Η «συμμαχία» στον τομέα ακινήτων μεταξύ Alpha Bank, DIMAND και Premia ΑΕΕΑΠ, για την οποία μόλις χτες οι 3 εισηγμένες ανακοίνωσαν τα περί υπογραφής δεσμευτικής συμφωνίας επιβεβαιώνοντας πλήρως το insider.gr, πέραν της μεγάλης σημασίας που έχει για την εν λόγω «τριάδα», αναμφίβολα αποτελεί και ένα mega real estate deal που «ανακατεύει την τράπουλα» (και) στον χώρο της ευρύτερης κτηματαγοράς.
Το χρηματιστηριακό… «παράδοξο»;
Στην οποία, τουλάχιστον σε… χρηματιστηριακούς όρους, καταγράφονταν μια «παραδοξότητα», όπως σχετικά πρόσφατα είχαμε αναδείξει. Δηλαδή, ενώ ο κλάδος είναι hot, γίνονται μεγάλες αναπτύξεις, προωθούνται επενδύσεις και συμφωνίες συνολικού ύψους αρκετών δισεκατομμυρίων ευρώ, εντούτοις, οι μετοχές του real estate δεν αντιδρούσαν στο ταμπλό, δεν ακολουθούσαν την ανοδική κίνηση της αγοράς, αν και το τελευταίο χρονικό διάστημα (όπως έχει αναφέρει η στήλη BackStory), η εικόνα έχει βελτιωθεί και τα «χαρτιά» του κλάδου μπαίνουν στον κύκλο των συναλλαγών. Με τους αναλυτές – χρηματιστές να προσδοκούν ότι αφυπνίζεται ένας χώρος με σημαντική εκπροσώπηση, παρά τα δεδομένα ζητήματα που μπορεί να υπάρχουν (κόστος κατασκευής, ενεργειακή κρίση, θέματα χρηματοδότησης ή και στενά χρηματιστηριακά θέματα όπως χαμηλή διασπορά κ.α.).
Ο νέος mega «παίκτης» Alpha Bank, DIMAND, Premia
Επί της ουσίας, με το deal ανάμεσα σε Alpha Bank, DIMAND και Premia ΑΕΕΑΠ, δημιουργείται ένας νέος φορέας ακινήτων, μια νέα real estate εταιρεία. Κατά πληροφορίες, σε πλήρη ανάπτυξη, το project (μαζί με ανακαινίσεις, ανακατασκευές, νέες κινήσεις κ.α.) εκτιμάται ότι θα φτάσει σε αξία στα επίπεδα του 1 δισ. ευρώ.
Βάσει της δεσμευτικής συμφωνίας, η κοινοπραξία Dimand-Premia θα εξαγοράσει από την Alpha Group Investments Ltd το 65% της εταιρείας Skyline Real Estate (η PREMIA μετέχει στην Επενδυτική Κοινοπραξία με ποσοστό 25% ενώ με 75% συμμετέχει ο όμιλος DIMAND), στην οποία θα μεταβιβαστούν, σταδιακά, 573 ανακτηθέντα και ιδιοχρησιμοποιούμενα από τον όμιλο Alpha ακίνητα, που αποτελούν το αντικείμενο της συμφωνίας. Το υπόλοιπο 35% της Skyline θα παραμείνει στην κατοχή της Alpha. Συνολικά στη Skyline Real Estate θα μεταβιβαστούν 573 ακίνητα, συνολικής μικτής επιφάνειας 500 χιλ. τ.μ., αξίας 438 εκατ. ευρώ. Στο πλαίσιο της συμφωνίας η Alpha Bank θα παράσχει στη Skyline μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση ύψους έως €240 εκατ.
Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει 573 ακίνητα διαφόρων χρήσεων (γραφεία, εμπορικά καταστήματα, κατοικίες, βιομηχανικές εγκαταστάσεις/logistics, κλπ.), με συνολική μεικτή επιφάνεια περί τα 500.000 τ.μ., μεταξύ των οποίων το εμβληματικό συγκρότημα κτιρίων επί των οδών Αιόλου και Σοφοκλέους καθώς και το κτίριο επί της οδού Σταδίου και Κοραή. Ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων παραδίδεται μισθωμένος, με σημαντικότερο μισθωτή την Alpha Bank., ενώ τα υπόλοιπα προορίζονται εν μέρει για ανακατασκευή και επανατοποθέτηση στην αγορά προς εκμετάλλευση, και εν μέρει προς πώληση. Η διαχείριση του χαρτοφυλακίου θα αναληφθεί κατ’ αποκλειστικότητα από την Alpha Αστικά Ακίνητα Α.Ε. και η αξιοποίηση των ακινήτων προς ανακατασκευή και επανατοποθέτηση από την Dimand σε συνεργασία με την Alpha Αστικά Ακίνητα Α.Ε.
Είναι προφανές ότι η εν λόγω συμφωνία αποτελεί την μεγαλύτερη μεταβίβαση χαρτοφυλακίου ακινήτων (αμιγώς) στον χώρο του ελληνικής κτηματαγοράς κατά τα τελευταία χρόνια, οι δε εμπλεκόμενοι προσβλέπουν στην ανάδειξη σημαντικών υπεραξιών από την εν μέρει αξιοποίηση και εκμετάλλευση και εν μέρει διάθεση αυτού (του χαρτοφυλακίου).
Hot ο κλάδος
Πάντως, ευρύτερα ο κλάδος δείχνει ότι παραμένει hot. Μόλις τις προηγούμενες ημέρες υπεγράφη δεσμευτικό MoU ανάμεσα σε Intracom και βασικούς μετόχους της Κλουκίνας – Λάππας (με επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ακίνητων άνω των 37 εκατ. ευρώ) βάσει του οποίου, εφόσον πληρωθούν οι συνήθεις όροι και αιρέσεις που έχουν τεθεί, θα οδηγήσει στην απόκτηση από την πρώτη, συνολικού ποσοστού 74,2% στη δεύτερη, με αποτέλεσμα να διαμορφωθούν και προϋποθέσεις για τη διενέργεια υποχρεωτικής δημόσιας πρότασης εντός της προθεσμίας και σύμφωνα με τις διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας. Πρόθεση της Intracom, με βάση τον στρατηγικό σχεδιασμό της είναι η αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Εταιρείας σε συνέργεια με το αντίστοιχο χαρτοφυλάκιο που εισφέρει στη νέα θυγατρική της, Intracom Properties, μέσω της, σε εξέλιξη, διάσπασης με απόσχιση του κλάδου ακινήτων με σύσταση νέας εταιρείας και εισφοράς του σε αυτήν με στόχο την ενιαία περαιτέρω ανάπτυξή τους. Σκοπός είναι η συγχώνευση της εταιρείας με τη νέα θυγατρική, Intracom Properties, μέσω απορρόφησης της δεύτερης από την πρώτη και η μετονομασία της Εταιρείας σε Intracom Properties. Υπενθυμίζεται ότι η Intracom έχει μεγάλα σχέδια για τον κλάδο και «βλέπει» σε ενεργητικό αξίας 200 εκατ. ευρώ προσεχώς. Υπενθυμίζεται ότι η Intracom Properties έχει προικοδοτηθεί με έξι επενδυτικά ακίνητα συνολικής επιφάνειας κτηρίων 41.327 τ.μ. σε συνολική επιφάνεια γης 88,5 στρεμμάτων, ενώ μένει να φανεί αν υπάρχουν σχέδια εισαγωγής στο Χρηματιστήριο με σημαντικής αξίας ακίνητα στην κατοχή της. Ηδη η Intracom Properties έχει στην κατοχή της ακίνητα με εύλογη αξία από ανεξάρτητο εκτιμητή στα 63,3 εκατ. ευρώ και η προσθήκη των ακινήτων της ΚΛΜ, δημιουργούν ένα ισχυρό χαρτοφυλάκιο με σταθερές ροές καθώς είναι όλα νοικιασμένα.
