Υπό προϋποθέσεις θα προχωρούν οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με βάση το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό ενώ αίρεται η οριζόντια αξιοποίηση των κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης και ύψους έναντι έργων βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης. Με τέσσερις αποφάσεις που δημοσίευσε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας την Παρασκευή ξεκαθαρίζει το τοπίο για το ποιες οικοδομές μπορούν να χτιστούν με βάση το ΝΟΚ αλλά και για τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες μπορούν να ισχύσουν τα μπόνους δόμησης.
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός έχει θεσπιστεί από το 2012 αλλά λόγω της οικονομικής κρίσης η οποία έπληξε ιδιαίτερα τον κατασκευαστικό κλάδο, τα κίνητρα του ΝΟΚ άρχισαν εμφανώς να χρησιμοποιούνται στις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν το 2022. Προσφυγές για την έκδοση οικοδομικών αδειών στο δήμο Αλίμου που κάνουν χρήση των κινήτρων στάθηκαν η αφορμή να ανοίξει η συζήτηση στην Ολομέλεια του ΣτΕ τον Οκτώβριο του 2024 και να ακολουθήσει σχετική ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ τον Δεκέμβριο η θέτει θέμα συνταγματικότητας των μπόνους δόμησης, κάτι που έχει ως άμεση συνέπεια την αναστολή έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ.
Τα επίμαχα σημεία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού
Ο ΝΟΚ προέβλεπε μπόνους στους όρους δόμησης (συντελεστής και ύψος) ως αντιστάθμισμα σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης και δημιουργίας χώρων πρασίνου (φυτεμένα δώματα κλπ). Η πρόβλεψη αυτή προκάλεσε αντιδράσεις σε κάποιους δήμους οι οποίοι υποστήριξαν ότι το νέο καθεστώς θα οδηγούσε σε υπέρμετρα ψηλά κτίρια τα οποία δεν συνάδουν με τον οικιστικό περιβάλλον ενώ αμφισβήτησαν τα περιβαλλοντικά οφέλη που θα προέκυπταν από τις συγκεκριμένες παρεμβάσεις. Παράλληλα, από την Ολομέλεια κρίθηκε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, προβλέψεις που ίσχυαν με βάση το ΝΟΚ. Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.
Παραμένοντας στα κίνητρα, το ΣτΕ θεωρεί ότι λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του Ν.Ο.Κ., αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό. Και αυτό επειδή στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται, με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης, η οποία καταρτίζεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του σχεδιασμού και λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
Συνεπώς, το σύστημα των κινήτρων του Ν.Ο.Κ. αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. «Τούτο όχι, κατ’ αρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου των επίμαχων διατάξεων, οι οποίες δεν είναι, κατά τα ανωτέρω, από μόνες τους αντισυνταγματικές, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης», αναφέρει η σχετική απόφαση.
ΣτΕ: Ποιες οικοδομικές άδειες παίρνουν το «πράσινο φως» - Το δικαίωμα αποζημίωσης για τις άδεις που ακυρώνονται
Οι αποφάσεις του ΣτΕ «κόβουν» οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί πριν από τις 11.12.2024 με βάση το ΝΟΚ αλλά δεν έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες καθώς και οικοδομικές άδειες οι οποίες χορηγήθηκαν απλώς ηλεκτρονικά πριν από τη συγκεκριμένη ημερομηνία και βρίσκονταν ήδη σε πρώιμο στάδιο. Την ίδια τύχη έχουν και οι άδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024. Αυτές μπορούν να ακυρωθούν έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, «διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας», όπως επισημαίνεται.
Δεδομένου ότι ως βασικό κριτήριο λαμβάνεται η «έναρξη των οικοδομικών εργασιών, διευκρινίζεται ότι ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.
Σημειώνεται ότι υπάρχει πρόβλεψη αποζημίωσης για τις άδειες που κρίνονται αντισυνταγματικές αλλά εκδόθηκαν πριν από την απόφαση του ΣτΕ. Μάλιστα, όπως διευκρινίζεται, η πρόβλεψη για αποζημίωση κρίνεται ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις της κάθε υπόθεσης από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.
