Ως μία από τις πιο ανθεκτικές στην Ευρώπη χαρακτηρίζεται η ελληνική αγορά κατοικίας, σύμφωνα με την έκθεση «Housing Market Greece Q3 2024» της Delfi Partners & Company. Η έκθεση αναδεικνύει την επιταχυνόμενη ανάπτυξη της αγοράς, την ισχυρή ζήτηση στις αστικές και τουριστικές περιοχές και τις μακροοικονομικές τάσεις που διαμορφώνουν τη δυναμική του κλάδου, με τη συντηρούμενη άνοδο στις τιμές πώλησης και ενοικίασης να καταδεικνύει τη δυναμική του εγχώριου real estate.
Το τρίτο τρίμηνο του 2024, οι ζητούμενες τιμές κατοικιών προς πώληση σημείωσαν σημαντική αύξηση σε όλα τα προάστια της Αθήνας, με τις νότιες περιφέρειες να πρωτοστατούν και πάλι στην τάση. Μεγάλη αύξηση 28,9% στο 2ο τρίμηνο και σχεδόν αντίστοιχη 27,8% στο γ’ τρίμηνο 2024 σημείωσαν οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών στον Πειραιά. Σύμφωνα με την Delfi Partners & Company, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 6,4% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, ενώ οι τιμές ενοικίασης σημείωσαν ακόμη μεγαλύτερη άνοδο, αγγίζοντας το 7,3%.
Άνοδος στις τιμές πώλησης
Ο Πειραιάς και τα προάστιά του κατέγραψαν τις πιο μεγάλες αυξήσεις στις τιμές πώλησης, φτάνοντας το 27,8% (2.556 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο) και 14,7% αντίστοιχα (1.496 ευρώ/τ.μ.), ενώ οι νότιες περιοχές της Αθήνας παρέμειναν στην κορυφή της αγοράς με μέση τιμή πώλησης 3.818 ευρώ ανά τ.μ., αντικατοπτρίζοντας ετήσια αύξηση 5,7%. Σύμφωνα με σχετικά διαγράμματα, οι ζητούμενες τιμές πώλησης στα βόρεια προάστια ενισχύθηκαν στο γ’ τρίμηνο κατά 6,7%, στις 3.111 ευρώ/τ.μ., στα ανατολικά κατά +11,4% στα 2.174 ευρώ/τ.μ., στο κέντρο της Αθήνας κατά +8,9% στα 2.177 ευρώ./τ.μ. κατά μέσο όρο, στα δυτικά της Αττικής κατά +6,4% στα 1.915 ευρώ/τ.μ., ενώ στο υπόλοιπο Αττικής η άνοδος στις ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών στο Q3 2024 ανήλθε σε +2,89%, στα 1.899 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο.
Στην υπόλοιπη Ελλάδα, τα νησιά των Κυκλάδων έχουν αναδειχθεί έως η πιο ακριβή περιοχή για αγορά σπιτιού, με μέση τιμή πώλησης τα 3.583 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές κατά μέσο όρο ανέρχονται σε 2.400 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 10,9%. Γενικότερα, σε σχέση με τις υψηλότερες τιμές, αυτές καταγράφονται και σε Λευκάδα στα 2.778 ευρώ/τ.μ. (+11,1%), Χαλκιδική (+14%), Χανιά (+10%), Σποράδες (σχεδόν +20%), Κεφαλονιά Ζάκυνθο (+11,4%), Κέρκυρα, νησιά Αργοσαρωνικού, σε όλες μεταξύ 2.000 και 2.440 ευρώ/τ.μ.. Πάνω από 1.800 ευρώ/τ.μ. καταγράφονται τιμές σε Δωδεκάνησα, Αργολίδα, Ρέθυμνο, σε πάνω από 1.500 ευρώ/τ.μ. σε Μεσσηνία, Λασίθι, προάστια Θεσσαλονίκης, Πρέβεζα, Καβάλα (+20,9%), Κορινθία, Ηράκλειο, Φωκίδα, ενώ σε πάνω από 1.360 ευρώ/τ.μ. σε Ιωάννινα, Εβρο, Χίο (+20%), Εύβοια. Οι χαμηλότερες τιμές καταγράφονται σε Καστοριά, Φλώρινα (-1,2%, Καρδίτσα (-2%), Κοζάνη, Κιλκίς, Δράμα (από 588 έως 685 ευρώ/τ.μ.). Από 1.000 έως 1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο καταγράφονται τιμές πώλησης σε Σάμο, Τρίκαλα, Λέσβο (-3,2%), Ροδόπη, Ευρυτανία, Ξάνθη, Πιερία (-1,4%), Λακωνία, Αρκαδία (1.164 ευρώ), Λάρισα, Μαγνησία (1.235 ευρώ/τ.μ.). Από 769 ευρώ και άνω καταγράφονται τιμές σε Ημαθία, Γρεβενά, Σέρρες (833 ευρώ), Πέλλα, Αρτα, Ηλεία (900 ευρώ), υπόλοιπο Θεσσαλονίκης (922 ευρώ/τ.μ., +13,9%) και Αιτωλοακαρνανία (970 ευρώ/τ.μ.).
