Στις 31 Δεκεμβρίου 2021 το χαρτοφυλάκιο της μεγαλύτερης εγχώριας ΑΕΕΑΠ, της Prodea Investments, αποτελείτο συνολικά από 373 (στις 31 Δεκεμβρίου 2020 κατείχε 359) εμπορικά ακίνητα, κυρίως καταστήματα και γραφεία, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 1,383 εκατ. τ.μ.. Τριακόσια δεκαοχτώ (318) από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην Ελλάδα, εκ των οποίων τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής και εμπορικότητας. Επίσης, είκοσι τέσσερα (24) ακίνητα βρίσκονται στην Κύπρο, είκοσι εφτά (27) ακίνητα στην Ιταλία, δύο (2) ακίνητα στη Βουλγαρία και δύο (2) ακίνητα στη Ρουμανία.
Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα του ομίλου την 31 Δεκεμβρίου 2021 ανέρχεται σε περίπου 2,327 δις ευρώ (31 Δεκεμβρίου 2020 ήταν στα 2,123 δις ευρώ), συμπεριλαμβανομένης της εύλογης αξίας του ιδιοχρησιμοποιούμενου ακινήτου της εταιρείας (31 Δεκεμβρίου 2021: 9,45 εκατ. ευρώ), των αποθεμάτων (31 Δεκεμβρίου 2021 στα 35,388 εκατ. ευρώ), των ακινήτων επένδυσης τα οποία έχουν ταξινομηθεί ως στοιχεία διακρατούμενα προς πώληση (31 Δεκεμβρίου 2021: 2,104 εκατ. ευρώ, έναντι στις 31 Δεκεμβρίου 2020 ύψους 67,6 εκατ. ευρώ) κ.α.
Τα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν σε 132,07 εκατ. ευρώ, έναντι 133,89 εκατ. ευρώ το 2020. Εξ αυτών, πάνω από 25 εκατ. ευρώ προήλθαν από καταστήματα/εμπορικούς χώρους, περίπου 35,3 εκατ. ευρώ από τραπεζικά καταστήματα, σχεδόν 63,4 εκατ. ευρώ από γραφεία, και 8,2 εκατ. ευρώ από λοιπές χρήσεις. Τα 95,77 εκατ. ευρώ των εσόδων από μισθώματα προήλθαν από την Ελλάδα, περίπου 18,9 εκατ. από ακίνητα στην Ιταλία, από Κύπρο 10,28 εκατ. ευρώ και τα 7,21 εκατ. από άλλες αγορές.
Σύμφωνα με πληροφορίες, η εισηγμένη έχει ένα pipeline έργων άνω των 600 εκατ. ευρώ, και εξασφαλισμένη αύξηση εσόδων κατά 26 εκατ. ευρώ από μισθώματα (τα 10 εκατ. ευρώ ήδη υπογεγραμμένα), ενώ έχει βάλει ως στόχο την ενίσχυση της θέσης της στα logistics, όπου ήδη κινείται έντονα το τελευταίο 6μηνο, αλλά και στα οικιστικά ακίνητα, όπου όμως προχωρά με προσεκτικά βήματα, εξετάζοντας την αγορά, ενώ μάλλον αναμένεται να συνεργαστεί με developers. Στόχος της είναι, πέραν της αύξησης των εσόδων μέσα από νέα project που ωριμάζουν, η δημιουργία ενός σύγχρονου, ποιοτικού και «πράσινου» χαρτοφυλακίου. Βέβαια, η Prodea εξακολουθεί να έχει ως core business τον τομέα των γραφειακών χώρων υψηλού επιπέδου, αποτελώντας σήμερα τον μεγαλύτερο πράσινο επενδυτή στην ευρύτερη περιοχή δράσης της.
