Ροή
Ο κύκλος εργασιών της REDS, θυγατρικής της ΕΛΛΑΚΤΩΡ στον τομέα ακινήτων, στη χρήση 2021 ανήλθε σε 7,5 εκατ. ευρώ, αυξημένος 14,6%, σε σύγκριση με τη χρήση 2020. Τα έσοδα του Ομίλου προέρχονται από την δραστηριότητά του στην Ελλάδα και ειδικότερα από την εκμίσθωση ακινήτων της θυγατρικής ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ.
Σημαντική ήταν και η ενίσχυση της Λειτουργικής Κερδοφορίας για τη χρήση 2021, με EBITDA να ανέρχονται στα 5 εκατ., έναντι 4 εκατ. στη χρήση 2020 και περιθώριο EBITDA 67% έναντι 62%. Τα Λειτουργικά Κέρδη (ΕΒΙΤ) για τη χρήση 2021 έφτασαν στα 3,2 εκατ. ευρώ έναντι 2,3 εκατ. στη χρήση 2020, ενώ τα κέρδη προ φόρων ανήλθαν σε 1,3 εκατ. ευρώ, έναντι 0,7 εκατ. ευρώ το 2020. Τα κέρδη μετά φόρων ανήλθαν σε 1.05 εκατ. ευρώ.
Επίσης, ως προς την χρηματοοικονομική εικόνα, η REDS εμφάνισε μείωση Καθαρού Δανεισμού καθώς αυτός στις 31.12.2021 διαμορφώθηκε σε 23,1 εκατ. ευρώ, έναντι €8,6 εκατ. στις 31.12.2020, ενώ η ρευστότητα του ομίλου ανήλθε στις 31.12.2021 σε 10,6 εκατ. ευρώ έναντι 8,2 εκατ. ευρώ στις 31.12.2020. Επίσης, ο δείκτης μόχλευσης (Καθαρός Δανεισμός/EBITDA) διαμορφώθηκε σε 4,6x από 7,1x στις 31.12.2020, ενώ καταγράφηκαν θετικές Λειτουργικές Ταμειακές Ροές ύψους 5,2 εκατ. ευρώ για τη χρήση 2021, έναντι 2,1 εκατ. για τη χρήση 2020.
Το 2021 περιλαμβάνει συνολική απομείωση επενδυτικού ακινήτου αξίας €2,9 εκ. περίπου, το οποίο αφορά απαλλοτριωτική απόφαση ακινήτου στην περιοχή Ακαδημία Πλάτωνος .
Σχολιάζοντας τα αποτελέσματα ο κ. Γιώργος Κωνσταντινίδης, Διευθύνων Σύμβουλος της REDS ανέφερε: «Τα οικονομικά αποτελέσματα του 2021 επισφραγίζουν με τον καλύτερο τρόπο την επιχειρησιακή στρατηγική της Διοίκησης της REDS προς την αναπτυξιακή της πορεία, παρά τις προκλήσεις της Πανδημίας που παρέμειναν ιδιαίτερα αισθητές και το 2021. Έχοντας τοποθετήσει σε προτεραιότητα την αναδιάρθρωση της εταιρείας και θέσει τους στόχους για θετικό οικονομικό αποτύπωμα, η REDS κατάφερε να βελτιώσει την επιχειρησιακή της λειτουργία, και να αποκτήσει ανοδική πορεία.
Βασικά σημεία της νέας αυτής πορείας καταγράφονται στα λειτουργικά της κέρδη τα οποία σημείωσαν αύξηση 41,7% αλλά και στα κέρδη προ φόρων τα οποία αυξήθηκαν κατά 85,7% σε σχέση με το 2020. Παράλληλα, τα Έσοδα σημείωσαν αύξηση 14,6% ενώ το EBITDA 23,7% σε σχέση με το 2020. Με θετικές ταμειακές ροές, μείωση του δανεισμού αλλά και αυξημένα ταμειακά διαθέσιμα, η REDS έχει θέσει πλέον τις βάσεις για να διαγράψει μία νέα ανταγωνιστική πορεία στον κλάδο της Διαχείρισης και Ανάπτυξης Ακινήτων και τη δημιουργία σταθερής και μακροχρόνιας αξίας για τους μετόχους, την κοινωνία και την ελληνική οικονομία.
