Το μοντέλο αξιοποίησης των «ιερών» ακινήτων μέσω εκμισθώσεων, εκποιήσεων ή αγορών, παραχωρήσεων, ανταλλαγών, αντιπαροχών, ακόμα και μέσω της χρήσης εργαλείων όπως οι Συμπράξεις Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), αποτυπώνεται στον «Κανονισμό περί εκμισθώσεως, εκποιήσεως και εν γένει αξιοποιήσεως της εκκλησιαστικής περιουσίας της Ιεράς Μητροπόλεως Λευκάδος και Ιθάκης», που πρόσφατα δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης.
Γίνεται αναφορά στον τρόπο που θα διενεργούνται οι διαγωνισμοί, στην έγκριση και κατακύρωση αποτελέσματος ή στην επανάληψη διαγωνισμού, για τις διαδικασίες συνάψεως συμβάσεων μισθώσεως, ενώ αναφέρεται ότι επιτρέπεται η κατάρτιση μακροχρονίου μισθώσεως διαρκείας έως ενενήντα (90) ετών.
Η ΙΕΡΑ ΣΥΝΟΔΟΣ της ΕΚΚΛΗΣΙΑΣ της ΕΛΛΑΔΟΣ, ως γνωστό, επιχειρεί είτε κεντρικά είτε στις κατά τόπους Μητροπόλεις, να αξιοποιήσει μέρος της εκκλησιαστικής ακίνητης περιουσίας της και απ’ ότι έχουν δείξει και άλλες ανάλογες περιπτώσεις, το πράττει με επαγγελματικό σχεδόν τρόπο και μέσω μοντέλων που προσπαθούν να καλύψουν κάθε «πτυχή». Ο εν λόγω κανονισμός αποτελείται από περίπου 30 άρθρα στα οποία συμπεριλαμβάνονται πλήθος ρυθμίσεων για «τη διαδικασία που θα τηρείται για την κατάρτιση συμβάσεων οικονομικής διαχειρίσεως και αξιοποιήσεως των εκκλησιαστικών ακινήτων των πάσης φύσεως Εκκλησιαστικών Νομικών Προσώπων Δημοσίου και Ιδιωτικού Δικαίου της μητροπολιτικής περιφερείας και κανονικής δικαιοδοσίας της Ιεράς Μητροπόλεως Λευκάδος και Ιθάκης. Ειδικότερα ο παρών Κανονισμός διέπει τη διαδικασία, η οποία πρέπει να τηρείται υπό των Εκκλησιαστικών Νομικών Προσώπων Δημοσίου ή Ιδιωτικού Δικαίου της Ιεράς Μητροπόλεως Λευκάδος και Ιθάκης και αφορά στις συμβάσεις εκμισθώσεων, μισθώσεων, χρονοεκμισθώσεων (leasing), παραχωρήσεων της χρήσεως, με αντάλλαγμα ή μη, εκποιήσεων, αγορών, ανταλλαγών και εκποιήσεων επί αντιπαροχή ακινήτων, των οποίων η ιδιοκτησία (κυριότητα και νομή) ή η επικαρπία ανήκει σε αυτά ή τους έχει ανατεθεί η διαχείριση και διοίκηση με διάταξη νόμου ή οιασδήποτε μορφής σύμβαση διαχειρίσεώς τους».
Οι μισθώσεις
Τα εκκλησιαστικά ακίνητα του παρόντος Κανονισμού εκμισθώνονται διά δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού. Κατ’ εξαίρεση το Εκκλησιαστικό Νομικό Πρόσωπο μπορεί να προβαίνει, κατόπιν αποφάσεως του οργάνου διοικήσεώς του, σε εκμισθώσεις άνευ διαγωνισμού (απευθείας μίσθωση) σε κάποιες περιπτώσεις όπως όταν, για παράδειγμα, η ετησία πρόσοδος παρά του μισθίου (κινητού ή ακινήτου) δεν υπερβαίνει το ποσό των δεκαοκτώ χιλιάδων (18.000,00) ευρώ ή άλλως όταν το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται μέχρι του ποσού των χιλίων πεντακοσίων ευρώ (1.500,00) ευρώ ανά ακίνητο ή κινητό, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη τυχόν αναπροσαρμογή των μισθωμάτων κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, όταν πρόκειται για εκμίσθωση ακινήτων, που προορίζονται για εντελώς καθορισμένη (ειδική, εποχική) χρήση και η οποία σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να διαρκέσει πλέον των επτά (7) μηνών ή όταν πρόκειται για εκμίσθωση με σκοπό την απόκτηση ή διατήρηση της νομής ακινήτου, οπότε η εκμίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα μέχρι δύο (2) ετών.