Όσον αφορά το placement, σύμφωνα με πληροφορίες αναμένεται να διεξαχθεί στο επόμενο διάστημα, με τον timing να επηρεάζεται και από τις γεωπολιτικές συνθήκες. Πάντως, παλιότερες πληροφορίες ήθελαν την εισηγμένη να ολοκληρώνει τη διενέργεια placement και την ενίσχυση του free float της, που είναι σε χαμηλά επίπεδα, κατά τις αρχές Απριλίου, ωστόσο, το χρονοδιάγραμμα θα εξαρτηθεί από τις ευρύτερες συνθήκες. Εκτιμάται ότι θα διατεθεί περί το 15% των μετοχών της ΑΕΕΑΠ, με τη συναλλαγή να ανέρχεται άνω των 150 εκατ. ευρώ, αν και αυτό θα εξαρτηθεί από την τελική τιμή διάθεσης, το discount και τις συνθήκες κατά τη φάση της συναλλαγής. Πάντως, αναμένεται η ΑΕΕΑΠ να προχωρήσει και σε νέες συνεργασίες μέχρι το καλοκαίρι, ώστε να ενισχύσει περαιτέρω το χαρτοφυλάκιό της. Κατά πληροφορίες, η πληρότητα στο χαρτοφυλάκιο της Prodea φτάνει στο 95%, η ετήσια απόδοση μισθωμάτων στο 6,8%.
Ο κύκλος εργασιών για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2021 ανήλθε σε 134,204 εκατ. ευρώ, έναντι 133,897 εκατ. ευρώ για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020, παρουσιάζοντας οριακή αύξηση. Η αύξηση οφείλετε κυρίως στις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν από τον όμιλο κατά τη διάρκεια της τρέχουσας χρήσης καθώς και από την αναπροσαρμογή των μισθωμάτων. Η αύξηση αντισταθμίστηκε εν μέρει από τις πωλήσεις των 19 ακινήτων εντός της χρήσης 2020 και τις πωλήσεις των ακινήτων εντός της τρέχουσας χρήσης και από τα μέτρα που πάρθηκαν από τις κυβερνήσεις των χωρών στις οποίες δραστηριοποιείται ο Όμιλος στο πλαίσιο αντιμετώπισης του COVID-19.
Κατά τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2021 η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα του ομίλου εμφάνισε αύξηση κατά €96.723 (έναντι μείωσης €7.573 την προηγούμενη χρήση).
Η PRODEA Investments πραγματοποίησε κέρδη από συνεχιζόμενες δραστηριότητες €175,1 εκατ. έναντι €62,9 εκατ. το 2020. Τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων, αναπροσαρμογής αξίας των ακινήτων και λοιπών μη επαναλαμβανόμενων κονδυλίων (adjusted EBITDA) ανήλθαν σε €101,7 εκατ. το 2021 έναντι €100,7 εκατ. το 2020 και τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO) ανήλθαν σε €61 εκατ. το 2021 έναντι €69,6 εκατ. το 2020. Ο κύκλος εργασιών ανήλθε σε €134,2 εκατ. έναντι €133,9 εκατ. το 2020.
Η Εσωτερική Αξία (NAV) του ομίλου στις 31η Δεκεμβρίου 2021 ανήλθε σε €1.396,3 εκατ. ή €5,47 ανά μετοχή έναντι €1.367,9 εκατ. και €5,35 ανά μετοχή αντίστοιχα την 31η Δεκεμβρίου 2020.
Η Prodea στις 31/12/2021 είχε ταμειακά διαθέσιμα άνω των 304 εκατ. ευρώ, σύνολο ιδίων κεφαλαίων άνω του 1,5 δις ευρώ, μακροπρόθεσμα δάνεια 1,05 δις ευρώ, βραχυπρόθεσμα 203,4 εκατ. ευρώ, λειτουργικά κέρδη 187 εκατ. ευρώ, καθαρές ταμειακές ροές από λειτουργικές δραστηριότητες 46,059 εκατ. ευρώ.
