Ζητήματα που σχετίζονται με το μοντέλο και καθεστώς φορολόγησης, εταιρικής διαχείρισης, με την άρση των περιορισμών ως προς τις κατηγορίες των ακινήτων που επενδύουν και άλλα που θεωρούν ότι «αλλοιώνουν» την πραγματική εικόνα των εταιρειών, που τυγχάνουν οι περισσότερες και εισηγμένες στο Χρηματιστήριο της Αθήνας, «βάζουν στο τραπέζι» οι ΑΕΕΑΠ. Προς την κατεύθυνση επίτευξης αλλαγών προς όφελος, όπως υποστηρίζουν, των ομίλων άρα και του επενδυτικού κοινού, οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία έχουν «συμμαχήσει» θεσμικά, ζητώντας αλλαγές από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομιών, σε συνεργασία με άλλες αρχές (Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, Χρηματιστήριο κ.α.).
Οι παράμετροι… ΧΑ και επενδυτές
Γενικότερα, οι ΑΕΕΑΠ επιθυμούν να ξεκαθαρίσουν «γκρίζες ζώνες» και να αρθεί μια σειρά αντικινήτρων, προκειμένου ο θεσμός να λειτουργήσει προς όφελος των επενδυτών, της κεφαλαιαγοράς, αλλά και της οικονομίας γενικότερα. Εξάλλου, δεν πέρασε απαρατήρητη η αναφορά πρόσφατα του κ. Φουρλή (Trade Estates) ότι «για να πάνε καλύτερα οι ΑΕΕΑΠ πρέπει να είναι πιο διάφανες και πιο ποιοτικές και επιπλέον, όταν μαζευτούμε αρκετές ΑΕΕΑΠ να γίνει ένας ξεχωριστός δείκτης για αυτές στο ΧΑ, να διοργανωθεί ένα road show». Στην Ελλάδα δραστηριοποιούνται 9 ΑΕΕΑΠ, όπως οι Prodea Investments (η μεγαλύτερη σε μέγεθος), Trastor, Premia Properties, Trade Estates, BriQ Properties, Orilina Properties, Intercontinental International (ICI), Mπλε Κέδρος (αν και βρίσκεται σε εξέλιξη διαδικασία συγχώνευσης των BriQ - ICI), ενώ και η Noval Property (όμιλος Viohalco) αναμένεται να εισαχθεί το επόμενο διάστημα.
Οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται να διανέμουν ετησίως στους μετόχους τους τουλάχιστον το 50% των ετήσιων καθαρών προς διανομή κερδών τους, ενώ, όπως αναφέρουν στελέχη του χώρου, αποτελούν μια επιλογή για επενδυτές που επιθυμούν να ρίξουν κεφάλαια στον τομέα ακινήτων αλλά αφενός μέσω ειδικών της αγοράς, αφετέρου μέσω του ΧΑ αφού πρόκειται για εισηγμένες. Ωστόσο, οι περισσότερες διακρίνονται για το χαμηλό free float (Ιδίως, π.χ., οι Trastor, Prodea) και μοιραία θα υποχρεωθούν να προχωρήσουν σε διεύρυνση της μετοχικής τους διασποράς αν και αναμένεται ακόμη το σχετικό «σήμα» από τις Χρηματιστηριακές αρχές. Μέσα στη χρονιά επίσης αναμένεται και placement για τη διάθεση ενός επιπλέον 13% της Trade Estates. Να σημειωθεί επίσης ότι κάποιες ΑΕΕΑΠ έχουν «κλειδωμένα» χαμηλά επιτόκια, προωθούν «πράσινες» επενδύσεις και με τη «σφραγίδα» του Ταμείου Ανάκαμψης, ενώ γενικότερα έχουν αποδόσεις (yields) άνω του 7%. Οι ΑΕΕΑΠ το 2023 διαχειρίζονταν συνολικά ακίνητα αξίας 4,6 – 4,7 δισ. ευρώ.
«Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται επίσης με discount σε σχέση με το NAV την τελευταία 5ετία και ιδιαίτερα αυξημένο discount επί του παρόντος (20% με 30%)», τονίζει στην έκθεσή της η χρηματιστηριακή. «Οι Ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται κοντά στη λογιστική τους αξία (NAV) κατά μέσο όρο με βάση τα ιστορικά στοιχεία των τελευταίων 20 ετών, αλλά στην τρέχουσα συγκυρία, η αποτίμησή τους είναι πολύ χαμηλότερη, περίπου 30% discount στη λογιστική τους αξία», σημείωνε στα τέλη του 2023 η Alpha Finance. Με το θέμα του discount είχε ασχοληθεί, μεταξύ άλλων ζητημάτων του χώρου, και σχετικά πρόσφατη ανάλυση της Εθνικής Χρηματιστηριακής για τις ΑΕΕΑΠ. Όπως σημειώνονταν, οι εταιρείες ακινήτων στην Ευρώπη διαπραγματεύονται με discount της τάξης του 40% σε σχέση με την καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) τους. Αυτό σε ένα βαθμό εξηγείται από τα υψηλά επιτόκια που εφαρμόζει η ΕΚΤ ως αποτέλεσμα του υψηλού πληθωρισμού, γεγονός που μειώνει τη διαφορά μεταξύ της μισθωτικής απόδοσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων και του κόστους δανεισμού της εταιρείας ακινήτων. Το επίπεδο του δείκτη τιμή / καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) των μετοχών των Ελληνικών ΑΕΕΑΠ, επηρεάζεται από τη σχετικά χαμηλή εμπορευσιμότητα των μετοχών των εν λόγω εταιρειών. Οι Ελληνικές ΑΕΕΑΠ δικαιολογείται να διαπραγματεύονται με χαμηλότερο discount σε σχέση με τις Ευρωπαϊκές, καθώς εκτός από τη μεγαλύτερη διαφορά (spread) μεταξύ μισθωτικής απόδοσης και κόστους δανεισμού, έχουν μεγαλύτερη διαφορά αποδόσεων σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα και η Ελληνική αγορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών είναι συγκριτικά μικρή και συγκεντρωμένη σε λίγους μεγάλους παίκτες, οπότε λιγότερο ανοιχτή σε ανταγωνιστικές πιέσεις.
Η «ατζέντα» των παρεμβάσεων
«Ψηλά στην λίστα», ως αναμένονταν, είναι το φορολογικό θέμα. Μάλιστα, πρόσφατα σχετικά, όπως είχε αναδείξει το insider.gr (Trade Estates - Fourlis: Οι νέες επενδύσεις 300 εκατ. – Το επικείμενο placement, το Ελληνικό, το Smart Park), ο πρόεδρος της Trade Estates, Βασίλης Φoυρλής, στο πλαίσιο της παρουσίασης της εταιρείας στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών, είχε κάνει ειδική μνεία σε αυτό το θέμα κάνοντας λόγο ευθέως για στρέβλωση. Όπως σημείωnε ο κ. Βασίλης Φουρλής, υπάρχει αρκετά σημαντική κινητικότητα στο χώρο των ΑΕΕΑΠ που έχουν να προσφέρουν πολλά στην ελληνική κεφαλαιαγορά, έχουν ασφαλές προϊόν σταθερού εισοδήματος και με την ανάπτυξη της οικονομίας θα πάρουν μεγαλύτερη ώθηση. Αυτή τη στιγμή γίνεται σημαντική διαβούλευση για αλλαγές στη νομοθεσία, μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών, της Κεφαλαιαγοράς, του Χρηματιστηρίου και των ΑΕΕΑΠ για αλλαγές στη νομοθεσία. «Ένα παράδειγμα είναι η φορολόγηση των ΑΕΕΑΠ που υπολογίζεται επί των κεφαλαίων, ο συντελεστής αυτός εξαρτάται από το ύψος των επιτοκίων. Όσο αυξάνονται τα επιτόκια αυξάνεται και ο συντελεστής φορολόγησης, αυτό είναι παράδοξο, γιατί τότε πέφτει η αξία των κεφαλαίων», σημείωσε χαρακτηριστικά. «Όταν έγινε ο νόμος, δεν έλαβε υπόψη του την άνοδο των επιτοκίων που ακολούθησε», πρόσθεσε ο ίδιος. Για παράδειγμα, το επιτόκιο φορολόγησης είναι +1% από το επιτόκιο βάσης, επί 10%, επί της μεικτής εύλογης αξίας των ακινήτων. Η φόρμουλα φορολόγησης φτιάχτηκε σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων. «Υπάρχει η τάση όταν μιλάμε για ΑΕΕΑΠ ή REICS (επενδυτικές ακινήτων του εξωτερικού) να μιλάμε για discount. Aυτό που θέλουμε να επισημάνουμε ότι το discount ή το premium εξαρτάται και από τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά κάθε εταιρείας. Οι εταιρείες με γραφεία έχουν discount 30%, οι εταιρείες με εμπορικά πάρκα έχουν discount 3%. Ένα στοιχείο ακόμα είναι η κεφαλαιακή διάρθρωση κάθε εταιρείας, αν, για παράδειγμα, δανείζεται με σταθερό επιτόκιο», είπε ο κ. Φουρλής.
