Προχωρούν οι διαδικασίες για τη φιλόδοξη επένδυση του Ελληνικού, ενώ εξαιρετικά καθοριστικό αποδεικνύεται το διάστημα που απομένει ως τα τέλη του 2020.
Την πρόοδο που έχει σημειωθεί στην κατεύθυνση αξιοποίησης του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό αναγνωρίζουν και οι Θεσμοί, όπως προκύπτει από την όγδοη έκθεση ενισχυμένης εποπτείας για την ελληνική οικονομία που δόθηκε στη δημοσιότητα την περασμένη Τετάρτη.
Οι Θεσμοί υποδέχονται θετικά το γεγονός ότι οι οι εμπλεκόμενες πλευρές διατηρούν την ισχυρή δέσμευσή τους για την κάλυψη όλων των προαπαιτούμενων με στόχο την ολοκλήρωση της οικονομικής συναλλαγής.
Όπως έχει ήδη γράψει το insider.gr, η διοίκηση της Lamda Development – του βασικού developer της επένδυσης – εκτιμά πως η ολοκλήρωση της οικονομικής συναλλαγής του project είναι εφικτή το επόμενο διάστημα και πριν την έλευση του 2021, υπό την αίρεση πάντα της εξέλιξης της πανδημίας του κορονοϊού και δη των οικονομικών επιπτώσεων αυτής.
Μάλιστα, στα θετικά βήματα που έχουν συντελεστεί, συγκαταλέγεται η ανάδειξη της κοινοπραξίας Mohegan – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ ως προσωρινού αναδόχου στον διεθνή πλειοδοτικό διαγωνισμό για την παραχώρηση άδειας λειτουργίας Καζίνο στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού-Αγίου Κοσμά. Πρόκειται, άλλωστε, για έναν διαγωνισμό ο οποίος «στρώνει» το χαλί ώστε να πάρει μπροστά ολόκληρη η επένδυση του Ελληνικού.
Τα επόμενα βήματα
Σε ό,τι αφορά τις κατεδαφίσεις που ξεκίνησαν στις 3 Ιουλίου στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, η πρώτη «φουρνιά» έχει ολοκληρωθεί.
Οι Θεσμοί επισημαίνουν πως μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου θα πρέπει να ολοκληρωθεί η συμφωνία για τη διανομή της έκτασης στο Ελληνικό – η οποία θα πρέπει να αποτυπωθεί σε ένα συμφωνητικό. Να σημειωθεί εδώ πως η συμφωνία για τη διανομή της έκτασης επετεύχθη τον Φεβρουάριο του 2020.
Πρόσφατα, άλλωστε, η Lamda Development επαναδιατύπωσε τη δέσμευσή της για την έγκαιρη υλοποίηση της επένδυσης στο Ελληνικό.
«Η εταιρεία μας δεν έχει επηρεαστεί καθόλου από την κρίση της πανδημίας», τόνισε, μιλώντας, τον περασμένο μήνα, στο συνέδριο της Prodexpo ο Commercial Manager της Lamda Development, Γιώργος Τσουρούφλης. «Δουλεύουμε όλοι για να επιταχύνουμε τη μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό», πρόσθεσε. Σύμφωνα με τον κ. Τσουρούφλη, καθώς η πρώτη φάση των εργασιών στο Ελληνικό είναι πενταετής, «ευελπιστούμε ότι μέχρι τότε θα έχει εξαλειφθεί ο κίνδυνος της πανδημίας».
Οι προϋποθέσεις για την έναρξη αξιοποίησης του Ελληνικού
H Lamda Development παρουσίασε, σε πρόσφατο report, έναν επικαιροποιημένο κατάλογο με τις συμβατικές προϋποθέσεις για την έναρξη αξιοποίησης του Ελληνικού, όπως προβλέπονται στη σχετική σύμβαση.
