Το «πράσινο φως», πάντα με σχετικές υποδείξεις, παρατηρήσεις - επισημάνεις και αιρέσεις, στην περιβαλλοντική μελέτη του έργου που αφορά στην αξιοποίηση του Ολυμπιακού Ιππικού Κέντρου Μαρκόπουλου (σχετικός διαγωνισμός του ΤΑΙΠΕΔ) έδωσε το Περιφερειακό Συμβούλιο της Περιφέρειας Αττικής που συνεδρίασε προ ημερών.
Και όπως από καιρό έχει αναφέρει το insider.gr, για να γίνει πιο ελκυστική αξιοποίηση των 590 στρεμμάτων, πέραν του ιππικού αθλητισμού, θα πρέπει να «ανοίξει η βεντάλια» με άλλες αθλητικές δραστηριότητες, ακόμα και εμπορικές, τουριστικές και άλλες χρήσεις (αναψυχή, εστίαση κ.λπ.), οι οποίες και προβλέπονται.
Για σήμερα Τρίτη 31 Ιανουαρίου έχει προγραμματιστεί η ημερομηνία υποβολής προσφορών. Και η αγορά περιμένει να διαπιστώσει αν ονόματα όπως ο Γιάννης Μυτιληναίος ή ο Γιώργος Μελισσανίδης, μεταξύ άλλων υποψηφίων, θα δώσουν το παρών, βάσει σεναρίων που κυκλοφορούν το τελευταίο δίμηνο.
Βάσει της παλιάς προκήρυξης, η χρονική διάρκεια της Συμβάσεως Μίσθωσης του Ακινήτου αρχίζει την ημερομηνία του Οικονομικού Κλεισίματος και λήγει την αντίστοιχη ημερομηνία μετά την πάροδο 40 ετών.
Η θέση του
Το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο στο Μαρκόπουλο Αττικής είναι ένα σημαντικό σε μέγεθος ακίνητο, στο οποίο έχει αναπτυχθεί ολοκληρωμένο συγκρότημα ανοιχτών και κλειστών εγκαταστάσεων και υποδομών που φιλοξένησε τα ιππικά αθλήματα των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004. Το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου, ιδιοκτησίας του ΤΑΙΠΕΔ έχει έκταση 1.029.279,62 τ.μ. και συνορεύει προς τα ανατολικά με τις εγκαταστάσεις διεξαγωγής των ιπποδρομιακών αγώνων ιδιοκτησίας του ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΔΙΕΞΑΓΩΓΗΣ ΙΠΠΟΔΡΟΜΙΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ (Ο.Δ.Ι.Ε.) Α.Ε. με έκταση 1.097.715,38 τ.μ. Για το ακίνητο προτείνεται αξιοποίηση με χρήσεις γης “Θεματικού Πάρκου-Αναψυχής” που επιτρέπουν, παράλληλα με τις υφιστάμενες λειτουργίες αθλητικού χαρακτήρα, την ανάπτυξη νέων δραστηριοτήτων. Το ακίνητο βρίσκεται στη θέση “”Μερέντα”” του Δήμου Μαρκοπούλου-Μεσογαίας στο νοτιο-ανατολικό τμήμα της Αττικής.Η προσβασιμότητα στο Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο κρίνεται πολύ καλή καθώς το ακίνητο βρίσκεται σε απόσταση 43 χλμ. περίπου από το κέντρο των Αθηνών, απέχει 13 χλμ. περίπου από το αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος και συνδέεται οδικά με τους λιμένες Λαυρίου και Ραφήνας. Η πρόσβαση στο ακίνητο επιτυγχάνεται μέσω της Αττικής Οδού καθώς και από τις Λεωφόρους Λαυρίου και Μαρκόπουλου και εξυπηρετείται από δύο εισόδους, μία στο δυτικό και μια στο βορειοανατολικό άκρο του.