«Σκαρφάλωσαν» τα ενοίκια
Οι τιμές ενοικίασης στην Αθήνα συνεχίζουν να είναι άκρως ανταγωνιστικές, με τον Πειραιά να πρωτοστατεί στο κύμα ενώ τα πολυτελή νότια προάστια διατηρούν τις υψηλότερες συνολικές τιμές. Ειδικότερα, στον τομέα των ενοικίων, οι κεντρικές και νότιες συνοικίες της Αθήνας συνεχίζουν να καταγράφουν υψηλές τιμές, με τις νότιες περιοχές να σημειώνουν μέση τιμή 11,8 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα, ενισχυμένες κατά 8,6% σε ετήσια βάση. Παράλληλα, ο Πειραιάς πρωτοστατεί στην αύξηση τιμών ενοικίασης, με ετήσια αύξηση 9,7%, φτάνοντας τα 9,3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα, αντικατοπτρίζοντας τη σταθερή ζήτηση σε αυτή την αναπτυσσόμενη περιοχή.
Σημαντική άνοδος σημειώθηκε και στα ανατολικά προάστια, με τα ενοίκια να αυξάνονται κατά 9,6%, στα 8,1 ευρώ/τ.μ.. Στο κέντρο της Αθήνας, παρά τις παλαιότερες κτιριακές υποδομές, οι τιμές ενοικίασης παραμένουν υψηλές, κατά μέσο όρο 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αύξηση 7,1% σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2024. Στα βόρεια προάστια η άνοδος έφτασε στο 4,9%, στα 10,8 ευρώ/τ.μ., ενώ στα δυτικά στο +7,9% στα 7,8 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο. Στα προάστια του Πειραιά η μέση τιμή ενοικίασης ανήλθε σε 7,6 ευρώ/τ.μ. (+9,5%), ενώ στο υπόλοιπο Αττικής στα 8,6 ευρώ/τ.μ. (+5%) σε σχέση με τη ζητούμενη τιμή ενοικίασης στο γ’ τρίμηνο 2024.
Στην υπόλοιπη Ελλάδα, καταγράφηκε άνοδος, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, σε περιοχές με υψηλό τουριστικό ενδιαφέρον. Στις Κυκλάδες η μέση τιμή ενοικίασης ανήλθε σε 11,33 ευρώ/τ.μ. (+3%), ενώ ακολούθησαν, βάσει τιμής, το Ρέθυμνο (9,67 ευρώ/τ.μ.), Θεσσαλονίκη (+10,5%), Κέρκυρα (+7%), Ηράκλειο (+11,3%), Δωδεκάνησα (+8,4%), Χανιά (+14,6%), Σποράδες (με πάνω από 8 ευρώ/τ.μ. όλες αυτές οι περιοχές), ενώ πάνω από 7 ευρώ/τ.μ. ήταν κατά μέσο όρο τα ενοίκια σε Ιωάννινα (με -2,3%), Αχαΐα, Μεσσηνία (+11%), Λάρισα, Ζάκυνθο (+6,7%), Λευκάδα (+8,3%), Μαγνησία, νησιά Αργοσαρωνικού (+12%), Λασίθι, Κεφαλονιά (+8,1%, Εβρο, Αργολίδα (+7%) και Πρέβεζα (στα 6,8 ευρώ/τ.μ., με +16,6%).
