Tα γεωπολιτικά γεγονότα στην Ουκρανία και οι στρατιωτικές ενέργειες από τη Ρωσία και η απάντηση των ευρωπαϊκών χωρών και των Ηνωμένων Πολιτειών με τη μορφή οικονομικών κυρώσεων συνεχίζουν να επηρεάζουν τις παγκόσμιες αγορές και τις οικονομικές εξελίξεις γενικότερα, μέσω των συνεπακόλουθων επιπτώσεων στο ενεργειακό κόστος, τις πληθωριστικές τάσεις και την άνοδο των επιτοκίων, γεγονότα που δημιουργούν δυσμενείς συνθήκες και στις αγορές ακινήτων στη χώρα μας και διεθνώς.
Οι εξελίξεις της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας, ήτοι, η αύξηση των επιτοκίων, το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, έχουν επηρεάσει το επενδυτικό κλίμα, με εξαίρεση όμως τις επενδύσεις που λαμβάνουν χώρα σε prime assets (σύγχρονα και πράσινα γραφεία, νέες σύγχρονες εγκαταστάσεις αποθήκευσης με πράσινα χαρακτηριστικά, πολυτελείς κατοικίες, πολυτελές τουριστικό προϊόν).
Noval: Η «αντιστάθμιση» κινδύνων
Ωστόσο, «εκτιμάται ότι οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων (με τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία, συντηρώντας τη θετική δυναμική της αγοράς».
Αυτό αναφέρεται στην ετήσια οικονομική έκθεση (2022) της Noval Property, θυγατρικής της Viohalco στο real estate, με την ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) να σημειώνει, μεταξύ άλλων, τα παραπάνω ως αντίβαρα της αύξησης επιτοκίων και του κατασκευαστικού κόστους στην αγορά του real estate, σχολιάζοντας τις εξελίξεις στην κτηματαγορά.
Η επενδυτική δράση των ΑΕΕΑΠ
Σύμφωνα με τη διοίκηση της Noval Property, η επενδυτική δραστηριότητα των ΑΕΕΑΠ το 2022 επικεντρώθηκε σε νέα κτήρια σύγχρονων και βιοκλιματικών γραφείων, σε οικιστικά έργα, σε νέα ξενοδοχεία ή ανακαίνιση υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων και σε επαγγελματικές αποθήκες. Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις. Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα, τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις, όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις.
Παρόλο που οι αγορές ακινήτων λειτουργούν, σύμφωνα με τους ανεξάρτητους εκτιμητές, με ικανοποιητικό όγκο συναλλαγών και συγκριτικά στοιχεία, η Noval, όπως σημειώνεται, κυρίως λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων στην Ευρώπη και των συνεπακόλουθων επιπτώσεων στο ενεργειακό κόστος και τις πληθωριστικές τάσεις, και για λόγους συντηρητικότητας, θεωρεί ότι δημιουργούνται συνθήκες εκτιμητικής αβεβαιότητας. Οι δυσμενείς αυτές συνθήκες ενδεχομένως να επηρεάσουν τις αγορές ακινήτων στη χώρα μας και διεθνώς και γι' αυτό τον λόγο, οι αξίες των ακινήτων διέρχονται μία περίοδο κατά την οποία παρακολουθούνται με υψηλότερο βαθμό προσοχής.
Ενδεικτικά, σε ένα πληθωριστικό περιβάλλον, η αξία ενός ακινήτου επηρεάζεται θετικά λόγω του ότι τα ενοίκια, άρα και τα έσοδα του ιδιοκτήτη, αυξάνονται λόγω των υψηλών αναπροσαρμογών σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, ενώ επηρεάζεται αρνητικά επειδή ο συντελεστής προεξόφλησης (discount rate) ακολουθεί και αυτός ανοδική πορεία. Για να διατηρήσει (ή και να αυξήσει) ένα ακίνητο την αξία του, θα πρέπει η αύξηση των ενοικίων, να αντισταθμίσει – υπερκεράσει την επίπτωση του αυξημένου επιτοκίου προεξόφλησης. Αυτό εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως, ενδεικτικά, η φάση στην οποία βρίσκεται η κάθε αγορά, το μέγεθος και βάθος αυτής, η εξέλιξη του ΑΕΠ της κάθε χώρας, οι απαιτήσεις των επενδυτών κ.α.. Το πώς τελικά θα εξελιχθούν όλοι οι ανωτέρω παράγοντες είναι κάτι που δεν μπορεί να εκτιμηθεί με ασφάλεια στην παρούσα φάση.