Τι περιλαμβάνει το ακίνητο
Το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο περιλαμβάνει την κύρια αρένα Jumping, εμβαδού 9.625 m2 με 6.000 θέσεις μόνιμες και 14.000 επιπλέον θέσεις με λυόμενες κερκίδες (Olympic Overlays), την κύρια αρένα Dressage εμβαδού 4.050 m2 με 8.000 θέσεις, την Κλειστή Αρένα εμβαδού 5.175 m2 με 1.116 θέσεις, την Ημίκλειστη Αρένα Προθέρμανσης συνολικού εμβαδού 1.787 m2 , τρεις Αρένες Προπόνησης Ιππικής Δεξιοτεχνίας, τέσσερις Αρένες Προπόνησης Υπερπήδησης Εμποδίων, το Συγκρότημα Στάβλων Ο.Ι.Κ. αποτελούμενο από 9 Συγκροτήματα Στάβλων Συνολικής χωρητικότητας 310-320 αλόγων, το Συγκρότημα της Κτηνιατρικής Κλινικής Στάβλων Ανάρρωσης – Απομόνωσης που αποτελείται από τέσσερα κτίρια συνολικού εμβαδού 1550 m2 καθώς και πλήθος άλλων βοηθητικών κτιρίων ως προς την λειτουργία του Ο.Ι.Κ. (κτίριο εισόδου, κατάστημα και εργαστήριο σελοποιού, πεταλωτήριο, μικρό ιατρείο, εκδοτήρια εισιτηρίων, κατάστημα τροφίμων-Mini Market κλπ) όπως επίσης και πυροσβεστικός σταθμός που θα εποπτεύει όλο το συγκρότημα του ΟΙΚ και του ΝΙΑ. Οι παραπάνω εγκαταστάσεις εξυπηρέτησαν τη διεξαγωγή του Ολυμπιακού αθλήματος της ιππασίας που περιλαμβάνει υπερπήδηση εμποδίων, ιππική δεξιοτεχνία και ιππικό τρίαθλο.
Ο συντελεστής δόμησης είναι ίσος με 0.08, 0.15 και 0.25, το ύψος 8,32 και 35 m και η κάλυψη 5%,10% και 15%. H συνολική επιφάνεια κάλυψης του έργου σύμφωνα με την αρχική ΜΠΕ είναι 34.030 m2 για το Ιππικό Κέντρο.
Θεσμοθετημένες Χρήσεις Γης
Στο Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου, επιτρέπονται, πλην των χρήσεων που δόθηκαν για την περίοδο των Ολυμπιακών Αγώνων και οι εξής λειτουργίες και χρήσεις: α. Ζώνη 1: Φυλάκιο ελέγχου με wc, εκδοτήρια εισιτηρίων, γήπεδο γκολφ. β. Ζώνη 2: Ιππικό κέντρο με υπαίθριες αρένες, γήπεδα, στάβλοι, αποθήκες, κτηνιατρική κλινική, κλειστή αρένα, γραφεία διοίκησης, ιππικό μουσείο, σχολές ιππασίας και αναβατών, καταστήματα πωλήσεως ειδών που σχετίζονται με την λειτουργία του ιππικού κέντρου, εκθέσεις, χώροι εστίασης, δημοπρασίες, ξενοδοχείο, ελικοδρόμιο, γήπεδο γκολφ, χώροι στάθμευσης. γ. Ζώνη 3: Πάρκο με δυνατότητα διεξαγωγής σε αυτό του αγωνίσματος του τριάθλου, ψυχαγωγική ιππασία, γήπεδο γκολφ.
