Συνθήκες που καθιστούν εκ νέου, μετά από χρόνια, πιο συμφέρουσα την απόκτηση στέγης με τραπεζικό δανεισμό έναντι της ενοικίασης, διαμορφώνει η πορεία των τιμών στην αγορά ακινήτων και μία σειρά λόγων που εξηγεί, μιλώντας στο insider.gr, η κυρία Ειρήνη Μικροπούλου, Senior Director Deposits, Investment & Loan Products Retail Banking & Distribution Networks της Τράπεζας Πειραιώς. Η στεγαστική πίστη «ανεβάζει στροφές» και όπως εκτιμάται, φέτος στο σύνολό τους οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες της θα ξεπεράσουν τα 900 εκατ. ευρώ.
Η Τρ. Πειραιώς έχει υπολογίσει για φέτος νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων άνω των 260 εκατ. ευρώ. Όπως επισημαίνει η κα Μικροπούλου, η Τράπεζα Πειραιώς είναι η μόνη τράπεζα που προσφέρει στον πελάτη το «δικό του» επιτόκιο σύμφωνα με το συναλλακτικό του προφίλ, ενώ παράλληλα ο δανειολήπτης μπορεί να επηρεάσει περαιτέρω την τιμολόγηση τροποποιώντας τη διάρκεια ή και το ποσό του δανείου του. Στη διάρκεια του 2021, ο ένας στους δύο πελάτες της Τράπεζας έλαβε στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο κάτω του 2,2%.
- Κυρία Μικροπούλου, οι τράπεζες βρίσκονται με τεράστια ρευστότητα που διοχετεύεται κυρίως στις επιχειρήσεις. Στις δανειοδοτήσεις των ιδιωτών, η αγορά της στεγαστικής πίστης ανθούσε προ κρίσης και όπως φαίνεται έχει έρθει η ώρα για την επανάκαμψή της. Τι σχεδιάζουν οι τράπεζες και εν προκειμένω η Τρ. Πειραιώς για το συγκεκριμένο σκέλος των δανειοδοτήσεων;
Οι τράπεζες διαθέτουν πράγματι μεγάλη ρευστότητα και επιδιώκουν την ροή της προς την οικονομία, τόσο σε επιχειρήσεις, όσο και σε ιδιώτες. Ειδικά στα δάνεια προς νοικοκυριά, η ζήτηση ήταν περιορισμένη στα χρόνια της κρίσης, κάτι που φαίνεται να αλλάζει αφού τους τελευταίους μήνες, παρατηρείται αυξανόμενο ενδιαφέρον κυρίως για στεγαστικά δάνεια, με τις νέες αιτήσεις να είναι κατά 50% περισσότερες σε σχέση με πέρυσι και ένα μεγάλο ποσοστό αυτών να οδηγούνται σε εκταμιεύσεις αφού σχεδόν τα 7 στα 10 δάνεια εγκρίνονται.
Δεν αναμένουμε ούτε επιδιώκουμε να φθάσουμε σε ρυθμούς της τάξης του 1 δισ. ευρώ τον μήνα που βλέπαμε στα ιστορικά υψηλά της αγοράς, αλλά σίγουρα διαφαίνεται ότι τα ελάχιστα επίπεδα των 500 εκατ. ευρώ τον χρόνο που είδαμε στα χρόνια της κρίσης βρίσκονται οριστικά πίσω μας. Μόνο εμείς ως Τράπεζα Πειραιώς φέτος έχουμε ως στόχο εκταμιεύσεις άνω των 260 εκατ. ευρώ και εκτιμούμε ότι στο σύνολό της η αγορά θα ξεπεράσει τα 900 εκατ.
Η επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων στηρίζει τις προσδοκίες για σημαντική άνοδο της στεγαστικής πίστης και στην Τράπεζα Πειραιώς θέλουμε να δώσουμε την ευκαιρία στους πελάτες μας να αξιοποιήσουν τη συγκυρία για να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι ή να επενδύσουν σε κάποιο ακίνητο.
Στο πλαίσιο αυτό διαθέτουμε ευρεία γκάμα προϊόντων, εφαρμόζουμε μια ταχεία και απλή διαδικασία από την υποβολή αίτησης έως την εκταμίευση και παρέχουμε προνομιακή προσωποποιημένη τιμολόγηση. Είναι ενδεικτικό ότι στη διάρκεια του 2021, ο ένας στους δύο πελάτες μας έλαβε στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο κάτω του 2,2%.
- Είναι μια καλή εποχή τώρα για να πάρει κανείς στεγαστικό δάνειο;
Θεωρούμε ότι είναι ιδανική εποχή για τη λήψη στεγαστικού δανείου και μάλιστα για μια σειρά από λόγους:
Οι τιμές των ακινήτων ήδη ανεβαίνουν και εκτιμούμε ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους. Την προηγούμενη δεκαετία οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν σωρευτικά πάνω από 44%, προμηνύοντας, σε συνδυασμό με τις προοπτικές ισχυρής και ανθεκτικής ανάκαμψης, αύξηση των τιμών τα επόμενα χρόνια. Ήδη από το χαμηλό του 2017 έχουν ανέβει κατά περίπου 20%, συμπαρασύροντας αντίστοιχα και τα ενοίκια, κυρίως λόγω της σταθερής προσφοράς και της συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης. Το δεύτερο τρίμηνο του 2021 οι τιμές βρέθηκαν ψηλότερα κατά 4,6% στα διαμερίσματα σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα πέρσι.
