«Στην Ελλάδα, τα τελευταία χρόνια η αύξηση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων υπολείπεται σημαντικά του ρυθμού αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων. Επιπροσθέτως, οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από τις μέγιστες τιμές που παρατηρήθηκαν προ της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Η άνοδος των τιμών των ακινήτων την τελευταία διετία συνοδεύεται από αντίστοιχη άνοδο του υπολοίπου των χορηγήσεων που σχετίζονται με επαγγελματικά ακίνητα. Ειδικότερα, σύμφωνα με στοιχεία το υπόλοιπο των χορηγήσεων τραπεζών και εταιρειών χρηματοδοτικής μίσθωσης το Δεκέμβριο του 2022 διαμορφώθηκε σε 20,8 δισ. ευρώ, έναντι 19,5 δισ. ευρώ το Δεκέμβριο του 2021, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 6,7%. Ωστόσο, μείωση παρουσιάζει το αντίστοιχο μέγεθος των επενδύσεων που πραγματοποίησαν οι τράπεζες και οι εταιρίες χρηματοδοτικής μίσθωσης σε επαγγελματικά ακίνητα, καθώς αυτό ανήλθε σε 2,9 δισ. ευρώ, έναντι 3,2 δισ. ευρώ το 2021», αναφέρονται στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της ΤτΕ, όπου, μεταξύ άλλων, γίνονται αναφορές για τα επαγγελματικά ακίνητα, οι ΑΕΕΑΠ, η «σύνδεση» με τις τράπεζες και η «διαχείριση κινδύνων».
Η σημασία της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων
Όπως σημειώνεται, ο σημαντικός ρόλος της αγοράς ακινήτων και των σχετιζόμενων με αυτήν κλάδων οικονομικής δραστηριότητας (π.χ. κλάδοι κατασκευών, διαχείρισης ακίνητης περιουσίας) προσδιορίζεται από το μέγεθος και τη συμμετοχή τους στη διαμόρφωση του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ), αλλά ταυτόχρονα και από το ποσοστό τους στη συνολική χρηματοδότηση της πραγματικής οικονομίας. Όσον αφορά ειδικότερα τα επαγγελματικά ακίνητα, σε ορισμένες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) τα χρηματοδοτικά ανοίγματα προς τον εν λόγω τομέα αντιπροσωπεύουν αξιόλογο μερίδιο του ΑΕΠ, της χρηματοδότησης και των ισολογισμών των πιστωτικών και λοιπών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων αναδεικνύοντας τη σημασία του τομέα. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κλάδων «Κατασκευές» 138 και «Διαχείριση ακίνητης περιουσίας» αποτελεί διαχρονικά σημαντικό μερίδιο του ΑΕΠ μιας οικονομίας. Συγκεκριμένα, το εν λόγω ποσοστό κυμαίνεται την περίοδο 2019-2022 στην ΕΕ μεταξύ 7,3% (Ιρλανδία) και 17,1% (Φινλανδία) με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 15% περίπου. Το αντίστοιχο μέγεθος για την Ελλάδα βρίσκεται κοντά στη μέση τιμή της ΕΕ
Διασύνδεση της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων με τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα
Σύμφωνα με εκθέσεις που έχει εκπονήσει κατά καιρούς το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου (European Systemic Risk Board ‒ ESRB), παρόλο που οι σχετιζόμενοι με την ακίνητη περιουσία κλάδοι είναι σημαντικοί για την οικονομία και το χρηματοπιστωτικό σύστημα, ο τομέας των επαγγελματικών ακινήτων έχει μεγαλύτερη βαρύτητα σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα. Συγκεκριμένα, τα επαγγελματικά ακίνητα χρησιμοποιούνται τόσο ως εξασφαλίσεις για τη λήψη δανείων από τις επιχειρήσεις όσο και για επενδυτικούς σκοπούς. Οι μεταβολές των τιμών τους συνδέονται άμεσα με τις οικονομικές εξελίξεις και η αγορά επαγγελματικών ακινήτων χαρακτηρίζεται από μεγάλη κυκλικότητα και συνδέεται πιο άμεσα με τις μεταβολές στην οικονομική δραστηριότητα σε σχέση με την αγορά των οικιστικών ακινήτων.
