* του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου
Η χρονιά που μόλις τελείωσε είχε πολλές και σοβαρές επιπτώσεις στην παγκόσμια οικονομία, πιο σοβαρές στην Ευρώπη και κατά συνέπεια στη χώρα μας.
Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ ταυτόχρονα έχει καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες.
Ας δούμε λοιπόν το γενικότερο περιβάλλον, το οποίο γενικά χαρακτηρίζεται από μια σοβαρή αστάθεια:
Ο πόλεμος στην Ουκρανία που συνεχίζεται για 11 μήνες, από τις 24 Φεβρουαρίου, έχει σοβαρές επιπτώσεις σε όλη την Ευρώπη (και όχι μόνον). Ειδικά δε στη χώρα μας που προέρχεται από τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα δυο και πλέον έτη της πανδημίας οι επιπτώσεις αυτές είναι πολλές και ως παράδειγμα αναφέρουμε τις κυριότερες:
- Κατακόρυφη αύξηση του κόστους ενέργειας (φυσικό αέριο, πετρέλαιο και ηλεκτρισμός)
- Αύξηση του πληθωρισμού στα επίπεδα το 7-11%
- Αύξηση του κόστους κατασκευής των οικοδομικών και άλλων έργων
- Αύξηση των μεταφορικών
- Σύσταση για τη λήψη περιοριστικών μέτρων στην κατανάλωση ενέργειας
- Αβεβαιότητα για τη διάρκεια και το μέγεθος της κρίσης
Τα ζητήματα με την επιθετικότητα της Τουρκίας αποτελούν άλλη μια παράμετρο που έχει τη δική της επίδραση.
Το δημογραφικό της χώρας είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθος και την κατανομή τους στη χώρα.
Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών συρρικνώνονται σοβαρά από την αύξηση του κόστους ζωής. Η πολιτεία έχει όλο αυτό το διάστημα ενισχύσει με μεγάλα ποσά ομάδες ατόμων και επιχειρήσεων, αλλά αργότερα θα… έλθει ο λογαριασμός για όλους μας.
Πολλά διαμερίσματα και κατοικίες έχουν ενταχθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση (που έχει έρθει για να μείνει). Αυτά τα ακίνητα λείπουν από τη μακροχρόνια μίσθωση.
Τα ενοίκια κατοικιών στην πρωτεύουσα, στη Θεσσαλονίκη και σε νησιωτικές περιοχές υψηλής ζήτησης, έχουν ανέβει σε σημαντικά έτσι ώστε το κόστος στέγασης να ξεπερνά κατά πολύ το 30% των εσόδων ενός νοικοκυριού.
Χιλιάδες ακινήτων μεταξύ των οποίων διαμερίσματα και μονοκατοικίες είναι εκτός αγοράς (κλειστά) είτε διότι ανήκουν σε τράπεζες ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σημαντικά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά.
Τα κόκκινα δάνεια έχουν περιοριστεί σημαντικά αλλά ήδη υπάρχει ο φόβος δημιουργίας μιας νέας και μικρότερης γενιάς τέτοιων δανείων.
Η αύξηση των επιτοκίων από την ΕΚΤ, οδηγεί σε αύξηση του κόστους των στεγαστικών δανείων και αυτό μειώνει τις δυνατότητες των ενδιαφερομένων να δανειστούν.
Η ανάπτυξη της χώρας μας κινείται αρκετά καλά σε αυτό το πολύ δύσκολο και ρευστό περιβάλλον.
Ο τουρισμός το 2022 ήταν το δυνατό χαρτί της οικονομίας μας που έχει οδηγήσει και σε αύξηση της ζήτησης ακινήτων και από ξένους, αλλά και στην ανάπτυξη ή εκσυγχρονισμό ξενοδοχειακών μονάδων.
Ακόμη δεν είναι γνωστό πως θα εξελιχθούν τα πράγματα με τον COVID19 και τις παραλλαγές του, καθώς επίσης και τα προβλήματα από γρίπη.
Σε αυτό το πολύ ρευστό περιβάλλον, πρέπει εύλογα να αναμένουμε λογική συγκράτηση στο χώρο της κατοικίας, αν και νέες σε περιορισμένο αριθμό πολυκατοικίες, όταν βρίσκονται σε επίκαιρες θέσεις θα συνεχίσουν να ζητούνται, από εισοδηματικά στρώματα που έχουν σχετική οικονομική άνεση.
Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο μοντέρνο προϊόν το οποίο συναντά τη ζήτηση.
Το Ελληνικό γράφει και αυτό τη δική του ιστορία, αναβαθμίζει την περιοχή και προκαλεί το ενδιαφέρον Ελλήνων και ξένων.
Σχετική στασιμότητα θα πρέπει να αναμένεται στο χώρο των γραφείων υψηλών προδιαγραφών (διότι είναι σε αδειοδοτημένη κατάσταση ή ευρίσκονται ήδη υπό κατασκευήν πολλές χιλιάδες Μ2 τέτοιων χώρων τα οποία εκτιμάται ότι επαρκούν για την κάλυψη της ζήτησης).
Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να αναμένεται στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ.
Η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό.
Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση.
Η χρυσή βίζα υπό το νέο καθεστώς με όρια τα 250.000 € ή τα 500.000 € θα εξακολουθήσει να αποτελεί ένα πρόσθετο σημείο ζήτησης, αλλά θα δούμε ποια θα είναι η νέα δυναμική αυτού του χώρου.
Ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλή τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος. Εξ άλλου στα χρόνια της δεκαετούς κρίσης πολλές κατοικίες ανακαινίστηκαν για να ενοικιασθούν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) και έτσι δόθηκε, τότε, δουλειά σε χιλιάδες εργατοτεχνίτες κλπ.
Το μοντέλο της ανακαίνισης και εκσυγχρονισμού η και αλλαγής χρήσης παλαιών ακινήτων ακολουθούν και πολλοί ξένοι και Έλληνες επενδυτές και έτσι βλέπουμε δεκάδες ακινήτων που έχουν επανατοποθετηθεί στην αγορά και έχουν αλλάξει τη φυσιογνωμία σε πολλές γειτονιές των πόλεων. Αυτό ιδίως γίνεται στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη.
Συμπερασματικά, το 23 είναι μια δύσκολη χρονιά λόγω των πολλών κινδύνων που υπάρχουν (επιτόκια, πληθωρισμός, πόλεμος, Covid κλπ) Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον τουρισμό για συνταξιούχους. Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός.
Στη συνέχεια και για όσους ενδιαφέρονται, παρατίθενται επεξεργασμένα στοιχεία που αναφέρονται:
1. Στην εξέλιξη του αριθμού των οικοδομικών αδειών από το 2007 έως τον Σεπτέμβριο του 2022, όπως μας δίδονται από τη Στατιστική Υπηρεσία
Αριθμός οικοδομικών αδειών (Εξέλιξη της πορείας από το 2007 έως Σεπτ. 2022)
Σημ. Για το 2022 τα στοιχεία είναι έως και Σεπτέμβριο
Παρατηρώντας την πορεία των οικοδομικών αδειών από το 2007, θα δούμε ότι το 2016 οι άδειες οικοδομών αποτελούσαν το 20% εκείνων του 2007 και το 2021 το 30%. Άρα υπολειπόμεθα κατά 70% του κορυφαίου έτους 2007. Από την άλλη πλευρά πρέπει να ομολογήσουμε ότι το 2007 ήταν έτος υπερβολής και δεν πρόκειται να επανέλθει (ούτε και πρέπει)
Τόσο οι επιφάνειες (εμβαδά) των νέων οικοδομών, όσο και οι όγκοι ακολουθούν παραπλήσια πορεία, η οποία παρουσιάζει διαφοροποιήσεις όταν πχ μια άδεια αναφέρεται σε κτίριο με εμβαδόν χιλιάδων Μ2 (εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία), η με πολύ μεγάλο όγκο (κτίρια αποθηκών logistics)
2. Στοιχεία που αναφέρονται στην εξέλιξη τιμών παλαιών και νέων κατοικιών από το 2007 έως το τρίτο τρίμηνο του 22, όπως δίδονται από την Τράπεζα της Ελλάδος
Μελετώντας την πορεία της αγοράς κατοικιών (τιμές) μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που ακολουθεί.
ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
Άλλες πόλεις = Άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας
Δηλαδή παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το τρίτο τρίμηνο του2002 είδε μια ανατίμηση περί το 50%, η Θεσσαλονίκη 34 έως 43%, οι άλλες μεγάλες πόλεις 18 έως 28% και οι υπόλοιπες περιοχές από 18 έως 29%.
Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 10 έως και 28% πιο φτηνά από ότι το 2007.
* Ο κος Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής
Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions
