Τα όσα παρατηρήθηκαν σε δύο διαγωνισμούς για κτηριακά projects μόνο τις τελευταίες ημέρες (ΣΔΙΤ φοιτητικών κατοικιών Κρήτης με 1 προσφορά και 4 απουσίες, 3 νοσοκομεία του Ιδρύματος Στ. Νιάρχος όπου «ναυάγησε» ο διαγωνισμός) ίσως να μην αποτελούν «μεγάλο δείγμα» και να μην είναι σώνει και καλά «οδηγός» για τη συνέχεια, πλην όμως, καταδεικνύουν μια ευρύτερη τάση στον κατασκευαστικό κλάδο.
Αν συνεχιστεί και σε άλλα κτηριακά έργα, θα μεταφράζεται ως κατάθεση προβληματισμού από πλευράς των κατασκευαστών για την εν λόγω κατηγορία διαγωνισμών, ενδεχομένως λόγω του κόστους των οικοδομικών υλικών αλλά και γιατί παράλληλα «τρέχουν» δεκάδες έργα (διαγωνισμοί αλλά και εργοτάξια που «στήνονται») που προκαλούν δεύτερες σκέψεις στους διεκδικητές, οι οποίοι, ίσως να μην θέλουν να «μπλέξουν» στους «τσιμπημένους» προϋπολογισμούς κτηριακών έργων αλλά και να προτιμούν να κρατούν δυνάμεις (τεχνικές και χρηματοοικονομικές) χτυπώντας συγκεκριμένα έργα, όπως έχει από καιρό αναδείξει το insider.gr.
Ο άγονος διαγωνισμός για τα νοσοκομεία του Ιδρ. Σταύρος Νιάρχος
Τι έγινε όμως στους δύο αυτούς διαγωνισμούς; Ας τα πάρουμε με τη σειρά. Μόλις την περασμένη Πέμπτη έγινε γνωστό ότι τελικά απέβη άκαρπος ο διαγωνισμός της ανέγερσης των τριών νέων σύγχρονων νοσοκομείων, σε Θεσσαλονίκη, Κομοτηνή και Σπάρτη, συνολικού προϋπολογισμού 400 – 500 εκατ. ευρώ (εκτιμήσεις της αγοράς), με φορέα ανάπτυξης (δωρεά) το Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος (ΙΣΝ), τον οποίον διεκδικούσαν, μεταξύ άλλων, σχήματα όπως οι ΤΕΡΝΑ (ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ), ΑΒΑΞ, οι κοινοπραξίες των ΑΚΤΩΡ – ΜΥΤΙΛΗΝΑΙΟΣ – We Build (εξαγόρασε την Impregilo) και ΕΚΤΕΡ – FINSO (ιταλική εταιρεία) κ.α., για τον οποίο μόλις πρόσφατα είχε «γράψει» το insider.gr. Σε ανακοίνωσή του, το ΙΣΝ ανέφερε ότι τελικά η διαδικασία δεν προχώρησε καθώς οι προσφορές που υποβλήθηκαν την Πέμπτη 9 Φεβρουαρίου 2023 ήταν πολύ υψηλότερες του οικονομικού αντικειμένου της δωρεάς. Σε κάποιες περιπτώσεις ως και υπερδιπλάσιες, ακόμα και έχοντας λάβει υπόψη τις πρόσφατες διεθνείς εξελίξεις (πόλεμος, πληθωρισμός, διαταραχή της εφοδιαστικής αλυσίδας κ.τ.λ.). Η εξέλιξη αυτή, προς το παρόν, καθιστά την ολοκλήρωση των εν λόγω έργων για τα τρία νέα Νοσοκομεία στο ποιοτικό επίπεδο που έχει οραματιστεί το ΙΣΝ και αξίζει στην Ελλάδα αδύνατη. Παρόλα αυτά, το Ίδρυμα εξετάζει όλα τα ενδεχόμενα και τυχόν εναλλακτικές λύσεις, και θα επανέλθει με νεότερη ανακοίνωση προσεχώς. Προφανώς λοιπόν, δεδομένου ότι το ίδρυμα δεν είχε δώσει εξαρχής κάποιον προϋπολογισμό αλλά οι ενδιαφερόμενοι έδωσαν δικές τους προσφορές (κατ’ αποκοπήν τίμημα), αυτές ήταν… πολύ πάνω από τους υπολογισμούς. Εχουμε να κάνουμε με την ανέγερση νοσοκομείων, αλλά επί της ουσίας μιλάμε για μιας μορφής κτηριακά έργα τα οποία έχουν «πληγεί» από την άνοδο σε υλικά, ενέργεια, πληθωρισμό κ.α.
