Τη διακήρυξη της νέας ανοικτής διαδικασίας για την επιλογή αναδόχου του έργου: «Αξιοποίηση μέσω αντιπαροχής ακινήτου», ιδιοκτησίας Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, δημοσιοποίησε το ΤΕΕ, προχωρώντας σε νέο εγχείρημα αξιοποίησης του ακινήτου στο Μαρούσι, καθώς ο προηγούμενος διαγωνισμός τελικά ακυρώθηκε (για ανάπτυξη άνω των 20 χιλ. τ.μ.). Το έργο θα χρηματοδοτηθεί αποκλειστικά από πόρους του αναδόχου. Σε κάθε περίπτωση, το ΤΕΕ επιχειρεί να εκμεταλλευθεί τη μεγάλη «δυναμική» της αγοράς ακινήτων στο ευρύτερο «μέτωπο» του Αμαρουσίου και ιδίως πέριξ της Λεωφόρου Κηφισίας, μια περιοχή που προσελκύσει το ενδιαφέρον developers ειδικά σε ότι αφορά με τον τομέα των γραφείων.
Το ακίνητο, η κομβική θέση και ο προϋπολογισμός
Κύριο αντικείμενο της σύμβασης είναι η αξιοποίηση μέσω αντιπαροχής ακινήτου επί των οδών Λ. Κηφισίας, Διστόμου, Αλαμάνας και Αττικής Οδού, Δήμου Αμαρουσίου (Κόμβος Δαχτυλίδι), Περιφέρεια Αττικής, ώστε να κατασκευασθεί νεόδμητο κτίριο/κτίρια, με αποκλειστική χρηματοδότηση του Αναδόχου και ως αντάλλαγμα να προσφερθεί από τον Ανάδοχο αντιπαροχή επ’ αυτού. Ο προϋπολογισμός δημοπράτησης της σύμβασης (χωρίς ΦΠΑ) ανέρχεται σε 25 εκατ. ευρώ με ΦΠΑ, χωρίς ΦΠΑ στα 20.293.968 ευρώ, και αφορά στο εκτιμώμενο κατασκευαστικό κόστος και κόστος μελετών του συνόλου του κτιρίου. Η κατασκευή του έργου δεν υποδιαιρείται σε τμήματα και ανατίθεται ως ενιαίο σύνολο για λόγους εξασφάλισης της ασφαλούς και βέλτιστης λειτουργίας του ακινήτου. Το προς αξιοποίηση ακίνητο (οικόπεδο) βρίσκεται επί των οδών Λ. Κηφισίας, Διστόμου, Αλαμάνας και Αττικής Οδού, Δήμου Αμαρουσίου (Κόμβος Δαχτυλίδι), στη θέση «Λογοθέτη» ή «Σωρός» του Δήμου Αμαρουσίου Αττικής. Το οικόπεδο με εμβαδόν 9.066,803 τ.μ. βρίσκεται απέναντι από κτήριο του ΟΤΕ. Λόγω της θέσης του το οικόπεδο εξασφαλίζει εύκολη πρόσβαση με αυτοκίνητο, λεωφορεία και προαστιακό σιδηρόδρομο και μεγάλη προβολή καθώς οποιοδήποτε κτίσμα θα είναι ορατό και από τους δύο μεγάλους οδικούς άξονες.
Ως ημερομηνία και ώρα λήξης της προθεσμίας υποβολής των προσφορών ορίζεται η 15η/11/2022. Ως ημερομηνία και ώρα ηλεκτρονικής αποσφράγισης των προσφορών ορίζεται η 21η/11/2022. Η οικονομική προσφορά θα πρέπει να γίνεται με αναφορά στο ποσοστό εξ αδιαιρέτου του ακινήτου και αντίστοιχων διηρημένων ιδιοκτησιών (αντιπαροχή) που ο υποψήφιος Ανάδοχος προσφέρει στην Αναθέτουσα Αρχή. Στο υπόψη οικόπεδο θα ανεγερθούν δύο ανεξάρτητα κτήρια εκ των οποίων το ένα θα αποτελεί ιδιοκτησία του Τ.Ε.Ε και το άλλο θα δοθεί ως αντιπαροχή στον κατασκευαστή.
Το ελάχιστο αποδεκτό ποσοστό προσφερόμενης αντιπαροχής ανέρχεται σε 35,45% επί του Εμβαδού Αναφοράς (ΕΑ = 10.130 τ.μ. δόμησης). Συνεπώς, τα Ελάχιστα Τετραγωνικά Αντιπαροχής (ΕΤΑ) ανέρχονται σε 3.591,09 τ.μ. και αντιστοιχούν σε χώρους κύριας χρήσης. Κατά νεότερη και ακριβέστερη καταμέτρηση δυνάμει του από Μαΐου 2022 τοπογραφικού διαγράμματος το άνω οικόπεδο βρέθηκε να έχει έκταση 9.066,803 τμ, ενώ σε αυτό υπάρχουν δύο κτίσματα εκ των οποίων το κτίσμα 1 έχει επιφάνεια, σύμφωνα με την νεότερη ως άνω καταμέτρηση, 468,23 τμ και το κτίσμα 2 έχει επιφάνεια ίση με 2,46 τμ.
