Ροή
Στα επίπεδα των 517 εκατ. ευρώ, με βάση το εκτιμώμενο συνολικό κόστος ανάπτυξης και κτήσης ανέρχεται το επενδυτικό πρόγραμμα της Prodea Investments (έργα που ήδη «τρέχουν» και συμφωνίες), που αντιστοιχεί σε περισσότερα από 266.000 τ.μ.. Όπως προκύπτει από σχετική εταιρική παρουσίαση της ΑΕΕΑΠ, το 95% των projects θεωρούνται εξασφαλισμένα (είναι σε κάποιο στάδιο προόδου ενώ το 5% υπό διαπραγμάτευση εμπορικών όρων, η τεκμηρίωση συναλλαγών είναι σε εξέλιξη, οι τελικοί όροι ενδέχεται να αλλάξουν και είναι αβέβαιο πότε ή αν θα ολοκληρωθεί η συναλλαγή) και το 93% έχουν «πράσινο» πιστοποιητικό (το υπόλοιπο 7% αφορά κυρίως σε γραφεία και εμπορικούς χώρους).
Αναφορικά με τους τομείς, το 42% των παραπάνω assets είναι γραφεία, το 35% αφορούν σε ξενοδοχεία/φιλοξενία, το 13% σε logistics, το 8% σε Mixed Use (Office & Retail) και το 5% σε άλλες χρήσεις.
Τα εξασφαλισμένα έργα αναφέρονται σε projects όπου η Prodea είναι ή θα γίνει συμβατικά η μοναδική ιδιοκτήτρια τέτοιων ακινήτων μετά την ολοκλήρωση και αποτελείται από: ακίνητα πλήρους ιδιοκτησίας (41%), joint ventures όπου η Prodea θα αποκτήσει πλήρως τις ολοκληρωμένες αναπτύξεις (46%, πλην του Piraeus Tower), δεσμευτική σύμβαση για μελλοντική απόκτηση μιας συνεχιζόμενης ανάπτυξης (13%).
Τα έσοδα από ενοίκια
Επίσης, η ΑΕΕΑΠ, αναφορικά με την πιθανή εξέλιξη ετήσιων ενοικίων που δημιουργείται από εξασφαλισμένα projects, τα νέα ακίνητα αναμένεται να αυξήσουν τα ετησιοποιημένα έσοδα κατά 4,7 εκατ. ευρώ στο β’ εξάμηνο 2023, κατά 10,4 εκατ. ευρώ στο πρώτο «μισό» του 2024, σε 10,7 εκατ. στο H2 2024, κατά 15,5 στο α’ εξάμηνο 2025, στα 21 εκατ. στο τέλος 2025 και κατά 25,2 εκατ. ευρώ στις αρχές 2026 (συνολική εκτιμώμενη εξέλιξη των ετήσιων ενοικίων μετά την ολοκλήρωση και την πλήρη μίσθωση). Εξ αυτών, και όσον αφορά στην προβολή για το 2026, τα 23 εκατ. αφορούν σε εκτιμήσεις της διοίκησης της εισηγμένης για ετήσια ενοίκια που δημιουργούνται από μη (προ)μισθωμένες ακόμη περιοχές υπό ανάπτυξη έργων (π.χ. αντίστοιχο ποσό 18,8 εκατ. για το τέλος 2025 ή 8,6 εκατ. για το β΄ εξάμηνο 2024).
Το χρέος
Η ΑΕΕΑΠ έχει μικτό χρέος σχεδόν 1,3 δισ. ευρώ, GAV ύψους 2,575 δισ. ευρώ, Gross LTV 52,9% (μετά την προβλεπόμενη πώληση ακινήτων στην Εθνική), Net LTV 41,8%, Interest Coverage Ratio 2.29x. Αναφορικά με το χρέος, ωριμάζουν σημαντικά ποσά το 2026 ύψους 141 εκατ. ευρώ, το 2027 ύψους 473 εκατ. ευρώ, το 2028 ύψους 403 εκατ. ευρώ, ενώ τη διετία 2029-2030 συνολικά 247 εκατ. ευρώ. στο 9μηνο 2023 τα προσαρμοσμένα EBITDA ανήλθαν σε 127,2 εκατ. ευρώ (margin σχεδόν 78%) και τα έσοδα από ενοίκια σε 163,4 εκατ. ευρώ. Όπως αναφέρεται στο IR Report, η συνολική απόδοση των μετόχων (IRR) ανήλθε σε 11%.