Φοιτητικές κατοικίες Κρήτης: Μία προσφορά, τέσσερις απουσίες
Λίγες ημέρες νωρίτερα, στις 14/02, αναμένονταν η κατάθεση οικονομικών προσφορών για το ΣΔΙΤ, μελέτη, κατασκευή, χρηματοδότηση, λειτουργία και συντήρηση των φοιτητικών εστιών του Πανεπιστημίου Κρήτης, προϋπολογισμού 205,9 εκατ. ευρώ. Δηλαδή, για ένα κτηριακό έργο, μέσω ΣΔΙΤ αυτή τη φορά, υψηλότατου εκτιμώμενου ύψους, σε μια νέα κατηγορία (κοινωνικά κτήρια) που θεωρητικά ενδιαφέρει τα γκρουπ καθώς υποτίθεται ότι προσφέρει (λόγω ΣΔΙΤ) σταθερές ροές (πληρωμές διαθεσιμότητας) επί πολλά χρόνια (25 και άνω). Ωστόσο, όπως είχε αποκαλύψει η στήλη backstory για το «Κρητικό ΣΔΙΤ», τελική προσφορά έδωσε μόνο ο όμιλος Intrakat ενώ δεν προσήλθαν στη διαδικασία οι ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις, ΑΒΑΞ και η κοινοπραξία, Μυτιληναίος – ΑΤΕΣΕ που είχαν αρχικά εκδηλώσει ενδιαφέρον για το εν λόγω έργο και είχαν «περάσει» στην τελική φάση. Για την οποία, χρειάστηκαν σχεδόν 4 χρόνια καθώς το έργο ΣΔΙΤ εγκρίθηκε από την αρμόδια διυπουργική επιτροπή τον Μάιο του 2019. Στην αγορά θεωρούσαν αυτό το έργο (λόγω φύσης, μεγέθους κ.α.) ως ένα άτυπο crash test. Ωστόσο, σε κύκλους της αγοράς, η εξέλιξη αυτή μάλλον δεν αποτελεί έκπληξη. Οι συνθήκες από τη στιγμή που προκηρύχθηκαν τα περισσότερα ΣΔΙΤ (κτιριακά και υποδομές) έχουν διαφοροποιηθεί. Κυβέρνηση και αγορά είναι αντιμέτωποι με τη νέα πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί από την αύξηση των επιτοκίων δανεισμού και του κατασκευαστικού κόστους.
Τα πολλά έργα και το παράδειγμα της «Πολιτείας Καινοτομίας»
Την ίδια στιγμή σε εξέλιξη βρίσκονται διαδικασίες για σημαντικό αριθμό κτηριακών υποδομών (με το Ελληνικό της Lamda να δεσπόζει, όπου κι εκεί έχουμε καθυστερήσεις σε διαγωνισμούς ή αναθεωρήσει business plan) αλλά και για μεγάλο αριθμό ΣΔΙΤ, όπως και για αρκετά έργα υποδομών, δημόσια και ιδιωτικά, με τους κατασκευαστές να μην προλαβαίνουν να ανταποκριθούν στους διαγωνισμούς. Λείπουν πόροι (ανθρώπινο δυναμικό και μηχανήματα) και επιπλέον στην περίπτωση των ΣΔΙΤ χρειάζεται να εξασφαλίσουν και τα αναγκαία κεφάλαια από τις τράπεζες σε συνθήκες διαρκούς αύξησης των επιτοκίων.
Σημειώνεται, επίσης, ότι μόλις πρόσφατα η κυβέρνηση και το υπ. Ανάπτυξης & Επενδύσεων υποχρεώθηκαν να ακυρώσουν και να ξαναβγάλουν, με διαδικασίες fast track, τον διαγωνισμό για την Πολιτεία Καινοτομίας (ΧΡΩΠΕΙ) με νέα δεδομένα (Ταμείο Ανάκαμψης - ΣΔΙΤ, άλλα κόστη κ.α.), όπως πρόσφατα αποκάλυψε το insider.gr. Και δεν αποκλείεται το προσεχές διάστημα η κυβέρνηση (αυτή η νέα που θα εκλεγεί) να αναγκαστεί να διαφοροποιήσει τα οικονομικά δεδομένα για έναν αριθμό ΣΔΙΤ.
