Την ανοδική τάση του τομέα logistics στο ελληνικό real estate πιστοποιεί η τελευταία αξιολόγηση της Παγκόσμιας Τράπεζας, ως προς την αποτελεσματικότητα του τομέα των logistics και της Εφοδιαστικής Αλυσίδας, αναδεικνύοντας την Ελλάδα στην 19η θέση το 2023 από την 42η θέση το 2018. Ο εν λόγω κλάδος των ακινήτων ήταν από αυτούς μάλιστα που «βγήκαν» ενισχυμένοι από την πανδημία.
Η «άνοδος» του εγχώριου τομέα logistics έγινε με βάση έξι κριτήρια. Αυτά περιλαμβάνουν το επίπεδο των υποδομών, τις διαδικασίες εκτελωνισμού, την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών, τη δυνατότητα ελέγχου και καταγραφής εμπορευμάτων, την ύπαρξη ανταγωνιστικών τιμών και τον χρόνο παράδοσης-παραλαβής των εμπορευμάτων.
Ισχυρή δυναμική
Ως γνωστόν, συνεχίζεται, με σχετικά αμείωτο ρυθμό, ο «χορός των επενδύσεων» στα logistics στις περιοχές της Δυτικής Αττικής, με «αιχμή» το «μέτωπο» Ασπρόπυργου – Ελευσίνας – Θριάσιου Πεδίου, όπου οι αναπτύξεις και τα deals εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ έχουν την τιμητική τους. Αρκετές ΑΕΕΑΠ επιδόθηκαν εκ νέου σε αγορές και deals στον τομέα των logistics και βιομηχανικών κτηρίων, στο φίνις του 2022, τάση που συνεχίστηκε και στο πρώτο 4μηνο του 2023, με τις BriQ Properties, Trastor, Premia να συγκαταλέγονται σε αυτές, ενώ και οι άλλες ΑΕΕΑΠ και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων (Prodea, Dimand, Trade Estates κ.α.) έχουν προχωρήσει σε ανάλογες σημαντικές κινήσεις.
Προφανώς βέβαια, δεσπόζουν διεργασίες όπως η εξαγορά από τη HIG Capital πλειοψηφικού πακέτου μετοχών της εταιρείας Ορφέας Βεϊνόγλου, με το αμερικανικό fund έτσι κι αλλιώς να έχει ήδη «ανοίξει» επενδυτικό κύκλο σχεδόν 200 εκατ. ευρώ στην περιοχή αλλά και σε Ελευσίνα κ.α., και βέβαια, η ανάπτυξη του mega επενδυτικού πλάνου στο «Θριάσιο» ύψους 200 εκατ. ευρώ από ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ – Goldair (240 χιλ. τ.μ.). Υπενθυμίζεται ότι η HIG έχει εξαγοράσει εταιρείες (π.χ. Makios και άλλες στον Σκαραμαγκά), έχει αποκτήσει το ακίνητο της πρώην Χαλυβουργίας Ελλάδος, στην Ελευσίνα, όπου προωθεί ανάπτυξη 150 εκατ. ευρώ με στόχο την κατασκευή υποδομών logistics και εμπορευματικού κέντρου, συνολικής επιφάνειας 100.000 τ.μ., ενώ έχει και άλλες «βλέψεις» στον χώρο.
Προ ημερών μόλις η Trastor ΑΕΕΑΠ ανακοίνωσε ότι προχώρησε στην υπογραφή δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ Α.Ε» ιδιοκτήτριας οικοπέδου συνολικής επιφάνειας 30,100 τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής, στο οποίο θα ανεγερθεί ένα υπερσύγχρονο κέντρο εμπορικής αποθήκευσης και διανομής, συνολικής επιφάνειας 23.800 τ.μ.. Το ακίνητο προβλέπεται να αποκτηθεί περιβαλλοντικά πιστοποιημένο, σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης.
