Την εικόνα στο Αθηναϊκό, κατά βάση, real estate αναμένεται να αλλάξει η ολοκλήρωση και κυρίως εφαρμογή του μεγάλου project «SKYLINE», που θεωρείται μία από τις μεγαλύτερες και πλέον σύνθετες συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα, ένα deal με συμμετέχοντες τους ομίλους Alpha Bank, Dimand, Ρremia ΑΕΕΑΠ και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης - EBRD. Ως γνωστόν, προ ημερών ολοκληρώθηκε η συναλλαγή με τις εμπλεκόμενες να ανακοινώνουν από την πλευρά τους τη συμφωνία στο ΧΑ την Δευτέρα. Το «κλείσιμο» της συναλλαγής όμως, επί της ουσίας «ανοίγει τον δρόμο» για την αξιοποίηση μεγάλων ακινήτων, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας.
Τα εμβληματικά κτήρια
Τα γραφεία στα οποία άλλοτε στεγαζόταν η Εμπορική Τράπεζα (η οποία αγοράστηκε από την Alpha Bank) στις οδούς Αιόλου και Σοφοκλέους είναι ένα από τα ακίνητα εισοδήματος που περιλαμβάνονται στο project Skyline. Το κτιριακό συγκρότημα Αιόλου και Σοφοκλέους (5 συνδεδεμένα κτίρια) άνω των 20 χιλ. τ.μ. θα ανακατασκευαστεί και δεν αποκλείεται να αλλάξει χρήση, να μετατραπεί δηλαδή σε ξενοδοχειακή μονάδα. Οριστικές αποφάσεις δεν έχουν ληφθεί. Σήμερα στεγάζει προσωρινά τις υπηρεσίες του Συμβουλίου της Επικρατείας, ενόψει της ολοκλήρωσης των έργων στη Στοά Αρσακείου.
Στο χαρτοφυλάκιο που μεταβιβάστηκε από την Alpha Bank στην Skyline Real Estate επίσης περιλαμβάνονται το παλιό κτίριο της Alpha Finance, στην οδό Μέρλιν 5, το οποίο σήμερα είναι κενό, ενώ αναμένεται να εκσυγχρονιστεί για να μισθωθεί ως γραφεία, κτίριο γραφείων της Alpha Leasing στις οδούς Ξενοφώντος και Φιλελλήνων στο Σύνταγμα, επίσης σήμερα κενό, για το οποίο θα γίνουν οι απαραίτητες εργασίες και θα μισθωθεί.
Για να «βγούμε» εκτός Αθήνας, το τέταρτο σημαντικότερο ακίνητο βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη στις οδούς Κομνηνών και Β. Ηρακλείου. Είναι κενό και επίσης θα εκσυγχρονιστεί και θα μισθωθεί.
Η δομή της συμφωνίας και ο σχεδιασμός
Οι συζητήσεις για την αναβάθμιση και πώληση μέρους των ακινήτων έχουν ξεκινήσει, ενώ παράλληλα προχωρούν οι διαδικασίες για την ωρίμανση και των υπόλοιπων ακινήτων, που δεν έχουν ακόμη μεταβιβαστεί, καθώς σχετικές πληροφορίες αναφέρουν ότι υπάρχει «ουρά» κινήσεων. Σύμφωνα με πληροφορίες που έχει αναφέρει το insider.gr, από το σύνολο των 461 ακινήτων τα 40 (αξίας περίπου 150 εκατ. ευρώ) είναι ακίνητα εισοδήματος.
Στην πλειονότητά τους θα γίνουν εργασίες αναβάθμισης και αρχικά θα διατηρηθούν στο χαρτοφυλάκιο της Skyline Real Estate αποφέροντας έσοδα. Τα υπόλοιπα 421 ακίνητα από όλες τις κατηγορίες, αξίας 147 εκατ. ευρώ, σταδιακά θα πουληθούν, αφού προηγουμένως γίνουν οι αναγκαίες επισκευές. Επίσης, το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακίνητα ανακτηθέντα από πλειστηριασμούς αξίας 200 εκατομμυρίων. Μέρος του χαρτοφυλακίου είναι ήδη μισθωμένο, ενώ η Alpha Real Estate Services έχει αναλάβει τις υπηρεσίες διαχείρισης των ακινήτων με σύμβαση επταετούς διάρκειας.
