Το γεγονός ότι η επένδυση της Lamda Development στο ακίνητο του Ελληνικού, η οποία αφορά σε αστική ανάπτυξη έκτασης περίπου 6,2 εκατ. τ.μ., είναι ένα project χωρίς προηγούμενο (παρόμοιο εγχείρημα) στην Ελλάδα και μάλιστα με πολυετές χρονικό ορίζοντα ωρίμανσης, εξηγεί τους λόγους για τους οποίους ο όμιλος, συμφερόντων Σπ. Λάτση, υπό την καθοδήγηση του Οδυσσέα Αθανασίου, έχει επιλέξει τόσο το «χτίσιμο» συνεργασιών σε πολλές δραστηριότητες με εξειδικευμένες εταιρείες όσο και το «άπλωμα» του πλάνου σε διάφορες φάσεις.
Στο ενημερωτικό δελτίο της Lamda Development για την έκδοση του νέου «πράσινου» ομολόγου έως 230 εκατ. ευρώ (η δημόσια προσφορά έχει οριστεί για 6 – 8 Ιουλίου) γίνεται, μεταξύ άλλων, σαφής αναφορά για το θέμα αυτό και τους όποιους πιθανούς «κινδύνους» επιχειρεί να αντιμετωπίσει και προλάβει η εισηγμένη.
Η «άμυνα» της Lamda και οι συνεργασίες
Η εταιρεία, έχει ήδη λάβει τα μέτρα της ως «άμυνα» απέναντι σε τυχόν αβεβαιότητες και απρόοπτα. Προκειμένου να μετριάσει τους κινδύνους, «η διοίκηση του ομίλου αφενός προτίθεται να υλοποιήσει τις επενδύσεις με τη συνεργασία τρίτων εξειδικευμένων εταιριών που θα διακρίνονται στον τομέα τους π.χ. στην εκμετάλλευση ξενοδοχείων, αφετέρου θα υλοποιήσει το επενδυτικό πρόγραμμα σε φάσεις και όχι όλες ταυτόχρονα, ώστε με βάση τα δεδομένα της πρώτης πενταετίας να βελτιστοποιήσει τις επενδύσεις και ταμειακές ροές της επόμενης φάσης. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, μειώνεται ο κίνδυνος υλοποίησης της επένδυσης, περιορίζονται οι χρηματοδοτικές ανάγκες και δημιουργούνται συνέργειες από την τεχνογνωσία που θα προσφέρουν οι στρατηγικοί συνεργάτες στην επένδυση», αναφέρεται στο ενημερωτικό δελτίο.
Υπενθυμίζεται ότι η Lamda είτε παλιότερα είτε και μόλις πρόσφατα έχει ανακοινώσει μια σειρά από joint ventures, συμφωνίες, επιχειρηματικές συνεργασίες και συνέργειες με ουκ ολίγους ομίλους από διάφορους κλάδους (τράπεζες, ξενοδοχεία, εμπόριο, ακίνητα, εκπαίδευση κ.α.), γνωστός ο κάθε ένας στον τομέα του (από τις TEMES, Eurobank, Πειραιώς, Fourlis έως Prodea, Orilina κ.α.), deals συνολικού ύψους σχεδόν 1 δισ. ευρώ, αναπτύξεις που σχετίζονται με γραφεία, τουρισμό – ξενοδοχεία, οικιστικά, εκπαιδευτήρια, retail parks, χώρους εστίασης, αναψυχής, ευεξίας, εκδηλώσεων, καθώς και πώλησης συναφών προς την εστίαση προϊόντων κ.α. Και πέραν αυτών, όπως πολλές φορές έχει αναφέρει ο CEO της Lamda, ο όμιλος και η επένδυση στο Ελληνικό είναι «χρηματοδοτικά και κεφαλαιακά θωρακισμένα».
Ωστόσο, όπως αναφέρθηκε, στη Lamda έσπευσαν είτε πριν καν ξεκινήσει η επένδυση είτε ακόμα και μέσα στους πρώτους μήνες αυτής να πάρουν τα μέτρα τους έναντι σε τυχόν αβεβαιότητες, ώστε να είναι όσο το δυνατόν καλύτερα προετοιμασμένοι για ένα project που πρωτόγνωρό για τα ελληνικά δεδομένα.
