Οι τιμές των ακινήτων βιώνουν μια πολύ μεγάλη έκρηξη ανόδου σε όλες τις μεγάλες οικονομίες του πλανήτη, μετά την πανδημία ου κορονοϊού. Σε πολλές από αυτές τις χώρες η αύξηση είναι τόσο απότομη η οποία θυμίζει έντονα την προηγούμενη φορά -πριν περίπου 20 χρόνια- και όπως αναφέρουν αναλυτές του κλάδου, οδήγησε στη χρηματοπιστώτική φούσκα του 2008 στις ΗΠΑ, η οποία εξαπλώθηκε σε όλον τον κόσμο.
Στην πρόσφατη μελέτη του ΟΟΣΑ για την οικονομική ανάπτυξη του 2021, στον τομέα για τις τιμές των ακινήτων αναφέρονται τρεις κεντρικοί παράγοντες που φαίνεται ότι σπρώχνουν τις τιμές προς τα επάνω. Ο πρώτος είναι τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια.Είναι αλήθεια ότι το χαμηλό κόστος δανεισμού καθιστά τις αγορές κατοικιών πιο προσιτές σε σχέση με την ενοικίαση και άλλες επενδύσεις, όπως η χρονομίσθωση.
Ο δεύτερος είναι οι αποταμιεύσεις που συσσωρεύτηκαν κατά τη διάρκεια των lockdown και η τρίτη είναι η επιθυμία για περισσότερο χώρο και μεγαλύτερα σπίτια. Ας μην ξεχνάμε ότι υπήρξε σε όλο τον κόσμο ένα υπολογίσιμο κομμάτι του πληθυσμού που συσσώρευσε υψηλές αποταμιεύσεις από την έναρξη της πανδημίας καθώς τα lockdown περιόρισαν τις δαπάνες ενώ ορισμένες θέσεις εργασίας προστατεύθηκαν. Ο τρίτος παράγοντας τροφοδοτήθηκε από την εκτίναξη της τηλεργασίας,και την αναγκαία μεταφορά πολλών εργασιών στο σπίτι.
Η μέση ετήσια ποσοστιαία μεταβολή (%) για τις τιμές των ακινήτων, μέσα στην πανδημία, ξεπέρασε το 3% και σήμερα οι τιμές των ακινήτων στις χώρες του ΟΟΣΑ "τρέχουν" με άνοδο 8.9%. Η μέση ετήσια μεταβολή είναι τόσο απότομη όσο και στο έτος 2011, χρονιά που στις μεγάλες οικονομίες άρχισαν να παράγονται αποτελέσματα από τη διαχείριση της οικονομικής κρίσης.
Είμαστε κοντά ή μακριά από μια "φούσκα"; Η θέση της Ελλάδας
Την καλύτερη απάντηση σε αυτό το ερώτημα την έδωσε πρόσφατα ο Κλαούντιο Μπόριο, ο επικεφαλής του νομισματικού και οικονομικού τμήματος. στην Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών (BIS). Ο Μπόριο δήλωσε ότι βραχυπρόθεσμα , η αύξηση των τιμών των κατοικιών μπορεί να είναι «καλή για την οικονομία, επειδή οι άνθρωποι που έχουν ήδη σπίτια αισθάνονται πιο πλούσιοι και μπορούν να ξοδέψουν περισσότερα λόγω της αποτίμησης της αξίας των περιουσιακών τους στοιχείων". Ωστόσο, προειδοποίησε ο ίδιος ότι μια τέτοια τάση δεν μπορεί να συνεχιστεί για πολύ καθώς θα μπορούσε να μετατραπεί σε μια μη βιώσιμη αύξηση που η οποία ίσως ωθήσει τις τιμές των σπιτιών να δουλέψεουν αντίστροφα, ενισχύοντας μια φούσκα, ιδιαίτερα αν συνοδευτούν από ισχυρή αύξηση του δανεισμού.
Στις περισσότερες αγορές του ΟΟΣΑ οι μέσες τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα και από τα ενοίκια, οπότε και βρισκόμαστε μπροστά σε ένα σημαντικό οικιστικό πρόβλημα, την ώρα που η απόκτηση σπιτιού με οποιαδήποτε συνθήκη, δυσκολεύει.
Ο δείκτης πραγματικων τιμών κατοικιών του ΟΟΣΑ (τιμή βάσης το 2011 = 100) έχει ανέβει στο πρώτο τρίμηνο του 2021 στις 130.93 μονάδες, δηλαδή σχεδόν 31% ή το 1/3 των τιμών, την τρέχουσα δεκαετία. Με λίγα λόγια στις χώρες του ΟΟΣΑ η τιμή των κατοικιών έχει αυξηθεί κατά το 1/3 την τρέχουσα δεκαετία.
Στην Ελλάδα, παρόλο που βλέπουμε τις τιμές να αλλάζουν γρήγορα, η μέτρηση του ΟΟΣΑ είναι"μόλις" στις 78.82 μονάδες, σε σχέση με τον δείκτη το τρέχον τρίμηνο που είναι 130.93 και για την Ευρωζώνη είναι 113.66 μονάδες. Μάλιστα στην Ελλάδα η τάση είναι πτωτική, καθώς το προηγούμενο τρίμηνο ο δείκτης ήταν στις 79.89 μονάδες.
Επιπλέον, ούτε οι τιμές των ενοικίων βλέπουν την ανιούσα σε σχέση με τη γενική τάση στην περιοχή της Ευρωζώνης. Ο δείκτης ενοικίων στην Ευρώπη των 27 είναι στις 107.4 μονάδες για το πρώτο τρίμηνο του έτους, με τιμή βάσης 100 το έτος 2015. Στην Ελλάδα, ο αντίστοιχος δείκτης είναι ο χαμηλότερος στην Ε.Ε., στις 92.2 μονάδες, που σημαίνει ότι οι τιμές των ενοικίων σήμερα είναι κοντά στις αντίστοιχες του 2015.
Αν συνδυάσουμε τον δείκτη του ΟΟΣΑ με το γεγονός ότι στην Ελλάδα ο ρυθμός δανεισμού από τις τράπεζες παραμένει εξαιρετικά χαμηλός, τότε όντως, η προοπτική μιας φούσκας ακινήτων στην Ελλάδα είναι μακρινή. Ένας βασικός παράγοντας που διαφοροποιεί τη σημερινή κατάσταση από πριν 13 χρόνια, είναι ότι ο τραπεζικός τομέας είναι πιο προσεκτικός ως προς τον δανεισμό και εστιάζει περισσότερο στην εξυγίανση των κόκκινων δανείων, παρά στην αύξηση των δανεισμών.
Αυτό δεν σημαίνει βέβαια πώς η Ελλάδα μπορεί να αποφύγει να βρεθεί μέσα ένα "ντόμινο" που θα πυροδοτηθεί από κάποια μεγαλύτερη αγορά. Πάντως, η ίδια δεν βρίσκεται μέσα στη "φούσκα" για την ώρα.