Οι επιτρεπόμενες χρήσεις
Με βάση τα εμπορικά δεδομένα της περιοχής και τις επιτρεπόμενες χρήσεις (Πολεοδομικό κέντρο και Γενική Κατοικία) επιλέγεται ως βέλτιστη χρήση αυτή των γραφείων και για το τμήμα που θα δοθεί ως αντιπαροχή. Στο οικόπεδο αυτό θα κατασκευασθούν δύο όγκοι κτιρίων ανεξάρτητα μεταξύ τους με κοινούς χώρους στάθμευσης σε δυο υπόγεια, τα οποία θα επεκτείνονται και εκτός του περιγράμματος των κτιρίων.
Η χωροθέτηση του κτιρίου που θα δοθεί σαν αντιπαροχή στο ΤΕΕ, θα πρέπει να εξασφαλίζει ανεξάρτητη πρόσβαση σε αυτό από την οδό Διστόμου. Στη στάθμη του Α’ υπογείου, εντός του περιγράμματος των δύο κτιρίων θα πρέπει να προβλεφθούν οι εξής κοινόχρηστες λειτουργίες του ΤΕΕ :
- α) Αίθουσα πολλαπλών χρήσεων/αμφιθέατρο 200 ατόμων ή οποία θα δύναται να χρησιμοποιηθεί για συνέδρια, συσκέψεις, εκθέσεις και άλλες δραστηριότητες.
- β) Χώρος βιβλιοθήκης , επιφανείας τουλάχιστον 180τ.μ.
Το κτίριο του ΤΕΕ θα πρέπει να εξαντλεί το επιτρεπόμενο ύψος από τους όρους δόμησης. Στους υπέργειους χώρους του κτιρίου θα πρέπει να εφαρμοστεί βιοκλιματικός σχεδιασμός με σκοπό την εξασφάλιση συνθηκών θερμικής και οπτικής άνεσης με την ελάχιστη δυνατή κατανάλωση συμβατικής ενέργειας. Στο κτίριο του ΤΕΕ θα πρέπει να προβλεφθούν δύο συγκροτήματα κλιμακοστασίων με 3 ανελκυστήρες συνολικά ανά στάθμη και ένα WC AMEA. Η διαρρύθμιση των ορόφων θα εξασφαλίζει τουλάχιστον στο 20% της επιφανείας, κλειστούς χώρους γραφείων και το υπόλοιπο σε open plan, με καθαρό ύψος των χώρων κύριας χρήσης 2.60μ.
Το κάθε επίπεδο του υπογείου θα πρέπει να εξαντλεί την επιτρεπόμενη κάλυψη κατά ΝΟΚ. Ο χώρος στάθμευσης θα εξυπηρετεί τις ελάχιστες απαιτήσεις των γραφείων αλλά και τμήμα που πιθανόν να λειτουργεί σαν δημόσιος χώρος στάθμευσης Στα υπόγεια θα τοποθετηθούν οι Η/Μ χώροι, χωριστά για κάθε κτίριο, θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, ΑΜΕΑ, ηλεκτρικών αυτοκινήτων και ποδηλάτων με βάση τους υφιστάμενους κανονισμούς και το πρότυπο LEED.
Βιοκλιματικός σχεδιασμός
Το κέλυφος του κτιρίου θα πρέπει να μελετηθεί σύμφωνα με τις αρχές του βιοκλιματικού σχεδιασμού και με τη χρήση σύγχρονων υλικών Τα δώματα να είναι φυτεμένα και να λειτουργούν σαν χώροι εκτόνωσης των εργαζομένων . Ο ακάλυπτος χώρος να είναι διαμορφωμένος σε κήπο με μεγάλα δένδρα και βλάστηση και κατάλληλη περίφραξη έτσι ώστε να προστατεύεται το κτίσμα από την θόρυβο της Αττικής οδού. Η αρχιτεκτονική προσέγγιση θα πρέπει να λάβει υπόψη της τις απαιτήσεις του σύγχρονου βιοκλιματικού σχεδιασμού, ενώ όλη η μελέτη και η κατασκευή θα βασιστεί στις κατευθύνσεις του Leed ώστε να επιτύχει LEED GOLD certification ή ανώτερο.
