Αλλαγές στις χρήσεις γης, στην διαχείριση των αυθαιρέτων και στην εκτός σχεδίου δόμηση φέρνει η πολεοδομική μεταρρύθμιση που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Στόχος της πρωτοβουλίας του ΥΠΕΝ είναι να αντιμετωπιστεί η έλλειψη καθορισμένων χρήσεων γης και η αδυναμία εφαρμογής χρήσιμων πολεοδομικών μέτρων- κινήτρων για την προστασία του περιβάλλοντος, ενώ δρομολογείται η ορθολογική οργάνωση του χώρου και αντιμετωπίζεται η άναρχη ή και αυθαίρετη δόμηση και το πρόβλημα των παράνομα χωροθετημένων δραστηριοτήτων.
Το σύνολο των δράσεων της πολεοδομικής μεταρρύθμισης στοχεύει στην άρση των περιττών εμποδίων που καθυστερούν την υλοποίηση έργων, υποδομών και επενδύσεων και δίνει απάντηση σε ένα χρόνιο αίτημα της αγοράς και των πολιτών, οι οποίοι ως ιδιοκτήτες ακινήτων πολλές φορές έβλεπαν τις περιουσίες τους να παραμένουν αναξιοποίητες λόγω του ασαφούς νομικού πλαισίου.
Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες πλαισιώνουν την χωροταξική μεταρρύθμιση η οποία έχει ως κεντρικό άξονα τον πολεοδομικό σχεδιασμό για το 80% της ελληνικής επικράτειας, η οποία έχει ξεκινήσει με τις μελέτες των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που θα καθορίσουν σύγχρονες χρήσεις γης και όρους δόμησης για κάθε περιοχή (σήμερα τα υφιστάμενα πολεοδομικά σχέδια καλύπτουν μόνο το 20% της επικράτειας).
Σε αυτό το πλαίσιο, υλοποιείται μια εμβληματική μεταρρύθμιση ιστορικής σημασίας, το πρόγραμμα «ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΔΟΞΙΑΔΗΣ» για τη χρηματοδότηση πολεοδομικών μελετών μείζονος σημασίας, όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (Ε.Π.Σ.), οι αυτοτελείς μελέτες χαρακτηρισμού δημοτικών οδών, οι αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης οικισμών και οι αυτοτελείς μελέτες για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (Ζ.Υ.Σ.).
Τι θα ισχύει για την εκτός σχεδίου δόμηση
Όπως είναι γνωστό μέχρι στιγμής είχε παγώσει η αξιοποίηση των εκτός σχεδίου οικοπέδων/αγροτεμαχίων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που δεν είχαν «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Η ασάφεια στο νομικό πλαίσιο και οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ0 είχαν βάλει φρένο στην οικοδόμηση τέτοιων οικοπέδων αλλά πλέον οι πολίτες θα μπορούν – υπό προϋποθέσεις- να τα αξιοποιήσουν.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προωθεί μεταβατική ρύθμιση η οποία θα ισχύει έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε όλη την χώρα. Βασική προϋπόθεση είναι οι δρόμοι στους οποίους τα συγκεκριμένα οικόπεδα έχουν «πρόσωπο» να έχουν ελάχιστο πλάτος 3,5 μέτρα, να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πριν από την 27η Ιουλίου 1977, να συνδέονται με διεθνή, εθνική, δημοτική ή κοινοτική οδό η οποία είτε θα έχει διανοιχθεί με κρατική πρωτοβουλία είτε θα είναι καταχωρημένιη στα κτηματολογικά βιβλία ως «ειδική έκταση», είτε θα έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδόστρωσης από αρμόδια αρχή ή οργανισμό είτε θα διέρχεται από αυτόν δίκτυο κοινής ωφέλειας.
Όπως προβλέπει το σχέδιο νόμου, δεν θα ισχύει η προϋπόθεση του πλάτους οδού για τη δόμηση εκτός σχεδίου οικοπέδων, τα οποία δημιουργήθηκαν μεταξύ 31ης Μαΐου 1985 και 31ης Δεκεμβρίου 2003, εάν υφίσταται δικαιοπραξία (με επαχθή αιτία) της τελευταίας πενταετίας πριν από την ψήφιση της ρύθμισης που προωθεί το ΥΠΕΝ και στη συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Για την έκδοση οικοδομικής άδειας στα συγκεκριμένα εκτός σχεδίου οικόπεδα, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να πληρώνουν ειδικό τίμημα (περιβαλλοντικό ισοδύναμο) το ύψος του οποίου θα καθοριστεί αργότερα με υπουργική απόφαση και θα κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων.
Ποια αυθαίρετα θα κατεδαφίζονται
Το νομοσχέδιο για την πολεοδομική μεταρρύθμιση στοχεύει στην ριζική αλλαγή του τρόπου με τον οποίο το κράτος αντιμετωπίζει την αυθαίρετη δόμηση. Όπως επεσήμανε πρόσφατα και δημοσίως ο υπουργός ΠΕΝ, Θόδωρος Σκυλακάκης, «όλα τα αυθαίρετα που θα κτίζονται τούδε και στο εξής θα κατεδαφίζονται». Και ο έλεγχος θα γίνεται από … ψηλά αλλά και ηλεκτρονικά. Για αυτό τον λόγο θα αξιοποιηθούν αεροφωτογραφίες, δορυφορικές λήψεις και drones.
Όπως είναι γνωστό, η 28η Ιουλίου 2011 έχει τεθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) έχει θέσει την 28η Ιουλίου 2011 ως το χρονικό όριο πέραν του οποίου όποιο αυθαίρετο χτίζεται δεν μπορεί να τακτοποιηθεί και πρέπει να κατεδαφιστεί. Ωστόσο, δεδομένου ότι οι αρμόδιες αρχές ελέγχου δεν διαθέτουν αεροφωτογραφίες, ουσιαστικά δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί κανένας συγκριτικός έλεγχος και να ταυτοποιηθεί ο πραγματικός χρόνος ανέγερσης, αν δηλαδή ήταν πριν ή μετά τον Ιούλιο του 2011.
Ο τρίτος άξονας προβλέπει μία πρόταση η οποία είναι πιο ώριμη και μπορεί να υλοποιηθεί ευκολότερα και γρηγορότερα καθώς βασίζεται στην αυτοχρηματοδότηση. Αφορά στην ηλεκτρονική καταγγελία στην οποία θα μπορεί να προχωρά όποιος πολίτης επιθυμεί πληρώνοντας ένα παράβολο, ένα σύστημα το οποίο θα μπορούσε να λειτουργήσει ακόμη και μέσα στο ά’ εξάμηνο του 2024. Στόχος της συγκεκριμένης διαδικασίας είναι μεταξύ άλλων να διασφαλιστεί το αδιάβλητο του ελέγχου καθώς αυτός θα διενεργείται αιφνιδίως από ανεξάρτητους ελεγκτές και εφόσον διαπιστωθεί παράβαση, τότε θα επιστρέφεται στον καταγγέλλοντα το παράβολο.
Ένα τέταρτο μέτρο για να μπλοκαριστεί η αυθαίρετη δόμηση είναι η έναρξη του δειγματοληπτικού ελέγχου του 5% των αυθαιρέτων που έχουν τακτοποιηθεί με τους νόμους της τελευταίας δεκαετίας, κάτι που αναμένεται να ξεκινήσει μέσα στο 2023.
