Στις 31.12.2022, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του ομίλου Trastor, περιλαμβανομένων των ακινήτων διαθεσίμων προς πώληση, περιλάμβανε 57 ακίνητα, έναντι 59 ακινήτων της 31.12.2021, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 255,86 χιλ. τ.μ. (31.12.2021: 220,16 χιλ. τ.μ.) με εύλογη αξία 392,35 εκατ. ευρώ. (31.12.2021: 324,93 εκατ.). Κατά το 2022 η ΑΕΕΑΠ, με βασικό μέτοχο της Τρ. Πειραιώς, προέβη στην αγορά 7 νέων ακινήτων, συνολικής αξίας κτήσης 44,923 εκατ. ευρώ., στην ανέγερση 2 επαγγελματικών αποθηκών συνολικού κόστους 4,532 εκατ.. και στην πώληση 8 ακινήτων λογιστικής αξίας 9,69 εκατ. ευρώ (2 οικοπέδων και 6 καταστημάτων και γραφειακών χώρων). Από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του ομίλου σε εύλογες αξίες στις 31.12.2022 προέκυψαν κέρδη ύψους 26 εκατ. ευρώ, έναντι 16,935 εκατ. στις 31.12.2021.
Τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα κατά το 2022 ανήλθαν σε 21,689 εκατ., έναντι 18,138 εκατ. της προηγούμενης χρήσης. Η αύξηση οφείλεται κυρίως στις νέες επενδύσεις και στο γεγονός ότι τα μισθώματα της συγκριτικής περιόδου είναι μειωμένα κατά 1,485 εκατ., λόγω των υποχρεωτικών μειώσεων στα μισθώματα οι οποίες είχαν νομοθετηθεί για την αντιμετώπιση των συνεπειών του Covid-19.
Ποια είναι η εικόνα στο real estate
Όπως αναφέρει η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, υπό τον CEO, Τάσο Καζίνο, το 2022 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον σε όλους του κλάδους της, παρά τις σημαντικές αβεβαιότητες που προέκυψαν από τον συνεχιζόμενο πόλεμο στην Ουκρανία και τις άμεσες πληθωριστικές πιέσεις που επέφερε. Ενδεικτικό στοιχείο των θετικών προσδοκιών στην ελληνική κτηματαγορά αποτέλεσε η αύξηση των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων. Το αυξημένο ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος αλλά και η σταδιακή αύξηση των επιτοκίων προς αντιμετώπιση του πληθωρισμού προσφοράς, είναι παράγοντες που αναμένεται να επηρεάσουν την επενδυτική και οικοδομική δραστηριότητα το νέο έτος, ωστόσο η επίδραση αυτή δεν αναμένεται ομοιογενής σε όλους του κλάδους, καθώς διαφορετικές τάσεις και θεμελιώδη μεγέθη επικρατούν στους επιμέρους τομείς.
Πώς κινούνται επιμέρους κλάδοι
Κλάδοι έντονα συνδεδεμένοι με εξωγενή και διαφοροποιημένη ζήτηση, όπως τα ξενοδοχεία, αναμένεται να συνεχίσουν να εμφανίζουν θετικό πρόσημο στις αξίες τους ενώ κλάδοι που επηρεάζονται έντονα από τη πιστωτική επέκταση και από το υφιστάμενο κτηριακό απόθεμα, όπως οι κατοικίες, αναμένεται να εμφανίσουν επιβράδυνση στη ζήτησή τους.
Στον κλάδο των γραφείων και των εμπορικών αποθηκών, όπου και η εταιρεία επικεντρώνει την επενδυτική της στρατηγική, η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή κάτι που αποτυπώνεται στον υψηλό ρυθμό αύξησης ενοικίων στις κύριες τοποθεσίες εμπορικής δραστηριότητας. Ενδεικτικό στοιχείο της ανισορροπίας προσφοράς/ζήτησης σε νέους χώρους αποτελεί η ικανότητα των κατασκευαστών να μετακυλούν το σημαντικά αυξημένο κατασκευαστικό κόστος στον χρήστη και ιδιαίτερα σε κτήρια με σύγχρονες βιοκλιματικές προδιαγραφές, στοιχείο που ενισχύει την ανάγκη ανακατασκευής του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος, προκειμένου να αποφευχθεί μια διχοτόμηση της αγοράς.
