Ακίνητα: Ενοίκιο VS Εισοδήματα

Το νέο πακέτο στήριξης για τους νέους που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στη ΔΕΘ, περιλαμβάνει και τη χορήγηση στέγης. Πρόκειται για δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτων σε νέα και ευάλωτα νοικοκυριά προκειμένου να στήσουν την οικογένειά τους. Οι μέχρι τώρα πληροφορίες αναφέρουν ότι για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των νέων θα παραχωρούνται δωρεάν για χρήση ακίνητα που έχει στην κυριότητά του το Δημόσιο. Υπολογίζεται πως το μέτρο θα αφορά έως 10.000 ακίνητα σταδιακά από τα μέσα του 2022, με κριτήρια το χαμηλό εισόδημα, την ηλικία και τη μη ύπαρξη περιουσιακών στοιχείων.

Η άνωθεν εφαρμογή, αποτελεί «σωτήριο» μέτρο τη δεδομένη χρονική στιγμή για τις ευάλωτες κοινωνικά ομάδες. Από τον Μάρτιο του 2021, σε σχετική δημοσίευση έρευνας είχαμε αναφέρει ότι η πολιτεία τη δεδομένη χρονική στιγμή καλείται να προστατέψει και να αποτελέσει αρωγό καταπολέμησης του κοινωνικού προβλήματος της στέγασης, καθώς και τα μέτρα που έχουν λάβει οι χώρες της ΕΕ για να συγκρατήσουν τις τιμές.

Αυτά αναφέρει σε σχετική του ανάλυση ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Η ανοδική πορεία των ενοικίων

Σύμφωνα με τον ίδιο, η πορεία των ενοικίων δεν δικαιολογούσε την αύξηση των τιμών των ακινήτων την 10-ετία 1994-2005 . Σύμφωνα με τον Δείκτη τιμών ενοικίων της ΕΣΥΕ (ο οποίος είναι ένα κομμάτι του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά την περίοδο 1994-2005 κατά +75%. Η αύξηση αυτή ήταν αντίστοιχη της αύξησης των τιμών αγαθών και υπηρεσιών σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Σε πραγματικούς όρους λοιπόν, τα ενοίκια έμειναν σταθερά τη δεκαετία 1994 - 2005 . Ενώ τα ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα ακολουθούσαν τον πληθωρισμό, η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, με αποτέλεσμα, μετά το 2002, τα ενοίκια να αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 % , από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%.

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων κυμαίνεται από 3% έως 7%.

Σήμερα το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά ο ενοικιαστής στην χώρα μας αγγίζει το 60%-70% του μέσου μισθού σύμφωνα με τα ζητούμενα μισθώματα.

Συρρίκνωση των εισοδημάτων

Κατά τον κ. Μπάκα, τη δραματική συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος κατά την περίοδο της κρίσης στην Ελλάδα αποτυπώνει ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) σε ειδική έκθεση για την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών στις χώρες-μέλη του. Από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους, ενώ εξίσου πτωτική ήταν η πορεία των δαπανών τους και της αποταμίευσης. Αξίζει να αναφέρουμε ότι όταν καταγραφόταν συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα, στις χώρες του ΟΟΣΑ καταγραφόταν σημαντική αύξηση. Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 3,3% στο πρώτο τρίμηνο του 2015 έναντι του 2007 στις χώρες του ΟΟΣΑ, ενώ το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα μεγεθύνθηκε κατά 8,1%.

Ωστόσο, ακόμα και στις άλλες δύο χώρες της Ευρωζώνης που εφαρμόστηκε μνημόνιο, οι επιπτώσεις ήταν πολύ πιο περιορισμένες από ό,τι στην Ελλάδα. Στην Πορτογαλία το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα από το 2007 έως τις αρχές του 2015 μειώθηκε κατά 5,4% και στην Ιρλανδία κατά 4,9%

Όπως αναφέρει, σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ τον Απρίλιο του 2019 λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2020 της ΕΛΣΤΑΤ, o πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανέρχεται στο 28,9% του πληθυσμού της Χώρας (3.043.869 άτομα), παρουσιάζοντας μείωση σε σχέση με το 2019 κατά 1,1 ποσοστιαίες μονάδες (3.161.936 άτομα που αντιστοιχούσαν στο 30,0% του πληθυσμού)

Ο κ. Μπάκας σημειώνει ότι το κατώφλι της φτώχειας ανέρχεται στο ποσό των 5.266 ευρώ ετησίως ανά μονοπρόσωπο νοικοκυριό και σε 11.059 ευρώ για νοικοκυριά με δύο ενήλικες και δύο εξαρτώμενα παιδιά ηλικίας κάτω των 14 ετών και ορίζεται στο 60% του διάμεσου συνολικού ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, το οποίο εκτιμήθηκε σε 8.777 ευρώ, ενώ το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών της Χώρας εκτιμήθηκε σε 17.250 ευρώ

Για το έτος 2020, το βάθος (χάσμα) κινδύνου φτώχειας ανήλθε σε 26,9% του κατωφλιού του κινδύνου φτώχειας, σημειώνοντας αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος . Με βάση το ποσοστό αυτό, εκτιμάται ότι το 50% των φτωχών κατέχουν εισόδημα μικρότερο από το 73,1% του κατωφλιού του κινδύνου φτώχειας (το οποίο ανέρχεται σε 5.266 ευρώ), δηλαδή κάτω από 3.849 ευρώ, ετησίως, ανά άτομο