Οι τάσεις στην αγορά
Στις τάσεις του έτους αλλά και μεσοπρόθεσμα, ως ενισχυμένοι κλάδοι, αποτυπώνονται οι χώροι σύγχρονων αποθηκών, ο τουρισμός και τα νέα και σύγχρονα κτήρια γραφείων, ενώ οι κατοικίες και το retail επηρεάζονται έντονα από τις πληθωριστικές πιέσεις και την άνοδο των επιτοκίων. Ειδικότερα τα logistics, παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις των μισθωτών λόγω της αυξημένης ζήτησης, της περιορισμένης προσφοράς σύγχρονων κτηρίων αποθήκευσης, της εκρηκτικής ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου (e-commerce) και της αναβάθμισης των υποδομών της χώρας.
Βάσει των εκτιμήσεων της διοίκησης της Noval ο τομέας των logistics, αποτελεί τον πλέον ωφελημένο κλάδο κατά την πανδημία, εμφανίζοντας εξαιρετικές προοπτικές ανάπτυξης.
Σύμφωνα με τις επισημάνσεις της η άνοδος του e-commerce, η στρατηγική θέση της χώρας, η βελτίωση των υποδομών και το σχετικά σύντομο διάστημα κατασκευής αποτέλεσαν επιταχυντές για την ανοδική πορεία του κλάδου. Η πανδημία ευνόησε τα αποθηκευτικά ακίνητα σε σχέση με άλλα είδη ακινήτων, καθώς οι ανάγκες του e-commerce εκτοξεύθηκαν.
Ειδικά σε περιοχές κοντά στην Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μεσόγεια) αλλά και εσχάτως στη Θεσσαλονίκη, υπάρχει αυτή τη στιγμή πολύ μεγάλη κινητικότητα και έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές συναλλαγές.
Με βάση στοιχεία από την αγορά και τις διενεργούμενες συναλλαγές, για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600 - 650 ευρώ/τ.μ., τα μισθώματα μπορεί να ξεπεράσουν τα 5 ευρώ/τ.μ./μήνα ενώ οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα του 7%.
Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις των logistics στην Ευρωπαϊκή Αγορά, σύμφωνα με έρευνες αγοράς διεθνών επενδυτικών οίκων, παραμένουν σε πολύ χαμηλά επίπεδα (3-3,5%), το οποίο σε σχέση με την άνοδο των επιτοκίων και των κουπονιών των κρατικών ομολόγων, μετατοπίζει το ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών στην ελληνική αγορά, όπως ήδη αποτυπώνεται και στις συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί.
Τι σημειώνει η BriQ Properties
Από την πλευρά της, η διοίκηση της BriQ Properties (ΑΕΕΑΠ συμφερόντων Θ. Φέσσα), σημείωνε στην οικονομική έκθεση ότι «η σταδιακή αποκλιμάκωση της πανδημίας COVID 19 και των επιπτώσεων της κατά την διάρκεια του 2022, σε συνδυασμό με την άρση των περιοριστικών μέτρων που είχαν εφαρμοστεί, είχαν σαν αποτέλεσμα την επανεμφάνιση της αισιοδοξίας για την πορεία της οικονομίας, την επανεκκίνηση της οικονομικής δραστηριότητας καθώς και την θετική επίδοση του τουρισμού στην Ελλάδα για το 2022, με αποτέλεσμα μάλιστα τα έσοδα από τον τουρισμό να ανέλθουν περίπου στο ύψος των εσόδων του 2019. Η θετική αυτή τάση αναχαιτίστηκε από τον παρατεταμένο πόλεμο στην Ουκρανία και τις επακόλουθες οικονομικές κυρώσεις, καθώς η οικονομία εισήλθε σε μια περίοδο αστάθειας, αβεβαιότητας και υψηλού πληθωρισμού με αυξήσεις του ενεργειακού κόστους, των πρώτων υλών και σημαντική άνοδο των επιτοκίων δανεισμού.
