Έντεκα χρόνια έχουν μεσολαβήσει από τις 3.8.2010, ημερομηνία ψήφισης του Ν. 3869/2010, γνωστού ως Νόμου Κατσέλη, του Νόμου που γέννησε το Δίκαιο της Αστικής Αφερεγγυότητας, οδηγώντας στη δημιουργία μίας σειράς νομοθετημάτων.
Στην αρχική μορφή του Νόμου για τα Υπερχρεωμένα Νοικοκυριά, ο δανειολήπτης που ήταν φυσικό πρόσωπο, δεν είχε πτωχευτική ικανότητα και είχε περιέλθει, χωρίς δόλο, σε μόνιμη και γενική αδυναμία εξυπηρέτησης των οφειλών του, είχε τη δυνατότητα να καταθέσει αίτηση υπαγωγής του στον ανωτέρω Νόμο, προκειμένου να ενταχθεί στις ευεργετικές του διατάξεις και να προστατεύσει την κύρια κατοικία του, έχοντας ως κριτήρια ένταξης στην προσπάθεια προστασίας της, μόνο την εμπορική αξία, που έπρεπε να βρίσκεται εντός του αφορολόγητου ορίου απόκτησης πρώτης κατοικίας, προσαυξημένου κατά 50% (συνολικά τα όρια ήταν α) για άγαμο 300.000€, β) για έγγαμο χωρίς τέκνα 375.000€, γ) για έγγαμο με ένα τέκνο 412.500€, δ) για έγγαμο με δύο τέκνα 450.000€ και ε) για έγγαμο με τρία τέκνα 495.000€), καταβάλλοντας τότε – και σε περίπτωση επιτυχούς έκβασης – α) για διάστημα τεσσάρων (4) ετών, άτοκα, το ποσό που κατέλειπε μετά την αφαίρεση των δαπανών διαβίωσης αυτού και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του και μετά το πέρας της τετραετίας, δοσοποιημένο σε σε βάθος διαστήματος είκοσι (20) ετών, άλλως διακοσίων σαράντα (240) μηνών, με κεφάλαιο ανερχόμενο σε ποσοστό 85% της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας του με το επιτόκιο που προβλεπόταν.
Από τον Ιούνιο του έτους 2013, ο Ν. 3869/2010 τροποποιήθηκε με το Ν. 4161/2013 (ΦΕΚ Α’ 143/14-06-2013) και ο δανειολήπτης έχοντας ως κριτήριο προστασίας, πλέον, μόνο την αντικειμενική αξία, που έπρεπε να βρίσκεται εντός του αφορολόγητου ορίου απόκτησης πρώτης κατοικίας, προσαυξημένου κατά 50% (συνολικά τα όρια ήταν α) για άγαμο 300.000€, β) για έγγαμο χωρίς τέκνα 375.000€, γ) για έγγαμο με ένα τέκνο 412.500€, δ) για έγγαμο με δύο τέκνα 450.000€ και ε) για έγγαμο με τρία τέκνα 495.000€), εφόσον πετύχαιναν την ένταξή τους στον ανωτέρω Νόμο, όφειλαν πλέον να καταβάλουν: α) για διάστημα τριών έως πέντε (3-5) ετών, άτοκα, το ποσό που κατέλειπε μετά την αφαίρεση των δαπανών διαβίωσης αυτού και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του και β) μετά το πέρας της εν λόγω ρύθμισης, δοσοποιημένο σε βάθος διαστήματος είκοσι (20) ετών, άλλως διακοσίων σαράντα (240) μηνών, με κεφάλαιο ανερχόμενο σε ποσοστό 80% της αντικειμενικής αξίας της κύριας κατοικίας του, με το επιτόκιο που προβλεπόταν.
