Στο τέλος του α’ εξαμήνου 2022 το συνολικό χαρτοφυλάκιο του ομίλου DIMAND (μέσω της Εταιρείας, θυγατρικών εταιρειών και κοινοπραξιών) περιλάμβανε, 18 επενδυτικά έργα σε διάφορα στάδια ολοκλήρωσης, σε αστικές περιοχές ανά την Ελλάδα, με χρήσεις γραφείων, οικιστικών και ξενοδοχειακών συγκροτημάτων, πολυτελών κατοικιών καθώς και μικτών χρήσεων, συνολικής εκτιμώμενης ακαθάριστης αξίας ανάπτυξης (GDV) κατά την ολοκλήρωσή τους περίπου 666 εκατ. ευρώ (με βάση τις εκτιμήσεις των ανεξάρτητων πιστοποιημένων εκτιμητών). Αυτό αναφέρεται στην χρηματοοικονομική έκθεση του γκρουπ, την πρώτη ως εισηγμένο στο ΧΑ.
Τα επενδυτικά ακίνητα
Τα επενδυτικά ακίνητα που κατέχει ο Όμιλος την 30.06.2022 περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τα εξής:
• Αγροτεμάχια με έκταση συνολικής επιφάνειας περίπου 12.000,00 τ.μ., εκτός ορίων οικισμού, εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου πόλης και εκτός ΓΠΣ, στην περιοχή Σταρόβουρλα – Φανάρι του Δήμου Μυκόνου, τα οποία κατέχουν οι εταιρείες Dimand A.E., Perdim Μ.Α.Ε., Terra Attiva Μ.Α.Ε. και Dimand Real Estate (Cyprus) Ltd. Επί των ανωτέρω αγροτεμαχίων η ανέγερση έχει ολοκληρωθεί. Πιο συγκεκριμένα, τον Δεκέμβριο 2020 η Εταιρεία και η συνιδιοκτήτρια εξ αδιαιρέτου του ενός αγροτεμαχίου, Terra Attiva Μ.Α.Ε., ξεκίνησαν την ανέγερση δύο εξοχικών κατοικιών επί του αγροτεμαχίου με την ολοκλήρωση να πραγματοποιείται την 22.08.2022. Κατά την χρήση 2021 ολοκληρώθηκε η ανέγερση εξοχικής κατοικίας που ήταν σε εξέλιξη στο οικόπεδο της εταιρείας Perdim Μ.Α.Ε. Επιπλέον, κατά τη χρήση 2021, ολοκληρώθηκε η ανέγερση εξοχικών κατοικιών στο αγροτεμάχιο της εταιρείας Dimand Real Estate (Cyprus) Ltd. Την 30.12.2020 η θυγατρική εταιρεία Dimand Real Estate (Cyprus) Ltd υπέγραψε προσύμφωνο για την πώληση μίας εκ των δύο υπό ανάπτυξη κατοικιών επί του ανωτέρω αγροτεμαχίου, συνολικής επιφανείας 157,38 τ.μ. έναντι τιμήματος €1.000.000. Ως εκ τούτου, την 30.12.2020, το εν λόγω επενδυτικό ακίνητο που κατέχει ο Όμιλος μέσω της θυγατρικής του εταιρείας Dimand Real Estate (Cyprus) Ltd αναταξινομήθηκε στα αποθέματα και η εύλογη αξία του κατά την ημερομηνία αναταξινόμησης (€795.000) ορίστηκε ως το κόστος κτήσης του για λογιστικούς σκοπούς. Η πώληση αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί εντός του δεύτερου εξαμήνου του 2022.