Σύμφωνα με όσα προβλέπονται, η αξιοποίηση του Ελληνικού θα ξεκινήσει μόλις το ΤΑΙΠΕΔ μεταβιβάσει στους επενδυτές τις μετοχές της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε., η οποία έχει το δικαίωμα να εκμεταλλεύεται τον εν λόγω Μητροπολιτικό Πόλο. Η μεταβίβαση αυτή ωστόσο εξαρτάται από μια σειρά προϋποθέσεις, η πλήρωση των οποίων ουσιαστικά σηματοδοτεί τον χρόνο κατά τον οποίο ο Πόλος θα είναι «έτοιμος» προς αξιοποίηση και το έργο θα μπορεί να ξεκινήσει χωρίς περαιτέρω καθυστερήσεις και ανατροπές.
Οι προϋποθέσεις είναι οι εξής:
1. Η κύρωση της Σύμβασης από τη Βουλή
Η κύρωση της Σύμβασης από την Ελληνική Βουλή διασφαλίζει και επιβεβαιώνει ότι η αξιοποίηση έχει την έγκριση και συναίνεση όχι μόνο της εκτελεστικής εξουσίας ή της εκάστοτε κυβέρνησης αλλά και της νομοθετικής εξουσίας και του πολιτικού κόσμου εν γένει.
2. Η έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης με Προεδρικό Διάταγμα
Κομβικής σημασίας για την επιτυχή έναρξη των εργασιών είναι η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου, ώστε να είναι εξ αρχής γνωστές οι δυνατότητες αξιοποίησής του αλλά και οι περιορισμοί αυτού.
Το πρώτο βήμα για την ωρίμανση αυτή ολοκληρώθηκε τον Μάρτιο του 2018 με την έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) με Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο προηγουμένως είχε επεξεργαστεί και εγκρίνει το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Μεταξύ των εγγράφων που συνοδεύουν το εν λόγω Σχέδιο είναι και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία σύμφωνα με το νόμο δημοσιεύτηκε και τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση. Παράλληλα, γνώμη επί του Σχεδίου υπέβαλαν η Ειδική Επιτροπή Εμπειρογνωμόνων που προβλέπει ο Ν. 4062/2012 και το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας, αποτελούμενο από τους Γενικούς Γραμματείς όλων των εμπλεκομένων Υπουργείων.
Συνεπώς, της έγκρισης του ΣΟΑ με Προεδρικό Διάταγμα προηγήθηκε ένας εκτεταμένος έλεγχος όλων των παραμέτρων του, τόσο από την Διοίκηση όσο και από τη Δικαστική εξουσία.
Σημειώνεται ότι το πολεοδομικό σχέδιο των επενδυτών είχε κατατεθεί στο ΤΑΙΠΕΔ και είχε εγκριθεί απ’ αυτό ήδη κατά τον διαγωνισμό. Όμως το Ελληνικό Δημόσιο, μετά την υπογραφή της Σύμβασης, ζήτησε την τροποποίησή της σε επιμέρους σημεία και για επιμέρους ζητήματα που άπτονταν και πολεοδομικών θεμάτων. Έτσι, μετά την υπογραφή της Τροποποιητικής Σύμβασης τον Ιούλιο του 2016, χρειάστηκε μερικός επανασχεδιασμός. Προς τον σκοπό αυτό, το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης υποβλήθηκε στο ΤΑΙΠΕΔ για έλεγχο πληρότητας τον Δεκέμβριο του 2016 κι επανεγκρίθηκε τον Φεβρουάριο του 2017. Οριστική υποβολή ωστόσο δεν ήταν δυνατή αν πρώτα δεν επιλύονταν οι διοικητικές εκκρεμότητες που ακόμη υφίσταντο κατά τον χρόνο εκείνο.
Κατά του εν λόγω Προεδρικού Διατάγματος κατατέθηκαν στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας τρεις αιτήσεις ακύρωσης, οι οποίες όλες απορρίφθηκαν στο σύνολό τους.