Με βάση τον σχεδιασμό, τα περισσότερα από τα ακίνητα της νέας εταιρείας θα πουληθούν (υπάρχουν π.χ. δεκάδες κατοικίες). Τα διακρατούμενα ακίνητα είναι τα σημαντικότερα και υψηλότερης αξίας ακίνητα του χαρτοφυλακίου και σε αυτά θα εστιάσει το επιχειρηματικό πλάνο που έχει εκπονηθεί, προβλέποντας επενδύσεις για την ανακατασκευή/ανάπλαση, ή και αλλαγή χρήσης τους, με στόχο την μεγιστοποίηση της απόδοσης της εκμετάλλευσής τους. Mε το σχήμα των Dimand – Premia – EBRD να στοχεύει σε αποδόσεις 25%.
Σύμφωνα με τους εμπλεκόμενους ομίλους, η ολοκλήρωση της έρχεται μετά από μια μακρά περίοδο εντατικών ενεργειών ωρίμανσης των ακινήτων καθώς και ενεργητικής διαχείρισης και προώθησης ακινήτων στην αγορά. Ως αποτέλεσμα, το χαρτοφυλάκιο της SKYLINE διαφοροποιήθηκε σε σχέση με το αρχικό συνολικής αξίας κτήσης 438 εκατ. και, μετά την εξαίρεση από την περίμετρο καθώς και την πώληση ακινήτων, περιλαμβάνει 460 ακίνητα συνολικής αξίας κτήσης 298 εκατ., διαφόρων χρήσεων (όπως γραφεία, εμπορικά καταστήματα, κατοικίες κ.α.). Μέρος του χαρτοφυλακίου είναι ήδη μισθωμένο, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα προορίζονται, εν μέρει για ανακατασκευή ή/και επανατοποθέτηση στην αγορά προς εκμετάλλευση, και εν μέρει προς πώληση.
Επίσης, η ALPHA BANK παραμένει ως μισθωτής σε μέρος του χαρτοφυλακίου ενώ υποστηρίζει χρηματοδοτικά τη SKYLINE μέσω μακροπρόθεσμης χρηματοδότησης ύψους έως 156 εκατ. ευρώ. Στην Skyline Real Estate η Alpha Bank παραμένει με 35%, ενώ το 65% ανήκει σε κοινή εταιρία (P&E Investments Ανώνυμη Εταιρεία Αξιοποίησης και Ανάπτυξης Ακινήτων) των Dimand (με ποσοστό 55%, μέσω της θυγατρικής της κατά 51%, Metrinwood), Ρremia (25%) και Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης - EBRD (20%). Στην Metrinwood της Dimand συμμετέχει μεταξύ άλλων το Latsco Family Office της Μαριάννας Λάτση.
Η πρώτη συμφωνία για την πώληση αρχικού χαρτοφυλακίου 573 ακινήτων, με enterpise value 438 εκατ. ευρώ, είχε ανακοινωθεί πριν από σχεδόν 2,5 χρόνια, ενώ πριν 22 μήνες, τον Φεβρουάριο του 2023, είχαν «πέσει» οι πρώτες δεσμευτικές υπογραφές. Τελικά, στην πορεία το project, όπως αναφέρθηκε, διαφοροποιήθηκε, αν και κατά κάποιες πηγές, όπως και πρόσφατα αναφέραμε, έπονται κι άλλες μεταβιβάσεις ακινήτων, ώστε η συνολική αξία της συμφωνίας για το Skyline να φτάσει τα 400 εκατομμύρια.
Να προσθέσουμε επίσης ότι στην Premia Properties ΑΕΕΑΠ μεταβιβάζονται απευθείας και κάποια επιπλέον ακίνητα αξίας περί τα 30 εκατ. ευρώ τα οποία αφορούν κυρίως οικιστικά και μικρά εμπορικά σε όλη την Ελλάδα και κτίρια εισοδήματος με μισθωτή την Alpha. Bank.
Σε κάθε περίπτωση, η ολοκλήρωση του deal σηματοδοτεί το τέλος της μεγαλύτερης συναλλαγής χαρτοφυλακίου ακινήτων που πραγματοποιήθηκε υπό όρους ανοιχτής αγοράς στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Πρόκειται για μία από τις πλέον σύνθετες συναλλαγές δεδομένου ότι χρειάστηκαν σχεδόν δύο χρόνια προκειμένου να «ξεκαθαρίσουν» τα υπό ένταξη ακίνητα κάποια από τα οποία τελικά έμειναν εκτός του τελικού χαρτοφυλακίου, ακριβώς λόγω και της αδυναμίας εξάλειψης συγκεκριμένων νομικών- πολεοδομικών ζητημάτων.