• Οικόπεδο εκτάσεως 17.050,14 τ.μ. μετά κτιρίων συνολικού εμβαδού 4.408τ.μ. στο ΟΤ 204 του Δήμου Πειραιώς, το οποίο ο Όμιλος απέκτησε το 2020 μέσω της θυγατρικής εταιρείας HUB 204 Μ.A.E., έναντι τιμήματος ποσού €2.180.000 πλέον φόρων και εξόδων €256.040. Το ακίνητο βρίσκεται στην περιοχή Αγίου Διονύσου του Δήμου Πειραιά. Ο Όμιλος έχει εκπονήσει επιχειρηματικό πλάνο για το επενδυτικό ακίνητο το οποίο προβλέπει την αποκατάσταση/ανακαίνιση του διατηρητέου κτίσματος σε κτίριο με σύγχρονο σχεδιασμό και προδιαγραφές και την κατασκευή ενός νέου συγκροτήματος κτιρίων γραφείων, καθώς και αθλητικών εγκαταστάσεων (εσωτερικών και εξωτερικών) για δημόσια χρήση, συνολικής επιφάνειας ανάπτυξης 36.264 τ.μ. Τα κτίρια σχεδιάζεται να αναπτυχθούν σύμφωνα με τις προδιαγραφές της πιστοποίησης LEED, ώστε να διασφαλίζεται η ενεργειακή και περιβαλλοντική αποδοτικότητα τους.
• Οικόπεδο εκτάσεως 2.082,21 τ.μ. μετά του επ’ αυτού υφιστάμενου πολυώροφου κτιρίου εμβαδού 11.653 τ.μ., στον Δήμο Αθηναίων, το οποίο ο Όμιλος απέκτησε το 2020 μέσω της θυγατρικής εταιρείας Random M.A.E. έναντι τιμήματος ποσού €7.300.000 πλέον φόρων και εξόδων €272.502. Ο Όμιλος έχει εκπονήσει επιχειρηματικό σχέδιο ανάπτυξης για το έργο, που προβλέπει την ανακαίνιση και αναβάθμιση του ακινήτου σε βιοκλιματικό κτίριο σύγχρονων γραφείων, με σκοπό την εκμίσθωση του.
• Οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 23.019 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στο Δήμο Παιανίας και το οποίο ο Όμιλος απέκτησε εντός του 2021, μέσω της θυγατρικής εταιρείας IQ Karela M.A.E. έναντι τιμήματος €4.600.000 πλέον φόρων και εξόδων ποσού €181.230. To έργο αφορά στην ανάπτυξη συγκροτήματος μικτών χρήσεων με σύγχρονο σχεδιασμό και προδιαγραφές συνολικής επιφανείας 33.523 τ.μ. περίπου με σκοπό την εκμίσθωση του. Τo κτίριo σχεδιάζεται να αναπτυχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές της πιστοποίησης LEED, ώστε να διασφαλίζεται η ενεργειακή και περιβαλλοντική αποδοτικότητα του.
• Οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 2.060,21 τ.μ. μετά των επ’ αυτού τριών εκ των πέντε κτιρίων του συγκροτήματος κτιρίων, γνωστού ως «ΜΙΝΙΟΝ» συνολικής επιφανείας των πέντε κτιρίων 14.488,07 τ.μ, στο Δήμο Αθηναίων και συγκεκριμένα στην πλατεία Ομόνοιας, το οποίο ο Όμιλος απέκτησε εντός του 2021 μέσω της θυγατρικής εταιρείας Alkanor M.A.E. έναντι τιμήματος €18.750.000 πλέον φόρων και εξόδων ποσού €745.053. Παράλληλα την ίδια ημέρα υπεγράφη προσύμφωνο και για την απόκτηση και των άλλων δύο κτιρίων του συγκροτήματος, έναντι ποσού €7.450.000 εκ του οποίου ποσό €1.250.000 έχει καταβληθεί ως αρραβώνας κατά την 24.12.2021. Την 28.07.2022, υπεγράφη τροποποίηση του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου της 24.12.2021, από την θυγατρική εταιρεία Alkanor M.A.E. στο πλαίσιο της οποίας καταβλήθηκε από την εταιρεία επιπλέον ποσό €1.500.000 ως επιπλέον αρραβώνας. Το υπόλοιπο ποσό των €4.700.000 πρόκειται να καταβληθεί με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας ήτοι το αργότερο την 30.12.2022. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, προβλέπεται η ανάπτυξη συγκροτήματος μικτών χρήσεων που θα περιλαμβάνει καταστήματα, γραφεία, χώρους εστίασης κ.ά. με σκοπό την εκμίσθωση του.