Εν συνεχεία, το έτος 2015 ακολούθησαν δύο ακόμα αναθεωρήσεις του ανωτέρω Νόμου, η πρώτη μέσω του N. 4336/2015 (ΦΕΚ 94/14-08-2015) και η δεύτερη μέσω του N. 4346/2015 (ΦΕΚ Α' 152/20-11-2015). Αμφότερες οι ανωτέρω αναθεωρήσεις ακολούθησαν πλήρως την αρχή της μη χειροτέρευση της θέσης του πιστωτή εν σχέση με αυτή που θα είχε σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας του οφειλέτη, ρυθμίζοντας το σύνολο των οφειλών του δανειολήπτη, ο οποίος κατέβαλε: α) για διάστημα τριών (3) ετών, άτοκα, το ποσό που κατέλειπε μετά την αφαίρεση των δαπανών διαβίωσης αυτού και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του και β) μετά το πέρας της τριετίας, δοσοποιημένο σε σε βάθος διαστήματος είκοσι (20) έως και τριάντα πέντε (35) ετών, ανάλογα με τη χρονική διάρκεια των εμπραγμάτως εξασφαλισμένων δανειακών συμβάσεων, με κεφάλαιο ανερχόμενο στο ευλόγως αναμενόμενο εκπλειστηρίασμα από έναν υποθετικό πλειστηριασμό της κύριας κατοικίας του, κατόπιν της αφαίρεσης των εξόδων πλειστηριασμού, με το επιτόκιο που προβλεπόταν και με διανομή του ποσού ρύθμισης κατ’ αναλογική εφαρμογή των άρθρων 974 επ. ΚΠΔ. Το κεφάλαιο ρύθμισης νομολογιακά παγιώθηκε, στην πλεινότητα των δικαστικών αποφάσεων σε ποσοστό 100% της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας αφαιρουμένων των εξόδων αναγκαστικής εκτέλεσης και στην μειονότητα σε ποσοστό 2/3 της εμπορικής αξίας αφαιρουμένων των εξόδων αναγκαστικής εκτέλεσης.
Περαιτέρω, με το Ν. 4605/2019 (ΦΕΚ Α’ 52/01.04.2019), το άτυπο αντάλλαγμα για την προστασία της κύριας κατοικίας του οφειλέτη, η οποία παρήχετο με τους όρους και τις προϋποθέσεις που όριζε, μέσω της πλατφόρμας της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ανήλθε σε κεφάλαιο που αντιστοιχούσε σε ποσοστό 120% της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας του αιτούντος οφειλέτη, δοσοποιημένο σε βάθος είκοσι πέντε (25) ετών, με το προβλεπόμενο κυμαινόμενο επιτόκιο και την υπό όρους επιδότηση μέρους της μηνιαίας τοκοχρεωλυτικής δόσης από το Ελληνικό Δημόσιο.
Περαιτέρω, με το πρόγραμμα «ΓΕΦΥΡΑ» του Ν. 4714/2020 (ΦΕΚ Α' 148/31-07-2020), δόθηκε επιδότηση διάρκειας εννέα (9) μηνών στα ενήμερα ή ρυθμισμένη Στεγαστικά Δάνεια, στο πλαίσιο των μέτρων για την αντιμετώπιση των συνεπειών της εξάπλωσης του Covid 19.
Το σύνολο των ανωτέρω νομοθετημάτων παρείχε μία υπό όρους προστασία της κύριας κατοικίας του αιτούντος δανειολήπτη, διατηρώντας σε εκείνον την κυριότητα και τη χρήση αυτής για όλο το χρονικό διάστημα της ρύθμισης, καταλείποντας στους πιστωτές: α) το δικαίωμα κατάθεσης αίτησης έκπτωσης κατά του οφειλέτη σε περίπτωση μη αποπληρωμής τριών (3) σωρευτικά άτοκων μηνιαίων δόσεων, ή σε περίπτωση επανειλημμένης δυστροπίας του και β) το δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας του οφειλέτη σε περίπτωση μη καταβολή της μηνιαίας τοκοχρεωλυτικής δόσης της ρύθμισης του άρθρου 9 παρ. 2 του ν. 3869/2010, υπό τη διαλυτική αίρεση της καταβολής ανταλλάγματος διατήρησης, ποσού που αντιστοιχούσε στο πιθανό εκπλειστηρίασμα που θα ελάμβαναν οι πιστωτές σε περίπτωση πλειστηριασμού της κύριας κατοικίας -85% της εμπορικής αξίας, 80% της αντικειμενικής αξίας, 2/3 ή 100% της εμπορικής αξίας και 120% της εμπορικής αξίας διαδοχικά, ως αναλυτικά εκτίθεται ανωτέρω-.
