Σενάρια που θα κάνουν πιο ελκυστική για τους επενδυτές την ανάληψη της σύστασης και λειτουργίας του Φορέα Απόκτησης Ακινήτων του νέου πτωχευτικού νόμου, επεξεργάζεται η Ειδική Γραμματέας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, Μαριαλένα Αθανασοπούλου, η οποία βρίσκεται από χθες στις Βρυξέλλες, σε συνεργασία με το Υπουργείο Οικονομικών.
Όπως είχε γράψει το insider.gr, οι επενδυτές έχουν θέσει ζήτημα λήψης κρατικών εγγυήσεων καθώς διατυπώνουν ανησυχίες για την είσπραξη των μισθωμάτων από τους οφειλέτες που θα παραμένουν στα ακίνητα, ενώ ζητούν επίσης φορολογικά κίνητρα για την απόκτηση των ακινήτων, με πρόβλεψη για φοροαπαλλαγές σε ΕΝΦΙΑ και κατά τις μεταβιβάσεις. Ζητούμενο για το Υπουργείο Οικονομικών και την ΕΓΔΙΧ είναι η μικρότερη δυνατή έκθεση του Ελληνικού Δημοσίου στο εγχείρημα του Φορέα.
Ο διαγωνισμός για τον Φορέα Ακινήτων έχει μπει αθόρυβα στις «ράγες», καθώς η Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΕΓΔΙΧ) προχώρησε στη διενέργεια Δημόσιας Διαβούλευσης επί της Πρόσκλησης Υποβολής Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος – Α΄ Φάση Διαγωνισμού στο πλαίσιο της διαδικασίας του ανταγωνιστικού διαλόγου – για την Ανάθεση Σύμβασης Παραχώρησης των καθηκόντων και των αρμοδιοτήτων του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ακινήτων του Ν. 4738/2020. Η διαβούλευση ολοκληρώθηκε στις 13 Μαΐου και άμεσα αναμένεται να εκκινήσουν οι προθεσμίες για την υποβολή φακέλου από τους ενδιαφερόμενους. Στο χρονικό αυτό σημείο θα ξεκινήσει να μετράει και το δεκαπεντάμηνο που προβλέπει ο νόμος μέχρι τη λειτουργία του Φορέα.
Από τη διαβούλευση που έγινε το προηγούμενο διάστημα με ενδιαφερόμενους, Υπουργείο Οικονομικών και ΕΓΔΙΧ φαίνεται να έχουν συγκρατημένη αισιοδοξία για την προσέλευση επενδυτών και την επιτυχή έκβαση του εγχειρήματος.
Βάσει της διαβούλευσης, οι επενδυτές γνωρίζουν ότι το σύνολο των κεφαλαίων που μέσω της Σύμβασης Παραχώρησης θα δεσμευτεί να δαπανήσει ο Φορέας σε αγορές πρώτων κατοικιών ευάλωτων οφειλετών φτάνει μέχρι τα 2 δις. ευρώ, ενώ το ακριβές ποσό θα οριστικοποιηθεί στην Πρόσκληση Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του insider.gr, η Σύμβαση Παραχώρησης θα προβλέπει μηχανισμό, βάσει του οποίου, πριν από την εξάντληση των αρχικών οικονομικών δεσμεύσεων του Φορέα, ο τελευταίος θα έχει το δικαίωμα να επιλέξει να αυξήσει τις οικονομικές του δεσμεύσεις, σε κάθε περίπτωση παρατείνοντας και χρονικά την υποχρέωσή του για απόκτηση κύριας κατοικίας από ευάλωτους οφειλέτες. Σε διαφορετική περίπτωση, το Δημόσιο δύναται να παραχωρήσει εκ νέου τις υποχρεώσεις και αρμοδιότητες του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης και σε άλλο νομικό πρόσωπο, δίχως να επηρεάζονται οι υφιστάμενες μισθώσεις οι οποίες έχουν συναφθεί με τον Φορέα. Υπενθυμίζεται ότι ο νόμος προβλέπει πως ο Φορέας θα εκμισθώνει στον αδύναμο οφειλέτη που θα πτωχεύει, την κατοικία του για 12 χρόνια, ενώ στον οφειλέτη θα δίνεται η δυνατότητα να επαναγοράσει την κατοικία του στη λήξη της 12ετούς μίσθωσης.