Μέσο ισοδύναμο ατομικό διαθέσιμο εισόδημα: 2008-2020

Πηγή : Ελληνική Στατιστική Αρχή

Τα ενοίκια στην Ελλάδα σε σύγκριση με άλλα κράτη μέλη της Ε.Ε

Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος της E-Real Estates, σύμφωνα με την Eurostat , μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμές αγοράς το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1 % των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40 % του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν το μέσο όρο δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Επισήμανση για την αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε και το ΔΝΤ μέσω της έκθεσης που δημοσίευσε πριν λίγες ημέρες, αναφέροντας ότι, σε 14 από τις 17 αναπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες που μελέτησε, οι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα πλήρωναν ως μίσθωμα ποσό που ήταν πολύ κοντά στο όριο του 40% του εισοδήματός τους, η χώρα μας συγκαταλέγεται στις χώρες που ποσοστό είναι οριακά άνω του 40%. Ωστόσο, η έρευνα του Ταμείου κατέδειξε πως αυτή η επιβάρυνση ήταν σημαντικά μικρότερη για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα. Δηλαδή τα πλέον οικονομικά εύρωστα νοικοκυριά στην ΕΕ ξοδεύουν το 10% περίπου του διαθέσιμου εισοδήματός τους για ενοίκια.

Η Κομισιόν στη καταπολέμηση του φαινομένου της αστεγίας

Κατά τον ίδιο, με σύμμαχο το πρόγραμμα «InvestEU» η Κομισιόν στοχεύει στην καταπολέμηση του φαινομένου της αστεγίας παρέχοντας ευκαιρίες για ενίσχυση κατασκευαστικών επενδύσεων σε κοινωνικές υποδομές σε όλη την Ευρώπη, στις οποίες συμπεριλαμβάνεται και η κοινωνική στέγαση. Τον Ιούνιο του 2021 ανακοινώθηκε από τη Λισαβόνα σε ειδική διάσκεψη, η άμεση έναρξη της Ευρωπαϊκής Πλατφόρμας Καταπολέμησης του φαινομένου της Αστεγίας.

Έλλειψη στεγαστικής πολιτικής από το 2012 στην Ελλάδα μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής κατοικίας. Τα μέτρα που μπορεί να θεσμοθετήσει η πολιτεία για την αντιμετώπιση του κοινωνικού προβλήματος της στέγασης.

Ίδρυση Οργανισμού Κοινωνικής Κατοικίας

Τα αρμόδια στελέχη της κυβέρνησης καθώς και οι αρμόδιοι φορείς, θα μπορούσαν να οικειοποιηθούν τη στεγαστική πολιτική της Κυπριακής κυβέρνησης, να εκμεταλλευτούν την έκρηξη που καταγράφεται ήδη και αναμένεται μεγαλύτερη στην οικοδομική δραστηριότητα και να την συνδέσουν με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25 % στους κατασκευαστές που επιλέξουν να συνεργαστούν με τον Οργανισμό Κοινωνικής Κατοικίας. Θα κατασκευάσουν κοινωνικές κατοικίες εντελώς δωρεάν, χωρίς να επιβαρυνθεί ο οικονομικός προϋπολογισμός του κράτους.

Πιο συγκεκριμένα, να παραχωρείται επιπλέον συντελεστής δόμησης κατά 25% όπως και στη Κύπρο. Οι επιχειρηματίες-κατασκευαστές θα κρατούν για λογαριασμό τους μέρος του συντελεστή για να τον αξιοποιήσουν όπως οι ίδιοι κρίνουν, ενώ ο υπόλοιπος συντελεστής θα χρησιμοποιηθεί για στέγαση των ευάλωτων ομάδων πληθυσμού. Δηλαδή, δημιουργία οικιστικών αναπτύξεων προσιτού ενοικίου για φοιτητές, αλλά και εργαζομένους, με όρο την ενοικίαση για ελάχιστη περίοδο 8 ετών ή/και να αναλάβουν να κτίσουν διαμερίσματα τα οποία θα πουλήσουν σε ευάλωτες ομάδες με βάση το κατασκευαστικό κόστος.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό αυτόν, απαλείφεται η περίπτωση χαρακτηρισμού μιας περιοχής ως «εργατικές ή/και κοινωνικές κατοικίες» .

Φορολογικά κίνητρα

Παράλληλα, το Υπουργείο Οικονομικών θα μπορούσε, με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, να προωθήσει φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη, ενώ τα ίδια κίνητρα θα μπορούσε να προωθήσει και για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2021 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή με την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος να ρυθμίζεται με βάση τον πληθωρισμό.

Ακίνητα Αγνώστου Ιδιοκτήτη / Τοπική Αυτοδιοίκηση / Δημόσιο

Ο οργανισμός Κοινωνικής Κατοικίας , μπορεί να διαχειριστεί ακίνητα που ανήκουν ιδιοκτησιακά στην τοπική αυτοδιοίκηση ή άλλους φορείς και να προσφέρονται για εκμίσθωση με ευνοϊκούς όρους σε οικογένειες ενοικιαστών με χαμηλά εισοδήματα. Παράλληλα, τα αδήλωτα ακίνητα – αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, βάσει του οποίου όλα τα αδήλωτα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη, αστικά και αγροτικά, εκατοντάδες χιλιάδες σε όλη τη χώρα μετά το πέρας όλων των προθεσμιών δήλωσης και δικαστικής τους διεκδίκησης, θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο.

«Τα ακίνητα αυτά μπορούν να περιέλθουν στον οργανισμό Κοινωνικής Κατοικίας και σε συνεργασία με τους οικείους Δήμους, οι οποίοι γνωρίζουν και μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα αστικά ακίνητα για τις ευπαθείς οικονομικά ομάδες.

Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής», ολοκληρώνει ο επικεφαλής της E-Real Estates.