Η σημαντικότερη διαφοροποίηση με κοινωνικοπολιτικές προεκτάσεις που επέφερε ο Ν. 4738/2020, είναι ότι η κυριότητα της κύριας κατοικίας παραμένει στον οφειλέτη αποκλειστικά και μόνο στην περίπτωση που ο τελευταίος ρυθμίσει, με τη συναίνεση των πιστωτών του, τις οφειλές του, μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης, ενώ σε κάθε άλλη περίπτωση, διατηρεί μόνο τη χρήση της κύριας κατοικίας του.
Ο εν λόγω τρόπος ρύθμισης ολοκλήρωσε τον κύκλο του και με την ψήφιση του Ν. 4738/2020 (ΦΕΚ Α' 207/27-10-2020), με τίτλο «Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας και άλλες διατάξεις» και τη θεσμοθέτηση ενός μόνιμου πλέον Δικαίου Αστικής Αφερεγγυότητας, το οποίο στηριζόταν σε μία ex post ατομική και συλλογική ανάγκη προς επανένταξη του οφειλέτη στην οικονομική και κοινωνική ζωή και μία ex ante επιρροή που θα είχε στη συμπεριφορά του οφειλέτη η γνώση ότι δεν μπορεί να απαλλάσσεται εύκολα από τα χρέη του. Ολόκληρο το νομοθέτημα διατρέχεται από τις αρχές : 1) της μη χειροτέρευσης της θέσης των πιστωτών, 2) της αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης (lease back), 3) της καλλιέργειας μίας κουλτούρας πληρωμών του οφειλέτη και 4) του καθήκοντος ειλικρινούς δηλώσεως του οφειλέτη αναφορικά με τα οικονομικά, προσωπικά και περιουσιακά του στοιχεία.
Όπως σε όλες τις συμβάσεις leasing, έτσι και εδώ αρχικά, κατά τη διάρκεια της μισθωτικής περιόδους εφαρμόζονται οι διατάξεις για την μίσθωση πράγματος -άρθρα 574 επ ΑΚ- και εν συνεχεία, με τη λήξη της μισθωτικής περιόδου, οι διατάξεις για την πώληση -άρθρα 513 επ ΑΚ, ενώ τα μέρη δύνανται να προσδώσουν στην μεταξύ τους συμβατική σχέση, διάφορο περιεχόμενο, η οποία όμως εν προκειμένω κάμπτεται από τους όρους και τις προϋποθέσεις που αποκλειστικά ορίζει ο Ν. 4738/2020, με αποτέλεσμα η δυνατότητα παραμετροποίησης των όρων της μεταξύ τους σχέσης να είναι αποκλειστικά νομοθετική και όχι πηγάζουσα εκ της συμβατικής τους ελευθερίας.
Το εν λόγω νομοθέτημα αποτελεί την πρώτη ενιαία ρύθμιση μεταξύ επιχειρηματιών και μη, αρκεί να συντρέχει στο πρόσωπό τους η έννοια του «ευάλωτου οφειλέτη», ως η έννοια αυτή ορίζεται στο αρ. 217 του ν. 4738/2020 σε συνδυασμό με το αρ. 3 του Ν. 4472/2017 και της Κ.Υ.Α. 10747/156/6.3.2019.