Στην Πρόσκληση Ενδιαφέροντος αναφέρεται ότι η ίδια συμμετοχή του Αναδόχου στα επενδυμένα κεφάλαια του Φορέα, η οποία μπορεί να εισφερθεί ως μετοχικό κεφάλαιο ή δάνεια μειωμένης εξασφάλισης, θα ανέρχεται σε ποσοστό τουλάχιστον 20% σε κάθε χρονική στιγμή επί των συνολικών κεφαλαιακών αναγκών, ενώ το αρχικό μετοχικό κεφάλαιο του Φορέα θα ανέρχεται κατ’ ελάχιστον σε 9 εκατ. ευρώ. Πέραν της Ίδιας Συμμετοχής, ο Φορέας θα δύναται να χρηματοδοτεί τις αγορές ακινήτων και την εν γένει δραστηριότητά του με δανειακά κεφαλαία από αποδεκτές πηγές χρηματοδότησης που θα καθοριστούν στην Φάση Β’ του διαγωνισμού.
Προβλέπεται ότι το Δημόσιο δεν θα παρέχει οποιαδήποτε απευθείας χρηματοδοτική συμβολή στα κεφάλαια του Φορέα. Ωστόσο, κατά την απόλυτη διακριτική του ευχέρεια δύναται να επιλέξει να παρέχει εγγυήσεις προς τον Φορέα, το είδος, το ύψος, η έκταση καθώς και το αντάλλαγμα των οποίων θα προσδιοριστούν στη Φάση Β΄ αφού ληφθούν υπόψη τα αποτελέσματα του Ανταγωνιστικού Διαλόγου. Η παροχή κάθε τέτοιας εγγύησης θα είναι υπό την επιφύλαξη των κανόνων του Ευρωπαϊκού Δικαίου περί κρατικών ενισχύσεων, συμπεριλαμβανομένης και της έγκρισης καθεστώτος ενίσχυσης από την αρμόδια Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Η διαδικασία
Η διαδικασία ανάθεσης περιλαμβάνει δύο φάσεις: i. Την A' Φάση (προεπιλογή), κατά την οποία οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να υποβάλουν Φάκελο Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος και ii. την Β' Φάση (διάλογος και υποβολή προσφορών). Η Β' Φάση διακρίνεται περαιτέρω σε επιμέρους στάδια, και συγκεκριμένα: α. Στάδιο Β.Ι, που διέπεται από την Πρόσκληση Συμμετοχής σε Διάλογο, και β. Στάδιο Β.ΙΙ, που διέπεται από την Πρόσκληση Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών, με την οποία ζητείται η υποβολή δεσμευτικών προσφορών για τη σύναψη της Σύμβασης Παραχώρησης.
Στην Α' Φάση του Διαγωνισμού, οι ενδιαφερόμενοι οικονομικοί φορείς θα πρέπει να εκδηλώσουν το ενδιαφέρον τους με την υποβολή «Φακέλου Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος». Σκοπός της Α' Φάσης είναι η προεπιλογή εκείνων των Υποψηφίων που πληρούν τα Κριτήρια Προεπιλογής που ορίζονται στην Πρόσκληση, ειδικότερα δε πληρούν τα Κριτήρια Προσωπικής Κατάστασης, τα Κριτήρια Καταλληλότητας Άσκησης Επαγγελματικής Δραστηριότητας, τα Κριτήρια Χρηματοοικονομικής και Οικονομικής Επάρκειας και τα Κριτήρια Τεχνικής και Επαγγελματικής Ικανότητας, για τη συμμετοχή στο Διαγωνισμό και την ανάθεση της Σύμβασης Παραχώρησης.
