακινήτων, κατέλαβαν τις πρώτες θέσεις, ακολουθούμενες από την ενσωμάτωση νέων τεχνολογιών.
5. Τέλος, όταν ερωτήθηκαν για τις τρεις εξειδικευμένες αγορές ακινήτων στην Ελλάδα με τις καλύτερες προοπτικές, 64% συγκέντρωσαν οι φοιτητικές κατοικίες, 57% τα serviced apartments και 50% τα Data centers.
Το δεύτερο μέρος του ερωτηματολογίου επικεντρώθηκε για δεύτερη συνεχή χρονιά στο θέμα της επανατοποθέτησης περιουσιακών στοιχείων, μιας επενδυτικής στρατηγικής που διατηρεί ισχυρή δυναμική, ως μέσο διατήρησης, ανάκτησης ή δημιουργίας αξίας για το υπάρχον κτιριακό απόθεμα.
6. Η πρώτη ερώτηση που τέθηκε στους συμμετέχοντες ήταν κατά πόσο πιστεύουν ότι υπάρχει επί του παρόντος πραγματική ζήτηση για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια από τους ενοίκους. Θετικά απάντησε το 71%, ενώ το 29% διατηρεί αρνητική στάση.
7. Όταν ερωτήθηκαν αν η τοποθεσία εξακολουθεί να είναι ο πιο σημαντικός παράγοντας για ένα ακίνητο, ανεξάρτητα από τυχόν ανακαινίσεις, η απάντηση είναι θετική από το 78% των συμμετεχόντων.
8. Στην επόμενη ερώτηση, οι συμμετέχοντες κλήθηκαν να δηλώσουν το ποσοστό αύξησης του ενοικίου που θα περίμεναν να λάβουν, μετά από την ανακατασκευή ενός κτιρίου γραφείων. Ένα μικρό ποσοστό φαίνεται να αναμένει λιγότερο από 5% αύξηση, το 38% αναμένει αύξηση 10%, το 35% πιστεύει ότι μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο κατά 20%, ενώ το υπόλοιπο 24% αναμένει πάνω από 30% αύξηση, σε σχέση με το τρέχον ενοίκιο του ακινήτου.
9. Κατά την εξέταση του σημαντικότερου πλεονεκτήματος της επανατοποθέτησης ενός παλαιού κτιρίου, αντί της κατασκευής ενός νέου, η εξοικονόμηση στο κόστος κατασκευής συγκέντρωσε 33% των απαντήσεων, η μείωση των ενσωματωμένων εκπομπών άνθρακα 31%, ενώ 35% των ερωτηθέντων ψήφισαν υπέρ της εξοικονόμησης χρόνου κατασκευής.
10. Σε ένα υποθετικό σενάριο επανατοποθέτησης, το οποίο θα οδηγούσε ένα κτίριο σε μείωση του λειτουργικού κόστους κατά 15% σε ετήσια βάση, η συντριπτική πλειοψηφία του δείγματος απάντησε πως θα ανέμενε η αποπληρωμή του σχετικού κεφαλαίου να επιτευχθεί μεταξύ 5 και 10 ετών, με το 17% να υποστηρίζουν την αποπληρωμή σε λιγότερο από 5 χρόνια, και το υπόλοιπο 13% να υποστηρίζει ότι περισσότερα από 10 χρόνια θα ήταν απαραίτητα για την αποπληρωμή.
11. Συμπληρωματικά, οι συμμετέχοντες ρωτήθηκαν ποια θα ήταν η επενδυτική τους απόφαση, με βάση το προαναφερθέν σενάριο και τις προσδοκίες αποπληρωμής τους. Το 49% των ερωτηθέντων δήλωσε ότι θα προχωρήσει στην προτεινόμενη στρατηγική επανατοποθέτησης, ενώ το 29% απάντησε ότι θα στόχευε σε μεγαλύτερη εξοικονόμηση κόστους, ακόμη και αν αυτό σήμαινε μεγαλύτερη περίοδο αποπληρωμής. Ταυτόχρονα, το 19% των συμμετεχόντων θα επέλεγε μικρότερη περίοδο αποπληρωμής, ακόμα κι αν αυτό σήμαινε χαμηλότερη εξοικονόμηση κόστους, ενώ ένα μικρό ποσοστό του δείγματος δεν θα προχωρούσε σε καμία στρατηγική επανατοποθέτησης, εφόσον δεν ήταν υποχρεωτική.
12. Όταν κλήθηκαν να αναγνωρίσουν τον πιο σημαντικό παράγοντα που πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για να είναι επιτυχημένη η επανατοποθέτηση ενός παλαιού κτιρίου, η δομική σταθερότητα συγκέντρωσε το 53% των απαντήσεων, με το θερμικό έλεγχο, την ευέλικτη διάταξη και το λειτουργικό κόστος να συγκεντρώνουν από 14 ως 18%.
13. Τέλος, στην ερώτηση «ποιο είναι το καταλληλότερο κρατικό κίνητρο που θα μπορούσε να προσφερθεί στους επενδυτές ακινήτων, προκειμένου να ανακαινίσουν υπάρχοντα κτίρια», το 42% του δείγματος πρότεινε φοροελαφρύνσεις, το 25% πρότεινε τις άμεσες επιδοτήσεις και το 15% ψήφισε υπέρ της διατήρησης των κινήτρων αυστηρά προς τους ενοίκους.