Εφόσον δεν υπάρξει γρήγορη αποκλιμάκωση των επιτοκίων και του κατασκευαστικού κόστους, ενδεχομένως να εξεταστεί επίσης η μείωση του κατασκευαστικού αντικειμένου ορισμένων ΣΔΙΤ μιας και ο προϋπολογισμός που αποφασίζεται κατά την έγκριση του κάθε έργου δεν δύναται να τροποποιηθεί στη συνέχεια.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα αντιμετωπίζεται στα ΣΔΙΤ που είχαν αποφασιστεί πριν το 2022 που είναι και τα περισσότερα. Στην πράξη θα προχωρήσουν τα ΣΔΙΤ που είναι ώριμα και αυτά για τα οποία οι αναθέτουσες αρχές θα επιμείνουν για να προχωρήσουν, χωρίς να βελτιωθεί σημαντικά ο (εξαιρετικά αργός) ρυθμός συμβασιοποίησης των έργων, για διαφορετικούς αυτή τη φορά λόγους.
Ο ευρύτερος προβληματισμός
Από τον Νοέμβριο κιόλας το insider.gr είχε αναφερθεί στο πρόβλημα αυτό αναδεικνύοντας ότι οι υψηλές τιμές των υλικών, που εκτροχιάζουν τους προϋπολογισμούς των δημοσίων έργων αλλά και γενικότερα των υποδομών, η αύξηση του ενεργειακού κόστους, ακόμα και η έλλειψη τόσο του εξειδικευμένου στελεχιακού δυναμικού (μηχανικοί κ.α.) όσο και απλών τεχνικών – εργατών, συνθέτουν, μεταξύ άλλων προβλημάτων και δυσχερειών, ένα δύσκολο «παζλ» για τους ομίλους του κατασκευαστικού κλάδου, ακόμα και τα ισχυρά ονόματα όπως οι ΑΒΑΞ, ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, ΕΛΛΑΚΤΩΡ, INTRAKAT, ΜΥΤΙΛΗΝΑΙΟΣ. Ωστόσο, όπως τα ίδια τα στελέχη του χώρου παραδέχονταν σε κατ’ ιδίαν συζητήσεις τους, το τελευταίο ιδίως χρονικό διάστημα έχει ανακύψει ένα ακόμα σοβαρό ζήτημα που σε έναν βαθμό μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τα έργα και τους διαγωνισμούς που έρχονται, σε συνδυασμό με την χρηματοοικονομική εικόνα των επιχειρήσεων. Πρόκειται για τις (ανοδικές) πιέσεις που παρατηρούνται στο μέτωπο του επιτοκιακού κόστους λόγω της ανόδου που προηγήθηκε στο κόστος του χρήματος με την αύξηση των βασικών επιτοκίων και από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.
Ειδικότερα, δε, στον τομέα των ΣΔΙΤ και των Παραχωρήσεων, όπου πέραν των υφιστάμενων αναμένονται νέες συμβάσεις και νέοι διαγωνισμοί πολλών δις. ευρώ συνολικά (από διάφορα υπουργεία, κυρίως το Υποδομών και Μεταφορών αλλά όχι μόνο, όπως και από το ΤΑΙΠΕΔ κ.α.), όπως σημειώνουν στελέχη του χώρου τα αυξημένα επιτόκια επιδρούν σε αρκετά επίπεδα. Από τη μία πλευρά, επιβαρύνουν το κατασκευαστικό κόστος μέσα από το αυξημένο κόστος του αναγκαίου κεφαλαίου κίνησης για την κατασκευή. Επίσης μειώνουν την καθαρή παρούσα αξία των αναμενόμενων μελλοντικών εσόδων, είτε από την είσπραξη διοδίων είτε από τις εγγυημένες καταβολές του δημοσίου, όπως είναι οι λεγόμενες πληρωμές διαθεσιμότητας (για περίοδο, ως συνήθως, άνω των 25 ετών). Επιπλέον, επιβαρύνουν το χρηματοδοτικό κόστος του παραχωρησιούχου ή του ιδιώτη φορέα για τον δανεισμό που χρηματοδοτεί την κατασκευή και πληρώνει στο κράτος το δικαίωμα για την ανάληψη της παραχώρησης, αλλά και το κόστος των ιδίων κεφαλαίων που εισφέρει. Μένει να φανεί κατά πόσο αυτοί οι επιβαρυντικοί παράγοντες μειώσουν, λιγότερο ή έως και σε σημαντικό βαθμό, το ύψος των προσφορών που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές για να αποκτήσουν το δικαίωμα χρήσης των παραχωρηθέντων περιουσιακών στοιχείων, είτε αυτά είναι οδικοί άξονες, είτε κτήρια, είτε άλλου είδους υποδομές (απορρίμματα, φράγματα, ύδρευση, φοιτητικές εστίες κ.α.).