Τα 4 εμβληματικά έργα ανάπτυξης και ναυαρχίδες της επιχειρησιακής στρατηγικής της εταιρείας, το Smart Park, η Μαρίνα Αλίμου, το Κτήμα Καμπά αλλά και οι Γούρνες Ηρακλείου Κρήτης, αποτελούν τις βασικές προτεραιότητες για την ανάδειξη της κυρίαρχης θέσης της REDS στον τομέα Διαχείρισης και Ανάπτυξης Ακινήτων».
Ειδικότερα, όσον αφορά τα μεγάλα projects της REDS, στην ετήσια χρηματοοικονομική έκθεση έγιναν αναφορές για σχέδια της εταιρείας.
Η κύρια δραστηριότητα και πηγή εσόδων του κλάδου και για αυτή την χρήση αποτέλεσε η λειτουργία του Εμπορικού Πάρκου «Smart Park» στη θέση Γυαλού στα Σπάτα Αττικής. Παρά τα μέτρα για την εξάπλωση της πανδημίας και την επιφυλακτική στάση όλων των παραγόντων της αγοράς η εταιρία προχώρησε στην σύναψη νέων συμφωνιών με στόχο την πλήρη κάλυψη των χώρων προς μίσθωση μετά το ξεκίνημα της εμπορικής λειτουργίας της νέας ανάπτυξης (Νοέμβριος 2019) και την ολοκλήρωση της κατασκευής της Β΄ Φάσης του Εμπορικού Πάρκου εμβαδού 15.200 τ.μ. περίπου. Η θυγατρική εταιρία ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ & ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ το 2021 είχε επιτύχει να μισθώσει το 90% της επιφάνειας της νέας ανάπτυξης ενώ βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις με την Εθνική Τράπεζα και εξετάζει το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης του υφιστάμενου δανεισμού της με μικρότερο κόστος και βελτιωμένους όρους με στόχο την ενίσχυση των χρηματοροών της. Η Εταιρία θα συνεχίσει τις προσπάθειές της για την μίσθωση του 100% προς εκμετάλλευση επιφανείας του εμπορικού κέντρου, συνολικής επιφανείας 53.000 τ.μ. περίπου. Ήδη η συνολική εκμετάλλευση βρίσκεται στο 97%. Επίσης ο Όμιλος εξετάζει την αγορά οικοπέδων (από εταιρίες του ομίλου Ελλάκτωρ αλλά και τρίτων) που βρίσκονται περιμετρικά του πάρκου και σε συνδυασμό με τις ιδιοκτησίες του Oμίλου σχεδιάζει συμπληρωματικές αποδοτικές δράσεις που θα αυξήσουν και την επισκεψιμότητα του Εμπορικού Πάρκου.
Παράλληλα, όσον αφορά στο έργο ανάπτυξης Cambas Project στην περιοχή της Κάντζα του δήμου Παλλήνης, κατόπιν της έκδοσης Π.Δ. πολεοδομικής έγκρισης της ΠΟΑΠΔ τον Απρίλιο του 2021 επικαιροποιήθηκε το Βusiness Plan και σειρά παίρνουν οι διαδικασίες τελικής διαμόρφωσης του Master Plan. Εν συνεχεία θα ακολουθήσει η έκδοση των οικοδομικών αδειών μέσα στον επόμενο χρόνο, ώστε να ξεκινήσουν οι εργασίες κατασκευής με χρονικό ορίζοντα ολοκλήρωσής τους τα 3 χρόνια. Στελέχη της εταιρείας ανέφεραν πρόσφατα πως παραδόθηκε η μελέτη της Deloitte για το στρατηγικό σχέδιο και μέσα στις επόμενες εβδομάδες θα οριστικοποιηθεί το πλάνο ανάπτυξης με τις χρήσεις που θα φιλοξενεί το ακίνητο.