Επιπτώσεις στα έσοδα από μισθώματα
Η μείωση στα έσοδα από μισθώματα για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2021 ανέρχεται σε €2.935 για τον Όμιλο και €1.351 για την Εταιρεία, λαμβανομένης υπόψιν της αποζημίωσης από την ελληνική κυβέρνηση του 60% του μηνιαίου μισθώματος για τις επιχειρήσεις που παρέμειναν κλειστές με κρατική εντολή για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2021, ποσού €1.244 για τον Όμιλο και €1.175 για την Εταιρεία.
Οι κύριοι τομείς οι οποίοι επηρεάστηκαν από τον COVID-19 είναι τα καταστήματα/εμπορικοί χώροι (εκτός των υπεραγορών τροφίμων) και τα ξενοδοχεία. Οι παραπάνω τομείς εκπροσωπούν περίπου το 12,1% των ετησιοποιημένων μισθωμάτων του Ομίλου την 31 Δεκεμβρίου 2021. Επίσης, τα έσοδα του Ομίλου από τους πέντε μεγαλύτερους μισθωτές του ομίλου, ήτοι Εθνική Τράπεζα, Σκλαβενίτης, Ελληνικό Δημόσιο, Cosmote και Ιταλικό Δημόσιο, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν το 63,9% περίπου των ετησιοποιημένων εσόδων από μισθώματα την 31 Δεκεμβρίου 2021, δεν επηρεάστηκαν από τον COVID-19. Η πλειοψηφία των μισθωτηρίων του Ομίλου αφορά σε μακροπρόθεσμες λειτουργικές μισθώσεις με μισθωτές υψηλής πιστοληπτικής ικανότητας για διάρκεια που κυμαίνεται μεταξύ 20 και 25 ετών.
Ο παράγοντας Ουκρανία
Όπως σημειώνεται στην οικονομική κατάσταση της Prodea, «αναφορικά με τον πόλεμο στην Ουκρανία και την τρέχουσα ενεργειακή κρίση, η Διοίκηση της Εταιρείας παρακολουθεί στενά και αξιολογεί τις εξελίξεις προκειμένου να λάβει τα απαραίτητα μέτρα και να αναπροσαρμόσει τα επιχειρηματικά της σχέδια (αν αυτό απαιτηθεί) με στόχο τη διασφάλιση της επιχειρηματικής συνέχειας και τον περιορισμό τυχόν αρνητικών επιπτώσεων. Ως κυριότερο σημείο που χρήζει προσοχής η Εταιρεία αναγνωρίζει την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους ακινήτων.
Ωστόσο ο Όμιλος έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου, με την πλειοψηφία αυτών να βρίσκονται σε προχωρημένη φάση ολοκλήρωσης.
Παράλληλα έχει καταγραφεί αυξητική τάση στα επίπεδα των μισθωμάτων στους κλάδους της ελληνικής αγοράς ακινήτων στους οποίους δραστηριοποιείται η Εταιρεία και ο Όμιλος με αποτέλεσμα η όποια αύξηση του κατασκευαστικού κόστους να αναμένεται να εξισορροπηθεί ως ένα βαθμό από τα αυξημένα έσοδα από μισθώματα. Συνεπώς δεν αναμένεται να είναι ουσιώδης η επίπτωση στα συνολικά αποτελέσματα του Ομίλου. Αναφορικά με την έναρξη νέων έργων ανάπτυξης, η Εταιρεία είναι σε φάση αναμονής και αξιολόγησης πριν προβεί στην έναρξη εργασιών».
Πληθωρισμός – Ενέργεια
Αναφορικά με την πληθωριστική πίεση, τα έσοδα της εταιρείας από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή. Σε αυτή τη φάση δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η γενικότερη επίπτωση που μπορεί να έχει στην οικονομική κατάσταση των πελατών του ομίλου μια παρατεταμένη ενεργειακή κρίση και αύξηση των τιμών εν γένει. Η Prodea θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές της για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητά της «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων (π.χ. εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις οροφές αποθηκευτικών χώρων) έτσι ώστε να μειωθεί το ενεργειακό κόστος των μισθωτών της μέσω του περιορισμού της εξάρτησής τους από παραδοσιακές πηγές ενέργειας.