Κτίρια εντός του ακινήτου
Τα κτίρια που βρίσκονται εντός του ακινήτου είναι τα εξής:
- Κτίριο εισόδου Ιππικού Κέντρου
- Κτίριο ΔΟΕ, ΕΟΙ, VIP – Περίπτερο επισήμων
- Κτίριο, μόνιμες κερκίδες και αρένα αγωνίσματος εμποδίων (jumping)
- Κτίριο κριτών αρένας αγωνίσματος εμποδίων (jumping)
- Κτίριο, μόνιμες κερκίδες και αρένα διεξαγωγής αγωνίσματος ιππικής δεξιοτεχνίας (dressage)
- Κλειστή αρένα αγώνων, προπόνησης
- Κτίρια στάβλων Ιππικού Κέντρου
- Κεντρική αποθήκη
- Γενική αποθήκη υλικού
- Γραφείο και κοιτώνας φύλακα – υπεύθυνου συγκροτήματος στάβλων
- Κτηνιατρική κλινική και στάβλοι ανάρρωσης και απομόνωσης
- Προκατασκευασμένοι στάβλοι απομόνωσης
- Έλεγχος doping κ.α.
Με βάση το Τοπογραφικό Διάγραμμα του 2015 το σύνολο των εγκαταστάσεων Ιππικού Κέντρου – Ιπποδρόμου διαθέτει συνολικά 4.229 θέσεις στάθμευσης. Με το διαχωρισμό των γηπέδων οι θέσεις κατανέμονται ως εξής: ΤΑΙΠΕΔ 1.821 και ΟΔΙΕ 2.408. Μετά το λειτουργικό διαχωρισμό των δύο γηπέδων, οι παραπάνω αριθμοί ενδέχεται να διαφοροποιηθούν.
Οι εναλλακτικές
Να σημειωθεί ότι εξετάστηκαν και εναλλακτικές λύσεις όπως η κατεδάφιση των κτιρίων και αποσυναρμολόγηση και επαναφορά του οικοπέδου στην πρότερη χρήση, η οποία όμως δεν συμβάλλει στην κάλυψη των όποιων ελλείψεων Αθλητικών Εγκαταστάσεων Ιππικού Αθλητισμού και στερεί θέσεις εργασίας από την αγορά ή Αλλαγή Χρήσης, η οποία όμως, λόγω της φύσης και της μορφής του έργου είναι εφικτή μόνο μετά από ριζικές ανακατασκευές και πολεοδομικές ρυθμίσεις. Η λύση αυτή δεν μπορεί να εξετασθεί περαιτέρω υπό τις υπάρχουσες συνθήκες. Ετσι, προκρίθηκε η λύση διατήρησης και συντήρησης της λειτουργίας που συνεπάγεται αύξηση των πολλαπλασιαστικών ωφελειών (οικονομικών, κοινωνικών και περιβαλλοντικών).
Οικονομικό αντάλλαγμα, ζώνες, συντελεστής δόμησης, χρήσεις
Το Οικονομικό Αντάλλαγμα, που θα καταβάλλει η Ανάδοχος Εταιρεία προς το Ταμείο στο πλαίσιο της Συμβάσεως Μίσθωσης του Ακινήτου θα αποτελείται από:
- Εφάπαξ Καταβαλλόμενο Αντάλλαγμα είναι το προσφερόμενο από κάθε Επιλέξιμο Επενδυτή ποσό, το ακριβές ύψος του οποίου θα ορίζεται στην Οικονομική Προσφορά του. Το Εφάπαξ Καταβαλλόμενο Αντάλλαγμα θα πρέπει να είναι τουλάχιστον ίσο με το ποσό των 2 εκατομμυρίων ευρώ (€ 2.000.000) και θα είναι καταβλητέο στο Ταμείο κατά το Οικονομικό Κλείσιμο.
- Ετήσιο Μίσθωμα είναι το προσφερόμενο από κάθε Επιλέξιμο Επενδυτή ετήσιο μίσθωμα, το ακριβές ύψος του οποίου θα ορίζεται στην Οικονομική Προσφορά του, και το οποίο θα αναπροσαρμόζεται σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται στη Σύμβαση Μίσθωσης, που θα συναφθεί, σχέδιο της οποίας θα αναρτηθεί στο VDR.