Ελληνικό: Δεν έχει υπάρξει ανάλογη εγχώρια επένδυση τέτοιου μεγέθους
Όπως σημειώνεται, «το έργο αφορά στην αστική ανάπτυξη μιας έκτασης που εκτείνεται σε 6,2 εκατ. τ.μ. Στην Ελλάδα, δεν έχει υπάρξει επένδυση σε έργο αστικής ανάπτυξης τέτοιου μεγέθους και συναφώς δεν υφίστανται συγκρίσιμα ιστορικά οικονομικά στοιχεία. Είναι συνεπώς δύσκολο να αξιολογηθούν οι πιθανές μελλοντικές επιδόσεις μιας μακροπρόθεσμης επένδυσης. Η ανάπτυξη του Ακινήτου συνεπάγεται για τον Όμιλο την εκταμίευση σημαντικών ποσών προς υλοποίηση της επένδυσης. Κατά την πρώτη πενταετία, ενδέχεται οι επενδυτικές και χρηματοδοτικές ταμειακές εκροές να είναι μεγαλύτερες των ταμειακών εισροών».
Σημειώνεται ότι «κατά την εξέταση των παραμέτρων που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την ανάπτυξη του Ακινήτου, η διοίκηση του Ομίλου χρειάζεται να προβεί σε εκτίμηση των συνθηκών της αγοράς που θα επικρατούν σε χρονική περίοδο 1-25 ετών. Συνεπώς, υφίσταται εγγενής αβεβαιότητα πριν την έναρξη της αξιοποίησης του Ακινήτου».
Η πολυπλοκότητα, το κόστος και το real estate
Κατά το ενημερωτικό, η πολυπλοκότητα της ανάπτυξης του Ακινήτου, δηλαδή ο σχεδιασμός, η αδειοδότηση και η παράλληλη κατασκευή, εκμετάλλευση ή και πώληση εκατοντάδων ακινήτων, όπως κατοικιών, εμπορικών αναπτύξεων, ξενοδοχείων, γραφείων, αθλητικών και πολιτιστικών εγκαταστάσεων κ.λπ. μετά των αναγκαίων υποδομών και η αλληλεπίδραση μεταξύ τους, η συνεργασία με κατασκευαστικές εταιρίες και εξειδικευμένους στρατηγικούς συνεργάτες, όπως και με το πλήθος των φορέων του Ελληνικού Δημοσίου που εμπλέκονται στην υλοποίηση του Έργου κ.α., πάντα μπορεί να επιφέρουν προβλήματα, ενώ γίνεται αναφορά στις πληθωριστικές πιέσεις και το αυξημένο ενεργειακό κόστος, σε αποκλίσεις κ.α. που μπορούν να επηρεάσουν μια επένδυση και τα έσοδά της.
«Η ανάπτυξη του Ακινήτου εξαρτάται από τη ζήτηση και την επιτυχία που θα έχουν οι κατοικίες, τα καταστήματα σε εμπορικές αναπτύξεις, τα ξενοδοχεία, τα μουσεία και οι λοιποί πολιτιστικοί και εκπαιδευτικοί χώροι, η μαρίνα, οι αθλητικές εγκαταστάσεις, κ.α. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Διοίκησης, η ανάπτυξη του Ακινήτου εξαρτάται από έσοδα που θα προέλθουν ως επί το πλείστον από τις κατοικίες.
Δεδομένου του 25ετούς χρονικού ορίζοντα της ανάπτυξης του Ακινήτου, οι εκτιμήσεις της Διοίκησης ενδέχεται να τροποποιηθούν. Ο εμπορικός κίνδυνος της ανάπτυξης του Ακινήτου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων, όπως ενδεικτικά η απήχηση της νέας αστικής ανάπτυξης στο κοινό, η προσέλκυση τουριστών, η μελλοντική ανάπτυξη άλλων ανταγωνιστικών περιοχών κοντά στην Αθήνα, η οικονομική ανάπτυξη της Ελλάδας, τα μελλοντικά επίπεδα τιμών ακινήτων στα νότια προάστια της Αθήνας, το κατασκευαστικό κόστος λαμβάνοντας υπόψη την πορεία των πρώτων υλών και το ενεργειακό κόστος, οι φορολογικές επιβαρύνσεις επί των ακινήτων, τεχνολογικές και νομοθετικές εξελίξεις που επιδρούν στη ζήτηση κατοικιών σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, δημογραφικές τάσεις, νέοι οδικοί άξονες, κ.α.
Ενδεικτικά, ενδέχεται στο μέλλον να παρουσιαστεί υπερπροσφορά κατοικιών στα νότια προάστια της Αθήνας, π.χ. λόγω τυχόν άλλων αναπτύξεων, γεγονός που θα οδηγήσει σε χαμηλότερες τιμές πώλησης.