Το εργαλείο της αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης (lease back), χρησιμοποιήθηκε για πρώτη φορά στο Τραπεζικό Δίκαιο, στο πλαίσιο του Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών (απόφαση 195/1/29.7.2016 ΦΕΚ 2376/Β/2.8.2016, η οποία αναθεώρησε τον Κώδικα του Ν. 4224/2013) και δη στο Παράρτημα ΙΙ με τίτλο «Ενδεικτικού Τύποι Λύσεων Οριστικής Διευθέτησης – Λοιπές Εξωδικαστικές Ενέργειες (“Other out -Of Court Settlement”)». Στο εν λόγω παράρτημα προβλέφθηκε εξωδικαστικό εργαλείο με τίτλο «Μετατροπή σε ενοικίαση/Χρηματοδοτική Μίσθωση (Mortgage to rent /lease)», δυνάμει του οποίου ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο πιστωτικό ίδρυμα υπογράφοντας σύμβαση ενοικίασης/ χρηματοδότησης μίθσωσης, η οποία θα του εξασφάλιζε τη δυνατότητα να μισθώνει το ακίνητο (οικιστικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη) για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο. *Σημειώνεται ότι από το έτος 2016 μέχρι και σήμερα, το εν λόγω εργαλείο Αναχρηματοδότησης παρέμενε ανενεργό, καθώς ουδέποτε χρησιμοποιήθηκε από τα πιστωτικά ιδρύματα.
Εν προκειμένω, στο Δίκαιο Αστικής Αφερεγγυότητας, «αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση (lease back)», υπάρχει όταν το ένα μέρος -εν προκειμένω ο οφειλέτης- αλληλοδιαδόχως ενεργεί με την ιδιότητα τόσο του εκμισθωτή όσο και του μισθωτή. Πρόκειται για πιστωτική σύμβαση, αφού ο οφειλέτης εν προκειμένω διατηρεί μόνο τη χρήση και μεταβιβάζει, δυνάμει του άρθρου 219 παρ. 6 εδ. Γ’, την κυριότητα της κύριας κατοικίας του -αυτή που εμφαίνεται στη Δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος (Ε1) του τελευταίου φορολογικού έτους προ της κατάθεσης της μέσω της πλατφόρμας της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ηλεκτρονικής αίτησης υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4738/2020, άλλως με ανταπόδειξη με πρωτοβουλία του οφειλέτη, δια ηλεκτρονικής ενστάσεως που υποβάλει-, στον «Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» του άρθρου 218 του ανωτέρω Νόμου («Το Δημόσιο παραχωρεί τα καθήκοντα και τις αρμοδιότητες του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης σε νομικό πρόσωπο του ιδιωτικού τομέα βάσει σύμβασης παραχώρησης με την οποία ο παραχωρησιούχος αναλαμβάνει την εκπλήρωση των σχετικών καθηκόντων και αρμοδιοτήτων. Η επιλογή του παραχωρησιούχου γίνεται κατόπιν διαδικασίας πρόσκλησης για υποβολή προσφορών, σύμφωνα με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας. Για την επιλογή παραχωρησιούχων για την εκπλήρωση των καθηκόντων και αρμοδιοτήτων του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, τα βασικά κριτήρια είναι το ύψος της ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου, το οποίο θα προβλέπεται από την σύμβαση παραχώρησης, ο τρόπος υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης και η αξιοπιστία, η ειδική τεχνογνωσία και η εμπειρία του υποψηφίου παραχωρησιούχου.», ο οποίος την αποκτά μέσω της ανωτέρω μεταβίβασης με υποκατάσταση της εκποίησής της με πλειστηριασμό (άρθρο 1005 παρ. 3 ΚΠολΔ.) «ελεύθερη από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου».