3. Η έγκριση των πολεοδομικών μελετών δια Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων
Πρόκειται ουσιαστικά για το δεύτερο αναγκαίο βήμα προς την πολεοδομική ωρίμανση του Ακινήτου. Με την έγκριση των πολεοδομικών μελετών πλέον το Ακίνητο έχει πολεοδομηθεί πλήρως (σε επίπεδο Οικοδομικού Τετραγώνου) και είναι γνωστές όλες οι παράμετροι ανάπτυξης, οι περιορισμοί αλλά και οι όροι για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.
Κατόπιν αυτού, η διαδικασία προχώρησε με την έκδοση των Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων για τις Ζώνες Ανάπτυξης του έργου.
4. Η διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών
Η αίρεση αυτή αποτελεί ένα από τα δύο βήματα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου, ο οποίος αρχικά ανήκε στο Ελληνικό Δημόσιο, με την ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. να έχει μόνο το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του.
Στο πλαίσιο του Διαγωνισμού, το Δημόσιο μεταβίβασε στο ΤΑΙΠΕΔ κατά πλήρη κυριότητα ποσοστό 30% εξ αδιαιρέτου του Μητροπολιτικού Πόλου (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), προκειμένου στη συνέχεια να ακολουθήσει η διανομή μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, ώστε τελικά αυτό το εξ αδιαιρέτου 30% να «μετατραπεί» σε πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί αντίστοιχης έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου, ήτοι συγκεκριμένα ποσοστού 30% της επιφάνειας του Πρώην Αεροδρομίου και ποσοστού 30% της επιφάνειας της Παράκτιας Ζώνης (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), τα οποία αντιστοιχούν σε περίπου 1.575 στρέμματα στο πρώην αεροδρόμιο και σε 227 στρέμματα στην Παράκτια Ζώνη (εξαιρουμένων πάντοτε του αιγιαλού και της παραλίας).
Τονίζεται ότι, όπως αναφέρεται και στη Σύμβαση, η διανομή αυτή οφείλει να γίνει βάσει διαγράμματος που θα συμφωνηθεί μεταξύ των επενδυτών, του ΤΑΙΠΕΔ και του Ελληνικού Δημοσίου και αφού έχει προηγηθεί η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου κατά τα ανωτέρω, το οποίο και έλαβε χώρα την 11.02.2020.
Με βάση το εν λόγω διάγραμμα, επίκειται πλέον να οριστικοποιηθεί η σχετική διαδικασία και να υλοποιηθεί αντίστοιχα η διανομή – ενέργειες οι οποίες είναι πάντως ιδιαίτερα απαιτητικές και εντάσσονται ως επιμέρους βήματα της γενικότερης διαδικασίας για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου, σε συνδυασμό και με τα αναφερόμενα υπό 5 κατωτέρω.
5. Η μεταβίβαση στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του Ακινήτου
Πρόκειται για το δεύτερο βήμα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου. Όπως και παραπάνω, το Ελληνικό Δημόσιο έχει αναλάβει να συστήσει και να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, με τη σύμφωνη γνώμη των Επενδυτών, δικαίωμα επιφανείας επί του συνόλου του Μητροπολιτικού Πόλου. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία της διανομής και αντίστοιχα, αφότου συσταθεί και μεταβιβαστεί το δικαίωμα επιφανείας από το Ελληνικό Δημόσιο προς και υπέρ του ΤΑΙΠΕΔ, το τελευταίο θα πρέπει με τη σειρά του να μεταβιβάσει όλα τα εμπράγματα δικαιώματα που πλέον θα έχει αποκτήσει, δηλαδή το δικαίωμα πλήρους κυριότητας κατά τα αναφερθέντα ανωτέρω στο 4 καθώς και το δικαίωμα επιφανείας επί του Μητροπολιτικού Πόλου στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε.