To γεγονός αυτό αποτυπώνεται και στην τάση ανανέωσης των υφιστάμενων μισθωτηρίων με έντονες αποκλίσεις σε σχέση με τα μισθώματα που επιτυγχάνονται σε νέα κτήρια. O τομέας των εμπορικών αποθηκών/logistics αναμένεται να συνεχίσει να απορροφά ισχυρές κεφαλαιακές ροές, καθώς η ζήτηση αυτοτροφοδοτείται από τις στρεβλώσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας, της αύξησης του μεταφορικού κόστους και της ενίσχυσης του τομέα των διαδικτυακών πωλήσεων από τους εμπόρους.
Ο κλάδος εμφανίζει την τελευταία πενταετία τον υψηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης ενοικίων (5,4%) αλλά και τη μεγαλύτερη πτώση των εισοδηματικών αποδόσεων, που ωστόσο συνεχίζουν να παραμένουν πάνω από 200 μ.β. υψηλότερες έναντι των αντίστοιχων ακινήτων του κλάδου στην Ευρωζώνη.
Οι προσδοκίες για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων παραμένουν θετικές, υποβοηθούμενες από τη θετική απόκλιση της αύξησης του πραγματικού ΑΕΠ σε σχέση με άλλες οικονομίες της Ευρωζώνης για τα επόμενα πέντε έτη, τη χρηματιστηριακή προεξόφληση πολιτικής σταθερότητας και τη διαφαινόμενη ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας της ελληνικής οικονομίας.
Παράλληλα, τα ακίνητα αποτελούν αναμφίβολα μια επένδυση αντιστάθμισης πληθωρισμού, ενώ μια βραχυπρόθεσμη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, εφόσον δεν πλήξει δραστικά την απασχόληση, ενδέχεται να ενδυναμώσει περαιτέρω την υφιστάμενη ανισορροπία προσφοράς/ζήτησης, διατηρώντας τους υψηλούς ρυθμούς αύξησης ενοικίων, παράγοντας που θα είναι και ο κύριος οδηγός εμφάνισης υπεραξιών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.
Τα χρηματοοικονομικά της ΑΕΕΑΠ
Τα ταμειακά διαθέσιμα του ομίλου την 31.12.2022, συμπεριλαμβανομένων και των δεσμευμένων καταθέσεων, ανήλθαν σε 26,637 εκατ.., έναντι 23,897 εκατ. της 31.12.2021. Οι δανειακές υποχρεώσεις του Ομίλου την 31.12.2022, προ εξόδων εκδόσεως δανείων και υποχρεώσεων μισθώσεων ενσώματων και επενδυτικών ακινήτων, ανήλθαν σε 193,809 εκατ., έναντι 150,606 εκατ. της 31.12.2021. Πέραν των ανωτέρω δανειακών υποχρεώσεων την 31.12.2022, ο Όμιλος είχε και υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών ακινήτων ποσού 16,919 εκατ. ευρώ, λόγω της σύναψης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, έναντι 17,209 εκατ. ευρώ της 31.12.2021.
Τα αποτελέσματα λειτουργικής δραστηριότητας του Ομίλου ανήλθαν σε κέρδη ύψους 40,908 εκατ., έναντι κερδών 29.297 εκατ. ευρώ της προηγούμενης χρήσης. Επίσης τα προσαρμοσμένα EBITDA ανήλθαν σε 14,291 εκατ.., έναντι 11,833 εκατ. ευρώ του 2021. Τα αποτελέσματα του Ομίλου μετά από φόρους ανήλθαν σε κέρδη ύψους 33,94 εκατ. ευρώ, έναντι κερδών 23,017 εκατ. της προηγούμενης χρήσης.
