του Δρ. Γεώργιου Μούντη, Managing Partner της Delfi Partners & Company
Η αναβολή των πλειστηριασμών λόγω της πανδημικής κρίσης δεν επιτρέπει στις τράπεζες να ανακτήσουν ορισμένα ακίνητα. Ωστόσο, η κρίση δεν έχει αναστείλει τα σχέδια των τραπεζών για την αξιοποίηση ακινήτων που συνδέονται με «κόκκινα δάνεια». Στη συγκυρία που διαμορφώνεται, η ελληνική αγορά ακινήτων θα είχε σημαντικά οφέλη, αν άλλαζε το καθεστώς που επιβάλλει το ξεκαθάρισμα (πολεοδομικό, νομικό, κ.ά.) των ακινήτων που αποκτούν οι εταιρείες διαχείρισης και τα funds.
Σήμερα υπάρχουν εκατοντάδες τέτοιες περιπτώσεις ακινήτων, τα οποία δεν τα χρησιμοποιεί κάποιος, είναι ξεχασμένα και θα μπορούσαν να διατεθούν στην αγορά. Το μεγαλύτερο ζήτημα που πρέπει να δει η κυβέρνηση είναι η αλλαγή του ρυθμιστικού πλαισίου, ώστε να μπορούν να προχωρήσουν οι πωλήσεις ακινήτων χωρίς την εκ των προτέρων διαδικασία της νομιμοποίησης. Αφού τα ακίνητα περάσουν στις εταιρείες διαχείρισης και στους συμβούλους τους πρέπει να ακολουθήσουν εκατοντάδες τακτοποιήσεις πριν τη διάθεσή τους στην αγορά. Αυτό δεν συμβαίνει σε χώρες όπως η Κύπρος ή η Αγγλία, όπου μπορείς να πωλήσεις το ακίνητο με τις αυθαιρεσίες, αφού ενημερώσεις τον πιθανό αγοραστή, γιατί πρέπει να γνωρίζει τι αγοράζει.
Ειδικά για τα τραπεζικά ακίνητα, πρέπει να υπάρξει ένα νέο νομικό πλαίσιο που να επιτρέπει την πώλησή του πιο γρήγορα, ώστε να κινηθεί η Οικονομία και να περιοριστεί όλη αυτή η τεράστια «ουρά» τακτοποιήσεων που έχει δημιουργηθεί.
Στην Κύπρο, όχι για τις ακραίες περιπτώσεις καταπατήσεων, κ.ά., αλλά για παραβάσεις όπως π.χ. ένας ημιυπαίθριος, η τράπεζα παίρνει το ακίνητο, το μεταβιβάζει με τη συγκεκριμένη παράβαση και δεν υπάρχει το εμπόδιο πως πρέπει να γκρεμίσεις τον ημιυπαίθριο πριν το πωλήσεις. Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, μπαίνει σημείωση στον τίτλο πως υπάρχουν αυτές οι παραβάσεις και το ακίνητο πωλείται σε λίγο χαμηλότερη τιμή, που περιλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης ή τμήμα του συγκεκριμένου κόστους.
Έχουμε περιπτώσεις στην Ελλάδα όπου προσπαθούμε να τακτοποιήσουμε απλά θέματα και χρειαζόμαστε έξι μήνες, την ίδια στιγμή που έχουμε πέντε και δέκα προσφορές από αγοραστές. Από αυτό το καθεστώς χάνουν κυρίως οι τράπεζες, οι οποίες ξοδεύουν εκατομμύρια για να νομιμοποιήσουν τα ακίνητα που αποκτούν μέσω των «κόκκινων» δανείων.
Υπάρχουν επενδυτές που θέλουν να αποκτήσουν μη τακτοποιημένα ακίνητα. Για τον λόγο αυτό, οι τράπεζες ξεκίνησαν να βάζουν αυτά τα ακίνητα σε εταιρείες ειδικού σκοπού (SPVs) και να διαθέτουν τα SPVs σε επενδυτές, οι οποίοι θα αποκτούν, έτσι, τα ακίνητα μαζί με τις πολεοδομικές και άλλες «αμαρτίες», όπως συμβαίνει και σε πολλές χώρες του εξωτερικού.
Δύο συστημικές τράπεζες βάζουν αυτή την περίοδο ακίνητα σε εταιρείες ειδικού σκοπού, ώστε να τα διαθέσουν μαζικά, με το πιο μεγάλο SPV να περιλαμβάνει πάνω από 1.000 ακίνητα. Αυτό το μοντέλο βολεύει και τα funds, γιατί έχει μικρότερο φορολογικό κόστος αφού δεν αγοράζει ακίνητο αλλά εταιρεία/SPV, ενώ όλη η διαδικασία μπορεί να κινηθεί πολύ πιο γρήγορα. Νομίζω πως αυτός είναι ο τρόπος με τον οποίο θα διαθέτουν μαζικά ακίνητα οι τράπεζες στο μέλλον.
Στην Ελλάδα, για να μεταβιβάσεις ένα ακίνητο, απαιτείται αρκετά μεγάλη γραφειοκρατία. Πρόκειται για διαδικασία που έπρεπε να γίνεται “fast track”, ώστε να προσελκύονται οι επενδυτές. Δεν μπορεί η Ελλάδα να διαθέτει αυτό το νομικό πλαίσιο μεταβίβασης ακινήτων. Είναι κρίμα γιατί δεν μπορεί π.χ. η Κύπρος να πουλάει ακίνητα αξίας περί τα 6 δισ. ευρώ ετησίως και η Ελλάδα να κινείται περίπου στο ίδιο ποσό πωλήσεων, με δεκαπλάσιο ΑΕΠ, επειδή στην Κύπρο είναι πιο εύκολες και πιο απλές οι διαδικασίες με πιο ελκυστικά φορολογικά κίνητρα!
Πρέπει να εκμεταλλευτούμε ως χώρα το momentum που έχει δημιουργηθεί από την καλύτερη αντιμετώπιση ενός παγκόσμιου γεγονότος όπως η πανδημία και να προσελκύσουμε επενδυτές στην ελληνική αγορά των ακινήτων. Ειδικά τώρα, που οι ελληνικές τράπεζες καλούνται να μειώσουν τον τεράστιο όγκο των μη εξυπηρετούμενων δανείων τους, προχωρώντας σε μαζικές τιτλοποιήσεις NPLs που συνοδεύονται με εξασφαλίσεις σε ακίνητα.