Επίσης, κατά το 2021 η εταιρεία REDS A.E. ανακηρύχθηκε πλειοδότης για την αξιοποίηση τμήματος της πρώην αμερικανικής βάσης στις Γούρνες Ηρακλείου Κρήτης, ένα project το οποίο έχει χαρακτηρίζεται ως «Μικρό Ελληνικό», λόγω των ομοιοτήτων με την επένδυση στο παραλιακό μέτωπο της Αθήνας. Ο διαγωνισμός πραγματοποιήθηκε από το ΤΑΙΠΕΔ μέσω της διαδικασίας της ηλεκτρονικής δημοπρασίας (προσέφερε τίμημα 42,2 εκατ. ευρώ). Το ακίνητο είναι παραθαλάσσιο και εκτείνεται σε 345.567 τετραγωνικά μέτρα. Βρίσκεται 13 χιλιόμετρα από το αεροδρόμιο «Νίκος Καζαντζάκης» και 16 χιλιόμετρα από την πόλη του Ηρακλείου. Επί του παρόντος, λαμβάνουν χώρα οι διαδικασίες μεταβίβασης του ακινήτου και ταυτόχρονα ξεκινούν οι διαδικασίες σύνταξης για το Business Plan και το Master Plan. Το σχέδιο για τις Γούρνες που μελετάται προβλέπει μια σειρά αναπτύξεων, μεταξύ των οποίων καζίνο, σύνθετα τουριστικά καταλύματα, συνεδριακό-εκθεσιακό κέντρο, εμπορικά κέντρα, μαρίνα, ελικοδρόμιο καθώς και άλλες χρήσεις.
Στο έργο ανάπτυξης της Μαρίνας Αλίμου, η REDS υλοποιεί τις υποχρεώσεις που αφορούν τη σύμβαση μελέτης & κατασκευής, όπου κατά το έτος 2021 απαιτούσε την ολοκλήρωση και κατάθεση του Master Plan, τη συλλογή προτάσεων / αρχιτεκτονικών μελετών, την κυκλοφοριακή μελέτη και έργα θαλάσσιας κατασκευής. Κατά τη χρήση 2022, και εν αναμονή της ΚΥΑ θα προχωρήσει στην έκδοση αδειών που απαιτούνται για την έναρξη των εργασιών.
Για τα ακίνητα που κατέχει ο Όμιλος στη Ρουμανία το Διοικητικό Συμβούλιο βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις με συν επενδυτές και εξετάζει παραμέτρους αξιοποίησής τους. Όπως αναφέρθηκε και σε πρόσφατη ενημερωτική συνάντηση της διοίκησης του ομίλου ΕΛΛΑΚΤΩΡ με εκπροσώπους του Τύπου, η REDS προχώρησε σε συμφωνία με τον βραχίονα της ΙΚΕΑ στην Ρουμανία, Vastint Group για την από κοινού ανάπτυξη γειτονικών οικοπέδων που έχουν οι δύο εταιρείες στην χώρα. Το οικόπεδο της REDS είναι 7-8 στρέμματα και της Vastint Group 13 στρέμματα και προβλέπεται η κατασκευή οικιστικού συγκροτήματος και συγκροτήματος γραφείων συνολικής επιφάνειας 80.000 τετραγωνικών μέτρων. Σε φάση υλοποίησης μπαίνει και η αξιοποίηση του οικοπέδου στην περιοχή Straoulesti-Baneasa του Βουκουρεστίου καθώς η διοίκηση της Reds έχει έρθει σε συμφωνία με τοπικό επενδυτή για την κατασκευή οικιστικού συγκροτήματος.
