Μια νέα κατάσταση διαμορφώνεται στον χώρο των ανώνυμων εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), όπου παράλληλα, όμως, έχει διαφανεί ότι αυτό που μετράει, μεταξύ άλλων, είναι η «ισχύς» και η μεγέθυνση του χαρτοφυλακίου, καθώς φαίνεται να αποτελεί εκτίμηση των ανθρώπων της αγοράς ότι τα εν λόγω επενδυτικά σχήματα χρειάζονται «μέγεθος» και ανάπτυξη.
Αυτά, σε μια συγκυρία στην οποία υποτίθεται ότι αναμένεται η είσοδος στο Χρηματιστήριο της Αθήνας νέων «παικτών», όπως της Trade Estates (όμιλος Fourlis), της Noval Property (θυγατρική της Viohalco στο real estate) ή ακόμα και της Orilina (με χαρτοφυλάκιο λίγο κάτω των 100 εκατ. ευρώ), αν θέλει να κάνει το βήμα και να προλάβει τις πολύ «σφιχτές» ημερομηνίες.
Η «ισχύς εν τη ενώσει»
Σε κάθε περίπτωση, το deal που ανακοινώθηκε προ ημερών ανάμεσα σε BriQ Properties (συμφερόντων Φέσσα) και Intercontinental International (ICI – συμφερόντων οικογένειας Χαλικιά, που δημιουργήθηκε εν μέσω οικονομικής κρίσης, μέσω της εξαγοράς ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων της πρώην Εμπορικής Τράπεζας) αναμφίβολα αποτελεί μια «δυνατή» κίνηση που δεν αφορά μόνο στο νέο σχήμα που θα δημιουργηθεί (σε στάδια και εφόσον όλα πάνε βάσει σχεδιασμού) αλλά και ευρύτερα στον κλάδο ακινήτων και ειδικότερα των ΑΕΕΑΠ. Γιατί δεδομένου, όπως αναφέραμε, ότι ο χώρος θέλει «μέγεθος», δεν αποκλείεται στο μέλλον να δούμε είτε νέες ανάλογες κινήσεις, είτε deals (με είσοδο επενδυτή σε κάποια ΑΕΕΑΠ), είτε και επιτάχυνση επενδυτικών σχεδίων. Πρόκειται για την πρώτη κίνηση στρατηγικής συγχώνευσης που γίνεται στην αγορά των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας στην κατεύθυνση της δημιουργίας ενός μεγαλύτερου φορέα ικανού για περαιτέρω ανάπτυξη.
Η μόχλευση κεφαλαίων για αναπτύξεις και ενίσχυση του ενεργητικού και η «ανάγκη» για μεγέθυνση του χαρτοφυλακίου αποτελούν… αναγκαία συνθήκη και μονόδρομο για τις ΑΕΕΑΠ που πρέπει να «περνούν το κατώφλι» του ΧΑ ενώ λειτουργούν και με συγκεκριμένα φορολογικά δεδομένα. Για την ώρα, μόνο η Prodea έχει μεγάλο αποτύπωμα (2,6 δισ. ευρώ) αλλά εξαιρετικά χαμηλή διασπορά που αποτρέπει μεγάλα funds και θεσμικά χαρτοφυλάκια, ενώ γενικότερα οι άλλες ΑΕΕΑΠ έχουν μικρότερο μέγεθος (αν και κάποιες έχουν pprtfolio 350-400 εκατ. ευρώ ήδη. Εκτός και αν, λένε στην αγορα, ο χώρος εμπλουτιστεί με νέα σχήματα όπως π.χ. μια μετεξέλιξη της Grivalia σε ΑΕΕΑΠ, με τον τομέα ακινήτων να έχει ήδη «υποδεχτεί» έναν νέα μεγάλο «παίκτη» με το deal ανάμεσα σε Alpha Bank, DIMAND και Premia ΑΕΕΑΠ (project SkyLine) μέσω του οποίο δημιουργείται ένας νέος φορέας ακινήτων (κατά πληροφορίες, σε πλήρη ανάπτυξη, το project εκτιμάται ότι θα φτάσει σε αξία στα επίπεδα του 1 δισ. ευρώ), κοντά στα άλλα «ονόματα» (Lamda, REDS κ.α.).
