Αισιόδοξος για την πορεία της εγχώριας αγοράς ακινήτων εμφανίζεται ο κ. Θεόδωρος Χαραγκιώνης, Εκτελεστικός Πρόεδρος του Ομίλου Χαραγκιώνη. Μιλώντας στο insider.gr αποκαλύπτει τα σχέδιά του για το εκπτωτικό εμπορικό κέντρο Capitol που θα επαναλανσαριστεί στο κέντρο της Αθήνας εντός του έτους, καθώς και για τα δύο διατηρητέα ακίνητα στην περιοχή των Εξαρχείων που έχει εκμισθώσει στο δημόσιο. Παράλληλα, καυτηριάζει το φορολογικό καθεστώς, που λειτουργεί ως αντικίνητρο τονίζοντας ότι η Ελλάδα δεν θα βγει από την κρίση με τη μείωση των συντάξεων, αλλά μόνο μέσα από τις επενδύσεις.
Κύριε Χαραγκιώνη, πόσα εμπορικά κέντρα αντέχει η Αττική;
Ένας πολύ πρόχειρος κανόνας είναι ότι 500.000 κάτοικοι μπορούν να υποστηρίξουν ένα εμπορικό κέντρο της τάξης τον 40-50.000 τ.μ, μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας. Αυτό σημαίνει ότι η Αττική δεν είναι κορεσμένη. Αν μιλήσουμε για κορεσμένες αγορές, είναι η Μαδρίτη, είναι το Παρίσι, που πραγματικά υπάρχουν εμπορικά κέντρα που είναι άλλωστε και τόσο ίδια μεταξύ τους που δεν ξέρεις σε ποιο έχεις μπει. Η Αθήνα έχει ακόμη περιθώρια για σωστά εμπορικά κέντρα.
Η ανάπτυξη εκτός του αστικού ιστού, διεθνώς, έχει πάψει να είναι της μόδας. Δηλαδή τα εμπορικά κέντρα στους αγρούς περιορίζονται όλο και περισσότερο. Συνήθως σήμερα γίνονται στο άκρο της πόλεως – διεθνής όρος είναι «at the edge of the city». Και, αν τα καταφέρει κανείς και είναι πολύ τολμηρός και τυχερός, μπορεί να καταφέρει να συγκεντρώσει μια μεγάλη έκταση γης σε πολύ κεντρικό σημείο. Αυτό κατά κανόνα είναι επιτεύξιμο σε πρώην κομμουνιστικές χώρες, που υπάρχουν και βιομηχανοστάσια ακόμη στην καρδιά των πόλεων.
Όπως για παράδειγμα το εμπορικό κέντρο Capitol, που είναι μέσα στο κέντρο της πόλης.
Αυτό είναι κάτι το σπάνιο. Έπρεπε να έχει κανείς πολύ υπομονή να συγκεντρώσει -όπως έγινε στην περίπτωση του Capitol επί της οδού 3ης Σεπτεμβρίου, Ιουλιανού & Πατησίων - έξι οικόπεδα και τους εμπορικούς χώρους τριών πολυκατοικίων, για να μπορέσει να δημιουργήσει κάτι με ένα εύλογο μέγεθος στην καρδιά της πόλης.
Το Capitol θα επαναλανσαριστεί τώρα ως εκπτωτικό κέντρο, γιατί με το συγκεκριμένο εμπορικό κέντρο συνέβη το εξής: υπήρχε μια μαζική αποτυχία των πρώτων μισθωτών μας από την αρχή της κρίσης. Δηλαδή μισθωτές που κατελάμβαναν το 85-90% της επιφάνειας του κέντρου, χρεοκόπησαν σε πανελλήνιο επίπεδο. Μόλις είδαμε αυτή την κατάσταση, ξεκινήσαμε διαδικασία εκκένωσης, με σκοπό να το επαναλανσάρουμε στην αγορά με νέα χρήση. Ο στόχος μας είναι να ανοίξει το φθινόπωρο του 2017 και στο χώρο να φιλοξενούνται ικανές και δημοφιλείς εμπορικές επιχειρήσεις, που να εμπορεύονται σε τιμές outlet. Μέσα στον επόμενο μήνα θα γίνει το επίσημο λανσάρισμα όπου θα ανακοινωθούν και ονόματα, και οι ακριβείς ημερομηνίες.
Το εν λόγω εμπορικό είναι ακριβώς στο όριο του Δακτυλίου. Έχει εξαιρετική πρόσβαση με όλα τα μέσα μαζικής μεταφοράς σταθερής τροχιάς αλλά και με λεωφορεία και φυσικά με Ι.Χ. Το πλεονέκτημα είναι ότι δεν χρειάζεται να πάει κάποιος έξω από το λεκανοπέδιο, θα μπορεί να βρει αντίστοιχα προϊόντα, προσφορές, καλές τιμές εντός του αστικού ιστού ακριβώς στο όριο του δακτυλίου.
