Μια «γεύση» για τις επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων έδωσε και η Trastor ΑΕΕΑΠ, βάσει όσων αναφέρονται στην ετήσια οικονομική έκθεση της εισηγμένης. Όπως σημειώνεται «η οικονομική δραστηριότητα δείχνει ότι επανέρχεται σταθερά στα προ πανδημίας επίπεδα. Οι δυνητικοί επενδυτές, παρέκαμψαν τη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και της κερδοφορίας των επιχειρήσεων του 2020 και του 2021 και συνέχισαν να αποτιμούν θετικά την αγορά ακινήτων ως συνάρτηση των μακροχρόνιων προοπτικών της ελληνικής οικονομίας.
Ως εκ τούτου, οι τιμές στην αγορά ακινήτων συνέχισαν να κινούνται ανοδικά και το 2021 παρά την οικονομική ύφεση, υποστηριζόμενες και από φορολογικά κίνητρα. Επιπρόσθετα, το χαμηλό σημείο εκκίνησης των τιμών έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να δύνανται να συνεχίσουν να αυξάνονται σε μακροπρόθεσμο επίπεδο».
Πάντως, η επίδραση της πανδημίας και των αντίστοιχων μέτρων καθώς και τα περιθώρια αντίδρασης κατά την έξοδο από αυτή διαφοροποιούνται ανά κλάδο εμπορικών ακινήτων.
• Τα εμπορικά καταστήματα (κλάδος που δέχτηκε το μεγαλύτερο πλήγμα) που βρίσκονται σε κύριους άξονες εμπορικής δραστηριότητας τείνουν να επανέρχονται στα προ πανδημίας επίπεδα στο σκέλος των μισθωμάτων και τιμών πώλησης. Ωστόσο, τα καταστήματα που βρίσκονται σε δευτερεύουσες εμπορικές αρτηρίες ή έχουν καθαρά τοπικό προσανατολισμό συνεχίζουν να δέχονται πιέσεις σε επίπεδο μισθωμάτων. Καταστήματα ειδών πρώτης ανάγκης (υπεραγορές, καταστήματα τροφίμων, φαρμακεία) δεν επηρεάστηκαν από τα κυβερνητικά μέτρα ενώ το λιανικό εμπόριο βρίσκεται πλέον σε φάση ριζικής αναδιάταξης εξαιτίας της ταχείας ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου.
• Οι γραφειακοί χώροι υψηλών προδιαγραφών εξαιτίας της περιορισμένης προσφοράς και της μεγάλης ζήτησης, συνέχισαν να εμφανίζουν αύξηση στα ζητούμενα μισθώματα. Κυρίαρχη τάση αποτελεί πλέον η ανάπτυξη νέων σύγχρονων χώρων που πληρούν τα κριτήρια των νέων περιβαλλοντικών προδιαγραφών κατασκευής, οι οποίοι διατίθενται σε αυξημένα μισθώματα. Στον αντίποδα, παλαιοί, χαμηλών προδιαγραφών χώροι επηρεάστηκαν περισσότερο από την εισαγωγή μεθόδων τηλεργασίας με άμεση συνέπεια την απαραίτητη αναβάθμιση και ανακατασκευή τους προς διατήρηση των επίπεδων των μισθωμάτων τους.
• Η κομβική θέση του κλάδου της εφοδιαστικής αλυσίδας έγινε αισθητή κατά τη διάρκεια της πανδημίας με συνέπεια τα ακίνητα αποθηκών και logistics να αναδειχθούν σε μεγάλο κερδισμένο της αγοράς κατά το περασμένο έτος. Οι τάσεις πτώσης των αποδόσεων και οι ρυθμοί αύξησης των μισθωμάτων αναμένονται να είναι οι ισχυρότεροι στη κτηματαγορά για το τρέχον έτος, εξαιτίας της σημαντικής ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης λόγω της αυξημένης αποθεματοποίησης από τους περισσότερους κλάδους της οικονομίας.