Λαμβάνοντας υπόψη το πλήθος των εμπλεκομένων στις αλλεπάλληλες αυτές συναλλαγές, τη φύση τους αλλά και τις ιδιαιτερότητες τους, όπως και τις εν γένει ιδιαιτερότητες του ακινήτου, η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου εκτιμάται ως μια ιδιαίτερα απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία, η οποία πιθανόν να απαιτήσει και περαιτέρω ενέργειες πέραν των όσων συνοπτικά αναφέρονται ανωτέρω.
6. Η σύσταση ειδικού φορέα για τη διαχείριση και λειτουργία όλων των κοινόχρηστων χώρων
Με την αίρεση αυτή επιτυγχάνεται και η διοικητική ωρίμανση του Ακινήτου, το οποίο σήμερα «μοιράζεται» ανισομερώς σε τρεις διαφορετικούς Δήμους (Αλίμου, Γλυφάδας και Ελληνικού – Αργυρούπολης).
Η επιτυχία ωστόσο ενός τόσο απαιτητικού, πολύπλοκου και πολυετούς έργου απαιτεί τον διαρκή και αποτελεσματικό συντονισμό όλων των εμπλεκομένων με αυτό, τόσο κατά το στάδιο της υλοποίησης όσο και κατά το στάδιο της λειτουργίας της ανάπτυξης. Πρωταρχικής σημασίας δε για την αποτελεσματική και αποδοτική λειτουργία του Ακινήτου δεν είναι μόνο η ορθή, ταχεία και συνετή διαχείριση και συντήρηση όλων των κοινόχρηστων χώρων και υποδομών, που είναι το αυτονόητο ζητούμενο, αλλά και το ενιαίο αυτής, ώστε να μην υπάρχουν επιμέρους ή κατά τόπους διαφοροποιήσεις και διακρίσεις.
Για να αντιμετωπιστεί μάλιστα και το συχνό φαινόμενο της έλλειψης πόρων ανάλογων φορέων, προβλέπεται ρητά ότι μεταξύ των αντικειμένων αυτού είναι και η αποκλειστική είσπραξη και διαχείριση οποιωνδήποτε ανταποδοτικών τελών και ανάλογων χρεώσεων.
Είναι προφανές ότι μόνο η συμφωνία μεταξύ όλων των εμπλεκομένων στον εν λόγω φορέα, ήτοι της Lamda, του Ελληνικού Δημοσίου και του ΤΑΙΠΕΔ αλλά και όλων των αρμοδίων Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Περιφέρεια Αττικής, Δήμοι Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού – Αργυρούπολης) και των λοιπών σχετικών φορέων, μπορεί να οδηγήσει σε επιτυχία το συγκεκριμένο εγχείρημα. Ως εκ τούτου απαιτείται όχι απλώς η ενεργός συμμετοχή όλων των ανωτέρω, αλλά και η βαθιά κατανόηση των στόχων του Έργου και των απαιτήσεων αυτού, η δίκαιη κατανομή δικαιωμάτων και υποχρεώσεων και κοινό όραμα για το προσδοκώμενο αποτέλεσμα.
7. Η χορήγηση άδειας λειτουργίας καζίνο εντός του Ακινήτου
Μέρος του Σχεδίου των επενδυτών αποτελεί και η δημιουργία του πρώτου στην Ελλάδα Ολοκληρωμένου Τουριστικού Συγκροτήματος / Καζίνο, το οποίο προβλέπεται να αποτελείται από ξενοδοχείο 5 αστέρων και να διαθέτει υποδομές για την υποδοχή επαγγελματικού τουρισμού υψηλών απαιτήσεων (εκθέσεις, συνέδρια, επαγγελματικές συναντήσεις και τουρισμός κινήτρων εν γένει, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το καζίνο) με στόχο την προσέλκυση νέων επισκεπτών στην Αθήνα.
Υπενθυμίζεται εδώ ότι στις 13 Οκτωβρίου 2020 η Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων (ΕΕΕΠ) ανακοίνωσε ότι προσωρινός κάτοχος της άδειας λειτουργίας Καζίνο ανακηρύσσεται η κοινοπραξία Mohegan – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ.