Γι αυτό άλλωστε και το σλόγκαν είναι «Εύκολα και φθηνά». Το «εύκολα» είναι η λέξη κλειδί. Εύκολα. Δηλαδή ακόμη και για ένα δώρο, πας στο εκπτωτικό και το αγοράζεις, αν θες να πάρεις κάτι σε τιμή ευκαιρίας.
Το όνομα Capitol θα παραμείνει. Καθώς αρέσει στον κόσμο και έχει καθιερωθεί.
Υπάρχει κάποιο άλλο δικό σας πρότζεκτ που είναι στα σκαριά;
Ένα πρότζεκτ που έχουμε τώρα στα σκαριά είναι ανάπλαση δύο διατηρητέων στην καρδιά της πόλης. Πρόκειται για ένα συγκρότημα διατηρητέων κτηρίων στην οδό Γραβιάς, εκεί που η Εμμανουήλ Μπενάκη συναντά τη Σόλωνος. Αισθητικά το κτήριο θα θυμίζει το συγκρότημα της πρώην Τραπέζης Εργασίας στην οδό Κολοκοτρώνη και Βουλής, πίσω από το άγαλμα του Κολοκοτρώνη. Είναι δυο διατηρητέα με μια κρυστάλλινη ανωδομή στο πίσω τους μέρος. Το έχουμε εκμισθώσει στο Δημόσιο και κάνουμε τώρα τις εργασίες προσαρμογής των κτιρίων αυτών στις ανάγκες του.
Πόσο φιλική είναι η Ελλάδα απέναντι στις μεγάλες επενδύσεις του Real Estate;
Η νοοτροπία των κυβερνώντων κάπως έχει αλλάξει, δηλαδή έδειξαν να κατανοούν τη σημασία των επενδύσεων και τη σημασία του να διευκολυνθούν τα μεγάλα έργα. Αλλά πρακτικά είναι εξαιρετικά δύσκολο. Υπάρχει μια νομοθεσία απίθανα πολύπλοκη, η οποία έγινε έτσι για μια σειρά από λόγους. Ο ένας είναι γιατί ο νομοθέτης πάντα θεωρούσε τον πολίτη πονηρό και προσπαθούσε να φτιάξει έναν νόμο που να προστατεύεται από τον κακό πολίτη. Ο δεύτερος είναι είναι γιατί πάντα οι σύνθετοι νόμοι, που απαιτούσαν πολλές υπηρεσίες και πολλές εγκρίσεις, εξασφάλιζαν πολυπρόσωπο Δημόσιο, που ήταν το ζητούμενο από τις εκάστοτε κυβερνήσεις. Και ο τρίτος είναι ότι οι νόμοι είναι φτιαγμένοι συνήθως με προχειρότητα, δηλαδή δεν κάθισε κανείς να δουλέψει πολύ σκληρά, να αφαιρέσει τα περιττά λιπώματα, να βγάλει έναν νόμο ο οποίος να είναι ξεκάθαρος, που να μπορεί να εφαρμοστεί την άλλη μέρα, χωρίς ερμηνευτικές εγκυκλίους, κλπ.
Πρόσφατα βρέθηκα σε συνέδριο στην Ινδία και όλοι μιλούσαν για FDI – Foreign Direct Investment. Εχει περάσει στο μυαλό των Ινδών ότι «αυτό θέλουμε». Και βλέπανε τους ξένους επενδυτές σαν μάννα εξ ουρανού. Αυτό ακόμη στην Ελλάδα δεν έχει περάσει. Οι επενδυτές πρέπει να τύχουν άλλης αντιμετώπισης για να μπορέσει η χώρα να κερδίσει από τις επενδύσεις και να βγει από την κρίση. Δεν θα βγει από την κρίση με την αύξηση των φόρων και τη μείωση των συντάξεων, θα βγει από τις επενδύσεις.
Και πώς επιδρά σε αυτό η φορολογία των ακινήτων;
Η φορολογία έχει δύο αρνητικά σκέλη: το ένα είναι το ύψος της φορολογίας για τα ακίνητα που τα κάνει μη ελκυστικά, το δεύτερο και σημαντικότερο είναι ότι επιβάλλεται επί μη σωστών αντικειμενικών τιμών. Υπάρχουν τιμές οι οποίες φτάνουν να είναι ακόμη και διπλάσιες από τις πραγματικές. Το κράτος επίσης, έβαλε το ίδιο τρικλοποδιά στον εαυτό του όταν δύο φορές ζητήθηκε στην αρχή της κρίσης να γίνει 20% μείωση στα ενοίκια που πληρώνει το Δημόσιο. Το ίδιο το κράτος έδωσε τον τόνο της αποκαθήλωσης των μισθωμάτων. Τελικά αυτό που έχασε από φόρους ακινήτων, επειδή έπεσε βίαια όλη η αγορά, είναι πολύ περισσότερο από αυτό που θα έχανε αν άφηνε τα μισθώματα να μειωθούν, χωρίς τεχνητή πίεση, αφήνοντας να λειτουργήσουν οι νόμοι της αγοράς.