Αντίστοιχα, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στο 55% των ζωνών και του αντίστοιχου φόρου μεταβίβασης από τις αρχές του 2022, δίνει ένα επιπλέον κίνητρο για αγορά εντός του έτους. Ήδη οι μεταβιβάσεις είναι αυξημένες κατά 30% σε σχέση με το 2020.
Τα χαμηλά επιτόκια από την άλλη, οδήγησαν στην πραγματικότητα των μηδενικών αποδόσεων στις καταθέσεις, η οποία συμβάλλει με τη σειρά της στην ζήτηση εναλλακτικών τοποθετήσεων, με κυρίαρχη, παραδοσιακά την αγορά ακινήτων. Ένα επενδυτικό ακίνητο προσφέρει καθαρές αποδόσεις μέσω των ενοικίων της τάξης του 3% με 4% σε μέσο όρο και σε αυτές πρέπει να προσθέσει κανείς και την αναμενόμενη άνοδο της αξίας του.
Κάθε ένας από εμάς που δεν διαθέτει ιδιόκτητο ακίνητο και υποχρεωτικά νοικιάζει, ξέρει ότι αυτό το έξοδο κάθε μήνα, το οποίο αποτελεί ίσως και το σημαντικότερο ποσό του μηνιαίου οικογενειακού οικονομικού προγραμματισμού, αν και προσφέρει στέγαση, δεν επιστρέφει τίποτα από πλευράς επένδυσης. Στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας, είτε με ίδιους πόρους είτε με λήψη στεγαστικού δανείου, το ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία που παρέχει τεκμαρτό εισόδημα αν ιδιοκατοικείται. Επίσης υπάρχει η πιθανότητα κέρδους μέσω της μελλοντικής αύξησης της αξίας του. Σε συνδυασμό με τα χαμηλότερα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και τα ακριβότερα ενοίκια, η αγορά σπιτιού μοιάζει να συμφέρει σημαντικά έναντι του ενοικίου.
Για παράδειγμα, μια κατοικία εμπορικής αξίας 150.000 ευρώ, η οποία ενοικιάζεται για 600 ευρώ το μήνα, ή 7.200 ευρώ ετησίως. Εάν αγοραστεί για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, το συνολικό κόστος θα είναι 157.000 ευρώ, με τον συνυπολογισμό ποσού περίπου 7.000 ευρώ για διάφορα έξοδα (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρο μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κλπ.). Επιπλέον, προκύπτει ετήσια επιβάρυνση λόγω ΕΝΦΙΑ η οποία ανέρχεται σε 450 ευρώ (ενδεικτικά για διαμέρισμα 1ου ορόφου εμβαδού 90 τ.μ. παλαιότητας 15 έως 19 ετών σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.750 ευρώ).
Στην περίπτωση χρηματοδότησης της αγοράς σε ποσοστό 70% της εμπορικής αξίας, άρα στεγαστικό δάνειο 105.000 ευρώ με επιτόκιο 2,30% και διάρκεια 25 έτη, η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 460,54 ευρώ ή 5.527 ευρώ ετησίως, δηλαδή χαμηλότερη κατά 23% του ενοικίου. Το ποσό ελάφρυνσης που προκύπτει εάν από το ενοίκιο αφαιρέσει κανείς τη δόση του δανείου και τον επιμερισμό του ετήσιου ΕΝΦΙΑ είναι 100 ευρώ το μήνα ή περίπου 1.200 ευρώ ετησίως.
- Τι επιλογές στεγαστικού δανείου προσφέρει η Τρ. Πειραιώς στους πελάτες της;
Η Τράπεζα Πειραιώς διαθέτει ευρεία γκάμα προϊόντων στεγαστικών δανείων, με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο που διαμορφώνεται αποκλειστικά για τον κάθε πελάτη, με μηδενικό κόστος πρόωρης εξόφλησης και διάρκεια έως και 30 έτη.
Η επιλογή μεταξύ κυμαινόμενου ή σταθερού επιτοκίου εξαρτάται κυρίως από τον βαθμό επιθυμίας του πελάτη για σταθερό οικονομικό προγραμματισμό τα επόμενα έτη και επηρεάζεται φυσικά και από τη διαφορά των επιτοκίων μεταξύ των 2 προϊόντων. Σήμερα η διαφορά αυτή κυμαίνεται περίπου στο 0,5% με 1%, με τα προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου να είναι τα φθηνότερα.
Από την άλλη, οι πελάτες που αποδέχονται ένα λίγο μεγαλύτερο επιτόκιο (άρα και δόση) τώρα, έχουν “το κεφάλι τους ήσυχο” για όλη τη διάρκεια του δανείου εφόσον το επιλέξουν, για αυτή την τόσο σημαντική οικονομική τους υποχρέωση.
