Γιγάντια ώθηση στην από τα πριν γοργά αναπτυσσόμενη αγορά ακινήτων στην Τουρκία έδωσε ο πόλεμος στην Ουκρανία.
Και αυτό γιατί μετά τη ρωσική εισβολή, πολλοί ήταν οι Ρώσοι αλλά και οι Ουκρανοί, οι οποίοι έσπευσαν να αγοράσουν ακίνητα στην Τουρκία (καθώς με την απόκτηση κατοικίας άνω των 400.000 ευρώ αποκτά κανείς τουρκική υπηκοότητα), ωθώντας ακόμη υψηλότερα τις τιμές στην αγορά.
Είναι τέτοια, πλέον, η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων που αναλυτές προειδοποιούν πλέον για έκρηξη της «φούσκας» που έχει δημιουργηθεί.
Τι δείχνουν τα στοιχεία
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών (BIS), της κεντρικής τράπεζας των κεντρικών τραπεζών, οι τιμές των κατοικιών στην Τουρκία αυξήθηκαν κατά 51% μόνο κατά το περασμένο έτος- περισσότερο από ό,τι σε οποιαδήποτε άλλη οικονομία, αναφέρει η Welt. Από τις αρχές του 2020 έως το τέλος του 2022, υπερδιπλασιάστηκαν, σύμφωνα με τα στοιχεία της τράπεζας.
Τα στοιχεία αυτά, που δημοσιεύονται από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα του Σεντ Λούις, αφορούν πραγματικές αυξήσεις τιμών, πράγμα που σημαίνει ότι ο εξαιρετικά υψηλός συνολικός πληθωρισμός της Τουρκίας έχει ήδη συνυπολογιστεί. Στο αποκορύφωμά του τον περασμένο Οκτώβριο, ο πληθωρισμός ξεπερνούσε το 80%- πιο πρόσφατα μετρήθηκε λίγο κάτω από το 40%.
Οι τιμές της BIS ισχύουν για ολόκληρη την Τουρκία, ενώ στη Κωνσταντινούπολη των 16 εκατ. κατοίκων, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν πολύ πιο γρήγορα. Η εταιρεία συμβούλων Endeks εκτιμά ότι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο εκεί έχει αυξηθεί κατά σχεδόν 500% τα τελευταία δύο χρόνια. Αλλά αυτό δεν λαμβάνει υπόψη τον πληθωρισμό.
Παράλληλα, δεν διαφαίνεται κάποιο τέλος στην αναπτυξιακή αυτή πορεία. «Αναμένουμε ότι η αύξηση των τιμών των κατοικιών θα ξεπεράσει και φέτος τον πληθωρισμό», λέει η Μάγια Σενούσι της Oxford Economics.
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται κυρίως στον πληθωρισμό και στην πολιτική της κεντρικής τράπεζας υπό τον Ερντογάν, την οποία οι παρατηρητές χαρακτηρίζουν ευγενικά «ανορθόδοξη». Ο πρόεδρος Ρετζέπ Ταγίπ Ερντογάν έχει εδώ και καιρό τη στρεβλή θέση ότι ο υψηλός πληθωρισμός μπορεί να καταπολεμηθεί με χαμηλότερα επιτόκια.
Υπό την αιγίδα του, οι επικεφαλής των κεντρικών τραπεζών, οι οποίοι έχουν αντικατασταθεί αρκετές φορές, έχουν αναγκαστεί να μειώσουν τα επιτόκια. Πρόκειται για μια νομισματική πολιτική που έρχεται σε αντίθεση με όλα τα εγχειρίδια, σχολιάζει η Welt.
Η τουρκική αγορά ακινήτων υπό πίεση
Τα χαμηλά επιτόκια έδωσαν τροφή στον πληθωρισμό και αυτό ίσχυε ιδιαίτερα για τον τομέα των ακινήτων: οι Τούρκοι με επαρκή περιουσιακά στοιχεία ή ένα μείγμα ιδίων κεφαλαίων και καλής πιστοληπτικής ικανότητας ενθαρρύνθηκαν να τοποθετήσουν τα χρήματά τους σε ακίνητα.