Η διάρκεια εκμισθώσεως των εκκλησιαστικών ακινήτων καθορίζεται ελεύθερα αναλόγως της καταστάσεως του ακινήτου, λαμβανομένου υπόψη και αν αυτό χρήζει ανακατασκευής, συντηρήσεως, διατηρήσεως. Μπορεί να καθορισθεί και μακροχρόνια μίσθωση αναλόγως της θέσεως και καταστάσεως του ακινήτου και, και εάν για την συντήρησή του ή την ανακατασκευή του απαιτούνται ιδιαίτερα ουσιώδεις δαπάνες του μισθωτή και υπό την προϋπόθεση ότι τις επωμίζεται εξ ολοκλήρου. Ειδικώς για τα αγροκτήματα, ελαιοκτήματα και λιβάδια, η διάρκεια είναι τετραετής.
Ειδικές εκμισθώσεις εκμεταλλεύσεως ακινήτων
Όπως αναφέρεται, επιτρέπεται η κατάρτιση μακροχρονίου μισθώσεως διαρκείας έως ενενήντα (90) ετών για περιπτώσεις εκμεταλλεύσεως και αξιοποιήσεως μεγάλων αγόνων εκτάσεων ή γηπέδων ή και υφιστάμενων κτιρίων, που χρήζουν ολικής ή μερικής ανακαίνισης ή ανακατασκευής, εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, οι οποίες απαιτούν ιδιαίτερα ουσιώδεις δαπάνες του μισθωτή, όπως κατασκευή κτηρίων, τεχνικών έργων, εγκαταστάσεων και γενικώς την εκτέλεση μεγάλου επενδυτικού προγράμματος, με αυτοχρηματοδότηση ή όχι.
Η επιλογή του μισθωτή, εφ’ όσον δεν είναι δυνατόν ή συμφέρον να γίνει με την διαδικασία του δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού, κατόπιν αιτιολογημένης αποφάσεως του οργάνου διοίκησης του εκκλησιαστικού νομικού προσώπου, γίνεται διά προσκλήσεως εκδηλώσεως ενδιαφέροντος και αξιολογήσεως προσφορών. Σε κάθε περίπτωση οι όροι της διακηρύξεως πλειοδοτικού διαγωνισμού ή της προσκλήσεως εκδηλώσεως ενδιαφέροντος καθορίζονται κατά περίπτωση με απόφαση του οργάνου διοίκησης του εκκλησιαστικού νομικού προσώπου.
Το μοντέλο ΣΔΙΤ
Στην κατά την προηγούμενη παράγραφο απόφαση θα περιλαμβάνονται ειδικοί όροι για τα οικονομικά, τεχνικά και λοιπά στοιχεία, ως και πιθανά επενδυτικά προγράμματα μελετοκατασκευών ή συμπράξεων δημοσίου και ιδιωτικού τομέα (Σ.Δ.Ι.Τ.) και τα κριτήρια αξιολογήσεως και βαθμολογίας για την επιλογή των υποψηφίων μισθωτών. Η διατύπωση των τελικών όρων της συμβάσεως θα γίνεται εντός του πλαισίου των όρων της προσκλήσεως και κατόπιν απευθείας διαπραγματεύσεων σε επιμέρους θέματα. Η κατάρτιση συμβάσεως εξαρτάται από την απόλυτη κρίση του διοικούντος οργάνου του Εκκλησιαστικού Νομικού Προσώπου. Επίσης, επιτρέπεται η μίσθωση για πολλαπλές χρήσεις, προσδιοριζομένης, όμως, επακριβώς στο κείμενο του αρχικού μισθωτηρίου.
Παραχωρήσεις και ανταλλαγές
Εκκλησιαστικό Νομικό Πρόσωπο δύναται, μετά από αιτιολογημένη κρίση του οργάνου διοικήσεώς του, κατόπιν εγκρίσεως του Σεβασμιωτάτου Μητροπολίτου ή του Μητροπολιτικού Συμβουλίου (αναλόγως της αρμοδιότητας εκάστου, ως άρθρα 10 και 29 του παρόντος), να παραχωρεί την χρήση ακινήτων του για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, δωρεάν ή έναντι ανταλλάγματος (το οποίο δεν θα συνιστά μίσθωμα, αλλά ανταποδοτική ωφέλεια), εν όλω ή εν μέρει, σε Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ., Δημόσιες Επιχειρήσεις και εν γένει Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα.