• Οικόπεδο έκτασης 1.303,77 τ.μ. μετά δύο κτιρίων στον Δήμο Πειραιώς, το οποίο ο Όμιλος απέκτησε το 2019 μέσω της θυγατρικής εταιρείας Piraeus Regeneration 138 M.A.E. Ο Όμιλος έχει εκπονήσει επιχειρηματικό πλάνο για το επενδυτικό ακίνητο το οποίο προβλέπει την ανέγερση κτιρίου 57 διαμερισμάτων και ξενοδοχείου 40 δωματίων συνολικής επιφανείας 6.180 τ.μ με απώτερο σκοπό την εκμίσθωσή του.
• Μισθωμένο κτίριο τεσσάρων ορόφων 3.147,77 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας επί της οδού Απελλού με σκοπό την ανακατασκευή και εκμετάλλευση του. Η θυγατρική εταιρεία Lavax M.A.E. υπέγραψε την 01.01.2022 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, του ανωτέρω κτιρίου, διάρκειας 50 ετών με σκοπό την ανακατασκευή και εκμετάλλευσή του ως κτίριο μικτών χρήσεων που θα περιλαμβάνει καταστήματα και χώρους γραφείων.
• Οικόπεδο έκτασης 10.632 τ.μ. επί των οδών Διονύσου και Βλαχερνών και της Λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι, το οποίο αποκτήθηκε στις 19.05.2022 σε συνέχεια του από 04.01.2022 προσυμφώνου, μέσω της θυγατρικής εταιρείας Insignio M.A.E. έναντι τιμήματος €20.000.000 πλέον φόρων και εξόδων ποσού €922.789. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, προβλέπεται η ανάπτυξη κτιρίου γραφείων μετά υπόγειων βοηθητικών χώρων, συνολικής επιφάνειας 22.550 τ.μ., με σύγχρονο σχεδιασμό και προδιαγραφές με σκοπό την εκμίσθωση του. Τo κτίριo σχεδιάζεται να αναπτυχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές της πιστοποίησης LEED, ώστε να διασφαλίζεται η ενεργειακή και περιβαλλοντική αποδοτικότητα του. Την 20.04.2022 υπεγράφη προσύμφωνο μίσθωσης του συνόλου του αναπτυσσόμενου κτιρίου γραφείων.
Οικονομικά μεγέθη
Όσο αφορά την εξέλιξη των εργασιών για την ενδιάμεση περίοδο 01.01.2022-30.06.2022, ο κύκλος εργασιών του Ομίλου ανήλθε σε €4.060.280 από €2.598.557 κατά την προηγούμενη χρήση, δηλαδή αυξημένος κατά 56%. Η αύξηση αυτή οφείλεται στην αύξηση των εσόδων από παροχή υπηρεσιών διαχείρισης επένδυσης (Project Management), η οποία αποτελεί κύρια δραστηριότητα σε επίπεδο μητρικής εταιρείας.
Τα μικτά κέρδη του Ομίλου αυξήθηκαν κατά 88% σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο (από €656.333 σε €1.236.824), κυρίως λόγω της ως άνω αύξησης του κύκλου εργασιών. Στο α’ εξάμηνο του 2022, τα Κέρδη προ φόρων του Ομίλου ανήλθαν στο ποσό των €1.089.655 έναντι ζημιών (€5.829.757) κατά την προηγούμενη περίοδο. Η σημαντική αύξηση των κερδών του Ομίλου οφείλεται κατά κύριο λόγο στο καθαρό κέρδος από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία (€8.039.445 έναντι καθαρής ζημίας €2.289.753 την προηγούμενη περίοδο) και εν μέρει στην αύξηση του μικτού κέρδους του Ομίλου αξία (€1.236.824 έναντι μικτού κέρδους €656.333 την προηγούμενη περίοδο).