Όπως έχει, επίσης, καταστεί σαφές, ο όμιλος ΕΛΛΑΚΤΩΡ και ιδίως ο βασικός μέτοχος και ισχυρός άνδρας του γκρουπ, Χ. Χόλτερμαν – Reggeborgh, έχουν δείξει ιδιαίτερη προτίμηση στον τομέα ακινήτων, με τη θυγατρική REDS να αποτελεί εταιρικό βραχίονα προωθώντας επενδύσεις 500 εκατ., ευρώ (Γούρνες Ηρακλείου, Μαρίνα Αλίμου, Campas Project, Smart Park κ.α.).
Και βέβαια, δεν είναι η μόνη εταιρεία που προωθεί επενδύσεις – αναπτύξεις. Το mega project της Lamda Development στο Ελληνικό είναι η πλέον εμβληματική και επί τούτου δεν χωρεί αμφιβολία (σχεδόν 8 δισ. ευρώ αν λάβουμε υπόψη μας το σύνολο του project σε βάθος ετών). Παράλληλα, το σύνολο των εγχώριων εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων και ΑΕΕΑΠ δρομολογούν επενδύσεις πολλών δις. ευρώ αθροιστικά σε όλα τα μέτωπα, από «πράσινα» γραφεία, οικιστικά και serviced apartments και φοιτητικές κατοικίες, έως τουρισμό – ξενοδοχεία, logistics, κοινωνικά κτήρια και άλλα assets. Για παράδειγμα και μόνο, η Prodea έχει πρόγραμμα 500-600 εκατ. ευρώ μόνο σε «πράσινα» γραφεία, η Dimand προωθεί assets κοντά 1 δις ευρώ, η Premia έχει μεσοπρόθεσμο στόχο να χτίσει χαρτοφυλάκιο 500 εκατ. ευρώ, η Trastor «τρέχει» επενδύσεις 100 εκατ. ευρώ, η Briq Properties στοχεύει άμεσα σε χαρτοφυλάκιο αξίας 150 εκατ., στόχος της διοίκησης του ομίλου Trades Estates είναι η μικτή εμπορική αξία του χαρτοφυλακίου να προσεγγίσει τα 500 εκατ. ευρώ τα επόμενα δύο χρόνια, η Noval του γκρουπ Viohalco για την επόμενη τριετία έχει σχεδιάσει ένα επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 350 εκατ. ευρώ σε γραφεία, προωθεί το project ανάπλασης στην οδό Πειραιώς αλλά και οικιστικά, η Ten Brinke επίσης προωθεί επενδύσεις εκατοντάδων εκατ. ευρώ κ.α.)
Στο «παιχνίδι» μάλιστα έχουν εισέλθει και διεθνή σχήματα, με την περίπτωση ίσως της HIG να είναι εκ των πλέον χαρακτηριστικών με την είσοδό της σε logistics και ξενοδοχεία. Μάλιστα, στη δημιουργία χαρτοφυλακίου επενδύσεων στους κλάδους των ξενοδοχείων και της κατακερματισμένης αγοράς logistics (αποθηκών – μεταφορών), με συνολική αξία ενεργητικού 1,5 δισ. ευρώ (με επενδύσεις ιδίων κεφαλαίων άνω των 350 εκατ.) στοχεύει το fund H.I.G. Capital, προωθώντας projects αξίας περίπου 500 εκατ. ευρώ με ορίζοντα 3ετίας. Αυτά, ενώ «κομμάτι» του fund έχει «χτίσει» συνεργασία στον τομέα real estate με τον κ. Παναγιωτίδη, πρώην μέτοχο και στέλεχος της Dimand.
