Ροή
Εκρηκτική αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων καταγράφει έρευνα της πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων GEOAXIS. Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 24,97% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 35,42% σε σχέση με δύο χρόνια πριν.
Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη (24,34% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 32,08% σε σχέση με δύο χρόνια πριν). Όπως δηλώνει πάντως η εταιρεία, «πιστεύουμε ότι η αύξηση των αξιών βρίσκεται στο ανώτατο σημείο του κύκλου».
Οι τιμές
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2022 και του 3ου τριμήνου 2021 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 24,97% για τα νεόδμητα και 24,34% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η εκρηκτική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Αναλυτικότερα:
Νεόδμητα Διαμερίσματα (έως 10 ετών): Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα μέσης επιφανείας 93τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (3.565euro/τμ από 2.784euro/τμ, με ετήσια άνοδο 28,05%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.950euro/ τμ από 2.465euro/τμ με ετήσια άνοδο 19,68%), στο Μαρούσι (2.856euro/τμ από 2.267euro/τμ με ετήσια άνοδο 25,98%), στους Αμπελόκηπους (2.500euro/τμ από 1.992euro/τμ με ετήσια άνοδο 25,50%) και τέλος στο Περιστέρι (2.029euro/τμ από 1.615euro/τμ με ετήσια άνοδο 25,63%). Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ενώ το Παλαιό Φάληρο τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Παλαιότερα Διαμερίσματα (35+ ετών): Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας μέσης επιφανείας 90 τμ, διάμεσης ηλικίας 42 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.985euro/τμ από 1.499euro/τμ με ετήσια άνοδο 32,42%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.620euro/τμ από 1.275euro/τμ με ετήσια άνοδο 27,06%), στο Παλαιό Φάληρο (1.536euro/τμ από 1.301euro/τμ με ετήσια άνοδο 18,06%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.313euro/τμ από 1.036euro/τμ με ετήσια άνοδο 26,74%) και τέλος στο Περιστέρι (1.268euro/τμ από 1.080euro/τμ με ετήσια άνοδο 17,41%). Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Περιστέρι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Μεσοπρόθεσμη Τάση
Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κλπ). Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Πρόβλεψη 12 μηνών
Η τόσο έντονη αύξηση των τιμών θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές. Σε καμία περίπτωση, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο.
Κυρίαρχες τάσεις
Generation Rent: Όπως αναφέρεται, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Στην Μεγάλη Βρετανία, οι διαφορετικές ταχύτητες είναι ακόμη πιο έντονες αφού τα τελευταία 20 χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173% όταν η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%. Επιπρόσθετα, οι διαδοχικές οικονομικές κρίσεις, η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/ γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών, δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή της ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας, από τους σημερινούς νέους. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι για την Χώρα μας το γεγονός ότι μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφριά μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Εργασία από το σπίτι: Η εξάπλωση του Κορωναϊού (COVID-19), η οποία αναγνωρίστηκε από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας ως ‘Παγκόσμια Πανδημία’ στις 11 Μαρτίου 2020, έχει επιδράσει στην οικονομία και στις αγορές. Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.
Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές: Εργασία από το σπίτι Η εξάπλωση του Κορωναϊού (COVID-19), η οποία αναγνωρίστηκε από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας ως ‘Παγκόσμια Πανδημία’ στις 11 Μαρτίου 2020, έχει επιδράσει στην οικονομία και στις αγορές. Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης. Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην αναμένεται να δημιουργήσουν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντική όμως αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας με τη σειρά τους επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές, ευνοώντας σαφώς την στροφή στην ενοικίαση.