Αυτές οι εξελίξεις επικράτησαν στο 2ο εξάμηνο του 2022 και επηρέασαν τον Όμιλο κυρίως λόγω της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, ενώ παράλληλα αυξήθηκε το κατασκευαστικό κόστος στα έργα που είχε αναλάβει η Εταιρεία. Στο εν λόγω περιβάλλον έντονων προκλήσεων η οικονομική δραστηριότητα στην Ελλάδα διατήρησε την ανοδική δυναμική της στο σύνολο του 2022 επιδεικνύοντας ανθεκτικότητα στις αυξανόμενες προκλήσεις και καταγράφοντας ρυθμό μεγέθυνσης ύψους 5,9% σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Παράλληλα, υπό την επίδραση αντίρροπων δυνάμεων, λόγω της διεθνούς οικονομικής κρίσης, αβεβαιότητας και υψηλού πληθωρισμού, το2022 υπήρξε ιδιαίτερα επιτυχημένο όσον αφορά την αγορά ακινήτων η οποία επέδειξε ανθεκτικότητα, έντονη επενδυτική κινητικότητα και ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας που είχε σαν αποτέλεσμα τον θετικό ρυθμό μεταβολής στις αξίες των ακίνητων. Παρόλο που παρατηρείται αποκλιμάκωση του πληθωρισμού τους τελευταίους μήνες, οι πληθωριστικές πιέσεις παραμένουν ισχυρές οδηγώντας σε συνεχόμενες αυξήσεις των επιτοκίων και σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής, με τις αγορές να αναμένουν επιπλέον αυξήσεις των επιτοκίων έως τα μέσα του 2023. Η σύσφιξη αυτή θα μπορούσε να έχει αρνητικές συνέπειες στο δημοσιονομικό σχεδιασμό, να επηρεάσει τις μακροοικονομικές και χρηματοοικονομικές συνθήκες κατά τη διάρκεια του 2023 και να επιβραδύνει τον αναμενόμενο ρυθμό οικονομικής μεγέθυνσης, ο οποίος με τη σειρά του ενδέχεται να επηρεάσει έμμεσα και τα οικονομικά μεγέθη της Εταιρείας και του Ομίλου με μείωση των αποδόσεων των επενδύσεων, μείωση της αξίας των ακινήτων και κατά συνέπεια συμπίεση του περιθωρίου κεφαλαιακών υπεραξιών για τους επενδυτές και μετόχους».
Το κόστος υλών – Ανθεκτικό το real estate
Αναφορικά με τις αυξήσεις των πρώτων υλών, η BriQ έχει συμβασιοποιήσει μεγάλο μέρος του κατασκευαστικού κόστους για τα ακίνητα που βρίσκονται υπό κατασκευή/ανάπτυξη χωρίς να επηρεάζεται σημαντικά από τις μελλοντικές αυξήσεις αυτών ενώ το ενεργειακό κόστος επωμίζονται οι μισθωτές των ακινήτων και όχι ο ιδιοκτήτης αυτών.
Παράλληλα, η αγορά ακινήτων παρέμεινε ισχυρή και ανθεκτική ενώ ο Όμιλος έχει πραγματοποιήσει αξιόλογες επενδύσεις κυρίως σε κέντρα logistics, γραφεία υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες και ξενοδοχεία που παραμένουν υψηλά σε απόδοση και στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις και ανάπτυξη.