Η εκποίηση των ακινήτων των Εκκλησιαστικών Νομικών Προσώπων διενεργείται κατά κανόνα με δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η άνευ διαγωνισμού εκποίηση ακινήτων προς το Ελληνικό Δημόσιο, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ., Δημόσιες Επιχειρήσεις και άλλα Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου, τα οποία εκπληρώνουν κοινωφελείς ή/και θρησκευτικούς σκοπούς.
Επιτρέπεται η ανταλλαγή εκκλησιαστικού ακινήτου με ιδιωτικό ή ιδιωτικά ακίνητα, κατόπιν αποφάσεως του οργάνου διοικήσεως του Εκκλησιαστικού Νομικού Προσώπου, μετ’ εγκρίσεως του Σεβασμιωτάτου Μητροπολίτου ή του Μητροπολιτικού Συμβουλίου, αναλόγως της αρμοδιότητας εκάστου, η οποία αιτιολογεί την επιδιωκομένη ανταλλαγή και καθορίζει τα κριτήρια συγκρισιμότητας των προς ανταλλαγή ακινήτων, τον τρόπο υποβολής και τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά, τον επιμερισμό των εξόδων πραγματοποιήσεως της ανταλλαγής και τον τρόπο δημοσιότητας της μελετουμένης ανταλλαγής. Δύναται να προβεί σε ανταλλαγή ακινήτου το Εκκλησιαστικό Νομικό Πρόσωπο και στην περίπτωση που εκ των συνθηκών επιβάλλεται ή έχει συμφέρον για την πραγματοποίηση των σκοπών του. Τα προς ανταλλαγή ακίνητα δέον, όπως είναι ίσης χρηματικής αξίας ή διαφοράς αξίας υπέρ του εκκλησιαστικού νομικού προσώπου μέχρι 20%, βάσει επικαιροποιημένων εκτιμήσεων του πιστοποιημένου εκτιμητή.
Σκοπός αγορών
Εκκλησιαστικό Νομικό Πρόσωπο, διεπόμενο από τις διατάξεις του παρόντος, δύναται να προβαίνει σε αγορές εντός της Ελληνικής Επικράτειας για την απόκτηση κτιρίων, οικοπέδων ή εδαφικών εκτάσεων καταλλήλων για την άμεση πραγματοποίηση των σκοπών του ή προς αξιοποίηση και εκμετάλλευση της περιουσίας του, κατόπιν εγκρίσεως του Σεβασμιωτάτου Μητροπολίτου ή του Μητροπολιτικού Συμβουλίου, αναλόγως της αρμοδιότητος εκάστου Το ζητούμενο ακίνητο δύναται να αγορασθεί σε όποια κατάσταση έχει και ευρίσκεται ή ως μελλοντικό, έτοιμο προς χρήση, συγκεκριμένο τελικό προϊόν, συμφώνως προς τις ειδικές προδιαγραφές και τα λοιπά αναφερόμενα στην πρόσκληση εκδηλώσεως ενδιαφέροντος. Εκκλησιαστικό Νομικό Πρόσωπο μπορεί να συνάπτει συμβάσεις αποκτήσεως εμπράγματων δικαιωμάτων για κτίρια σε τρίτες χώρες.
Πρόσκληση εκδηλώσεως ενδιαφέροντος
Η πρόσκληση εκδηλώσεως ενδιαφέροντος εγκρίνεται από το όργανο διοίκησης του εκκλησιαστικού νομικού προσώπου και το αρμόδιο εποπτικό εκκλησιαστικό όργανο και ενδεικτικώς αναφέρει, μεταξύ άλλων:
- την περιοχή, εντός της οποίας δέον να ευρίσκεται το ακίνητο,
- την κατ’ ελάχιστον ή την κατά το δυνατόν με μεγαλύτερη προσέγγιση έκταση - εμβαδόν για γήπεδα ή οικόπεδα και εμβαδόν ή όγκο για κτίσματα, με ειδικότερη αναφορά στους χώρους κυρίας χρήσεως και βοηθητικούς, τις επιθυμητές ή κατά τον νόμο προβλεπόμενες θέσεις σταθμεύσεως, ως και τυχόν άλλες πρόσθετες εξυπηρετήσεις αναγκαίες για την προοριζομένη χρήση του,
- το αναγκαίο ή επιθυμητό, επί κτηρίων, για πλήρη αυτοτέλεια του κτηρίου ή την αυτοτέλεια τμήματος κτηρίου ή την διάταξη των χώρων στο συγκρότημα κτηρίων,
- το αναγκαίο ή επιθυμητό της θέσεως του ακινήτου επί ή πλησίον οδικών αξόνων, κόμβων οδικής κυκλοφορίας και μέσων μαζικής μεταφοράς,
- τον επιθυμητό μέγιστο χρόνο παλαιότητας ή το καινούργιο της κατασκευής του,
- την προθεσμία, εντός της οποίας πρέπει να υποβληθούν οι προσφορές,
- την οικονομική προσφορά κ.λπ.