Στο Ακίνητο, σύμφωνα με το ΕΣΧΑΔΑ, καθορίζονταν χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης κατά ζώνες και δη:
- ΖΩΝΗ Ι (Θεματικό Πάρκο - Αναψυχή), συνολικής επιφανείας 426.517,642 τ.μ.
- ΖΩΝΗ ΙΙ (Περιοχή δασικής προστασίας), συνολικής επιφανείας 120.424,27 τ.μ. και
- ΖΩΝΗ ΙΙΙ (Πρόσβασης - Στάθμευσης), συνολικής επιφανείας 42.510,95 τ.μ..
Ειδικότερα:
- Στη Ζώνη Ι, που αποτελεί την βασική ζώνη ανάπτυξης επιτρέπονται οι χρήσεις: α) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, β) Κοινωνική πρόνοια, γ) Γραφεία, ε) Κατοικία (για τις λειτουργικές ανάγκες του Πάρκου), στ) Εκπαίδευση, ζ) Αθλητικές εγκαταστάσεις (συμπεριλαμβανομένων όλων των ιππικών και βοηθητικών τους υποδομών), η) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις, θ) Θρησκευτικοί χώροι, ι) Περίθαλψη (μόνο για τις χρήσεις του αθλητικού κέντρου), ια) Χώροι συνάθροισης κοινού, ιβ) Εστίαση, ιγ) Αναψυκτήρια, ιε) Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα), ιστ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων, ιζ) Τουριστικά καταλύματα και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις και υποδομές, ιη) Ελικοδρόμιο, κ) Κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του ακινήτου.
Οι αθλητικές εγκαταστάσεις οφείλουν να κατέχουν κατ' ελάχιστον το 35% της συνολικής δόμησης του Ακινήτου. Οι, δε, εγκαταστάσεις φιλοξενίας, ήτοι οι χρήσεις "ε" και "ιζ" δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 20 % της συνολικής δόμησης του Ακινήτου. Διασφαλίζεται η αξιοποίηση των υφιστάμενων αθλητικών εγκαταστάσεων με κυρίαρχη τη χρήση της αθλητικής ιππασίας. - Η Ζώνη ΙΙ, συνολικής επιφανείας 120.424,27 τ.μ., ορίζεται ως περιοχής προστασίας και αποτελείται από τις δασικού χαρακτήρα εκτάσεις, που περιλαμβάνονται στο Aκίνητο. Στις πιο πάνω εκτάσεις διατηρείται ο δασικός χαρακτήρας και το φυσικό ανάγλυφο και απαγορεύεται κάθε δόμηση.
- Η Ζώνη ΙΙΙ, συνολικής επιφανείας 42.510,95 τ.μ., λειτουργεί αποκλειστικά ως οδικό δίκτυο πρόσβασης και χώρος στάθμευσης για το Aκίνητο. Οποιαδήποτε άλλη χρήση απαγορεύεται. Στην έκταση αυτή επιτρέπεται, κατ’ εξαίρεση, η κατασκευή εγκατάστασης εισόδου ή φυλακίου, με μέγιστη δόμηση 15,00 τ.μ. και μέγιστο ύψος 3,50 μ. Σε περίπτωση υλοποίησης της δόμησης αυτής, μειώνεται αντίστοιχα η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στη Ζώνη Ι.
Με βάση τους συντελεστές δόμησης και κάλυψης στο σύνολο της Ζώνης Ι προκύπτει δυνατότητα δόμησης ίση με 46.916,94 τ.μ. και κάλυψης ίση με 63.977,65 τ.μ. Με δεδομένη την ύπαρξη υφιστάμενης δόμησης 26.099,48 τ.μ. και κάλυψης 29.983,20 τ.μ., οι δυνατότητες της ζώνης σε υπολειπόμενη δόμηση υπολογίζονται σε 20,817,46 τ.μ. και 33.994,45 τ.μ. υπολειπόμενης κάλυψης.