Σε αυτά, μπορούμε να προσθέσουμε τόσο τον νέο διαγωνισμό που «τρέχει» το υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών για την ανάπτυξη logistics park (εμπορευματικός – σιδηροδρομικός κόμβος), το γνωστό «Θριάσιο II», σε έκταση 1.450 στρεμμάτων του ΟΣΕ (δόθηκε προσφορά από Hellenic Train – Κοπελούζο, σύμβαση αξίας 561 εκατ. ευρώ), αλλά και την προώθηση projects με τη συμμετοχή της μονάδας PPF του ΤΑΙΠΕΔ. Ανάμεσα σε αυτά ξεχωρίζουν η σύμβαση παραχώρησης 600 στρεμμάτων στο Ταμείο από τον Δήμο Φυλής, σε ακίνητο δίπλα στην Αττική Οδό, για τη μετεγκατάσταση των μεταφορικών εταιρειών από τον Ελαιώνα στη νέα έκταση ή και εκμετάλλευση έκτασης 3.000 στρεμμάτων της Εκκλησίας, σε προνομιακή θέση μεταξύ Σχιστού και Σκαραμαγκά.
Προφανώς και γίνονται και άλλες ζυμώσεις, διεργασίες και αναπτύξεις, αλλά ήδη είναι σαφές ότι δίνεται έμφαση σε σύγχρονες αποθήκες, σε κέντρα logistics που θα μπορούν πέρα από υπηρεσίες αποθήκευσης, να προσφέρουν επίσης υψηλού επιπέδου υπηρεσίες διαλογής, αυτοματισμούς, μεταποίησης προϊόντων, με ανάπτυξη υποδομών σε στρατηγικού χαρακτήρα περιοχές.
Πόσοι χώροι προστέθηκαν στον τομέα αποθηκευτικών χώρων
Σύμφωνα με παλιότερη ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius για τον τομέα αποθηκευτικών χώρων, μέσα στο 2022 εκτιμάται ότι προστέθηκαν επιπλέον 250.000 τ.μ. αποθηκών. Η εστίαση των επενδυτών στη βιωσιμότητα και την αναζήτηση εγκαταστάσεων που υιοθετούν συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας, με τα ηλιακά πάνελ να αποτελούν τον κανόνα για νέες εξελίξεις στον τομέα της εφοδιαστικής. Η ζήτηση για last mile εγκαταστάσεις παραμένει υψηλή, που αναμένεται να ενισχύσει την τάση απορρόφησης τα επόμενα τρίμηνα. Τα ενοίκια δέχονται ανοδικές πιέσεις λόγω πληθωριστικών πιέσεων και υψηλού κόστος κατασκευής. Αυτά, μαζί με την έλλειψη αποθέματος υψηλών προδιαγραφών διατηρούν υψηλά τη ζήτηση αλλά και τα μισθώματα για τα logistics, σύμφωνα με την Cushman & Wakefield Proprius. Σύμφωνα με τα στοιχεία, μόνο το 25% του συνολικού αποθέματος ξεπερνά τις 5.000 τ.μ. σε επιφάνεια. Στις σημαντικότερες εξελίξεις του τέλους 2022, η Cushman & Wakefield Proprius είχε αναφέρει και την εξαγορά από την Dimand γηπεδικών εκτάσεων, συνολικής επιφάνειας 355,6 στρεμμάτων, στο 15ο χιλιόμετρο Θεσσαλονίκης-Έδεσσας, που παλιότερα ανήκε στη «ΒΑΛΚΑΝ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε.», έναντι συνολικού τιμήματος 6 εκατ. ευρώ. Επί του ακινήτου, η Dimand θα υλοποιήσει, σε δύο φάσεις, συγκρότημα Logistics, συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. περίπου.
Η πρόβλεψη για το 2023 – Αποδόσεις και ενοίκια
«Πρόβλεψή μας για το 2023 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και του επιπέδου ενοικίων, με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση ή ελαφριά μείωση των αποδόσεων». Αυτό αναφέρεται στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Logistics 2022 της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων στην Ελλάδα. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας. Σε γενικές γραμμές, καταγράφεται άνοδος ενοικίων για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους της τάξεως του 5%-10%. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.
Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και
Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τ.µ., ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Στο απόθεμα των αποθηκών στην Αττική στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000τμ στην Αττική.
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7,0% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) οδηγεί θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,50 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,07 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,37 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,85 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,61 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,52 €/τμ/μήνα.
