Της Μαίρης Ζάντου*
Οι εκτιμήσεις ακίνητης περιούσιας αποτελούν αδιαμφησβήτητα από τις πιο σημαντικές υπηρεσίες για οποιονδήποτε διαχειρίζεται ή ενδιαφέρεται για αγορά, πώληση ή μίσθωση ενός ακινήτου. Κάθε αγοραστής ή μισθωτής κατοικίας ή επαγγελματικού ακινήτου οφείλει να προχωρήσει σε μελέτη εκτίμησης σχετικά με το ακίνητο που διαχειρίζεται ή σκοπεύει να αγοράσει. Σκοπός της εκτίμησης είναι η πλήρης ενημέρωση και κατοχύρωσή του πριν τη λήψη οποιασδήποτε απόφασης για επένδυση.
Με άλλα λόγια, οι εκτιμήσεις ακινήτων είναι ο βασικός μηχανισμός που προσδιορίζει την αξία του ακινήτου και ενεργοποιεί το κεφάλαιο με το οποίο είναι δεσμευμένο.
Ποιο είναι όμως το «πρόσωπο κλειδί» για την παροχή μιας αξιόπιστης εκτίμησης και ποια προσόντα πρέπει να διαθέτει; Από ποιους παράγοντες επηρεάζεται και διαμορφώνεται η αξία ενός ακινήτου; Ποιος είναι ο σκοπός για τον οποίο γίνεται η εκτίμηση; Ποια είναι η κατάλληλη μέθοδος εκτίμησης και βάσει ποιων κριτηρίων επιλέγεται;
Τις απαντήσεις στα παραπάνω ερωτήματα δίνει η κα Μαίρη Ζάντου, Director στην Delfi Partners.
Ποιος είναι ο σκοπός της εκτίμησης ενός ακινήτου και ποια δεδομένα πρέπει να ληφθούν υπόψιν από τον πιστοποιημένο εκτιμητή για τη διαδικασία της εκτίμησης;
Η εκτίμηση ακίνητης περιουσίας είναι μια διαδικασία που στοχεύει στον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου και κρίνεται αναγκαία προϋπόθεση για την ορθή επιλογή επένδυσης κάθε ακινήτου.
Μέσω της υλοποίησης του valuation report, διατίθεται υλική υποδομή και πληθώρα δεδομένων προκειμένου το ακίνητο να αξιολογηθεί έγκυρα και αξιόπιστα, σύμφωνα με τα οικονομικά δεδομένα της αγοράς, τη χρονολογία, την τοποθεσία, το μέγεθος, την ποιότητα υλικών αλλά και τη χρήση του τη δεδομένη χρονική περίοδο.
Προκειμένου οι εκτιμήσεις να είναι όσο το δυνατόν πιο ακριβείς, εντός της έκθεσης, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η συμπερίληψη όλων των διαθέσιμων δεδομένων που αφορούν το ακίνητο, από τεχνικής και νομικής πλευράς, καθώς αποτελούν τις βασικές παραμέτρους διαμόρφωσης της τελικής του αξίας.
Με άλλα λόγια, η έκθεση εκτίμησης λειτουργεί ως «εγχειρίδιο» το οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον ενδιαφερόμενο είτε για επενδυτικούς, προσωπικούς ή κληρονομικούς λόγους, είτε ως παραστατικό δικαστηρίου αλλά και λήψης δανείου από το οποιοδήποτε τραπεζικό ίδρυμα. Στο σημείο αυτό, οφείλουμε να αναφέρουμε ότι για σκοπούς δανειοδότησης ή οποιασδήποτε νομικής ή λογιστικής χρήσης, η έκθεση θα πρέπει να φέρει τη δέουσα πιστοποίηση.
Από ποιους παράγοντες εξαρτάται και από ποιους επηρεάζεται η αξία ενός ακινήτου;
Τόσο σε πιστοποιημένες όσο και σε μη πιστοποιημένες εκτιμήσεις, οι παράγοντες από τους οποίους εξαρτάται η εκτίμηση του ακινήτου είναι νομικοί, τεχνικοί και οικονομικοί. Αυτοί είναι που επηρεάζουν άμεσα την τελική τιμή της εκτίμησης. Συγκεκριμένα, ορισμένοι από τους παράγοντες που μεταβάλλουν την αξία του ακινήτου είναι το παγκόσμιο οικονομικό κλίμα, η εθνική οικονομία, η εκάστοτε νομοθεσία-φορολογικό δίκαιο, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου, το τρέχον μίσθωμα καθώς και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του.
Άρα λοιπόν, ο ρόλος του εκτιμητή είναι να μελετήσει όλα τα διαθέσιμα τεχνικά και νομικά έγγραφα, τα οποία θα του επιτρέψουν να καταλήξει ως προς την ορθή προσέγγιση και να προσδιορίσει με ακρίβεια την τελική αξία του ακινήτου κατόπιν επιτόπιας αυτοψίας.
