Μια νέα «γενιά» πολιτών – ενοικιαστών φαίνεται να διαμορφώνεται στον απόηχο της εκτόξευσης των τιμών ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Αυτή είναι η περίφημη Generation Rent.
«Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Χαρακτηριστικά όπως φαίνεται και στον πίνακα παρακάτω η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Σύμφωνα με την EUROSTAT, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του βασικού μισθού μεταξύ Ιανουαρίου 2013 και Ιανουαρίου 2023 ήταν +2%, όταν σύμφωνα με το Παρατηρητήριο η μέση αύξηση των αξιών παλαιότερων και νεόδμητων διαμερισμάτων είναι 49%», σημείωνε πρόσφατα η Geoaxis, η πρώτη πιστοποιημένη εταιρεία εκτιμήσεων ακινήτων.
Η μείωση της ιδιοκατοίκησης και η άνοδος των τιμών
Πλέον, όσοι επιλέγουν να αποκτήσουν δική τους κατοικία αγοράζουν ακίνητα «γερασμένα», καθώς στην πλειονότητά τους πρόκειται για σπίτια άνω των 40 ετών. Το 75% των Ελλήνων άνω των 50 ετών ιδιοκατοικούν, την ώρα που μόλις ένας στους τρεις νέους έχει ιδιόκτητο σπίτι. Η στροφή στην αγορά κατοικιών προς ενοικίαση δείχνει πιο εμφανής, με το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης να φθίνει σε σχέση με τα επίπεδα ταυ 2008, όταν σχεδόν το 90% όσων αγόραζαν ακίνητο το προόριζαν για ιδιοκατοίκηση. Επιπλέον, υπάρχει περιορισμένη «πραγματική» δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά. Πρόσφατη έρευνα της Cerved Property Services έδειξε πως δεδομένων των τιμών αλλά και της πρόσβασης στο τραπεζικό σύστημα, οι τρέχουσες συνθήκες απευθύνονται μόλις στο 25% των ελληνικών νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημα ενώ εάν επικεντρωθεί κανείς στην αγορά νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών απευθύνονται στο 3-10%. Η δε αγορά σπιτιού 60 τετραγωνικών μέτρων, και ηλικίας 20-30 ετών, στην Αθήνα απαιτεί μισθούς 11 ετών.
Τα στοιχεία που αναφέρθηκαν στο πρόσφατο real estate συνέδριο της Prodexpo ήταν αποκαλυπτικά. H κα. Βασιλική Βλαχοστεργίου, Deputy Head of Real Estate Analysis Section στην Τράπεζα της Ελλάδος, ανέφερε ότι το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης έχει μειωθεί σημαντικά και βρίσκεται πλέον στο 69,6% στη χώρας μας γενικότερα βάσει των στοιχείων της Eurostat, ενώ για την Αθήνα το ποσοστό αυτό έχει μειωθεί στο 64%. Τα βασικά προβλήματα που οδηγούν σε αυτή τη μείωση είναι το γεγονός ότι οι αξίες των οικιστικών ακινήτων αυξάνεται με διψήφια ποσοστά τη τελευταία διετία, ενώ από το 2017, που ήταν το χαμηλότερο σημείο για την αξία των ακινήτων έως το β' Τρίμηνο του 2024 η αύξηση της αξίας των ακινήτων στην Αθήνα ανέρχεται στο 90%. Σε σχέση με την καλύτερη χρονιά που ήταν το 2008 η αύξηση κινείται στο 4%. Επιπλέον, το απόθεμα των ακινήτων προς πώληση είναι ποιοτικά υποδεέστερο καθώς είναι «γηρασμένο» αφού ξεπερνά τα 40 έτη.
Ένα ακόμα ζήτημα είναι ότι οι αξίες έχουν αυξηθεί σε μεγάλο βαθμό με την άνοδο να κινείται στο 100% γενικά και στο 70% στο Κέντρο της Αθήνας. Προβληματικό, επίσης, είναι και το γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα έχει μειωθεί κατά 20% σε σχέση με το 2008, ενώ δεν εκδίδονται πλέον νέες οικοδομικές άδειες με αποτέλεσμα να υπάρχει έλλειμμα νέων ακινήτων. Η κ. Βλαχοστεργίου τόνισε ότι οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως και το 2024 είναι αθροιστικά οι ίδιες στο σύνολο με αυτές που εκδόθηκαν το 2005.