Σύμφωνα με την ανάλυση, πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2023. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα. Σημαντικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2023, μια νεόδμητη αποθήκη με επιμέρους χώρους ψύξης σε κομβικό σημείο, μπορεί να καταγράψει πώληση μεγαλύτερη των 800 euro/τμ.
Έρχονται 280 χιλ. τ.μ. έως το τέλος του 2024
Σύμφωνα με στοιχεία σχετικής ανάλυσης της Cerved Property Services, μέχρι τα μέσα του έτους θα προστεθούν περίπου 180.000 τ.μ., ενώ άλλα 100.000 τ.μ. προβλέπεται να εγκαινιαστούν έως το τέλος του 2024. Πρόκειται για έργα μεσαίας και μεγάλης κλίμακας, τα οποία θα ενισχύσουν ακόμα περισσότερο τον ρόλο της χώρας ως διαμετακομιστικού κόμβου, ενώ θα βελτιώσουν και τις υπηρεσίες ηλεκτρονικού εμπορίου.
Μεγάλης κλίμακας έργα ξεκινούν ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, που ενισχύουν το ρόλο της χώρας στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα, με σημαντικότερα το Εμπορευματικό και Διαμετακομιστικό Κέντρο στο Θριάσιο, το πρώτο Logistics Park στην Ελλάδα και την ανάπτυξη και αξιοποίηση του χώρου του πρώην Στρατοπέδου «Γκόνου» στη δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης. Οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ και οι θεσμικοί επενδυτές, αφοσιωμένοι στην επενδυτική τους στρατηγική ενισχύουν συνεχώς τη θέση τους σε νεόδμητα κτίρια Logistics υψηλών προδιαγραφών, πιστοποιημένα σύμφωνα με τα κριτήρια της πράσινης και βιώσιμης ανάπτυξης.
Τι λένε τα στελέχη του κλάδου
Στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν επίσης ότι κάθε μεγάλη νέα αποθήκη είναι βέβαιο ότι θα εξασφαλίσει τους ενοικιαστές της αρκετούς μήνες πριν από τη λειτουργία της, ωθώντας τις αξίες και τα ενοίκια σε υψηλότερα επίπεδα. Πρωταγωνιστικό ρόλο παίζει το Θριάσιο, που συγκεντρώνει πάνω από το 60% των νέων συμβάσεων μίσθωσης σε τιμές που παραμένουν γύρω στα € 5/τ.μ./μήνα για προνομιακά ακίνητα και ακολουθούν η Θεσσαλονίκη, τα Μεσόγεια και τα Οινόφυτα. Ωστόσο, περαιτέρω αύξηση των ενοικίων είναι αβέβαιη καθώς οι εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντική συμπίεση των περιθωρίων κέρδους τους λόγω της αύξησης των λειτουργικών εξόδων και του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους.
Οι αποδόσεις του κλάδου συνεχίζουν να συμπιέζονται και κινούνται πλέον σε επίπεδα 7% – 7,5% στις πιο ανεπτυγμένες αγορές σε αντίθεση με τα επίπεδα του 8% – 8,5% που αποτυπώθηκαν το 2021, και αρκετά μακριά από τις διψήφιες αποδόσεις που εξασφάλισαν οι επενδυτές που τοποθετήθηκαν στην αρχή του ανοδικού κύκλου. Παρόλα αυτά το επίπεδο των αποδόσεων είναι υψηλότερο από αυτό των αντίστοιχων Ευρωπαϊκών αγορών ενισχύοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον μη εγχώριων επενδυτών.
Συγχρόνως, το κόστος της γης για τα Logistics έχει εκτοξευθεί. Στο Θριάσιο, την περιοχή που συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων αναπτύξεων, το κόστος γης έχει αυξηθεί σημαντικά σε βαθμό που αντιστοιχεί στα 4/5 της συνολικής επένδυσης. Ένας άλλος δυσμενής παράγοντας είναι το κόστος κατασκευής το οποίο έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλά επίπεδα. Ως αποτέλεσμα των αυξήσεων των τιμών των πρώτων υλών, το κόστος κατασκευής νέων χώρων Logistics έχει αυξηθεί πάνω από 30%, από € 450/τ.μ. σε € 600/τ.μ..