Βλέπετε επενδυτικό ενδιαφέρον για ελληνικά τουριστικά ακίνητα;
Ο τουρισμός στην Ελλάδα δείχνει να έχει σημαντική δυναμική. Παρ’ όλ’ αυτά, υπάρχει κάτι ιδιόμορφο. Λέμε ότι θέλουμε να φέρουμε τουρίστες υψηλού επιπέδου. Και με υψηλές καταναλώσεις. Ένα πεντάστερο ξενοδοχείο δεν μπορεί να αλλάξει τα πράγματα μόνο του. Πρέπει να είναι ανάλογες και οι υποδομές, οι κάθε είδους υποδομές. Αεροδρόμια, σωστοί δρόμοι, πολλοί γιατροί και υγιειονομικά κέντρα άμεσα προσβάσιμα στους τουρίστες. Οι τουρίστες που έρχονται στην Ελλάδα, και αυτοί που θέλουμε να έχουν υψηλό εισόδημα, είναι μοιραία κάποιας ηλικίας. Αν βρεθείτε στη Μαδέρα, όταν κατεβείτε από το αεροδρόμιο, είναι γεμάτη προσπέκτους σχετικά με την υγεία, όχι μόνο με τα νοσοκομεία και τα κέντρα υγείας, αλλά και με ιδιώτες γιατρούς. Όπως βλέπετε εδώ φυλλάδια για τα αξιοθέατα της Αθήνας, εκεί έχει και για τους γιατρούς. Είναι πολύ σημαντικό να υπάρξει οργάνωση, με τις υποδομές εκείνες που θα βοηθήσουν τα πεντάστερα ξενοδοχεία να επιβιώσουν και να καλέσουν αξιόλογους τουρίστες, στους οποίους θα προσφέρεται συνολική εμπειρία και ασφάλεια.
Τι θα μπορούσε να αντιστρέψει την κατάσταση που διαμορφώνεται στο εγχώριο real estate;
Το σημαντικότερο απ’ όλα είναι η μείωση του πιστωτικού κινδύνου της χώρας (country risk). Δηλαδή να μπορέσουν να αξιοποιήσουν και οι Έλληνες developers το χαμηλό κόστος χρήματος το οποίο υπάρχει διεθνώς. Τα ακίνητα είναι γενικώς σαν επένδυση καλά, και σήμερα είναι ακόμη καλλίτερα σε παγκόσμια κλίμακα, όσο τα επιτόκια είναι χαμηλά. Επομένως, η πτώση των επιτοκίων των κρατικών ομολόγων είναι το πρώτο πράγμα που είναι απαραίτητο να επιτευχθεί. Δεύτερον, πολύ σημαντικό επίσης, είναι να μπορέσει να αναγνωρίσει ο Έλληνας επενδυτής πού πρέπει να τοποθετήσει τα χρήματά του. Υπάρχει μια απόλυτη ασάφεια σήμερα. Βομβαρδίζεται με περιουσιολόγια, ΕΝΦΙΑ και γενικότερα με μια πολύ σύνθετη φορολογική κατάσταση, που δεν ξέρει που να τοποθετήσει τα χρήματά του. Αποτέλεσμα είναι να φεύγουν οι καταθέσεις στο εξωτερικό, ή να πάνε σε μπαούλα και να λείπουν από την ελληνική οικονομία και την αγορά των ακινήτων. Το ελληνικό Δημόσιο κάθεται τώρα πάνω σε μια άρρωστη αγορά. Προσπαθεί με υψηλότερους φόρους να πάρει αυτά που θα έπρεπε από τα ακίνητα και με τους υψηλότερους φόρους τη σπρώχνει ακόμη πιο κάτω. Είναι φαύλος κύκλος.
Δηλαδή, εσείς θα επενδύατε σε ακίνητα;
Χωρίς κουβέντα. Ακόμα και όταν σχεδιάζουμε να πουλήσουμε κάποιο ακίνητο, σκεφτόμαστε «πουλάμε αυτό και αγοράζουμε κάποιο άλλο, το οποίο με την εμπειρία που έχουμε το μετασχηματίζουμε και κερδίζουμε διπλά».
Πίσω στο Άρθρο