• Σημαντική κινητικότητα παρατηρείται και στην αγορά κατοικίας τόσο από θεσμικούς επενδυτές όσο και από εταιρείες ανάπτυξης. Το απόθεμα νέων κατοικιών κρίνεται σημαντικά χαμηλό και οι σύγχρονες ανάγκες στέγασης πλέον είναι διαφορετικές. Ως εκ τούτου, δημιουργείται μια νέα αγορά για ανάπτυξη οργανωμένων συγκροτημάτων με εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments), με προοπτικές αξιόλογων αποδόσεων έναντι των παραδοσιακών άμεσων επενδύσεων σε κατοικίες παλαιών προδιαγραφών.
Ο σημαντικά αυξανόμενος πληθωρισμός (5,1% σε ετήσια βάση για το 2021) αλλά και η αβεβαιότητα από την εξέλιξη και τις επιπτώσεις της πανδημίας θα συνεχίσουν να αποτελούν τους κύριους παράγοντες των προσδοκιών για την οικονομική ανάπτυξη στους επόμενους μήνες. Οι πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις στην Ουκρανία αναμένεται να παρατείνουν τις πληθωριστικές πιέσεις μέσω της εντονότερης και μεγαλύτερης διάρκειας ανόδου των τιμών ενέργειας και πρώτων υλών, ενώ σε συνδυασμό με τυχόν περαιτέρω διαταραχές στην εφοδιαστική αλυσίδα ενδέχεται να οδηγήσουν βραχυπρόθεσμα σε αυστηροποίηση της νομισματικής πολιτικής, γεγονός που αναμένεται να επηρεάσει την κατανάλωση, τις επενδύσεις, την πιστωτική επέκταση και ως αποτέλεσμα την ευρύτερη οικονομική δραστηριότητα.
Η επίπτωση των ανωτέρω εξελίξεων στην Ελληνική οικονομία έχει αποτυπωθεί με τη δραματική αύξηση του κόστους ενέργειας η οποία συμβάλει σημαντικά στην αύξηση του πληθωρισμού. O Όμιλος, όπως είναι γνωστό, δραστηριοποιείται στην Ελλάδα και όλες του οι επενδύσεις βρίσκονται στην Ελλάδα και μάλιστα σε τομείς οι οποίοι δεν αναμένεται να πληγούν από τα ανωτέρω γεγονότα. Επίσης ο Όμιλος έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου. Βάσει των ανωτέρω, εκτιμάται ότι δεν επηρεάζεται ουσιαστικά η επιχειρηματική δραστηριότητα του Ομίλου από τα γεγονότα της Ουκρανίας.
Οσον αφορά στις προοπτικές για τη συνέχεια και ειδικά για τις προθέσεις της ίδιας της Trastor, σύμφωνα με τις τάσεις της αγοράς και της έντονης ζήτησης για ακίνητα βιώσιμης ανάπτυξης και εφαρμογής κριτηρίων ESG, η εταιρεία θα εισέλθει εντός της χρήσης ενεργά στην κατασκευή τέτοιων ακινήτων (κτήρια γραφείων/αποθηκών) είτε αυτόνομα είτε σε συνεργασία με καταξιωμένους συνεργάτες/developers.
Τέλος, η Εταιρεία θα συνεχίσει την επενδυτική της δραστηριότητα σε ακίνητα αποθηκών και γραφείων υψηλής προβολής και σύγχρονων προδιαγραφών, ενώ παράλληλα θα εντατικοποιήσει τη βελτιστοποίηση του χαρτοφυλακίου της μέσω της δυναμικής διαχείρισης των υφιστάμενων ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων επιλεκτικών πωλήσεων επιτυγχάνοντας σημαντικές υπεράξιες για τους μετόχους της.
Στις 31.12.2021, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του Ομίλου, περιλαμβανομένων των ακινήτων διαθεσίμων προς πώληση, περιελάμβανε 59 ακίνητα, έναντι 65 ακινήτων της 31.12.2020, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 220,16 χιλ. τ.μ. (31.12.2020: 209,57 χιλ. τ.μ.) με εύλογη αξία 324,930 εκατ. ευρώ. (31.12.2020: 301,563 εκατ..) όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές των εταιρειών "CBRE Aξίες Α.Ε." και "Π. ΔΑΝΟΣ & Συνεργάτες Α.Ε.". Από τα 324 εκατ. ευρώ, τα 192,7 εκατ. ευρώ αφορούν σε επενδύσεις γραφείων, τα 54,66 εκατ. σε καταστήματα, τα 37 εκατ. ευρώ σε μικτή χρήση και τα 32 εκατ. σε αποθήκες.
Τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα κατά το 2021 ανήλθαν σε € 18.138 χιλ., έναντι € 13.078 χιλ. της προηγούμενης χρήσης. Οι επιπτώσεις των μέτρων που έλαβε η ελληνική κυβέρνηση για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κορωνοϊού στη Ελλάδα, είχαν σαν αποτέλεσμα τη μείωση των εσόδων από μισθώματα ακινήτων του Ομίλου, κατά το ποσό των € 1.499 χιλ., το οποίο αντιστοιχεί στο 7,6% των ετήσιων, συμβασιοποιημένων εσόδων από μισθώματα. Τα έσοδα από μισθώσεις γραφείων ανήλθαν σε 11,7 εκατ. ευρώ, από καταστήματα 2,945 εκατ. ευρώ, από μικτής χρήσης 2,32 εκατ. ευρώ, από αποθήκες743,4 χιλ. ευρώ.
Τα λειτουργικά αποτελέσματα του Ομίλου ανήλθαν σε κέρδη ύψους € 29.297 χιλ., έναντι κερδών € 8.586 χιλ. της προηγούμενης χρήσης. Τα αποτελέσματα του Ομίλου μετά από φόρους ανήλθαν σε κέρδη ύψους € 23.017 χιλ., έναντι κερδών € 3.088 χιλ. της προηγούμενης χρήσης.
Το Διοικητικό Συμβούλιο προτίθεται να εισηγηθεί προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των μετόχων της Εταιρείας τη διανομή κερδών της χρήσης του 2021 με τη μορφή μερίσματος € 0,02 ανά μετοχή, ήτοι συνολικού ποσού € 3.014.551,40.
Το 2021 ο Όμιλος προέβη στην αγορά 4 νέων ακινήτων, συνολικής αξίας κτήσης € 13.222 χιλ. και στην πώληση 10 ακινήτων (7 πρατηρίων υγρών καυσίμων και 3 καταστημάτων και γραφειακών χώρων). Από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου σε εύλογες αξίες στις 31.12.2021 προέκυψαν κέρδη ύψους € 16.935 χιλ., έναντι € 1.053 χιλ. την 31.12.2020.
Σημειώνεται ότι την 17.02.2022, η Εταιρεία ολοκλήρωσε τη διαδικασία απόκτησης ακινήτου στον Παράδεισο Αμαρουσίου σε συνέχεια ανακήρυξής της ως πλειοδότριας την 13.01.2022. Το εν λόγω ακίνητο αναμένεται να ενοποιηθεί με όμορη ιδιοκτησία της Εταιρείας με σκοπό την ανάπτυξη νέου ενιαίου κτηρίου γραφείων με πιστοποίηση LEED.
Την 01.03.2022 η Πειραιώς Financial Holdings Α.Ε. ενημερώσε το επενδυτικό κοινό ότι η θυγατρική της, Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε., ολοκλήρωσε την απόκτηση ποσοστού συμμετοχής 52,0% στην Trastor Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (Α.Ε.Ε.Α.Π.) από την WRED LLC, εταιρεία συνδεδεμένη με την Värde Partners, κατόπιν λήψης όλων των απαραίτητων εγκρίσεων, συμπεριλαμβανομένης της συναίνεσης του Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας. Το τίμημα που καταβλήθηκε ανήλθε σε € 98 εκατ. (€ 1,25 ανά μετοχή).
Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου την 31.12.2021, συμπεριλαμβανομένων και των δεσμευμένων καταθέσεων, ανήλθαν σε € 23.897 χιλ., έναντι € 17.565 χιλ. της 31.12.2020. Οι δανειακές υποχρεώσεις του Ομίλου την 31.12.2021, προ εξόδων εκδόσεως δανείων και υποχρεώσεων μισθώσεων ενσώματων και επενδυτικών ακινήτων, ανήλθαν σε € 150.606 χιλ., έναντι € 139.024 χιλ. της 31.12.2020. Πέραν των ανωτέρω δανειακών υποχρεώσεων την 31.12.2021, ο Όμιλος είχε και υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών ακινήτων ποσού € 17.209 χιλ., λόγω της σύναψης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης.