Ο κ. Πάνος Λολώνης, Head of the Geospatial Information Department, Ελληνικό Κτηματολόγιο είχε αναφέρει ότι οι πωλήσεις έχουν αυξηθεί σε σχέση με τις υπόλοιπες συναλλαγές και χαρακτήρισε το 2005 ως το peak της αγοράς. Για την ιδιοκατοίκηση ανέφερε ότι δεν είναι στα ίδια ποσοστά με το παρελθόν, καθώς η κατοχή ακινήτου δεν είναι πλέον προσοδοφόρα, ενώ γίνεται επαχθής λόγω του ΕΝΦΙΑ, της έλλειψης χρηματοδότησης, της συντήρησης και της δυσκολίας της διαδικασίας μεταβίβασης.
Επιπλέον αυξημένη είναι η κινητικότητα των νέων κυρίως προς το εξωτερικό, καθώς δεν επενδύουν πλέον σε σταθερά assets όπως ένα οικιστικό ακίνητο. Εκτός όμως από τα παραπάνω προβλήματα ο κ. Λολώνης σχολίασε ότι δεν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα προς αγορά και για αυτό το λόγο υπάρχει μεγάλη στροφή προς την ενοικίαση.
«Βλέπουν» ευκαιρίες οι κατασκευαστές
Σε αυτό το πλαίσιο, φαίνεται ότι μεγάλοι κατασκευαστικοί όμιλοι, ΑΕΕΑΠ, εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, «βλέπουν φως», ήτοι ευκαιρίες, στο μέτωπο της ανάπτυξης κατοικιών, κυρίως προς ενοικίασης, για «γεμάτα» ή μεσαίου μεγέθους «πορτοφόλια». Και κοιτάζουν τόσο προς την λεγόμενη προσιτή κατοικία, και στην εκμετάλλευση – ενοικίαση αλλά και διαχείριση διαμερισμάτων. Πρόσφατα, μόλις, ο κ. Εξάρχου, επικεφαλής της AKTOR, αποκάλυψε πως η εταιρεία έχει εντοπίσει τις περιοχές με ζήτηση για «affordable housing», εστιάζοντας και στην προσιτή κατοικία (όχι «κοινωνικές» κατοικίες), μέσω αγοράς και ανακαίνισης μικρών διαμερισμάτων, επιδιώκοντας την αποκόμιση σταθερών ροών εσόδων μέσα από τη μακροχρόνια μίσθωση. Στην οικιστική αγορά έχουν «κοιτάξει» και άλλες εταιρείες, όπως η Prodea, λιγότερο η Noval, η Dimand, ενώ ακόμη και στο Ελληνικό σχεδιάζεται η ανάπτυξη πιο προσιτών (σε σχέση με τις άλλες επενδύσεις εκεί) διαμερισμάτων – κατοικιών, π.χ. με τη συμφωνία με τον μεγαλομέτοχό της Lamda Σπ. Λάτση για τη δημιουργία διαμερισμάτων στη γειτονιά Little Athens, όπου θα αναπτυχθούν με το μοντέλο Built to Rent.
Αλλά και στην Ten Brinke Ελλάδος εξετάζουν τα μοντέλα όπως της δημιουργίας συνοικιών ακινήτων/διαμερισμάτων σε πόλεις, στα οποία θα μπορούσαν να επενδύσουν family offices, funds, Ταμεία ή τα επώνυμα συγκροτήματα διαμερισμάτων (branded residences), κ.α. Επίσης, τα περίφημα «serviced apartments» ή «εξυπηρετούμενα διαμερίσματα» στα Ελληνικά, που αφορούν διαμερίσματα πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα, τα οποία μπορούν να ενοικιάζονται ως έχουν, ακόμη και σε εργαζομένους εταιρειών, είχαν μπει στο πεδίο της Premia παλιότερα.
Φαίνεται, όπως αναφέρθηκε και στο πρόσφατο συνέδριο CEO Initiative, ότι τα branded residences, οι κατοικίες προς ενοικίαση (built to rent), αναμένεται να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών. Στη χώρα, όπως επισήμανε ο κ. Γιόφτσιος, την ώρα που ο οικιστικός κλάδος ανθεί, υπάρχει έλλειψη επενδύσεων σε κατοικίες προς μίσθωση με προσιτά ενοίκια. «Από την Ελλάδα λείπουν διαχειριστές μεγάλου αριθμού διαμερισμάτων, καθώς μέχρι σήμερα δεν υπάρχει κάποιος ξένος επενδυτής που θα μπορούσε να αγοράσει μια ολόκληρη συνοικία, όπως γίνεται στο εξωτερικό. Όμως, αν γίνει μία τέτοια κίνηση στη χώρα και πέσουν στην αγορά ένας μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων, θα δημιουργηθεί ένα νέο περιβάλλον, καθώς τα ενοίκιά τους θα είναι και πιο φθηνά», σημείωσε χαρακτηριστικά ο επικεφαλής της Ten Brinke Ελλάδας.