Σημαντικές επενδύσεις, όπως είπαμε, έχει προωθήσει και δρομολογεί και η Ten Brinke που εσχάτως συνεργάζεται με την Trade Estates του ομίλου Fourlis, με την τελευταία, μαζί με τις Noval, Orilina ΑΕΕΑΠ, θεωρητικά να ετοιμάζουν την είσοδό του και στο Χρηματιστήριο. Κοντά σε όλα αυτά, υπάρχουν πλήθος επενδύσεων και αναπτύξεων δεκάδων, εκατ. ευρώ ανά περίσταση από developers, ιδιωτικές εταιρείες του real estate αλλά και κατασκευαστικούς ομίλους.
«Ανακατεύει την τράπουλα» στην αγορά
Κατά συνέπεια, η είσοδος στο «παιχνίδι» ενός ακόμα μεγάλου real estate φορέα, μέσω του SkyLine Project, αναμφίβολα «ανακατεύει την τράπουλα» στον χώρο. Σημειώστε επίσης ότι, βάσει πληροφοριών και εκτιμήσεων, κάποια από τα 573 ακίνητα του «πακέτου» θα αξιοποιηθούν ως έχουν, πάνω από 300 εκτιμάται ότι χρειάζονται εργασίες ανακαίνισης/αναβάθμισης, κάποια ενδέχεται να «ξαναβγούν» στην αγορά με άλλη χρήση και άλλα να πωληθούν σταδιακά. Επιπρόσθετα, αυτές οι κινήσεις, σε συνδυασμό και με τη χρηματοδοτική συμβολή των 240 εκατ. ευρώ, θα επιτρέψουν στο νέο σχήμα να προχωρήσει σε νέες διεργασίες οι οποίες μπορούν να περιλαμβάνουν και αγορές νέων assets. Όλα αυτά από μόνα τους κάνουν μια… νέα αγορά, στην οποία προφανώς και προστίθενται οι υφιστάμενες και μελλοντικές αναπτύξεις των ίδιων των εισηγμένων αυτών αλλά και των Prodea, Noval, Trastor, Lamda, Trades Estates, Ten Brinke και άλλων «παικτών» στους ίδιους πάνω – κάτω τομείς.
Κατά συνέπεια, ο real estate κλάδος αναμένεται να αποτελέσει πεδίο επιπλέον επενδύσεων και ζυμώσεων αποτελώντας ισχυρό πόλο έλξης επενδυτών, είτε γιατί διαβλέπουν ευκαιρίες ανάπτυξης και προοπτικές, είτε για ποντάρουν στην οικονομία, είτε γιατί θεωρούν ότι οι τιμές είναι ακόμα προσιτές σε σχέση με άλλες αγορές – χώρες άρα μπορούν να προσφέρουν ακόμα σημαντικές υπεραξίες. Επιπρόσθετα, όπως όλα τα στελέχη των ομίλων real estate έχουν σημειώσει, υπάρχει ακόμα και τώρα έλλειψη ποιοτικών, σύγχρονων (και βιοκλιματικών) χώρων σε όλα σχεδόν τα μέτωπα των ακινήτων (γραφεία, οικιστικά, αποθήκες κ.α.). Αν προσθέσουμε και τουριστικά projects που υλοποιούνται σε συνδυασμό με οικιστικές χρήσεις, τότε ο λογαριασμός ανεβαίνει σε ακόμα μεγαλύτερα ύψη.
Σχετικά με το SKyLine, για να επανέλθουμε σε αυτό, δεδομένου ότι απαιτείται ακόμα εύλογος χρόνος για τη σταδιακή μεταφορά των ακινήτων, (σε φάσεις αναλόγως της προόδου των μεταβιβαστικών εγγράφων των επιμέρους ακινήτων, με απώτερη ημερομηνία δώδεκα μήνες από την μεταβίβαση των μετοχών), είναι προφανές ότι προσεχώς θα πραγματοποιηθεί αναλυτική παρουσίαση προς το επενδυτικό κοινό σχετικά με την συναλλαγή και το επιχειρηματικό σχέδιο αξιοποίησης του χαρτοφυλακίου ακινήτων. Στόχος είναι η ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιηθεί μέχρι το τέλος του 2ου τριμήνου του τρέχοντος έτος.