Παράγοντες του κλάδου θεωρούν ότι αποτελεί παράδοξο πως κατά την περίοδο που η ΕΚΤ ανεβάζει τα επιτόκια, οι ΑΕΕΑΠ να επιβαρύνονται με μεγαλύτερα χρηματοοικονομικά έξοδα, να βλέπουν τις αποτιμήσεις των ακινήτων τους να επηρεάζονται αρνητικά, αλλά και να καλούνται να καταβάλουν υψηλότερους φόρους. Δεδομένου ότι οι επενδύσεις των ΑΕΕΑΠ φορολογούνται με συντελεστή 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ (Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας) προσαυξημένου κατά 1% τα τελευταία χρόνια οι εταιρίες αντιμετωπίζουν τριπλασιασμό των φορολογικών τους δαπανών. Προφανώς, οι ΑΕΕΑΠ είτε επιθυμούν την επιβολή ενός σταθερού φορολογικού συντελεστή, είτε ενός συντελεστή χωρίς έντονες διακυμάνσεις, με ανώτατο και κατώτατο όριο. Να σημειωθεί επίσης ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεων τους, κάτι που, όπως σημειώνουν τα στελέχη τους, τις επιβαρύνει επιπλέον, ειδικά στην περίπτωση που έχουν αντλήσει κεφάλαια από την αγορά και μεσολαβεί χρόνος για τη διάθεσή τους σε νέες αγορές ακινήτων. Δηλαδή, ο συντελεστής φορολόγησης περιλαμβάνει το σύνολο του ενεργητικού τους, άρα και τα μετρητά που διαθέτουν οι εταιρείες. Προφανώς, ζήτημα είναι και η μείωση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ.
Πέραν αυτών, στην «ατζέντα» φέρεται αν είναι και η κατάργηση των περιορισμών ως προς τις κατηγορίες των ακινήτων που επενδύουν, καθώς, με βάση το ισχύον θεσμικό πλαίσιο οι επενδύσεις για παράδειγμα σε κατοικίες πρέπει να μην ξεπερνούν το 25% του συνόλου των επενδύσεων μιας ΑΕΕΑΠ, ενώ θυμίζουμε ότι παλιότερα στελέχη του κλάδου (π.χ. ο CEO της Trastor, Τ. Καζίνος) είχαν αναφερθεί για παράδειγμα ακόμα και στον κλιματικό νόμο που σε γενικές γραμμές υποχρεώνει το 30% της κάλυψης των νέων κτιρίων να έχει φωτοβολταϊκά. Κάτι που προκαλεί, για παράδειγμα, ένα πρόβλημα σε αποθήκες που κατασκευάζουν οι εταιρείες και έχουν μεγάλες επιφάνειες, καθώς η ενέργεια που θα παράγεται θα περισσεύει και επί της ουσίας οι ΑΕΕΑΠ δεν θα έχουν τι να την κάνουνε. Αυτό καθώς δεν επιτρέπεται να έχουν εισόδημα από άλλες πηγές εκτός των ακινήτων. Για αυτό και τα στελέχη του χώρου ισχυρίζονται ότι χρειάζεται αλλαγή του νόμου που αφορά τη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ, δίχως βέβαια τα φωτοβολταϊκά πάνελ να είναι το μόνο τους θέμα.
Επίσης, οι ΑΕΕΑΠ όταν αποκτούν ξενοδοχείο είναι αναγκαίο να παραχωρούν τη διαχείριση και λειτουργία του σε τρίτο φορέα. Η πρότασή τους είναι να μπορούν να συστήσουν θυγατρικές στις οποίες θα αναθέτουν τη διαχείριση και λειτουργία των ξενοδοχείων τους. Από παλιά στελέχη του χώρου είχαν αναφερθεί στην ανάγκη διεύρυνσης του σκοπού των ΑΕΕΑΠ για να παρέχεται η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης των ακινήτων τους μέσω θυγατρικών (δηλαδή την δημιουργία OppCos) ή η δυνατότητα σύστασης θυγατρικής μιας ΑΕΕΑΠ, η οποία θα δραστηριοποιείται στην αγορά δανείων που είναι εμπραγμάτως εξασφαλισμένα με ακίνητα.