Η δομή του deal BriQ Properties – ICI
Επί της ουσίας, με το κυοφορούμενο deal, η BriQ Properties ΑΕΕΑΠ σχεδόν θα διπλασιάσει την αξία του χαρτοφυλακίου της (στα 250 εκατ. από 136 εκατ. ευρώ) η, έπειτα από την αγορά ακινήτων και μετοχών και τη συγχώνευση μέσω απορρόφησης της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ. Η συμφωνία γίνεται με βάση την εσωτερική αξία της κάθε εταιρείας (NAV). Η BriQ με βασικούς μετόχους τον Θεόδωρο Φέσσα (37,6%) την Ευτυχία Κουτσουρέλη (16,8%) και σημαντικό ποσοστό σε διασπορά (45,6%) το μεγαλύτερο από οποιαδήποτε άλλη ΑΕΕΑΠ, θα διαθέσει για την υλοποίηση της σύνθετης αυτής συμφωνίας σε μετρητά, περί τα 70,7 εκατ. ευρώ. Έχοντας διατηρήσει ένα χαμηλό επίπεδο τον δανεισμό της η BriQ θα αντλήσει το αναγκαίο κεφάλαιο μέσω της σύναψης ομολογιακού δανείου. Σε πρώτο στάδιο η BriQ θα αγοράσει από την ICI χαρτοφυλάκιο 17 ακινήτων αξίας 60,577 εκατ. με βάση τις εκτιμήσεις 30.06.2022, έναντι ισόποσου τιμήματος. Η αξία των ακινήτων αντιστοιχεί στο 53,4% της συνολικής αξίας του χαρτοφυλακίου της ICI, σύμφωνα με την Κατάσταση Επενδύσεων της 30.06.2022. Το πρώτο αυτό στάδιο εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί εντός του α’ εξαμήνου του 2023.νΣτο δεύτερο στάδιο, κατόπιν της αγοράς των 17 ακινήτων και αφού η ICI προχωρήσει σε μείωση του μετοχικού της κεφαλαίου και διανομή του καθαρού αποτελέσματος της πώλησης των εν λόγω ακινήτων στους μετόχους της, η BriQ θα αγοράσει πακέτο μετοχών της ICI από την Ajolico συνολικής αξίας 10,2 εκατ. που θα αντιστοιχεί σε ποσοστό περίπου 26% του μετοχικού κεφαλαίου της ICI, όπως αυτό θα έχει διαμορφωθεί μετά τις διανομές του πρώτου σταδίου.Τα 17 ακίνητα που αγοράζει η BriQ θα βελτιώσουν περαιτέρω το yield του χαρτοφυλακίου της καθώς η μέση απόδοσή τους κινείται στο 10%. Ακολούθως, η BriQ θα προχωρήσει σε συγχώνευση με απορρόφηση της ICI με έκδοση νέων μετοχών της BriQ, έτσι ώστε για κάθε υφιστάμενη μετοχή της ICI να εκδοθούν περίπου 1,4178 νέες μετοχές της BriQ. Οι μέτοχοι της BriQ θα διατηρήσουν τον ίδιο αριθμό κοινών μετοχών που κατέχουν. Η συμμετοχή των μετόχων της κάθε εταιρείας στο μετοχικό κεφάλαιο της BriQ, μετά την συγχώνευση, εκτιμάται σε 76,5% περίπου για τους μετόχους της BriQ και 23,5% περίπου για τους μετόχους της ICI.
Ο leader Prodea και οι σημαντικότερες ΑΕΕΑΠ
Βέβαια, στην αγορά των ΑΕΕΑΠ ήδη έχουμε μεγαλύτερα ονόματα που προχωρούν μεγάλα επενδυτικά προγράμματα, όπως η PRODEA (με χαρτοφυλάκιο 2,6 δισ. ευρώ που προωθεί εκατοντάδες εκατ. ευρώ αναπτύξεων σε όλους τους τομείς), η Noval (η αξία αποτίμησης των επενδυτικών ακινήτων και συμμετοχών την 30.06.2022 ήταν 455,5 εκατ. ευρώ περίπου, ενώ έκτοτε έχει κάνει κινήσεις), την PREMIA που πλέον έχει μεγαλώσει και έχει μεσοπρόθεσμο στόχο να χτίσει χαρτοφυλάκιο 500 εκατ. ευρώ κ.α.