Η Αναθέτουσα Αρχή θα εξετάσει τους Φακέλους Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος που θα έχουν υποβληθεί και θα προσκαλέσει όλους τους Υποψηφίους που πληρούν τα Κριτήρια Προεπιλογής, να συμμετάσχουν στη Φάση Β' του Διαγωνισμού. Στην Α’ Φάση του Διαγωνισμού δεν απαιτείται κατάθεση εγγυήσεων. Η εγγύηση συμμετοχής, η οποία θα απαιτηθεί, καθώς τυχόν λοιπές εγγυήσεις, θα καθοριστούν στην Β΄ Φάση του Διαγωνισμού.
Η B' Φάση (Διάλογος και Πρόσκληση Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών) περιλαμβάνει δύο διακριτά και διαδοχικά στάδια, και συγκεκριμένα το Στάδιο Β.Ι (Διάλογος) και το Στάδιο Β.ΙΙ (Υποβολή Δεσμευτικών Προσφορών).
Κατά το Στάδιο Β.Ι της Β' Φάσης του Διαγωνισμού θα αποσταλεί επιστολή από την Αναθέτουσα Αρχή στους Προεπιλεγέντες, με την οποία θα κληθούν να παραλάβουν την Πρόσκληση Συμμετοχής σε Διάλογο. Στην Πρόσκληση Συμμετοχής σε Διάλογο θα καθορίζονται οι όροι σύμφωνα με τους οποίους θα διεξαχθεί ο διάλογος, σκοπός του οποίου είναι η εκτίμηση ως προς τις τεχνικές, χρηματοδοτικές ή νομικές λύσεις που μπορεί να προσφέρει η αγορά, καθώς και η διερεύνηση και ο προσδιορισμός των μέσων που μπορούν να ικανοποιήσουν με τον καλύτερο τρόπο τις ανάγκες της Αναθέτουσας Αρχής σε σχέση με το Συμβατικό Αντικείμενο. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η Αναθέτουσα Αρχή θα διεξάγει διάλογο με καθέναν από τους Προεπιλεγέντες σχετικά με τις βασικές τεχνικές, χρηματοοικονομικές και νομικές παραμέτρους του Συμβατικού Αντικειμένου, μπορεί δε, κατά την κρίση της Αναθέτουσας Αρχής, να συζητηθούν όλες οι πτυχές της Σύμβασης Παραχώρησης. Στο στάδιο αυτό, προκειμένου οι Προεπιλεγέντες να υποβάλουν τα σχόλιά τους ή να εκπονήσουν τις προτάσεις, μελέτες και λύσεις τους, θα τεθεί στη διάθεση των Προεπιλεγέντων, κατά την απόλυτη και ελεύθερη κρίση της Αναθέτουσας Αρχής, κάθε στοιχείο που είναι χρήσιμο για την περιγραφή των αναγκών της Αναθέτουσας Αρχής σε σχέση με το Συμβατικό Αντικείμενο.
Κατά τη διάρκεια της διεξαγωγής του Διαλόγου οι Προεπιλεγέντες, κατά την απόλυτη διακριτική ευχέρεια της Αναθέτουσας Αρχής, θα καλούνται κατά περίπτωση να σχολιάσουν ή να προτείνουν τις βασικές παραμέτρους σχεδιασμού του Συμβατικού Αντικειμένου, σύμφωνα με όσα έχει θέσει υπόψη τους η Αναθέτουσα Αρχή ή/και να καταθέτουν προτάσεις, μελέτες και λύσεις για την υλοποίηση, καθώς και για τη νομική και χρηματοοικονομική οργάνωση του Συμβατικού Αντικειμένου. Η συμμετοχή στο Διάλογο αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την συμμετοχή του Προεπιλεγέντος στο Β.ΙΙ Στάδιο του Διαγωνισμού (Υποβολή Δεσμευτικών Προσφορών).