Κάτω από 6,55 ευρώ/τ.μ. και έως 6 ευρώ/τ.μ. παρατηρούνται, πάντα βάσει της έρευνας, ζητούμενα ενοίκια σε Χίο, Αρκαδία (+13,7%), Λέσβο, Λακωνία, Σάμο (+14,2%), Σέρρες, Αιτωλοακαρνανία, Αρτα, Κοζάνη, από 5,8 ευρώ/τ.μ. έως 5 ευρώ/τ.μ. σε υπόλοιπα Πειραιά, Φθιώτιδα, Βοιωτία, Καστοριά (+14,1%), Δράμα (+15,7%), Ηλεία, Φλώρινα (-7%), Γρεβενά, Φωκίδα, Ημαθία, ενώ ευρύτερα στον νομό Θεσσαλονίκης τα ενοίκια κατά μέσο όρο ανέρχονταν σε 4,5 ευρώ/τ.μ. (+20%), με τις χαμηλότερες τιμές να παρατηρούνται σε Πέλλα (4,37 ευρώ, -8%) και Κιλκίς (4,17 ευρώ/τ.μ.).
Ανθεκτική στις προκλήσεις - Για ποιες περιοχές υπάρχει ενδιαφέρον
«Η ελληνική αγορά κατοικίας δεν είναι μόνο σταθερή αλλά και εξαιρετικά προσαρμοστική στις προκλήσεις, είτε αυτές προέρχονται από την παγκόσμια οικονομία είτε από τις τοπικές ρυθμιστικές αλλαγές,» δήλωσε ο Μιχάλης Λοίζου, Delfi Partners & Company. «Η άνοδος στην αξία, τόσο των τιμών πώλησης όσο και της ενοικίασης, αποδεικνύουν τη δυναμική και τη διαρκή ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλό τουριστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον», προσέθεσε ο ίδιος.
Σύμφωνα με την έκθεση, το ενδιαφέρον δεν επικεντρώνεται πλέον μόνο στις κεντρικές και παραθαλάσσιες περιοχές της χώρας, αλλά και σε μικρότερα νησιά, όπως οι Κυκλάδες, που παραμένουν η πιο ακριβή περιοχή για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, με μέση τιμή 3.583 ευρώ ανά τ.μ. Η έντονη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις λόγω τουρισμού ενισχύει περαιτέρω τις τοπικές αγορές. «Παρά τις πιέσεις από την αύξηση των επιτοκίων κατά τα προηγούμενα τρίμηνα, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για την ελληνική αγορά κατοικίας παραμένουν ισχυρές. Οι επενδυτές συνεχίζουν να βλέπουν την Ελλάδα ως ευκαιρία για σταθερές αποδόσεις και ανάπτυξη. Η εγχώρια ζήτηση συνεχίζει να είναι ικανοποιητική και αναμένεται να ενισχυθεί το επόμενο διάστημα λόγω μείωσης των επιτοκίων και συγκράτησης του πληθωρισμού», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Η εικόνα στην Ευρώπη
Σύμφωνα με την έρευνα, μεταξύ του 2010 και του δεύτερου τριμήνου του 2024, τόσο τα ενοίκια όσο και οι τιμές των κατοικιών στην Ευρώπη παρουσίασαν σταθερή αύξηση, με τα ενοίκια να αυξάνονται κατά 31,3% και τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται κατά 55,7%. Μόνο το δεύτερο τρίμηνο του 2024, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 3,2% σε ετήσια βάση, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 2,7%. Τρίμηνο με τρίμηνο, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 0,8% και οι τιμές των κατοικιών κατά 1,3%.