Στόχος του σχεδιασμού είναι να επιτευχθεί μείωση της καταναλισκόμενης ενέργειας του κτιρίου με την υιοθέτηση κατάλληλων τεχνικών που συνδέονται με τη λειτουργία του και ταυτόχρονα να διατηρηθούν οι συνθήκες οπτικής και θερμικής άνεσης.: Η φιλοσοφία σχεδιασμού θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη της τον προσανατολισμό, τα υλικά της όψης και την διαπερατότητα τους, τα συστήματα αερισμού και κλιματισμού καθώς και τα θερμικά φορτία από τον φωτισμό. Ο παθητικός σχεδιασμός του κτηρίου καθώς και τα συστήματα διαχείρισης του Η/Μ εξοπλισμού θα πρέπει να εξασφαλίζουν τις βέλτιστες συνθήκες εργασίας με την χαμηλότερη δυνατή κατανάλωση.
Ο περιβάλλων χώρος του κτιρίου θα πρέπει να διαμορφωθεί σαν ένας κήπος με μεγάλα δένδρα. Η περιμετρική μάντρα και το πεζοδρόμιο να καλύπτονται κατά το δυνατόν από φυτά.
Το αντικείμενο της σύμβασης
Το Συμβατικό Αντικείμενο του Αναδόχου αφορά στην αξιοποίηση του Ακινήτου με την υλοποίηση επένδυσης, μέσω συμφωνίας αντιπαροχής με την Αναθέτουσα αρχή, για την ανέγερση και κατασκευή νεόδμητου κτιρίου/κτιρίων επ’ αυτού, κατόπιν διεθνούς ηλεκτρονικού διαγωνισμού, με ανοικτή διαδικασία, και κριτήριο ανάθεσης την πλέον συμφέρουσα από οικονομικής άποψης προσφορά επί τη βάσει μόνο της τιμής. Στο Συμβατικό αντικείμενο προβλέπεται το έργο της ανέγερσης και της αξιοποίησης του Ακινήτου, με τις αναγκαίες παρεμπίπτουσες εργασίες κατασκευής, διαρρύθμισης και διαμόρφωσης του περιβάλλοντος χώρου που αποτελούν συνέπεια και συμπλήρωμα του αντικειμένου, ήτοι της συμφωνίας επί αντιπαροχής. Το έργο θα εκτελεστεί με αποκλειστική χρηματοδότηση του Αναδόχου. Στο συμβατικό αντικείμενο περιλαμβάνεται και η προηγούμενη κατεδάφιση ημιμόνιμης κατασκευής (οικίσκου) που ευρίσκεται εντός του ακινήτου.
Η χρηματοδότηση
Το έργο θα χρηματοδοτηθεί αποκλειστικά από πόρους του Αναδόχου. Η αμοιβή του αναδόχου συνίσταται στην αντιπαροχή επί του ακινήτου και τη συνακόλουθη μεταβίβαση προς τον Ανάδοχο των αναλογουσών σε αυτόν οριζοντίων ιδιοκτησιών του τελικού κτιρίου που θα αποτελεί το προϊόν της αξιοποίησης, μετά του αντιστοιχούντος σε αυτές ποσοστού εξ αδιαιρέτου του δικαιώματος κυριότητας επί του οικοπέδου. Ειδικότερα, η οικοπεδούχος και Κ.τ.Ε (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας) για όλες τις υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις του Αναδόχου για την ανέγερση και αποπεράτωση του Κτιρίου που θα προτείνει μέσα από την προσφορά του, θα αναλάβει την υποχρέωση, παρακρατούσα το ποσοστό εξ αδιαιρέτου του δικαιώματος κυριότητας επί του όλου οικοπέδου και του Κτιρίου που θα της αντιστοιχεί, όπως αυτό θα έχει εγκριθεί μέσα από τη διαδικασία του παρόντος Διαγωνισμού, να μεταβιβάσει και παραχωρήσει συνολικά στον Ανάδοχο ή σε κάθε τρίτο της υποδείξεώς του εφ’ άπαξ ή τμηματικά, κατ’ επιλογή του Αναδόχου, ως εργολαβικό αντάλλαγμα, κατά πλήρες δικαίωμα κυριότητας, νομής και κατοχής, το υπόλοιπο ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου του οικοπέδου μετά του αναλογούντος Κτιρίου.
Η προθεσμία περαίωσης
Η συνολική προθεσμία περάτωσης εκτέλεσης των έργων κατασκευής αρχίζει από την υπογραφή της σύμβασης εκτέλεσης του έργου, περιλαμβάνει την αδειοδότηση του έργου - από τις αρμόδιες αρχές και ορίζεται σε είκοσι τέσσερις (24) μήνες μέχρι την ολοκλήρωσή του, σύμφωνα με τα τεύχη του παρόντος Διαγωνισμού, την τεχνική προσφορά του Αναδόχου και τη σύμβαση εκτέλεσης του έργου. Η αίτηση για την έκδοση οικοδομικής άδειας πρέπει να γίνει εντός τριών (3) μηνών από την υπογραφή της σύμβασης.