Μάλιστα, η τελευταία την Παρασκευή ανακοίνωσε ότι εντός του 2022 πραγματοποίησε σημαντικές νέες επενδύσεις ισχυροποιώντας περαιτέρω την παρουσία της στους βασικούς κλάδους ενδιαφέροντος της (3 φοιτητικές εστίες, 1 σχολείο, 1 βιομηχανικό ακίνητο), κάνοντας παράλληλα επιλεκτική είσοδο σε νέους τομείς όπως σηματοδοτούν οι συναλλαγές της Μπουτάρης ( 17 ακίνητα κυρίως οινοποιία και αμπελώνες) και του Athens Heart. Tην 31.12.2022, το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου περιλαμβάνει 50 ακίνητα συνολικής επιφάνειας περ. 369 χιλ. τ.μ. και η συνολική εύλογη αξία του ανέρχεται σε €267,2 εκατ. Ωστόσο, πρόσφατα προχώρησε σε νέα deals (βιομηχανικά ακίνητα, όμιλος Μπουτάρη και το μεταλλικό νερό Ιόλη από την Αθηναϊκή Ζυθοποιία).
Αλλά και η Trastor (θυγατρική της Πειραιώς) ανακοίνωσε ότι μέσα στο 2022, επένδυσε ποσό ύψους €49εκ. για την απόκτηση 7 νέων επενδυτικών ακινήτων (γραφειακοί χώροι, logistics, και οικόπεδα) και για την ανέγερση 2 επαγγελματικών αποθηκών, σύγχρονων προδιαγραφών, ενώ προχώρησε στην πώληση 8 ακινήτων (6 καταστήματα και γραφειακοί χώροι, και 2 οικόπεδα) συνολικού τιμήματος πώλησης €10,3εκ.. Επίσης ενσωμάτωσε στο χαρτοφυλάκιό της 2 εμπορικές αποθήκες οι οποίες προήλθαν από τη συγχώνευση των κατά 100% δύο θυγατρικών εταιρειών. Ως εκ τούτου, την 31.12.2022, το χαρτοφυλάκιο των επενδυτικών ακινήτων της Εταιρείας περιλάμβανε 57 ακίνητα με συνολική αξία αποτίμησης €392,3εκ., έναντι 59 ακινήτων αξίας €324,9εκ. κατά την 31.12.2021. Από την αναπροσαρμογή των ανωτέρω επενδυτικών ακινήτων της Εταιρείας σε εύλογες αξίες, την 31.12.2022, προέκυψαν κέρδη ύψους €26εκ. Η ΑΕΕΑΠ γενικότερα «τρέχει» επενδύσεις 100 εκατ. ευρώ. και είναι από τις μεγαλύτερες του χώρου, με την αγορά να αναμένει τις αποφάσεις στο μέλλον της μητρικής Πειραιώς.
Στόχος της διοίκησης του ομίλου Trades Estates είναι η μικτή εμπορική αξία του χαρτοφυλακίου να προσεγγίσει τα 500 εκατ. ευρώ τα επόμενα δύο χρόνια, η Noval του γκρουπ Viohalco για την επόμενη τριετία έχει σχεδιάσει ένα επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 350 εκατ. ευρώ σε γραφεία, προωθεί το project ανάπλασης στην οδό Πειραιώς αλλά και οικιστικά, το πρώην Kodak κ.α. Τους επόμενους μήνες εκτιμά η αγορά ότι θα «κλειδώσει» η είσοδος στο χρηματιστήριο της θυγατρικής της ΒΙΟΧΑΛΚΟ, Noval Properties και της Trade Estates του ομίλου Fourlis. Τα ακίνητα θα είναι μία από τις αγορές που θα έχουν ακόμη πιο θεαματική επίδοση τα επόμενα χρόνια και γι’ αυτό το timing για την είσοδο στο Χ.Α. νέων ΑΕΕΑΠ είναι ιδιαίτερα καλό. Επιπρόσθετα, μπορεί αν δούμε και κινήσεις εισόδου στο ΧΑ αλλά εκτός ΑΕΕΑΠ, όπως η Lamda Malls κ.α. Πάντως, από πέρυσι είναι εισηγμένη στο ΧΑ και η Μπλε Κέδρος των αδελφών Ευμορφίδη (χαρτοφυλάκιο περίπου 100 εκατ. ευρώ).