Στις 28.03.2022, η θυγατρική εταιρεία Alabana Ltd αύξησε το ποσοστό που κατέχει στην εταιρεία 3V A.E. σε 36,66% από 18,33%, το οποίο αναμένεται να ανέλθει σε 55,00% έως τις 29.09.2022. Σημειώνεται ότι βρίσκεται σε ισχύ σύμβαση μεταξύ των μετόχων της 3V A.E. η οποία προβλέπει ότι το ποσοστό συμμετοχής της Dimand A.E στην εταιρεία 3V A.E. θα ανέλθει από το 55,00% σε ποσοστό έως 68,3% μετά από αύξηση μετοχικού κεφαλαίου με παραίτηση των παλαιών μετόχων. Η 3V A.E. έχει στην κατοχή της ακίνητο (αγροτεμάχιο) στο Νέο Φάληρο στο οποίο προβλέπεται η ανάπτυξη συγκροτήματος μικτών χρήσεων.
Η κρίση και οι «άμυνες»
Σύμφωνα με την Dimand, η εγχώρια αγορά ακινήτων στη οποία δραστηριοποιείται ο Όμιλος επέδειξε αμυντικά χαρακτηριστικά στη κλειόμενη περίοδο και σε πολλές περιπτώσεις παρατηρήθηκαν ανατιμήσεις στις αγοραίες αξίες των ακινήτων και μισθώσεων οι οποίες αντισταθμίζουν τις όποιες αρνητικές επιδράσεις (π.χ. αύξηση κόστους κατασκευής κλπ.). Ο Όμιλος εντός της περιόδου συνέχισε απρόσκοπτα το επενδυτικό του πρόγραμμα και υλοποίησε τα έργα και τις συμφωνίες που είχε προγραμματίσει σημειώνοντας κερδοφορία. Παράλληλα πραγματοποίησε νέες εμπορικές συμφωνίες με υψηλού κύρους αντισυμβαλλόμενους οι οποίες περιορίζουν τους επιχειρηματικούς κινδύνους και θωρακίζουν την μελλοντική του πορεία.
Όπως σημειώνεται, ο όμιλος έχει συνάψει μακροχρόνιες συμφωνίες χρηματοδότησης καθώς και επιχειρηματικές συνεργασίες οι οποίες εξασφαλίζουν τη διαθεσιμότητα κεφαλαίων για την ολοκλήρωση των αναληφθέντων έργων και επενδύσεων και τη πραγματοποίησή νέων. Η τάση μετάβασης της οικονομικής δραστηριότητας σε ένα μοντέλο λειτουργίας που υποστηρίζει τη βιώσιμη ανάπτυξη – τάση που ενισχύθηκε με την εμφάνιση της πανδημίας COVID-19 - φαίνεται να ευνοεί τη ζήτηση για ακίνητα με τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που αναπτύσσει ο Όμιλος, δηλαδή ακίνητα υψηλών προδιαγραφών ή/και για βιοκλιματικά κτίρια, σε ελκυστικά σημεία, ιδίως όσον αφορά στους χώρους γραφείων καθώς και των ανοικτού τύπου εμπορικών κέντρων και των εμπορευματικών κέντρων (logistics).