«Ο κόσμος έφυγε από τη λίρα και μπήκε σε ακίνητα περιουσιακά στοιχεία», λέει ο Κριστόφ Σέρμαν από την εταιρεία αναλύσεων Flossbach von Storch. «Η τιμή του χρυσού αυξήθηκε επομένως απότομα, το χρηματιστήριο αυξήθηκε επίσης πολύ σε ορισμένες περιπτώσεις, και φυσικά οι τιμές των ακινήτων».
Η αγορά ακινήτων στην Κωνσταντινούπολη και σε άλλες μεγάλες πόλεις είχε ήδη τρέξει με αυτόν τον τρόπο πέρυσι. Και τότε ξέσπασε ο πόλεμος στην Ουκρανία - και οι Ρώσοι άρχισαν να αγοράζουν σπίτια και διαμερίσματα στην Τουρκία σε μεγάλη κλίμακα.
Σύμφωνα με την τουρκική στατιστική υπηρεσία Turkstat, οι Ρώσοι ήταν οι σημαντικότεροι ξένοι αγοραστές ακινήτων πέρυσι. Οι Ρώσοι πολίτες αγόρασαν 16.312 ακίνητα στην Τουρκία πέρυσι, σχεδόν διπλάσια σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Αυτό αντιστοιχούσε σχεδόν στο ένα τέταρτο του συνόλου των πωλήσεων σε αλλοδαπούς.
Οι παρατηρητές υποθέτουν ότι πρόκειται κυρίως για Ρώσους επενδυτές που θέλησαν να βγάλουν τα χρήματά τους στο εξωτερικό λόγω των δυτικών κυρώσεων. Αγοράζουν κυρίως στην Κωνσταντινούπολη ή στις μεσογειακές ακτές. Η Τουρκία δεν είχε ενταχθεί στις κυρώσεις πέρυσι.
Ρώσοι και Ουκρανοί αγοράζουν περισσότερα ακίνητα
Πολλοί επενδυτές μπορεί επίσης να ανησυχούν για την απόκτηση δεύτερης υπηκοότητας λόγω των κυρώσεων. Όποιος αγοράζει ακίνητο αξίας 400.000 δολαρίων και άνω στην Τουρκία μπορεί να υποβάλει αίτηση για την τουρκική υπηκοότητα.
Οι Ρώσοι που έχουν εγκαταλείψει την πατρίδα τους επειδή διαφωνούν με τις πολιτικές του Κρεμλίνου ή επειδή θέλουν να ξεφύγουν από την αναγκαστική στρατολόγηση είναι επίσης μεταξύ των αγοραστών. Πολλοί Ουκρανοί που διέφυγαν από τον πόλεμο μετακόμισαν επίσης στην Τουρκία, ιδίως στην Κωνσταντινούπολη και την Αττάλεια. Κατά τους πρώτους εννέα μήνες του έτους, Ουκρανοί πολίτες αγόρασαν 1.775 σπίτια ή διαμερίσματα, πολύ περισσότερο από το διπλάσιο σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Η εξέλιξη αυτή έγινε ακόμη και θέμα στην προεκλογική εκστρατεία. Ο αντίπαλος του Ερντογάν, Κεμάλ Κιλιτσντάρογλου υποσχέθηκε στο Twitter ότι θα απαγορεύσει τις πωλήσεις ακινήτων σε αλλοδαπούς. Η απαγόρευση θα ίσχυε για πέντε χρόνια ή έως ότου οι τιμές πέσουν και πάλι.