Επίσης, και το κόστος ανάπτυξης του Ακινήτου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων. Ενδεικτικά, εξαρτάται από την εξέλιξη των τιμών βασικών δομικών υλικών (σίδηρος, αλουμίνιο, τσιμέντο, μάρμαρα, υαλοπίνακες, κ.λπ.), του ενεργειακού κόστους, των αμοιβών του τεχνικού προσωπικού, το επίπεδο των προσφορών που θα υποβάλλουν οι κατασκευαστικές εταιρίες, τυχόν αστοχίες σε μελέτες και κατασκευές, ειδικές προδιαγραφές και ειδική τεχνογνωσία που αναμένεται να υιοθετηθεί για τα ψηλά κτίρια 200 μέτρων ή για άλλες ειδικές κατασκευές, απρόβλεπτες δαπάνες λόγω π.χ. ενδεχόμενων αρχαιολογικών ευρημάτων, την εξέλιξη του πληθωρισμού την επόμενη 25ετία, τυχόν εξελίξεις στη νομοθεσία που επιδρούν στη σχεδίαση και κατασκευή νέων κτιρίων (ενεργειακή απόδοση, αντισεισμικότητα, πυρασφάλεια), την επίτευξη οικονομιών κλίμακος, κ.α. Εντός του 2022, παρατηρείται σημαντική αύξηση του κατασκευαστικού και ενεργειακού κόστους με σημαντικές πληθωριστικές πιέσεις», σημειώνεται μεταξύ άλλων στο ενημερωτικό.
Νέα οικιστικά projects και έσοδα 1 δισ. ευρώ
Έτσι, στη Lamda έσπευσαν να «χτίσουν» όχι μόνο ισχυρό χρηματοδοτικό προφίλ αλλά και συνεργασίες με μεγάλα εγχώρια επιχειρηματικά ονόματα κάνοντας έτσι «διασπορά κινδύνου», ενώ και τα έσοδα από τις πωλήσεις κατοικιών βαίνουν ανοδικά.
Μάλιστα, όπως αναφέρθηκε στο πλαίσιο της πρόσφατης Γ.Σ. της Lamda, περισσότερα οικιστικά έργα στο Ελληνικό, από ότι αρχικά υπολόγιζε να προωθήσει κατά την πρώτη φάση της ανάπτυξης (πενταετία), σχεδιάζει η Lamda. Η ζήτηση που έχει εκδηλωθεί, με τις μέχρι στιγμής «κλεισμένες» συμφωνίες για πώληση κατοικιών να ανέρχονται συνολικά σε 1 δισ. ευρώ, ωθεί τη Lamda σε αναθεώρηση σχεδίων και ενίσχυση του οικιστικού τομέα. Οι πρώτες προκαταβολές από τις μέχρι τώρα πωλήσεις αναμένονται από τον Οκτώβριο όταν εκδοθούν οικοδομικές άδειες και θα μπορούν να συνταχθούν συμβόλαια πώλησης.
Σύμφωνα με όσα κατά τη διάρκεια της τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων της εισηγμένης ο διευθύνων σύμβουλος, Οδυσσέας Αθανασίου, βάσει εκτιμήσεων, το 2022 η Lamda θα έχει έσοδα από προκαταβολές 200 εκατ. και το 2023 περί τα 350 εκατ. ευρώ, κυρίως από τα οικιστικά και πιθανώς από την αξιοποίηση άλλων ακινήτων όπως είναι αυτά που περιλαμβάνονται στην συμφωνία για τη δημιουργία σύνθετων τουριστικών αναπτύξεων στο παραλιακό μέτωπο με την ΤΕΜΕΣ του Αχιλλέα Κωνσταντακόπουλου (το γνωστό joint venture).
Εξασφαλισμένη χρηματοδότηση
Σε κάθε περίπτωση, είναι εξασφαλισμένη η χρηματοδότηση όλων των αναπτύξεων της πρώτης πενταετίας που «χτίστηκε» από την αύξηση κεφαλαίου το 2019 ύψους 650 εκατ. ευρώ, την έκδοση ομολόγου το 2020 ύψους 320 εκατ. ευρώ και τον και δανεισμό 1,1 δισ. από τις Πειραιώς και Eurobank (με την Alpha Bank να έχει επίσης εκδηλώσει ενδιαφέρον να συμμετέχει). Πλέον, προστίθεται και το νέο ομολογιακό έως 230 εκατ. ευρώ με «πράσινα» χαρακτηριστικά.