Τυχόν αύξηση του κόστους κατασκευής των έργων που αναπτύσσονται από τον Όμιλο, δύναται να επηρεάσουν μελλοντικά δυσμενώς τα αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική κατάσταση, στο βαθμό που τα αυξημένα κόστη δεν έχουν απορροφηθεί πλήρως μέσω αντίστοιχης αύξησης των μισθωτηρίων των επενδυτικών εταιρειών. H εγχώρια αγορά ακινήτων, στις κατηγορίες ακινήτων όπου δραστηριοποιείται ο Όμιλος, επέδειξε αμυντικά χαρακτηριστικά, καθώς σε πολλές περιπτώσεις, λόγω των υψηλών προδιαγραφών και της περιορισμένης προσφοράς κτιρίων υψηλών ενεργειακών προδιαγραφών και του αυξανόμενου πληθωρισμού, παρατηρήθηκαν ανατιμήσεις στις αγοραίες αξίες τέτοιου είδους ακινήτων και των σχετικών μισθώσεων, οι οποίες αντιστάθμισαν τις όποιες αρνητικές επιδράσεις λόγω αύξησης του κόστους κατασκευής.
Το ΧΑ
Υπενθυμίζεται ότι στις 06.07.2022, πραγματοποιήθηκε η έναρξη της διαπραγμάτευσης των μετοχών της Εταιρείας στην ρυθμιζόμενη αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών, ύστερα από την επιτυχή δημόσια προσφορά που ολοκληρώθηκε την 01.07.2022. Η τελική τιμή διάθεσης των κοινών μετοχών της Εταιρείας ορίστηκε σε €15,00 ανά μετοχή. Τα συνολικά αντληθέντα κεφάλαια για την Εταιρεία, πριν από την αφαίρεση των δαπανών έκδοσης, ανήλθαν σε συνολικό ποσό €98.020.046.
Το ομολογιακό δάνειο
Στις 14.07.2022 η θυγατρική εταιρεία Insignio M.A.E. υπέγραψε με την Τράπεζα Eurobank A.E. σύμβαση κοινού ομολογιακού δανείου ποσού έως €48.500.000 με σκοπό α) την αποπληρωμή ενδιάμεσης χρηματοδότησης μέσω ανοιχτού αλληλόχρεου λογαριασμού ποσού έως €16.500.000 που χρησιμοποιήθηκε κατά το ποσό των €14.000.000 για την αγορά οικοπέδου επί των οδών Διονύσου και Βλαχερνών και της Λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι, και β) την μερική χρηματοδότησης της κατασκευής του ακινήτου. Το κοινό ομολογιακό δάνειο έχει ημερομηνία λήξης την 31.12.2029 και φέρει επιτόκιο Euribor 3M πλέον περιθώριο 2,7% κατά την περίοδο κατασκευής και Euribor 3M πλέον περιθώριο 2,5% κατά την επενδυτική περίοδο. Για την εξασφάλιση του εν λόγω ομολογιακού δανείου έχει μεταξύ άλλων εγγραφεί προσημείωση υποθήκης επί του ακινήτου ποσού €63.050.000.
Το Project Skyline
Την 22.07.2022, το κοινό σχήμα της Εταιρείας και της Premia Properties A.E.E.A.Π ανακηρύχθηκε προτιμητέος επενδυτής στη διαγωνιστική διαδικασία που διενήργησε η Alpha Bank για την επιλογή στρατηγικού επενδυτή για το Project Skyline. Το Project Skyline περιλαμβάνει χαρτοφυλάκιο ιδιόκτητων ακινήτων διαφόρων χρήσεων με σημαντική συγκέντρωση στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και άλλα αστικά κέντρα της χώρας. Ενδεικτικά, στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων περιλαμβάνονται αυτοτελή εμπορικά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, επί της οδού Φιλελλήνων (Πλατεία Συντάγματος), επί της οδού Σταδίου (Πλατεία Κοραή), στη συμβολή των οδών Σοφοκλέους και Αιόλου κ.α., καθώς και χαρτοφυλάκιο 205 κατοικιών και διαμερισμάτων. Τα μέρη έχουν ξεκινήσει τις διαπραγματεύσεις με στόχο την οριστικοποίηση της συμφωνίας εντός του 2022.