Η απότομη αύξηση των τιμών αγοράς ακινήτων, η χαμηλή προσφορά και η πρόσθετη ζήτηση από τους πρόσφυγες από την Ουκρανία, τη Ρωσία και, τέλος, τη Συρία, προκάλεσαν επίσης αύξηση των ενοικίων σε όλες τις κατηγορίες τιμών. Επειδή κατά τη διάρκεια των lock downs κατά του κορονοϊού δεν υπήρχε οικοδόμηση και στη συνέχεια οι τιμές των οικοδομικών υλικών ήταν τόσο υψηλές που πολλοί κατασκευαστές άφησαν τις εργασίες να ξεκουραστούν, η προσφορά έγινε ακόμη πιο περιορισμένη.
Ο σεισμός στις αρχές του έτους διευκόλυνε περαιτέρω την κατάσταση. Ο σεισμός κατέστρεψε μεγάλες εκτάσεις γης στη νότια Τουρκία. Υπολογίζεται ότι τρία εκατομμύρια άνθρωποι μετακινήθηκαν από τις κατεστραμμένες πόλεις και χωριά σε άλλα μέρη της χώρας. Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση για κατοικίες εκτοξεύτηκε στα ύψη σχεδόν εν μία νυκτί.
Η τουρκική λίρα σε καθοδική πορεία
Πολλοί πολίτες είχαν εναποθέσει τις ελπίδες τους στο νέο προσωπικό οικονομικής πολιτικής του Ερντογάν. Μετά την εκλογική του νίκη, ο επανεκλεγείς πρόεδρος προέβη σε νέους διορισμούς σε σημαντικές θέσεις. Ο διεθνούς φήμης Μεχμέτ Σιμσέκ είναι ο νέος υπουργός Οικονομικών. Προηγουμένως είχε διατελέσει υπουργός Οικονομίας, στη συνέχεια υπουργός Οικονομικών και ακόμη και αντιπρόεδρος της κυβέρνησης μέχρι το 2018 επί Ερντογάν.
Ο Ερντογάν διόρισε τον πρώην τραπεζίτη, Χαφιζέ Γκαγιέ Ερκάν, επικεφαλής της Τουρκικής Κεντρικής Τράπεζας, η οποία μέχρι τώρα εφάρμοζε πειθήνια τις ασυνήθιστες ιδέες του για τη νομισματική πολιτική. Με τον Ερκάν και τον Σιμσέκ, μια στροφή στην πολιτική των επιτοκίων και συνεπώς και στον πληθωρισμό και στις τιμές των ακινήτων φαινόταν ξαφνικά εφικτή.
Πράγματι, ο Ερκάν αύξησε το βασικό επιτόκιο κατά 6,5 ποσοστιαίες μονάδες: Ανέβηκε από το 8,5 στο 15%. Η αντίδραση, ωστόσο, ήταν απογοητευτική: Ενόψει του πολύ υψηλού πληθωρισμού, ο οποίος κυμαινόταν πρόσφατα γύρω στο 40%, οι παρατηρητές ανέμεναν ακόμη μεγαλύτερη αύξηση.
Οι διαψευσμένες προσδοκίες έστειλαν αμέσως την τουρκική λίρα σε καθοδική πορεία. Στις 27 Ιουνίου, το νόμισμα έφτασε σε νέα χαμηλά επίπεδα έναντι του δολαρίου και του ευρώ. Οι πληθωριστικές προσδοκίες των πολιτών - και συνεπώς ο ίδιος ο πληθωρισμός - δεν μπορούν να περιοριστούν με αυτόν τον τρόπο.
«Εάν η κεντρική τράπεζα σοβαρευτεί πραγματικά και συνεχίσει να αυξάνει το βασικό επιτόκιο, η φούσκα των τιμών θα μπορούσε να σκάσει ή η αύξηση των τιμών θα μπορούσε τουλάχιστον να αμβλυνθεί», λέει ο αναλυτής Σέρμαν. «Ωστόσο, προϋπόθεση γι' αυτό είναι η τουρκική κεντρική τράπεζα να προχωρήσει ακόμη περισσότερο από ό,τι έχει κάνει μέχρι στιγμής. Αυτό που έχει κάνει μέχρι στιγμής είναι πολύ λίγο».