Η μεταβίβαση λαμβάνει χώρα σε περίπτωση που:
• ο ευάλωτος οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση, οπότε το τίμημα για τη μεταβίβαση του ακινήτου αποδίδεται από τον Φορέα Απόκτησης στον σύνδικο για τη διανομής στους πιστωτές και η αίτηση του οφειλέτη κατατίθεται εντός αποκλειστική προθεσμίας εξήντα (60) ημερολογιακών ημερών από τη δημοσίευση της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο οφειλέτη σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας του άρθρου 213 και
• επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση κατά του ευάλωτου οφειλέτη, οπότε το τίμημα για τη μεταβίβαση του ακινήτου αποδίδεται από τον Φορέα Απόκτησης στον υπάλληλο του πλειστηριασμού, το αργότερο πέντε (5) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία διενέργειας του πλειστηριασμού και η αίτηση του οφειλέτη κατατίθεται εντός αποκλειστική προθεσμίας εξήντα (60) ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία του Κατασχετηρίου Εγγράφου
και διέπεται από τις κάτωθι επιμέρους αρχές:
• Άρθρο 219 περ. Δ : «τα πάσης φύσεως έξοδα μεταβίβασης καταβάλλονται από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και παρακρατούνται από το τίμημα μεταβίβασης».
• Άρθρο 225 παρ. 5: Το τίμημα της μεταβίβασης ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή, τα έξοδα της οποίας βαρύνουν τον Φορέα, που τον διορίζει. Σε περίπτωση μάλιστα που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την τιμή εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή σε ποσοστό ανώτερο του δεκαπέντε τοις εκατό (15%), το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το χαμηλότερο της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής εκτίμησης άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει ο επισπεύδων πιστωτής.
• Άρθρο 219 παρ. 2 και 3: Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο οφειλέτη μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος ή επικαρπωτής, η άσκηση του δικαιώματος του παρόντος προϋποθέτει τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων των ψιλών κυρίων και επικαρπωτών. Σημειώνεται ότι με τη σύμπραξή τους, οι συνιδιοκτήτες παραιτούνται ρητά και ανεπιφύλακτα από κάθε δικαίωμα επί του μισθώματος και από τη δυνατότητα να προσβάλουν τη μισθωτική σχέση για οποιονδήποτε λόγο μέχρι και τη λήξη της συμβάσεως. Η διάταξη αυτή παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον αν λάβουμε υπόψη ότι κατά πάγια τραπεζική πρακτική, οι συνιδιοκτήτες του βεβαρημένου ακινήτου, ενέχονται στην εν θέματι δανειακή σύμβαση, με την ιδιότητα του συνοφειλέτη ή του εγγυητή εις ολόκληρον με τον αιτούντα δανειολήπτη.
• Η καταβολή του τιμήματος από τον Φορέα, ισοδυναμεί με την ματαίωση τυχόν πλειστηριασμού της εν θέματι κατοικίας που έχει προγραμματιστεί.
Εν συνεχεία, ο «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» εκμισθώνει την κατοικία, εκ νέου, στον οφειλέτη, με τους κάτωθι όρους :
• για χρονικό διάστημα δώδεκα (12) ετών, άλλως εκατόν σαράντα τεσσάρων (144) μηνών -άρθρο 220 παρ. 1-, έναντι μηνιαίου μισθώματος που ορίζεται με βάση με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τον τελευταίο μήνα, για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, με ετήσια αναπροσαρμογή στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης (άρθρο 220 παρ. 2),
• υφίσταται η δυνατότητα καταβολής Στεγαστικού Επιδόματος (άρθρο 223), το οποίο χορηγείται σύμφωνα με τους άρθρο 3 του Ν. 4472/2017 (Α’ 74) και θα καταβάλλεται στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σε μερική εξόφληση του μισθώματος. Το εν λόγω επίδομα δεν είναι διαρκές και συνεχίζει να καταβάλλεται από το Ελληνικό Δημόσιο στον Φορέα, όσο ο οφειλέτης παραμένει «ευάλωτος», ενώ στην περίπτωση βελτίωσης των οικονομικών του στοιχείων, δε δικαιούται επιδόματος, αλλά συνεχίζει να διατηρούνται όλοι οι λοιποί όροι της μισθωτικής σχέσης.