Δεν πέφτουν οι τιμές
Ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, μιλώντας στην πρόσφατη Prodexpo, εκτίμησε ότι η αγορά των ακινήτων βρίσκεται σε άνοδο για έβδομη χρονιά, σε μονοψήφιο, μεν, ακόμα νούμερο, αλλά εν γένει υπάρχει μια αυξανόμενη ζήτηση. Εκτίμησε ότι τα προγράμματα «Σπίτι μου» είναι σε θετική κατεύθυνση, αλλά δημιουργούν πρόβλημα σε ό,τι αφορά τη ζήτηση. Πρόσθεσε, δε, ότι οι μεσίτες προσπαθούν να λειτουργούν σε μια μορφή εκλογίκευσης της αγοράς, αλλά πλέον αυτή ακολουθεί τους δικούς της ρυθμούς, καθώς υπάρχουν ακόμα και υψηλά τιμήματα που πληρώνονται.
Ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, Co- Founder & CEO του Spitogatos Group, ανέφερε ότι η αγορά συνεχίζει να ανεβαίνει. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας το τρίτο τρίμηνο του έτους η αύξηση αγγίζει το 7%. Είναι ζήτημα προσφοράς και ζήτησης, από την στιγμή που υπάρχει αυξημένη ζήτηση, ανεβαίνουν οι τιμές ανέφερε ο κ Μελαχροινός. Οι τάσεις από την βάση δεδομένων της Spitogatos δεν δείχνουν ότι θα σταθεροποιηθούν οι τιμές το επόμενο διάστημα, επισήμανε. Σύμφωνα με τα στοιχεία του SPI, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη την Ελλάδα σημείωσαν αύξηση της τάξης του 6,8% το τρίτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023, ενώ οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 7,6%. Σύμφωνα με την έρευνα τα Νότια Προάστια της Αθήνας, οι Κυκλάδες, τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, η Λευκάδα και ο Πειραιάς αποτελούν τις 5 πιο ακριβές περιοχές της χώρας για αγορά κατοικίας κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024. Στην κατάταξη των πιο ακριβών περιοχών για ενοικίαση κατοικίας, τις πρώτες θέσεις καταλαμβάνουν τα Νότια Προάστια της Αθήνας, οι Κυκλάδες, τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, το κέντρο της Αθήνας και ακολουθεί ο Πειραιάς.
Αρκετά προβλήματα όσον αφορά την ιδιοκατοίκηση
Ο κ. Νίκος Τσάτσης, Chief Development Officer, Plasis Real Estate + Development, δήλωνε ότι υπάρχουν αρκετά προβλήματα όσον αφορά στην ιδιοκατοίκηση. Αρχικά, αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων χωρίς να υπάρχει η αντίστοιχη αύξηση στους μισθούς, ενώ τα δάνεια δε φτάνουν για την αγορά σύγχρονων σπιτιών. Πρόσθεσε, ότι στο παρελθόν η αγορά ενός ακινήτου συνδεόταν με τη βοήθεια από την οικογένεια. Πλέον αυτό δεν ισχύει καθώς τα οικογενειακά αποθέματα χρημάτων έχουν μειωθεί και επίσης έχουν κατασχεθεί οικογενειακά ακίνητα λόγω των δανείων. Από την άλλη πλευρά, οι νέοι έχουν φύγει στο εξωτερικό, όπου η ενοικίαση είναι κάτι πολύ σύνηθες, ενώ αρκετοί είναι αυτοί που προτιμούν να νοικιάσουν ένα ακίνητο με παροχές παρά να αγοράσουν κάτι παλιό.
Η κα. Μαρί Δελλή, Partner, LCI Law είχε επισημάνει ότι δεν υπάρχουν μεγάλα συγκροτήματα που να παρέχουν υπηρεσίες και να ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη που θα τα διαχειρίζεται. Αντιθέτως, η αγορά έχει εστιάσει σε γραφεία, ξενοδοχεία και logistics με σημαντικά κενά στην κατοικία. Επιπλέον, αναφέρθηκε ότι υπάρχουν νομικά θέματα που θέτουν εμπόδια. Ένα εξ’ αυτών είναι το γεγονός ότι ο συντελεστής δόμησης είναι σε αδράνεια, καθώς δεν έχει μπει ακόμα σε λειτουργία η τράπεζα γης. Επίσης, χρειάζεται απλούστευση σε αδειοδοτικές διαδικασίες όπως αυτές για την κατεδάφιση, την αναπαλαίωση διατηρητέων κτιρίων, την ανακαίνιση, και τις αλλαγές σε χρήσης γης.