H Εσωτερική Αξία (NAV) του Ομίλου την 31η Δεκεμβρίου 2022 ανήλθε σε 212,3 εκατ. ευρώ ή 1,401 ευρώ ανά μετοχή έναντι 1,201 ευρώ ανά μετοχή της περυσινής χρήσης, παρουσιάζοντας αύξηση 16,7%.
Οι προοπτικές για το 2023
Όπως αναφέρεται στην ετήσια οικονομική έκθεση της Trastor ΑΕΕΑΠ, η εισηγμένη συνεχίζει απρόσκοπτα την εφαρμογή της επενδυτικής της στρατηγικής, όχι μόνο σε συγκεκριμένους τομείς, αλλά ακόμη περισσότερο σε συγκεκριμένα ακίνητα, που παρουσιάζουν συγκριτικά πλεονεκτήματα έναντι του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος, με διατηρήσιμους υψηλούς ρυθμούς αύξησης ενοικίων.
Στο πλαίσιο αυτό θα εντατικοποιήσει καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους το σκέλος της ανάπτυξης ακινήτων ακολουθώντας το στρατηγικό της σχεδιασμό και τα εγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα. Υπάρχουν σε εξέλιξη έργα ανάπτυξης κτηρίων γραφείων και επαγγελματικών αποθηκών υψηλότατων προδιαγραφών, καθώς επίσης και πρόγραμμα εκτεταμένων ανακαινίσεων υφιστάμενων ακινήτων, με στόχο την επανατοποθέτηση αυτών στην αγορά λαμβάνοντας πιστοποιήσεις αειφορίας που βελτιώνουν την παραγωγικότητα, την υγεία, την ασφάλεια και την ευημερία των δυνητικών μισθωτών τους.
Επιπλέον, μελετάται και καταρτίζεται πλάνο βέλτιστης αξιοποίησης ακινήτων ιδιοκτησίας του βασικού μετόχου, Τράπεζας Πειραιώς, τα οποία εμπίπτουν στις κατηγορίες ενδιαφέροντος της Εταιρείας, με σκοπό την αύξηση μεγέθους του χαρτοφυλακίου και την επίτευξη υπεραξιών για την Εταιρεία. Τέλος, υλοποιείται πρόγραμμα αυτοματοποίησης της διαχείρισης πόρων και των εσωτερικών διαδικασιών με εγκατάσταση σύγχρονων λογισμικών.
Πληθωρισμός και επιτόκια
Η άνοδος του πληθωρισμού έχει οδηγήσει σε άνοδο του μεταβλητού επιτοκίου δανεισμού του Ομίλου με συνέπεια την αύξηση του χρηματοοικονομικού του κόστους όπως επίσης και την αύξηση του φόρου ο οποίος είναι συνδεδεμένος με το επιτόκιο παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Για τον περιορισμό του ανωτέρω κινδύνου, ο Όμιλος, εντός του 2023, έχει προβεί στη σύναψη νέου Κοινού Ομολογιακού Δανείου, με ευνοϊκότερους όρους, με κύριο στόχο την αποπληρωμή του υφιστάμενου δανεισμού και στην έκδοση Μετατρέψιμου Ομολογιακού Δανείου για τη χρηματοδότηση νέων επενδύσεων.
Η παρακάτω ανάλυση ευαισθησίας βασίζεται στην παραδοχή ότι μεταβάλλεται το επιτόκιο δανεισμού του Ομίλου, ενώ οι υπόλοιπες μεταβλητές παραμένουν σταθερές. Στην πραγματικότητα μεταβολή μίας παραμέτρου (επιτόκιο) μπορεί να επηρεάσει περισσότερες από μία μεταβλητές. Έτσι λοιπόν, εάν το επιτόκιο δανεισμού Euribor 3 μηνών, που αποτελεί το μεταβλητό κόστος δανεισμού του Ομίλου και το οποίο την 31.12.2022 ήταν 2,13%, αυξηθεί/μειωθεί κατά 200μονάδες βάσης, η ετήσια επίδραση στα αποτελέσματα του Ομίλου θα ήταν κατ' εκτίμηση -/+ € 4.215 χιλ..