• ο οφειλέτης ή δια των νόμιμων διαδόχων του διατηρεί το δικαίωμα (option) να επαναγοράσει την κυριότητα της κύριας κατοικίας του από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, έναντι τιμήματος επαναγοράς που θα καθοριστεί σύμφωνα με την απόφαση της παρ. 3 του άρθρου 225, υπό την αίρεση καταβολής του συνόλου των μισθωμάτων κατά τη διάρκεια της μίσθωσης (άρθρο 222 παρ. 1). Σύμφωνα δε, με το άρθρο 222 παρ. 2 του ανωτέρω Νόμου, σε περίπτωση που το δικαίωμα επαναγοράς ασκηθεί πριν τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, ο οφειλέτης οφείλει να καταβάλει στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων, που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου, επιπλέον του τιμήματος επαναγοράς.
• Το δικαίωμα του οφειλέτη από την μίσθωση, καθώς και το δικαίωμα επαναγοράς δεν μεταβιβάζονται, εκτός από την περίπτωση της καθολικής διαδοχής, εντός της οποίας φυσικά εντάσσεται και η κληρονομική του διαδοχή (άρθρο 222 παρ. 3). Με το άρθρο αυτό έχουμε μία κάμψη του απόλυτα προσωποπαγούς χαρακτήρα που προσέδιδε στη ρύθμιση του αρ. 8 παρ. 2 του ν. 3869/2010 και του ερμαφρόδιτου χαρακτήρα της ρύθμισης του αρ. 9 παρ. 2 του ν. 3869/2010 για την προστασία της κύριας κατοικίας ο Νόμος Κατσέλη, έστω και αν στην τελευταία αναθεώρησή του υπήρξε ειδική πρόβλεψη για την περίπτωση θανάτου του οφειλέτη.
Δυνάμει δε, του άρθρου 225 παρ. 3 του ανωτέρω Νόμου, «το οριζόμενο σύμφωνα με την απόφαση αυτή τίμημα επαναγοράς, οφείλει να ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς και να διασφαλίζει προς όφελος του Φορέα εύλογη συμμετοχή σε τυχόν υπεραξία του ακινήτου ή σε περίπτωση που η αξία του ακινήτου έχει μειωθεί σε σχέση προς το τίμημα που κατέβαλε για την απόκτησή του ο φορέας, την εύλογη προσαρμογή προς όφελος του οφειλέτη.»
Η συνολική πρόβλεψη για την καταγγελία της μισθωτικής σχέσης που περιγράφεται στο άρθρο 221 προσιδιάζει πλήρως στις διατάξεις για την έκπτωση οφειλέτη των άρθρων 9 παρ. 3 και 11 παρ. 3 του Ν. 3869/2010, καθώς και του άρθρου 80 του Ν. 4605/2019, καθώς απαιτείται και πάλι υπερημερία ως προς την καταβολή τριών (3) μισθωμάτων, όχληση με πρόσκληση καταβολής των οφειλών εντός ενός (1) μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή, με τις συνέπειες της καταγγελίας να επέρχονται αυτοδικαίως σε περίπτωση άκαρπης παρέλευσης των ανωτέρω προθεσμιών. Σημειώνεται ότι εν προκειμένω, η καταγγελία είναι αυτοδίκαιη και ο εκμισθωτής Φορέας έχει «υποχρέωση» να προβεί σε αυτή, σε αντίθεση με το παρελθόν, όταν ο θιγόμενος πιστωτής είχε το «δικαίωμα» κήρυξης της έκπτωσης του οφειλέτη με μονομερή δήλωση. Η εν λόγω καταγγελία προκαλεί αυτοδικαίως την απώλεια του δικαιώματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας του άρθρου 222 και συνιστά την οριστική απώλεια της κύριας κατοικίας του οφειλέτη, η οποία είναι ultima ratio για το εν λόγω νομοθέτημα και ο οφειλέτης υποχρεούται σε απόδοση του μισθίου σύμφωνα με τα άρθρα 599 επ ΑΚ.
Η μίσθωση καταγγέλλεται επίσης σε περίπτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτωχευτικό δικαστήριο ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του, σύμφωνα με το άρθρο 192. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την παρέλευση ενός μήνα από την τελεσίδικη απόφαση σύμφωνα με τα άρθρο 192-193.