Το χαρτοφυλάκιο και η Ιταλία
Όπως σημειώνεται, είναι η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα με portfolio 2,5 δισ. ευρώ, με 335 περιουσιακά στοιχεία (επιφάνειας 1,38 εκατ. τ.μ.), πληρότητα 93%, NAV 1,5 δισ. ευρώ. Το χαρτοφυλάκιο αποτελείται σε ποσοστό 46% από γραφεία, κατά 18% από Retail / Big boxes, κατά 14% από τραπεζικά καταστήματα, κατά 10% από φιλοξενία / τουρισμό, 5% από χώρους logistics και 7% από άλλες χρήσεις. Υπάρχουν 282 ακίνητα στην Ελλάδα και 24 ακίνητα στην Κύπρο αξίας 2,170 δισ. ευρώ, 25 ακίνητα (σε 16 πόλεις) στην Ιταλία ύψους 402 εκατ. ευρώ (μικτής επιφάνειας GLA 192 χιλ. τ.μ., με πληρότητα 73,6% και 4 assets στη Ρουμανία συνολικής αξίας 108 εκατ. ευρώ. Τα ακίνητα στην Ιταλία είναι προς πώληση.
Σύμφωνα με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, η εισηγμένη μπορεί να επωφεληθεί από τη θετική δυναμική στην ελληνική αγορά, με στόχο την εξασφάλιση αυξημένου επαναλαμβανόμενου εισοδήματος, ενώ «βλέπει» έλλειψη νέου αποθέματος, αυξημένη ζήτηση ενοικιαστών για ποιοτικούς χώρους, αύξηση ενοικίων, συμπίεση στις αποδόσεις. Επίσης, δείχνει ισχυρή έμφαση στο «πράσινο» χαρτοφυλάκιο γραφείων με στόχο να γίνει ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης τέτοιων assets, ενώ προσβλέπει σε αύξηση της έκθεσης σε περιουσιακά στοιχεία φιλοξενίας και μείωση της έκθεσης σε μη βασικά και ώριμα περιουσιακά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένης σταδιακής διάθεσης του χαρτοφυλακίου στην Ιταλία. Οι εξαγορές «καθοδηγούνται» από παραμέτρους όπως η έμφαση στις μακροπρόθεσμες καθαρές αποδόσεις που θα υποστηρίζουν μακροπρόθεσμα σταθερά μερίσματα, οι τοποθεσίες με μακροπρόθεσμη ελκυστικότητα για τοπικούς και διεθνείς ενοικιαστές, η επιδίωξη περιουσιακών στοιχείων ανάπτυξης ή υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων με δυνατότητα επανατοποθέτησης, το ελκυστικό προφίλ κινδύνου/απόδοσης κ.α.
Τα yields και ο τουρισμός
Στην παρουσίαση γίνεται λόγος για Gross yields 5,5% στο εγχώριο real estate (στην Αθήνα), για 5,25% σε Prime High Street Yield Trends και 6,75% Prime Warehousing & Logistics Yield Trends in Greater Athens. Τα Office Prime Yields της Prodea είναι στο 6,2%, έναντι 5,5% της Αθήνας και του Λονδίνου, ή 4,4% της Φρανκφούρτης. Επίσης, τα High Street Retail Prime Yields της ΑΕΕΑΠ είναι στο 6,7%, με απόδοση 5,3% στην Αθήνα, 3% στο Λονδίνο, 4% στο Παρίσι και 4,2% στη Φρανκφούρτη. Τα Logistics Prime Yields της ΑΕΕΑΠ είναι στο 7,1% έναντι 6,8% στην Αθήνα, 4,5-4,6% σε Παρίσι – Λονδίνο και 4,3% στη Φρανκφούρτη.
Σε σχέση με τον τουριστικό τομέα, γίνεται μνεία στο σχήμα MHV (MEDITERRANEAN HOSPITALITY VENTURE όπου η ΑΕΕΑΠ κατέχει το 25%), με εστίαση σε μεγάλες high-end resort hospitality επενδύσεις σε θέρετρα υψηλής ποιότητας με αναπτυξιακές δυνατότητες, με κύριες αγορές την Ελλάδα και την Κύπρο. Γίνεται αναφορά στο project Aphrodite Hills (558 εκατ., 924 δωμάτια) και στα 4 ξενοδοχεία (συν 1 υπό συμβασιοποίηση) με περισσότερα από 42.000 τ.μ. οικιστικής ανάπτυξης και πάω από 17.000 τ.μ. ανάπτυξη κτιρίων γραφείων και 22 ξεχωριστά εστιατόρια και bars.
Η εισηγμένη ολοκληρώνει αυτήν την περίοδο και την πώληση ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων στον όμιλο της Εθνικής Τράπεζας. Πρόκειται για μια συμφωνία συνολικής αξίας 237,2 εκατ. ευρώ, μέσω της οποίας επίσης αντλείται ρευστότητα και μειώνεται ο δανεισμός της Prodea.