Η Αναθέτουσα Αρχή, αφού επιλέξει τη λύση ή τις λύσεις που ανταποκρίνονται κατά τον βέλτιστο τρόπο στις ανάγκες της, θα κηρύξει τη λήξη του Διαλόγου (Στάδιο Β.Ι του Διαγωνισμού) και θα ενημερώσει σχετικά τους Προεπιλεγέντες που έλαβαν μέρος. Το Στάδιο Β.Ι περαιώνεται με την έγκριση από την Αναθέτουσα Αρχή του οριστικού Βασικού Σχεδιασμού του Συμβατικού Αντικειμένου και την έγκριση των τευχών της Πρόσκλησης Υποβολής Δεσμευτικών Προσφορών του επόμενου και τελικού Σταδίου Β.ΙΙ της Β' Φάσης του Διαγωνισμού.
Μετά τη λήξη του Σταδίου Β.Ι, εκκινεί το Στάδιο Β.ΙΙ του Διαγωνισμού (Υποβολή Προσφορών). Ειδικότερα, θα αποσταλεί επιστολή από την Αναθέτουσα Αρχή, με την οποία θα κληθούν οι Προεπιλεγέντες να παραλάβουν την Πρόσκληση Υποβολής Προσφορών, όπως αυτή θα έχει οριστικοποιηθεί, με βάση την οποία θα υποβληθούν οι Δεσμευτικές Προσφορές. Η Πρόσκληση Υποβολής Προσφορών θα τάσσει εύλογη προθεσμία παραλαβής των προσφορών. Κατόπιν της αξιολόγησης των Δεσμευτικών Προσφορών, ο υποψήφιος καλείται να προσκομίσει τα Δικαιολογητικά Κατακύρωσης, με τα οποία αποδεικνύει ότι πληροί σωρευτικά τα κριτήρια επαγγελματικής, τεχνικής και οικονομικής καταλληλότητας, καθώς και ότι δεν συντρέχουν εις βάρος του οι προβλεπόμενοι λόγοι αποκλεισμού.
Η Σύμβαση Παραχώρησης θα υπογραφεί μεταξύ της Αναθέτουσας Αρχής και του Φορέα και του Αναδόχου. Εφόσον υπάρξουν εγγυήσεις του Δημοσίου, η υπογραφή της Σύμβασης Παραχώρησης τελεί υπό την αίρεση της έγκρισης καθεστώτος ενίσχυσης από την αρμόδια Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Κριτήριο ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης θα είναι η πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά. Τα κριτήρια ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης θα οριστικοποιηθούν κατά τη Β΄ Φάση του Διαγωνισμού και θα περιλαμβάνουν κατ’ ελάχιστο τα ακόλουθα: α) Το ύψος ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου, β) τον τρόπο υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης, γ) το ζητούμενο ύψος του μισθώματος επιπλέον της απόδοσης που προκύπτει από το άρθρο 220 του ν.4738/2020, δ) τη διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης του επιχειρηματικού σχεδίου, ε) την ειδική τεχνογνωσία και την εμπειρία του υποψήφιου παραχωρησιούχου. Ο μαθηματικός τύπος για τον υπολογισμό της συνολικής βαθμολογίας θα εξειδικευτεί κατά τη Β΄ Φάση του Διαγωνισμού.
Η Αναθέτουσα Αρχή διατηρεί το δικαίωμα να επαναλάβει, αναβάλει, ή τροποποιήσει τον Διαγωνισμό, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος να τροποποιήσει τα χρονοδιαγράμματα οποιασδήποτε Φάσης του Διαγωνισμού ή την προθεσμία υποβολής των Φακέλων Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος ή κάθε άλλη προθεσμία σχετιζόμενη με τον Διαγωνισμό, κατά την απόλυτη κρίση της, χωρίς να φέρει οποιαδήποτε ευθύνη έναντι των Ενδιαφερομένων, των Υποψηφίων, των Προεπιλεγέντων, των Προσφερόντων ή / και τρίτων.