To IQ Karela και η Premia
Την 01.08.2022, η Εταιρεία και ο Όμιλος τροποποίησαν τη συνεργασία τους αναφορικά με το ακίνητο της εταιρείας IQ Karela M.A.E. στην Παιανία, σε συνέχεια λύσης του προσυμφώνου μίσθωσης πάρκου βιοτεχνολογίας προς ανάπτυξη στο εν λόγω ακίνητο. Ειδικότερα: (α) έλυσαν το από 10.12.2021 προσύμφωνο μεταβίβασης μετοχών της IQ Karela M.A.E. με επιστροφή της προκαταβολής ποσού €7.953.543 (β) προχώρησαν σε μεταβίβαση από την Arcela Investments Limited στην Premia Properties, του 40% των μετοχών της IQ Karela M.A.E. έναντι ποσού €3.006.659 και ταυτόχρονα προσυμφώνησαν τη μεταβίβαση του υπολοίπου 60% των μετοχών αυτής κατά την ολοκλήρωση της ανάπτυξης του ακινήτου ως συγκροτήματος μικτών χρήσεων και έναρξης λειτουργίας του.
Προοπτικές για το β' εξάμηνο του 2022
Όπως αναφέρεται, η πορεία των επενδύσεων και εργασιών για το β’ εξάμηνο του 2022 προβλέπεται θετική. Την 06.07.2022, πραγματοποιήθηκε η έναρξη της διαπραγμάτευσης των μετοχών της Εταιρείας στην ρυθμιζόμενη αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών.
Ο Όμιλος ύστερα από την επιτυχή δημόσια προσφορά και τη βελτίωση της κεφαλαιακής του διάρθρωσης, αλλά και τη διεύρυνση της στρατηγικής του συνεργασίας με την European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) καθώς και των επιμέρους συνεργασιών του με εγχώριους και ξένους θεσμικούς επενδυτές, προσβλέπει στην εφαρμογή της επιχειρηματικής του στρατηγικής με την απρόσκοπτη υλοποίηση του επενδυτικού του προγράμματος αλλά και την επέκταση του χαρτοφυλάκιο του, διασφαλίζοντας πάντα τα αρτιότερα πρότυπα περιβαλλοντολογικής κάλυψης για τα κτίρια που αναπτύσσει, υλοποιώντας ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης και χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος, προσαρμοσμένων στις ανάγκες και τη στρατηγική βιωσιμότητας των σύγχρονων επιχειρήσεων.
Πιο συγκεκριμένα ο Όμιλος προσβλέπει:
- στην ολοκλήρωση της ανάπτυξης και την έναρξη εκμετάλλευσης επενδυτικών και μη ακινήτων του Ομίλου (ενδεικτικά κτίρια γραφείων Kaizen κλπ.),
- στην αγορά ή/και μακροχρόνια μίσθωση / παραχώρηση, ανάπτυξη και αξιοποίηση/εκμετάλλευση νέων ακινήτων (ενδεικτικά ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων, στο Δήμο Αμαρουσίου, στη Θεσσαλονίκη κλπ.),
- στην επίτευξη συμφωνιών για την πώληση ακινήτων ή/και συμμετοχών (ενδεικτικά υπό ανέγερση έργων στην Αθήνα, στο Μαρούσι, στην Παιανία Αττικής, στη Θεσσαλονίκη κλπ.),
- στην διεκδίκηση μέσω δημοσίων διαγωνισμών, ανάπτυξη, λειτουργία και εκμετάλλευση ακινήτων μέσω Συμπράξεων Δημόσιου και Ιδιωτικού Φορέα (Σ.Δ.Ι.Τ.) σε συνεργασία με επώνυμες τεχνικές εταιρείες (ενδεικτικά του Σ.Δ.Ι.Τ για τη δημιουργία Κέντρου Καινοτομίας στη Αθήνα, ΣΔΙΤ Γενικής Γραμματείας Υποδομών).
Παράλληλα η Εταιρεία προσβλέπει στην συνέχιση και ανάληψη νέων έργων παροχής υπηρεσιών ανάπτυξης ή/και συντήρησης ακινήτων του Ομίλου αλλά και τρίτων.