Ενδεικτικά, για ποσοστό χρηματοδότησης 65% στον μέσο πελάτη, το σταθερό επιτόκιο διαμορφώνεται σήμερα σε 2,30% για δάνεια διάρκειας 10 ετών, σε 2,85% για διάρκεια 15 ετών και σε 3,10% για διάρκεια 20 ετών. Επιπλέον, ο πελάτης μπορεί να επιλέξει σταθερό για μικρότερη διάρκεια από τη συνολική, όπου για παράδειγμα σε δάνειο συνολικής διάρκειας 20 έτη, το σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 5 έτη διαμορφώνεται σήμερα σε 2,50%, 2,70% για 10 έτη και 3,00% για 15 έτη.
Από τα σημαντικότερα πλεονεκτήματα των στεγαστικών δανείων της Τράπεζας Πειραιώς είναι η προνομιακή και απόλυτα προσωποποιημένη τιμολόγηση των προϊόντων της. Είναι η μόνη τράπεζα που προσφέρει στον πελάτη το «δικό του» επιτόκιο σύμφωνα με το συναλλακτικό του προφίλ, ενώ παράλληλα ο δανειολήπτης μπορεί να επηρεάσει περαιτέρω την τιμολόγηση τροποποιώντας τη διάρκεια ή και το ποσό του δανείου του.
Με πραγματικά στοιχεία του 2021, ο ένας στους 2 πελάτες μας που πήρε στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου, το πήρε με τελικό επιτόκιο κάτω του 2,2%.
Διαθέτοντας ένα μεγάλο δίκτυο καταστημάτων, ένα εξειδικευμένο τραπεζικό στέλεχος βρίσκεται δίπλα σε κάθε πελάτη για να σχεδιάσουν από κοινού το στεγαστικό δάνειο που καλύπτει την ανάγκη του, να συζητήσουν τα απαραίτητα βήματα για την υποβολή του αιτήματος και με απλές διαδικασίες να προχωρήσουν στην εκταμίευση του δανείου.
- Πώς θα συνδυάσει η Τράπεζα Πειραιώς τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων με την πράσινη στροφή της Οικονομίας;
Η Τράπεζα Πειραιώς, ως υποστηρικτής των «πράσινων λύσεων» με στόχο την προστασία του περιβάλλοντος, προσφέρει ειδικά προνόμια στους δανειολήπτες που επιλέγουν ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης, παρέχοντας έκπτωση 0,15% στο επιτόκιο του δανείου και μηδενική δαπάνη αιτήματος.
- Πώς διαμορφώνεται το προφίλ όσων ζητούν τώρα στεγαστικό δάνειο; Η νέα αυτή «γενιά» δανειοληπτών διαφοροποιείται ποιοτικά από το παρελθόν;
Ο μέσος όρος ηλικίας των δανειοληπτών της Τράπεζας Πειραιώς είναι τα 44 έτη (το 60% αυτών στο ηλικιακό γκρουπ 25 – 44). Η συνήθης διάρκεια του στεγαστικού δανείου είναι τα 20 έτη και το μέσο ποσοστό χρηματοδότησης ανέρχεται στο 65% (μπορεί βεβαίως να φτάσει έως το 80%). Σημειώνεται ότι στα προϊόντα μας, όσο μικρότερη είναι η διάρκεια του δανείου και όσο μικρότερο το ποσοστό χρηματοδότησης, τόσο καλύτερο είναι το τελικό επιτόκιο για τον πελάτη.
Σε σχέση με το πιο περιζήτητο μέγεθος ακινήτου, ο μέσος όρος του εμβαδού κατοικίας που αναζητείται για αγορά είναι τα 95 τ.μ. Ο μέσος όρος της ανώτατης τιμής που θέτουν οι χρήστες στην αναζήτησή τους για αγορά ακινήτου παρουσιάζει αύξηση για το 2021 και κυμαίνεται στα 160.000 ευρώ έναντι του αντίστοιχου μέσου όρου για το 2020 που κυμάνθηκε στα 147.000 ευρώ.
Σήμερα, ένα ζευγάρι χωρίς παιδιά και άλλο δανεισμό, με οικογενειακό καθαρό μηνιαίο εισόδημα περίπου 1.500 ευρώ, μπορεί να αποκτήσει ένα ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ λαμβάνοντας δάνειο ύψους 100.000 ευρώ για 20 έτη, με συνολική μηνιαία δόση που δεν θα υπερβαίνει τα 550 ευρώ (συμπεριλαμβανομένων και των ασφαλίστρων). Άλλωστε όπως δείχνουν τα στοιχεία, ο μέσος πελάτης αιτείται δάνειο ύψους περίπου 95.000 ευρώ για 20 έτη και είναι διατεθειμένος να χρησιμοποιήσει ίδια κεφάλαια σε ποσοστό 35% με 40% (η ελάχιστη συμμετοχή που απαιτείται είναι 20%).
