Η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε και το 2023 να προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον, με αποτέλεσμα οι τιμές να κινηθούν περαιτέρω ανοδικά, ιδιαίτερα στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, η αυξημένη ζήτηση των οποίων, τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό της χώρας, δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά. Όμως, ορισμένοι πρόδρομοι δείκτες της εγχώριας αγοράς, αλλά και η εξέλιξη των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο, υποδηλώνουν ενδεχομένως ηπιότερους ρυθμούς αύξησης των τιμών τα επόμενα τρίμηνα, ειδικά για τα ακίνητα χαμηλότερης ζήτησης. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στην Ενδιάμεση Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική 2023 που υποβλήθηκε στον Πρόεδρο της Βουλής των Ελλήνων και το Υπουργικό Συμβούλιο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντική αύξηση κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2023 και ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1,644 δισ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1,277 δισ. ευρώ).
Οι προσδοκίες παραμένουν συγκρατημένα θετικές
Όπως αναφέρεται, οι προσδοκίες για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, υπό την επίδραση των διεθνών εξελίξεων και του περιβάλλοντος υψηλού πληθωρισμού, αυξημένων επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία συνολικά. Παράλληλα, η μεταβολή των χαρακτηριστικών της ζήτησης, που ξεκίνησε με αφορμή την περίοδο της πανδημίας, συνεχίζεται μέχρι σήμερα, με συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και θέσεις να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς διαφορετικών ταχυτήτων. Στο βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό θα διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων θα παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Οι ρυθμοί αύξησης των τιμών αναμένεται ωστόσο να γίνουν ηπιότεροι, καθώς η τρέχουσα συγκυρία δεν επιτρέπει στους επενδυτές εφησυχασμό αναφορικά με τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη των συνθηκών της αγοράς.
Ανοδική πορεία στις τιμές, «σήμα» για διόρθωση
Ειδικότερα, σύμφωνα με την ΤτΕ, η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, παρά τις αρνητικές εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και τις αβεβαιότητες που ανακύπτουν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια. Οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική πορεία τους, καθώς η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό και το εσωτερικό της χώρας για ακίνητα καλών προδιαγραφών δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά και συντηρεί υψηλούς ρυθμούς αύξησης, αν και ηπιότερους σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα. Ωστόσο, πρόδρομοι δείκτες σχετικοί με την εγχώρια αγορά, αλλά και η εξέλιξη των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο, παραπέμπουν ενδεχομένως σε μια επικείμενη περίοδο διόρθωσης των τιμών, ειδικά για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης. Στην αγορά των κατοικιών, ισχυροί ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να καταγράφονται έως και το γ΄ τρίμηνο του 2023, παρόλο που επιβράδυνση παρατηρείται σε επιμέρους δείκτες τιμών κατά τα δύο τελευταία τρίμηνα. Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,2% το αντίστοιχο διάστημα του 2022.
Η ετερογένεια στις μεταβολές
Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε θέσεις με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και μικρότερες μεταβολές σε άλλες. Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2023 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των περισσοτέρων αστικών περιοχών της χώρας. Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,5%), στην Αθήνα (14,5%) και στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,1%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (11,1%). Την ίδια περίοδο οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,4%, έναντι 13,1% για τις τιμές των νέων διαμερισμάτων.
Η αγορά κατοικίας
Η αγορά κατοικιών, παρά τις τρέχουσες αβεβαιότητες, διατηρεί τη δυναμική της και χαρακτηρίζεται από ισχυρή, κυρίως επενδυτική, ζήτηση και χαμηλή προσφορά. Η θετική πορεία του τουρισμού και της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα επιχορηγούμενα στεγαστικά προγράμματα για νέους και το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, 6 συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος «Χρυσή Βίζα», συνεχίζουν να ενισχύουν τη δυναμική της αγοράς, όπως αυτή καταγράφεται και από άλλους σχετικούς δείκτες. Πιο συγκεκριμένα, το οκτάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς τον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (22,5% και 14,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι μικρής υποχώρησης κατά την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους (-1,3% και -4,1%). Οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) στο σύνολο της χώρας ενισχύονται σημαντικά, σε ετήσια βάση, κατά 40,2% το εννεάμηνο του 2023 (έναντι 12,1% την αντίστοιχη περίοδο του 2022), αν και εξακολουθούν να βρίσκονται σε πολύ χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,0%). Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση, κατά 13,3%.
Η τραπεζική χρηματοδότηση
Παρά το αυξημένο ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα, η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, με το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων να καταγράφει υποχώρηση κατά 4,9% το δεκάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση. Τέλος, το εννεάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση, συνεχίστηκε η αύξηση του συνολικού κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατά 6,7%, η οποία εν μέρει συνετέλεσε στην ενίσχυση των τιμών κατοικιών.
Η εικόνα σε γραφεία, καταστήματα
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,9%. Στην Αθήνα, ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν υψηλότερος (7,2%), ενώ μεγάλη αύξηση σημειώθηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα (7,3%), μετά από μια μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας στις τιμές. Στη Θεσσαλονίκη, αντίθετα, μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υψηλών ρυθμών αύξησης, καταγράφηκε ήπια διόρθωση των τιμών σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (-0,5%).
Αναφορικά με τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2023 σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί καταγράφηκαν στους δείκτες τιμών της Αθήνας (8,4%) και της Θεσσαλονίκης (9,8%), ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα ο αντίστοιχος ρυθμός ανήλθε σε 3,7%. Τέλος, κατά την ίδια περίοδο για το σύνολο της χώρας, τα μισθώματα τόσο των γραφείων όσο και των καταστημάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση 5,6%.
Το οκτάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε θετικούς ρυθμούς μεταβολής στο σύνολό της, ενώ μικτή εικόνα παρουσίασαν οι επιμέρους κατηγορίες. Πιο συγκεκριμένα, αύξηση σημειώθηκε στον αριθμό νέων αδειών για γραφεία (75,2%), ενώ ο αντίστοιχος συνολικός όγκος (σε κυβικά μέτρα) ήταν μειωμένος κατά 15,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο οκτάμηνο του 2022. Οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 15,6%, ενώ ο όγκος μειώθηκε κατά 8,0%. Τέλος, η οικοδομική δραστηριότητα για καταστήματα καταγράφηκε ιδιαίτερα αυξημένη σε όρους όγκου (226,9%), αλλά συγκρατημένα θετική σε όρους αριθμού νέων αδειών (7,8%). Η μικτή εικόνα της οικοδομικής δραστηριότητας πιθανώς σχετίζεται με τις συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης, σε ένα οικονομικό περιβάλλον που δεν ευνοεί ιδιαίτερα την έναρξη νέων έργων. Επίσης σχετίζεται με τον μικρό, σε απόλυτους όρους, αριθμό νέων οικοδομικών αδειών ανά κατηγορία, που οδηγεί σε μεγάλες ποσοστιαίες διακυμάνσεις, ενώ οι διαφοροποιήσεις είναι στην πραγματικότητα μικρές.
Πού εστιάζουν οι ΑΕΕΑΠ
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2023 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, κυρίως σύγχρονων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών.
Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης τα ξενοδοχεία, οι επαγγελματικές αποθήκες και η επενδυτική κατοικία ειδικής χρήσης. Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,6%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,0%.