Αρχικά, από το 2010 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2011, τόσο τα ενοίκια όσο και οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν. Ωστόσο, οι… τροχιές τους διέφεραν στη συνέχεια. Τα ενοίκια συνέχισαν μια σταθερή ανοδική άνοδο μέχρι το 2ο τρίμηνο του 2023, ενώ οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν απότομη πτώση μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2011 και του πρώτου τριμήνου του 2013. Μετά από μια περίοδο σταθεροποίησης έως το 2014, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να επιταχύνονται στις αρχές του 2015, υπερβαίνοντας τελικά την αύξηση των ενοικίων έως το τρίτο τρίμηνο του 2022. Στη συνέχεια, οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν διακυμάνσεις, σημειώνοντας δύο συνεχόμενα τρίμηνα πτώσης ξεκινώντας από το τέταρτο τρίμηνο του 2022, με ελαφρές αυξήσεις το 2ο και το 3ο τρίμηνο του 2023 και μια μικρή πτώση το τέταρτο τρίμηνο του 2023. Από το πρώτο τρίμηνο του 2024 και μετά, οι τιμές των κατοικιών επανέλαβαν σταθερή ανάπτυξη μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2024.
«Αυτές οι τάσεις αντικατοπτρίζουν παράγοντες όπως η μεταβαλλόμενη ζήτηση και οι ρυθμιστικές επιρροές. Κοιτάζοντας το μέλλον, η αύξηση των επιτοκίων στην Ευρώπη αναδιαμορφώνει την αγορά κατοικίας. Οι συνθήκες αυτές μειώνουν τον όγκο συναλλαγών, ενώ αυξάνεται η ζήτηση για ενοικίαση. Αυτή η τάση έχει προσελκύσει αυξανόμενο θεσμικό ενδιαφέρον για τον τομέα residential properties. Ωστόσο, οι επενδυτές αντιμετωπίζουν προκλήσεις όπως οι έλεγχοι ενοικίασης και το ESG, που προσθέτουν πολυπλοκότητα και λειτουργικούς κινδύνους», σημειώνεται.
Η ιδιοκατοίκηση σε Ε.Ε. και Ελλάδα
Από το 2023, πάνω από τα δύο τρίτα των κατοίκων της Ε.Ε. ζούσαν σε νοικοκυριά που κατοικούνταν από ιδιοκτήτες, τονίζοντας την ισχυρή προτίμηση για ιδιοκατοίκηση σε όλη την ήπειρο. Αυτή η προτίμηση διαφέρει σημαντικά μεταξύ των κρατών μελών της Ε.Ε.. Αναφορικά με την ιδιοκατοίκηση στην Ευρώπη, κυριαρχεί στην αγορά στέγης της ΕΕ, με το 69,2% των κατοίκων να ζει σε δικές του κατοικίες, ενώ το 30,8% ενοικιάζει. Ρουμανία (95,6%), Σλοβακία (93,6%), Κροατία (91,2%) και Ουγγαρία (90,5%) έχουν τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού στην Ε.Ε..
Η Ελλάδα υπερβαίνει επίσης τον μέσο όρο της ΕΕ, με το 69,6% του πληθυσμού της να κατέχει σπίτια ενώ το 30,4% ενοικιάζει. Το ποσοστό αυτό είναι μικρότερο του 72,8% του 2022. Οι ενοικιαστές αποτελούσαν το 27,2% του ελληνικού πληθυσμού, αντανακλώντας μια αξιοσημείωτη στροφή προς τη μίσθωση. Αντίθετα, η Γερμανία έχει πλειοψηφικό ποσοστό ενοικιαστών, ενοικιαζόμενων, με 52,4%. Σχετικά υψηλά ποσοστά ενοικίασης σε σύγκριση με άλλες χώρες της Ε.Ε. παρουσιάζουν επίσης η Αυστρία (45,7%) και η Δανία (40%). Αυτές οι διαφορές στη στέγαση αντανακλούν τις διαφορετικές κοινωνικοοικονομικές συνθήκες και πολιτιστικές προτιμήσεις που διαμορφώνουν τις επιλογές κατοικίας σε ολόκληρη την Ευρώπη.
