Ροή
Χωρίς «φρένα» κινούνται οι τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων στην Ελλάδα σε μια περίοδο στην οποία δεν έχουν αυξηθεί αναλόγως οι μισθοί και οι απολαβές των εργαζομένων, με την Αθήνα να αποτελεί την πλέον «επιβαρυμένη» πόλη της χώρας. Προ ημερών δε, η ανάλυση του Spitogatos πιστοποίησε το «θερμό κλίμα» στην κτηματαγορά καθώς το τρίτο τρίμηνο του 2023 έκλεισε με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών να διατηρούν μια σταθερά ανοδική πορεία σχεδόν σε όλη την Ελλάδα, με +12% μέση αύξηση στις τιμές πώλησης και +7% μέση αύξηση στις τιμές ενοικίασης αντίστοιχα, σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2022. Δεδομένου ότι τα εισοδήματα μάλλον δεν έχουν αυξηθεί με τον απαιτούμενο ρυθμό τα τελευταία έτη ώστε να αντισταθμίσουν ή περιορίσουν έστω, τις αντίστοιχες αυξήσεις των ενοικίων, γίνεται κατανοητό ότι η επιβάρυνση είναι σημαντική για τα νοικοκυριά.
Πάνω από τον μισό μισθό στο ενοίκιο
Όπως προκύπτει από νέα έρευνα που πραγματοποιήθηκε παγκοσμίως από τη βρετανική εταιρεία Online Mortgage Advisor, ένας μέσος εργαζόμενος στην Αθήνα χρειάζεται σήμερα να δαπανήσει το 55,9% του εισοδήματός του για την πληρωμή του ενοικίου της κατοικίας του. Το αντίστοιχο ποσοστό το 2018 διαμορφωνόταν στο 42,4%. Σύμφωνα με την έρευνα, η ελληνική πρωτεύουσα έχει τα «πρωτεία» αλλά δυστυχώς όχι για κάποιον θετικό λόγο αλλά γιατί είναι η πόλη στην οποία η ψαλίδα ανάμεσα στην αύξηση των ενοικίων και το μέσο μισθό είναι η μεγαλύτερη στη χώρα. Τα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας ακολουθούν, καθώς, σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, η δεύτερη χειρότερη επίδοση εντοπίζεται στην Πάτρα, όπου σήμερα απαιτείται το 46,36% του μισθού, όταν το 2018 απαιτούνταν το 38,56% του μηνιαίου εισοδήματος. Στη Θεσσαλονίκη, χρειάζεται κανείς να δαπανήσει το 53,55% του μισθού του.
Αλλά και σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Attica Bank, σε συνεργασία με τον ΙΟΒΕ, αναφέρονταν, μεταξύ άλλων, ότι οι δείκτες Price-to-Rent και Price-to-Income καταγράφουν ανάκαμψη, υποδεικνύοντας αυξημένη ζήτηση για αγορά ακινήτων, αλλά και ολοένα υψηλότερο κόστος κάλυψης βασικών αναγκών στέγασης. Οι αυξήσεις των τιμών των ακινήτων εξηγούνται εν μέρει από την ιδιαίτερα μεγάλη αύξηση στις άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, αλλά και την ολοένα και πιο έντονη αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης που αυξάνει το δυνητικό μακροχρόνιο μίσθωμα, αλλά και τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Το υψηλό κόστος στέγασης το οποίο συνοδεύεται από τα υψηλά επίπεδα πληθωρισμού και την επακόλουθη αύξηση των επιτοκίων δανεισμού με σκοπό την επιστροφή του πληθωρισμού σε φυσιολογικά επίπεδα, δημιουργεί προκλήσεις όχι μόνο στην δαπάνη των νοικοκυριών, αλλά και στην αποπληρωμή ενυπόθηκων δανείων και στη ζήτηση νέων δανείων. Περίπου το 25% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματος τους για ανάγκες στέγασης, όπως επίσης και το μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματος τους, ανάμεσα στα υπόλοιπα κράτη μέλη. Το υψηλό ενεργειακό κόστος οδηγεί μεγάλο ποσοστό των νοικοκυριών σε καθυστερήσεις πληρωμών, αλλά και δημιουργεί καταναλωτικές στρεβλώσεις.