Οικόπεδο – Κτήριο γραφείων στην Ακαδημία Πλάτωνος, Αθήνα: Η Εταιρία εξαιτίας της μακρόχρονης δέσμευσης του ακινήτου της έχει καταθέσει αγωγές κατά του Ελληνικού Δημοσίου στα αστικά δικαστήρια για οικονομική αποζημίωσή της και στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά των αρμοδίων αρχών για την μη ολοκλήρωση της διαδικασίας αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του ακινήτου. Η διαδικασία βρίσκεται εν εξελίξει.
Οικόπεδο – Κτηριακό συγκρότημα μικτής χρήσης στην περιοχή Splaiul Uniriiτου Βουκουρεστίου.:Η εταιρία βρίσκεται σε νομική διεκδίκηση αποζημίωσης για την αναιτιολόγητη καθυστέρηση πολεοδόμησης από το Δήμο Βουκουρεστίου. Για το ακίνητο, μετά την έκδοση των βελτιωμένων όρων δόμησης, του ρυμοτομικού σχεδίου κτιριακού συγκροτήματος μικτής χρήσης κατά τη κλειόμενη χρήση, εξετάζονται παράμετροι αξιοποίησής του.
Οικόπεδο – Οικιστικό συγκρότημα στην περιοχή Straoulesti-Baneasa του Βουκουρεστίου: Το ακίνητο αφορά έργο για κατασκευή οικιστικού συγκρότηματος 72 διαμερισμάτων στη παραλίμνια περιοχή της Λίμνης Baneasa, για το οποίο η εταιρία εξετάζει τρόπους για υλοποίηση και αξιοποίηση του.
Επίδραση Ενεργειακής κρίσης
Όπως σημειώνεται, η τρέχουσα ενεργειακή κρίση συμβάλλει στη δημιουργία ενός κλίματος αβεβαιότητας στην οικονομική ανάπτυξη και τις επενδύσεις, λόγω της επίδρασης της επί των πληθωριστικών πιέσεων που ήδη έχουν εμφανιστεί και τις σωρευτικές ελλείψεις σε βασικά καταναλωτικά αγαθά. Ωστόσο το θέμα του κόστους της ενέργειας, το οποίο οφείλεται κυρίως στη Ρωσο-Ουκρανική διαμάχη, θα πρέπει να εξετάζεται κάτω από το πρίσμα του διλήμματος που δημιουργείται, αφενός από την ανάγκη μεταστροφής του παραγωγικού μοντέλου για την προώθηση της πράσινης οικονομίας και τη συνακόλουθη αύξηση του ενεργειακού κόστους (Ευρώπη, Ελλάδα), και αφετέρου του ρυθμού ανάπτυξης, αφού κάθε αύξηση της τιμής της ενέργειας λειτουργεί αρνητικά.
• Το 2021 η εταιρία ΓΥΑΛΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΚΑΙ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΕ παρουσίασε έσοδα από μισθώσεις για την κλειόμενη χρήση €7,5 εκ. έναντι €6,5 εκ. στη χρήση του 2020. Τα έσοδα είχαν αύξηση παρόλο που το 1 ο εξάμηνο τα περιοριστικά μέτρα αλλά και οι κυβερνητικές αποφάσεις για απαλλαγές καταβολής μισθωμάτων δημιούργησαν αρνητικά αποτελέσματα, καθότι το διάστημα που τα καταστήματα είχαν απαλλαγή υποχρέωσης καταβολής μισθωμάτων κατά το 2021 ήταν μικρότερη από την αντίστοιχη περίοδο της προηγούμενης χρήσης, αλλά επίσης το κράτος αποζημίωσε σημαντικό μέρος των απολεσθέντων αυτών μισθωμάτων (κατά €1,6 εκ. περίπου). Το EBITDA διαμορφώθηκε σε €6,4 εκ. έναντι €5,0 εκ. της χρήσης 2020, τα κέρδη προ τόκων και φόρων (EBIT) για τη χρήση αυξήθηκαν σε €4,8 εκ., έναντι €3,4 εκ. της χρήσης 2020 ενώ τα κέρδη προ φόρων αυξήθηκαν σε €3,3 εκ. έναντι €1,9 εκ. το 2020.