Αναφορικά με την πληθωριστική πίεση, τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή.
Το ομολογιακό δάνειο
Στις 03.03.2022 η Εταιρεία συνήψε Πρόγραμμα Εκδόσεως Κοινού Ομολογιακού Δανείου εμπραγμάτως εξασφαλισμένου μετά συμβάσεων καλύψεως, πρωτογενούς διαθέσεως και μεταβιβάσεων ομολογιών συνολικής ονομαστικής αξίας ύψους έως και 250.000.000 ευρώ, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.4548/2018 και του ν. 3156/2003. Διαχειριστής πληρωμών ορίστηκε η Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε και εκπρόσωπος των Ομολογιούχων ορίστηκε η Τράπεζα Οptima Bank Α.Ε.. Η κάλυψη του Ομολογιακού Δανείου πραγματοποιήθηκε στο σύνολό του από την Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε. Μέρος του δανείου, ήτοι ποσό έως και 200.000.000 θα χρησιμοποιηθεί για την πλήρη εξόφληση υφιστάμενου τραπεζικού δανεισμού και το υπόλοιπο 50.000.000 ευρώ θα χρηματοδοτήσει την υλοποίηση του επενδυτικού σχεδίου της Εταιρείας.
Το νέο logistics center στον Ασπρόπυργο
Στις 08.03.2022, η εταιρεία, σε συνέχεια της από 12.11.2021 υπογραφής δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του συνόλου (100%) των μετοχών της εταιρείας με την επωνυμία «ΠΗΛΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ - ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», ανακοίνωσε την υπογραφή του οριστικού συμφωνητικού απόκτησής τους. Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της αγροτεμάχιο συνολικής επιφάνειας 44.991 τ.μ., στον Ασπρόπυργο Αττικής επί του οποίου έχει ανεγερθεί νέο, υψηλής ενεργειακής απόδοσης συγκρότημα κέντρων αποθήκευσης και διανομής, συνολικής επιφάνειας 22.234 τ.μ. To συγκρότημα αποθηκών πρόκειται να λάβει πιστοποίηση σύμφωνα με το σύστημα LEED και θα πρόκειται για το πρώτο κέντρο αποθήκευσης και διανομής στην Ελλάδα με ανάλογα κατασκευαστικά πρότυπα περιβαλλοντικής αειφορίας. Το συνολικό τίμημα για την αγορά των μετοχών της «ΠΗΛΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ - ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» ισούται με την αξία της καθαρής θέσης (NAV) της αποκτηθείσας εταιρείας κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, και ανήλθε σε 9,65 εκατ. ευρώ.
Προς πώληση ακίνητα 4,5 εκατ. ευρώ
Ο Όμιλος στις 31.12.2022 παρουσίασε ως επενδύσεις ακινήτων διαθέσιμα προς πώληση, επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας 4.502.000 ευρώ. Πρόκειται για πέντε επενδυτικά ακίνητα (πρατήριο καυσίμων, καταστήματα και γραφειακοί χώροι), τα οποία είναι διαθέσιμα για άμεση πώληση και η πώλησή τους είναι πολύ πιθανή. Στο πλαίσιο αυτό, η ΑΕΕΑΠ στις 05.04.2023 ολοκλήρωσε την πώληση ενός εκ των πέντε ακινήτων της. Ειδικότερα πούλησε ένα εμπορικό κατάστημα στη Νίκαια επί της Πέτρου Ράλλη 457, συνολικής επιφάνειας 421,04 τ.μ. λογιστικής αξίας 510.000 ευρώ. Το τίμημα της πώλησης ανήλθε σε 540.000 ευρώ.