Καθώς η ανάπτυξη, κτήση και διαχείριση επαγγελματικών ακινήτων συνδέεται με τη δημιουργία κεφαλαιακών κερδών και τακτικών εσόδων από ενοίκια, οι αναμενόμενες αποδόσεις έχουν μεγαλύτερη βαρύτητα και πιο καθοριστικό ρόλο στο πλαίσιο της πραγματοποίησης επενδύσεων στην περίπτωση επαγγελματικών ακινήτων από ό,τι στην περίπτωση των οικιστικών ακινήτων, τα οποία συνδέονται κυρίως με την κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Στην καθοδική φάση του κύκλου μιας οικονομίας ή σε περίπτωση κρίσης/απότομων διαταραχών, το εισόδημα από ενοίκια επαγγελματικών ακινήτων και η αξία τους θα επηρεαστεί σημαντικά. Αναδεικνύεται έτσι ο υψηλός βαθμός ευαισθησίας και διασύνδεσης της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων σε διαφορετικές φάσεις του οικονομικού κύκλου σε σχέση με την αγορά των οικιστικών ακινήτων.
Απότομες μεταβολές στην οικονομική δραστηριότητα μπορούν να επηρεάσουν το χρηματοπιστωτικό σύστημα μέσω πολλαπλών διαύλων και να ενισχύσουν δυνητικά τις επιδράσεις σε αυτό. Η κατασκευή και η απόκτηση επαγγελματικών ακινήτων χρηματοδοτείται πρωτίστως από τράπεζες και εταιρίες χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing), αλλά και από κεφάλαια χρηματοδότηση επενδύσεων (π.χ. μετοχικά κεφάλαια – equity funds, επενδυτικά κεφάλαια ακίνητης περιουσίας, Real Estate Investment Trusts ‒ REITs κ.ά.) ή και από επιχειρήσεις επενδύσεων ακινήτων (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας – ΑΕΕΑΠ) με τη μορφή δανείων και άμεσων επενδύσεων. Συνήθης πρακτική είναι επίσης οι μεγάλες ΑΕΕΑΠ να αξιοποιούν τις κεφαλαιαγορές για τη λήψη χρηματοδότησης εκδίδοντας ομόλογα και μετοχικούς τίτλους.
Το «μάτι» της ΤτΕ
Για την ενίσχυση της παρακολούθησης της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα, η ΤτΕ προχώρησε στην κατασκευή Δεικτών Οικιστικών και Επαγγελματικών Ακινήτων, χρησιμοποιώντας την αναλυτική πληροφόρηση που συλλέγει τακτικά από όλα τα πιστωτικά ιδρύματα, καθώς και από τις ΑΕΕΑΠ που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα. Στόχος είναι, αφενός η συστηματική παρακολούθηση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων και των μισθωμάτων και αφετέρου η διερεύνηση άλλων ποιοτικών χαρακτηριστικών, όπως των αποδόσεων που προκύπτουν από επενδύσεις στην εν λόγω αγορά, ήτοι στοιχεία τα οποία είναι απαραίτητα για την τεκμηριωμένη ανάλυση των εξελίξεων και των προοπτικών της συγκεκριμένης αγοράς.
Τα γενικά συμπεράσματα
Οι αυξημένες γεωπολιτικές ανησυχίες με τη συνέχιση του πολέμου στην Ουκρανία, η ραγδαία αύξηση του πληθωρισμού και η ομαλοποίηση της νομισματικής πολιτικής διαμορφώνουν ένα νέο μακροοικονομικό και χρηματοπιστωτικό περιβάλλον για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Η υψηλότερη διασύνδεση της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων με την οικονομική δραστηριότητα και το χρηματοπιστωτικό τομέα αναδεικνύει τη σημασία της ενίσχυσης της παρακολούθησης της εν λόγω αγοράς και των κινδύνων που απορρέουν από την ενδεχόμενη δημιουργία κυκλικών συστημικών κινδύνων.
Η συστηματική εξέταση της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία, καθώς αναδεικνύονται επιπρόσθετες επιδράσεις στην εν λόγω αγορά από τις πολιτικές που υιοθετούνται για την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής, αλλά και με τις ευρύτερες διαρθρωτικές αλλαγές που συντελούνται (π.χ. εκτεταμένη εφαρμογή της εξ αποστάσεως εργασίας). Η έγκαιρη υιοθέτηση και εφαρμογή των κατάλληλων πολιτικών161 από τις αρμόδιες εποπτικές αρχές θα συμβάλει στην ενίσχυση του πλαισίου παρακολούθησης των κινδύνων που σχετίζονται με την αγορά επαγγελματικών ακινήτων και θα οδηγήσει στην περαιτέρω θωράκιση του χρηματοπιστωτικού συστήματος.
Συνολικά, η έκθεση του ελληνικού χρηματοπιστωτικού συστήματος σε επενδύσεις και δάνεια που σχετίζονται με επαγγελματικά ακίνητα κινείται κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Παράλληλα, οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων στην παρούσα χρονική συγκυρία μετά την πολυετή οικονομική κρίση που βίωσε η χώρα είναι ακόμη σε χαμηλότερο επίπεδο από το μέγιστο που παρατηρήθηκε πριν από την έναρξη της κρίσης χρέους της ελληνικής οικονομίας.