• Η εταιρία ΚΑΝΤΖΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΕ στην κλειόμενη χρήση παρουσίασε κέρδη μετά από φόρους ποσού €0,2 εκ., έναντι ζημιών €0,2 εκ. το 2020. Το κέρδος κατά τη χρήση 2021 προέκυψε από την αναστροφή απομείωσης του ακινήτου στην Κάντζα ύψους €0,39 εκ.
• Οι θυγατρικές εταιρείες CLH ESTATE S.R.L. και ΡROFIT CONSTRUCT S.R.L., με έδρα τη Ρουμανία, παρουσίασαν για την κλειόμενη χρήση συνολικά κέρδη μετά από φόρους ύψους €1 εκ. περίπου, με αντίστοιχα ζημιές για το €0,1 εκ. της χρήσης 2020. To κέρδος κατά τη χρήση 2021 προέκυψε από την αναστροφή απομείωσης του ακινήτου της CLH ESTATE S.R.L ύψους €1,1εκ.
Όπως αναφέρεται, δεδομένου ότι η πανδημία οδεύει προς το τέλος της, όχι ως προ την εξέλιξη της αλλά κυρίως ως προς τα περιοριστικά μέτρα, η προσοχή στρέφεται προς την ενεργειακή κρίση αλλά και την Ρωσο – Ουκρανική διαμάχη που αποτελούν τις νέες πλέον προκλήσεις για το 2022. Οι συνέπειες στην διάθεση, ψυχολογία και των καταναλωτών για δαπάνες μη ανελαστικές ενδέχεται να μειωθεί και εάν συμβεί αυτό θα έχει αντίκτυπο στα έσοδα της εταιρίας που αναμένεται να επηρεάσουν τα αποτελέσματα της. Η έκθεση της Εταιρίας σε μεταβολές ενεργειακού κόστους είναι περιορισμένη οπότε δεν αναμένεται μεγάλη διαφοροποίηση από εκεί.
Οι εταιρίες, «παγώνουν» τις επενδυτικές αποφάσεις και επανεξετάζουν τη στρατηγική και τον προϋπολογισμό τους, περικόπτοντας δαπάνες και κάνοντας επανεκτίμηση στα προβλεπόμενα έσοδά τους. Σημαντικό ρόλο στην ενδυνάμωση της απρόσκοπτης λειτουργίας των εταιριών θα αποτελέσουν οι συνέργειες του κράτους και του τραπεζικού συστήματος. Η γρήγορη επαναφορά σε μια νέα κανονικότητα στην μετά την πανδημία εποχή απαιτεί τη λήψη μέτρων και αποφάσεων για την υλοποίηση του τρόπου χρηματοοικονομικής στήριξης των εταιριών. Η Εταιρία έχει προσαρμόσει το τρόπο λειτουργίας προκειμένου να ανταποκριθεί στις ανάγκες και τον περιορισμό των επιπτώσεων. Παρά τη δύσκολη συγκυρία η Εταιρία συνεχίζει τις προσπάθειές της για τη μίσθωση του συνόλου της προς εκμετάλλευση επιφάνειας του Εμπορικού Πάρκου «Smart Park» και εξετάζει την εκμετάλλευση γειτονικών εκτάσεων ιδιοκτησίας της και ιδιοκτησίας τρίτων με συνδυαστικές χρήσεις που θα βελτιώσουν και θα αυξήσουν την επισκεψιμότητα και κατ’ επέκταση την κατανάλωση, άρα και τα έσοδα του Εμπορικού Πάρκου.
