Νέα εποχή ξημερώνει για την εγχώρια κτηματαγορά, την επόμενη ημέρα της πανδημίας του κορονοϊού, καθώς όπως διαχρονικά αποδεικνύεται, σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις είναι ο κλάδος των ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης.
Η πορεία της αγοράς ακινήτων είναι αλληλένδετη με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.
Βέβαιες οι μειώσεις των ενοικίων
Όπως προκύπτει από διεξοδική έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, στην οποία παρουσιάζονται οι τιμές ενοικίασης ακινήτων πριν και μετά την πανδημία, οι πρώτες ενδείξεις επιβεβαιώνουν ότι οι τιμές παρουσιάζουν ήδη μια φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο το προηγούμενο χρονικό διάστημα.
Όπως εξηγεί ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, «η τάση μείωσης των ενοικίων αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα καλύπτει κάποια άλλη υποχρέωση ή/και τη δόση δανείου. Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προέβησαν σε μείωση της ζητούμενης τιμής μίσθωσης, διότι θέλησαν να μισθώσουν άμεσα το ακίνητο τους προτού έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις, υπό το βάρος ενός οικονομικού ‘κραχ’».
Μετά το καλοκαίρι η κορύφωση των μειώσεων
Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, η κορύφωση των μειώσεων στις τιμές ενοικίων αναμένεται να καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του 2021.
Αρχικά, οι πρώτες γενναίες μειώσεις εκτιμάται ότι θα καταγραφούν σε ακίνητα των περιοχών που δεν αποτελούν τους top προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στο «κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το σκηνικό «κατάρρευσης» του Airbnb που καταγράφεται ήδη στην Ελλάδα, συνεπεία του κορονοϊού, επιβεβαιώνει τη νέα τάση. Μεγάλο ποσοστό των ιδιοκτητών θα επιστρέψουν άμεσα στις μακροχρόνιες, συμβατικές μισθώσεις ή θα προβούν ακόμη και σε πώληση του ακινήτου τους.
Οι πρώτες μειώσεις ενοικίων θα σημειωθούν σε περιοχές που προ βραχυχρόνιων μισθώσεων χαρακτηρίζοντας «υποβαθμισμένες». Σε περιοχές, δηλαδή, που λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να αυξήσουν ραγδαία τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης.
Πού θα καταγραφούν οι πρώτες μειώσεις ενοικίων
Κατά τις πληροφορίες, οι περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων, την «επόμενη ημέρα» μετά τον κορονοϊό, είναι κυρίως περιοχές του κέντρου, όπως Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Πλατεία Αμερικής, Πλατεία Αττικής, Γκύζι, Γούβα, Γουδί, Κολοκυνθού, Κολωνός, Κυψέλη, Νέα Κυψέλη, Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέας και του Νέου Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.
Παραδείγματα
Στις συγκεκριμένες περιοχές, ακίνητα, μη ανακαινισμένα, χρονολογίας του 1970, μισθώνονταν έναντι 5 ευρώ/τμ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή του Αγίου Ελευθερίου, όπου το μηναίο μίσθωμα για κατοικία 77τμ κόστιζε 400 ευρώ, δηλαδή 5,2 ευρώ/τμ/μήνα. Να σημειωθεί εδώ πως στη συγκεκριμένη περιοχή το 2016-2017 το κόστος ενοικίασης δεν ξεπερνούσε τα 280 ευρώ/μήνα.
Ενδεικτικό είναι επίσης ότι σε περιοχές όπως Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια και Νέο Κόσμο, το κόστος ενοικίασης μιας κατοικίας 90-110 τμ κατάλληλης για οικογένεια, κατασκευής μετά το 2000, κόστιζε 8,4 ευρώ/τμ, 7 ευρώ/τμ και 7,5 ευρώ/ τμ αντίστοιχα την εποχή προ κορονοϊού.
Δεδομένες οι μειώσεις και «στα ψηλά»
Στο χορό των μειώσεων ενοικίων θα μπουν ωστόσο και περιοχές που τα ενοίκια βρίσκονται ήδη στο ανώτερο επίπεδο τιμών. Πρόκειται κυρίως για περιοχές των Νοτίων Προαστίων, όπου τα ενοίκια είχαν «πάρει φωτιά», όπως το Παλαιό Φάληρο, η Νέα Σμύρνη, η Γλυφάδα, ο Άλιμος, η Βούλα.
«Θα υπάρξουν μειώσεις των ενοικίων στα Νότια Προάστια. Σε κάποιες περιοχές πολύ πιο άμεσα, ενώ σε κάποιες άλλες θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος, ο οποίος θα καθοριστεί από το βιοτικό επίπεδο της εκάστοτε περιοχής», εξηγεί ο κ. Μπάκας.
Τι θα ισχύσει για τα διαμερίσματα κατάλληλα για οικογένειες
Σύμφωνα με τις μέχρι στιγμής ενδείξεις, στα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση διαμερίσματα, κατάλληλα για οικογένειες, οι μειώσεις εκτιμάται πως θα έχουν διψήφιο αριθμό, αν και είναι πρώιμη κάθε ασφαλής πρόβλεψη.
Οι μειώσεις αναμένεται να καθοριστούν από το ύψος του αρχικού μισθώματος στην προ κορονοϊού εποχή, το γενικότερο οικονομικά κλίμα, το ποσοστό αύξησης μη καταβολής των μισθωμάτων, την εικόνα της επιχειρηματικότητας μετά τον κορονοϊό, τα νέα εργασιακά δεδομένα, τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση καθώς και από το σχέδιο εξόδου της κυβέρνησης από την κρίση που προκάλεσε ο κορονοϊός.
Η κτηματαγορά δεν θα θυμίζει σε τίποτα το παρελθόν
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στο άμεσο μέλλον, ιδιαίτερα μετά τον Σεπτέμβριο του 2020 και μέχρι τις αρχές του νέου έτους, η κτηματαγορά όσον αφορά τις μισθώσεις ακινήτων θα αυτορυθμιστεί και δεν θα θυμίζει σε τίποτα την εποχή του δευτέρου εξαμήνου του 2018 και το 2019.
Είναι εύλογο ότι όσα περισσότερα ακίνητα, σε σύντομο χρονικό διάστημα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, τόσο εντονότερη θα είναι η μείωση των ζητούμενων ενοικίων.
Την ίδια στιγμή, πολλά funds που έχουν επενδύσει σε αγορά κατοικιών και ξένοι επενδυτές που δεν προγραμματίζουν να επισκεφθούν τη χώρα μας, θα διαθέσουν τα ακίνητά τους προς μίσθωση για να μπορούν να έχουν μια απόδοση στην επένδυσή τους και να μπορούν να πληρώνουν τα έξοδα ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα οι Κινέζοι επενδυτές που, μέσω του προγράμματος Golden Visa, αποτελούσαν περίπου το 70% των επενδυτών ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Όλα αυτά όμως πριν κάνει την εμφάνισή του ο κορονοϊός...
Ταυτόχρονα, αρκετά funds που έχουν στη κατοχή τους ακίνητα από πλειστηριασμούς και στόχευαν στη μεταπώλησή τους με την αύξηση των τιμών πώλησης, είτε θα προβούν σε άμεση πώληση των χαρτοφυλακίων τους σε μειωμένες τιμές είτε θα διαθέσουν τα ακίνητα προς μακροχρόνια μίσθωση.