Τα επόμενα βήματα προβλέπουν
-την έγκριση της συμφωνίας παραχώρησης μεταξύ του κράτους και του δικαιοδόχου από το Ελεγκτικό Συνέδριο.
-την εκτέλεση της εν λόγω Συμφωνίας Παραχώρησης από τα μέρη.
-τη χορήγηση άδειας Καζίνο με Υπουργική Απόφαση από τον Υπουργό Οικονομικών.
8. Η παράδοση του Ακινήτου ελεύθερου
Ουσιαστικά πρόκειται για την ωρίμανση της πραγματικής κατάστασης του Ακινήτου. Κατά τη διενέργεια του διαγωνισμού στο Ακίνητο στεγάζονταν 69 διαφορετικοί φορείς, από τους οποίους 44 ήταν του δημοσίου τομέα και 25 του ιδιωτικού. Μάλιστα κάποιοι απ’ αυτούς είχαν καταλάβει τους χώρους, στους οποίους βρίσκονταν, αυθαίρετα. Είναι προφανές ότι ανυπαρξία ρύθμισης της συγκεκριμένης κατάστασης θα οδηγούσε σε ουσιαστική αδυναμία υλοποίησης της ανάπτυξης.
Ο ειδικός νόμος για το Ακίνητο, ο οποίος έχει ψηφιστεί ήδη από το 2012, προβλέπει ρητά αφενός τη μετεγκατάσταση των φορέων που είναι εγκατεστημένοι στο Ελληνικό με τη συνδρομή μάλιστα ειδικής επιτροπής που θα ρυθμίσει την ομαλή μετεγκατάσταση και αφετέρου την παραμονή συγκεκριμένων φορέων, όπου προφανώς ο νομοθέτης έκρινε ότι η μετεγκατάσταση θα ήταν πράγματι ασύμφορη (αμαξοστάσιο Τραμ, Κέντρο Ελέγχου ΥΠΑ). Εξάλλου στη Σύμβαση προβλέφθηκαν κι άλλοι φορείς που δικαιούνται να παραμείνουν στο Ακίνητο μετά τη μεταβίβαση, όπως. π.χ. διάφορα σωματεία ΑΜΕΑ, όπου μάλιστα αναλήφθηκε και η υποχρέωση στέγασής τους, οι αθλητικές εγκαταστάσεις του Αγίου Κοσμά οι οποίες έχει συμφωνηθεί να παραμείνουν μέχρις ολοκληρώσεως αντίστοιχων εγκαταστάσεων εντός του Πάρκου, η ΕΜΥ και προσωρινά (για δέκα ακόμη μήνες) συγκεκριμένες υπηρεσίες του Λιμενικού Σώματος. Πλέον, σχεδόν οκτώ έτη από τη νομοθέτηση του 4062/2012 η ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. μεριμνά για την μετεγκατάσταση και αποχώρηση όλων των χρηστών δημοσίου και ιδιωτικού χαρακτήρα από το Ακίνητο, ωστόσο αυτές οι διαδικασίες δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.
9. H δικαστική ωρίμανση του Ακινήτου
Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που εμφανίζονται σε όλα τα μεγάλα έργα είναι οι δικαστικές εκκρεμότητες που τα ακολουθούν πολλές φορές για χρόνια. Οι εκκρεμότητες αυτές είτε καθυστερούν σημαντικά την ολοκλήρωση των έργων είτε εμποδίζουν την προσέλκυση αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος λόγω του κινδύνου που συνεπάγονται.
10. Η μη βλαπτική μεταβολή των συνθηκών
Τελευταία προϋπόθεση είναι να μην έχουν συντρέξει μέχρι τη μεταβίβαση συγκεκριμένα γεγονότα (π.χ. γεγονότα ανωτέρας βίας), που να έχουν ως αποτέλεσμα τη μείωση κατά ποσοστό άνω του 5% της δομήσιμης εντός του Μητροπολιτικού Πόλου επιφάνειας, όπως αυτή θα έχει προκύψει κατά την πολεοδομική ωρίμανση.