Οι αγορές
Στην περίπτωση που καταστεί αναγκαία η αγορά από το Εκκλησιαστικό Νομικό Πρόσωπο νέων πρόσθετων και συμπληρωματικών εργασιών ή μελετών, οι οποίες δεν ήταν δυνατόν να προβλεφθούν μέχρι της υπογραφής του συμβολαίου, τότε: η ενέργεια αυτή αποτελεί υποχρέωση αναλήψεως ευθύνης πωλήσεως του πωλητή, Η αγορά των νέων εργασιών ή μελετών πραγματοποιείται με την υπογραφή νέου συμβολαίου αγοράς, νέου αντικειμένου, το οποίο θα αποτελεί προέκταση του αρχικού συμβολαίου αγοράς, η ανάθεση εκτέλεσης ή εκπόνησης αυτών σε τρίτη τεχνική εταιρία ή μελετητικό γραφείο αποτελεί δικαίωμα του Εκκλησιαστικού Νομικού Προσώπου και υποχρέωση του πωλητή για παροχή των απαραίτητων διευκολύνσεων και μη παρεμβολή οποιωνδήποτε εμποδίων ή κωλυμάτων στον τρίτο ανάδοχο για την εκτέλεση των νέων εργασιών, η κοστολόγηση των νέων εργασιών, οι οποίες πιθανόν να ανατεθούν στον πωλητή, μπορεί να γίνει με κατ’ αναλογία εφαρμογή των ισχυουσών διατάξεων με τιμές ΑΤΟΕ, ΑΤΗΕ και ΑΤΕΟ κατά τον χρόνο της νέας συμφωνίας, με προσυμφωνημένη με το αρχικό συμβόλαιο ποσοστιαία επ’ αυτών έκπτωση, λαμβανομένων υπόψη του εμπορικού κέρδους, των γενικών εξόδων και του Φ.Π.Α. ή με άλλον τρόπο, επίσης προσυμφωνημένο με το αρχικό συμβόλαιο, οι τυχόν αυξομειώσεις ειδών, υλικών ή μηχανημάτων, ποιότητας και ποσότητας εργασιών από αυτές που έχουν συμφωνηθεί με το αρχικό συμβόλαιο, συμψηφίζονται στο κόστος των νέων εργασιών για την διαμόρφωση του κόστους αυτών.
Οι αντιπαροχές
Το Εκκλησιαστικό Νομικό Πρόσωπο με απόφαση του διοικούντος οργάνου του, κατόπιν εγκρίσεως του Σεβασμιωτάτου Μητροπολίτου ή του Μητροπολιτικού Συμβουλίου, αναλόγως της αρμοδιότητας εκάστου (ως το άρθρα 10 και 29 του παρόντος Κανονισμού), δύναται να προβαίνει στην αξιοποίηση των οικοπέδων, των οποίων είναι κύριος ή διαχειριστής, με ανοικοδόμηση αυτών με το σύστημα αντιπαροχής ποσοστών στο οικόπεδο ομού μετά των οριζοντίων ιδιοκτησιών, οι οποίες αντιστοιχούν σε αυτά, λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος. Η ανοικοδόμηση με αντιπαροχή δύναται να πραγματοποιηθεί: α) Διά δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού, β) Με προσκλήσεις εκδηλώσεως ενδιαφέροντος, γ) Με απευθείας διαπραγματεύσεις, όταν δεν είναι δυνατόν ή συμφέρον να γίνει διαγωνισμός, όπως, ενδεικτικώς, στις περιπτώσεις συνιδιοκτητών οικοπέδων ή συνιδιοκτητών παλαιών οικημάτων ή όταν η προσφορά που υποβάλλεται είναι η πλέον οικονομικώς ή/και τεχνικώς συμφέρουσα και υπερβαίνει το μέσο όρο αντίστοιχων προσφορών ανοικοδόμησης με αντιπαροχή στην αγορά.