Σύμφωνα με την έρευνα της Utility Bidder, κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας ο μέσος μισθός στη χώρα μας αυξήθηκε μόλις κατά 1,5%. Σε σύγκριση με άλλες χώρες του ΟΟΣΑ στην Ελλάδα καταγράφηκε η χαμηλότερη αύξηση του μέσου ετήσιου εισοδήματος.
Ράλι των τιμών
Τη συνολική εικόνα της τάσης των τιμών της αγοράς ανέλυσε και για το τρίτο τρίμηνο του 2023 το Spitogatos Insights με βάση το δείκτη τιμών του Spitogatos (SPI), που καταγράφει τη χρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων, με βάση εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών από τη Νο.1 ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα. Όπως αναφέρθηκε, το τρίτο τρίμηνο του 2023 έκλεισε με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών να διατηρούν μια σταθερά ανοδική πορεία σχεδόν σε όλη την Ελλάδα, με +12% μέση αύξηση στις τιμές πώλησης και +7% μέση αύξηση στις τιμές ενοικίασης αντίστοιχα, σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2022. Κάποιες από τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών το τρίτο τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους σημειώθηκαν στα Προάστια Πειραιά (+23%), στο Δήμο Θεσσαλονίκης (+21%) καθώς και τα Δυτικά Προάστια Αττικής (+19%). Όσον αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές καταγράφηκαν στα Νότια Προάστια Αττικής (11,8€/τ.μ.), τις Κυκλάδες (11,3€/τ.μ.) και τα Βόρεια Προάστια Αττικής (10,8€/τ.μ.).
Σε «παραδοσιακά» φοιτητικές περιοχές της Αττικής καταγράφηκαν ακόμη μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις σε σχέση με πέρσι στα ενοίκια. Για παράδειγμα, μια κατοικία στο Γουδί έχει μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 10,8€/τ.μ., παρουσιάζοντας αύξηση +26% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022, ενώ στην περιοχή Πατησίων – Αχαρνών η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης φτάνει τα 7,9€/τ.μ., ακριβότερη κατά 14% σε σχέση με πέρσι. Αντίστοιχα, στο Κέντρο της Αθήνας η αύξηση φτάνει το 19% και στην περιοχή του Ζωγράφου το 9%.
Η ανοδική τάση των τιμών ως προς τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση και ενοικίαση συνεχίζεται και το τρίτο τρίμηνο του 2023, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2022. Κάποιες από τις περιοχές που παρουσίασαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε σχέση με πέρσι είναι η Πεύκη (Βόρεια Προάστια) με αύξηση +34%, το Μοσχάτο (Προάστια Πειραιά) με αύξηση +27% και η Αγία Παρασκευή (Βόρεια Προάστια) με αύξηση +25%.
Στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας συγκαταλέγονται, μεταξύ άλλων, η Αττική (Αθήνα) με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στα 1.310€/τ.μ., τα Πατήσια (Αθήνα) στα 1.324€/τ.μ. και η περιοχή Ταμπούρια – Αγία Σοφία (Πειραιάς) στα 1.415€/ τ.μ.
«Παραδοσιακά το τρίτο τρίμηνο του έτους παρουσιάζει έντονες διακυμάνσεις σε περιοχές με υψηλό ενδιαφέρον καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Η αυξημένη ζήτηση στα Ελληνικά νησιά τους καλοκαιρινούς μήνες λόγω της αυξημένης τουριστικής δραστηριότητας, η εκκίνηση της νέας ακαδημαϊκής περιόδου καθώς και οι αλλαγές στα ελάχιστα όρια επένδυσης για την απόκτηση της Golden Visa, επηρεάζουν σημαντικά τις ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης, σε άκρως δελεαστικές περιοχές, όπως για παράδειγμα τα νησιά των Κυκλάδων και τα Νότια Προάστια Αττικής», δήλωσε ο Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos.