Ποια χαρακτηριστικά πρέπει να διαθέτουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές και με ποιο τρόπο επιτυγχάνεται ένα άρτιο και ολοκληρωμένο αποτέλεσμα;
Οι εκτιμήσεις ακινήτων πρέπει να πραγματοποιούνται από έμπειρους, πιστοποιημένους εκτιμητές, με έτη επαγγελματικής παρουσίας. Ο εκτιμητής φέρει την απόλυτη ευθύνη της έκθεσης και οι παραστάσεις που καταγράφονται από αυτόν πρέπει να στηρίζονται σε πραγματικά και αληθή γεγονότα έκνομων ενεργειών.
Πέραν της εμπειρίας ετών αλλά και της επιστημονικής κατάρτισης, ο Πιστοποιημένος Εκτιμητής οφείλει να διαθέτει αντίληψη, ούτως ώστε να μπορεί να εφαρμόσει τις γνώσεις του περί των νομικών/τεχνικών χαρακτηριστικών, της οικονομίας της χώρας του υπό εξέταση ακινήτου. Οφείλει ακόμη να είναι ενημερωμένος για τις προοπτικές ανάπτυξης της κάθε περιοχής, την κατάσταση του ακινήτου, τη μίσθωση, καθώς επίσης να γνωρίζει τη φορολογική νομοθεσία που αντιστοιχεί στο εκάστοτε ακίνητο. Όλα τα πιο πάνω είναι ζωτικής σημασίας για την επιλογή της κατάλληλης μεθόδου εκτίμησης και την παράθεση μιας ολοκληρωμένης και επιστημονικά αποδεκτής αξιολόγησης του ακινήτου.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές της Delfi Partners ποια μέθοδο εκτίμησης χρησιμοποιούν; Ισχύει ότι η Συγκριτική Μέθοδος είναι η πιο παραδεκτή διεθνώς για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου;
Η Delfi Partners, με βασικό γνώμονα την παροχή ολοκληρωμένων συμβουλευτικών υπηρεσιών σχετικά με την ακίνητη περιουσία, έχει εξασφαλίσει στρατηγική συνεργασία με πιστοποιημένους εκτιμητές ακινήτων. Στόχος της συνεργασίας είναι η δυνατότητα παροχής υπηρεσιών τεχνικού ελέγχου και εκτιμήσεων ακινήτων σύμφωνα με τις διεθνείς προδιαγραφές, παρέχοντας υψηλό επίπεδο επαγγελματικής επάρκειας.
Η Delfi Partners, αφότου εξετάσει τα χαρακτηριστικά του υπό ανάλυση ακινήτου, επιλέγει την πλέον κατάλληλη μέθοδο εκτίμησης, βασιζόμενη στην εφαρμογή επαγγελματικών προτύπων και αρχών δεοντολογίας των παρεχόμενων υπηρεσιών.
Η Συγκριτική Μέθοδος (Comparative Method), θα λέγαμε ότι είναι η πιο διαδεδομένη και είναι ίσως αυτή που μπορεί να εφαρμοστεί σε διαφορετικού τύπου περιπτώσεις, όπως σε οικιστικά ακίνητα, γραφεία, γη, βιομηχανικά κ.ά. Στο σημείο αυτό, να αναφέρουμε ότι σε περιπτώσεις όπου τα εν λόγω ακίνητα αποδίδουν μια σταθερή ετήσια απόδοση, μπορούμε να κάνουμε χρήση της Εισοδηματικής Μεθόδου, η οποία θα υπολογιστεί βάσει μισθωτικής αξίας.
Σύμφωνα με τα εκτιμητικά-επαγγελματικά πρότυπα του RICS, η προτιμώμενη μέθοδος για ολοκληρωμένα οικιστικά ακίνητα είναι η Συγκριτική Μέθοδος και η χρήση της βασίζεται στη διαθεσιμότητα κατάλληλων συγκριτικών ακινήτων στην τοπική αγορά.
Στα υπό σύγκριση ακίνητα, εφαρμόζονται προσαρμογές ως προς το μέγεθος, την ηλικία, την κατάσταση και τα ειδικά του χαρακτηριστικά (αριθμός ορόφων, θέσεις στάθμευσης, αποθήκη, κ.λπ.) σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Επιπλέον, αν το ακίνητο είναι μισθωμένο, τότε η Εισοδηματική Μέθοδος (Income Method) εφαρμόζεται εξίσου αξιόπιστα.
Για μερικώς ολοκληρωμένα οικιστικά ακίνητα, εκτός από τη Συγκριτική Μέθοδο χρησιμοποιείται και η Μέθοδος Υπολειμματικής Αξίας (Residual Valuation Method) καθώς επίσης και η Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης (DRC) για την πλήρη κατανόηση της κατάστασης του κτηρίου και του κόστους ολοκλήρωσης των ακινήτων.
Τέλος, σε περιπτώσεις ξενοδοχειακών μονάδων, η μέθοδος που εφαρμόζεται είναι η DCF (Discounted Cash Flow).
*Η κ. Μαίρη Ζάντου είναι Director, Delfi Partners & Company
