Διόρθωση της αγοράς ακινήτων σε διάστημα έξι έως δώδεκα μηνών, δίχως ωστόσο, η πίεση στις τιμές να είναι οριζόντια, «βλέπει» η διοίκηση της Noval Property. Όπως σημειώνεται στην ετήσια χρηματοοικονομική έκθεση της ΑΕΕΑΠ (έτος 2021), θυγατρικής του ομίλου Viohalco στο real estate, οι κατοικίες σε περιοχές με σταθερά υψηλή ζήτηση θα είναι πιο ανθεκτικές στην όποια διόρθωση, ενώ στα νεόδμητα ακίνητα καθοριστικό ρόλο θα έχουν τα μέτρα στήριξης προς τους κατασκευαστές, σχετικά με τα ανοικτά δάνεια και την τακτοποίησή τους.
Σε άλλο σημείο πάντως αναφέρει ότι κατά τους προσεχείς μήνες, με δεδομένο ότι η οικονομία έχει εισέλθει σε πορεία ανάκαμψης, η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει να αναπτύσσεται. Η σωρευτικά σημαντική πτώση των αξιών και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας δεκαετίας έχουν αναδείξει σημαντικές ευκαιρίες και δυνατότητες, οι οποίες, σε συνδυασμό με τη σταδιακή ενίσχυση των επενδύσεων, την προσπάθεια καταπολέμησης της γραφειοκρατίας μέσω της ψηφιακής αναβάθμισης του κράτους, τη δρομολόγηση και επιτάχυνση σημαντικών έργων υποδομής, τη δυναμική του τουρισμού και την περαιτέρω ανάκαμψη της οικονομίας, αναμένεται να δώσουν πρόσθετη ώθηση στη θετική δυναμική που σταδιακά αναπτύσσει η αγορά ακινήτων.
«Σημειώνεται, πάντως, ότι εξακολουθούν να υφίστανται παράμετροι αβεβαιότητας, οι οποίες πλέον δεν περιορίζονται στις άμεσες επιπτώσεις από την πανδημία, αλλά σχετίζονται επιπρόσθετα με τη διάρκεια της διατάραξης των διεθνών εφοδιαστικών αλυσίδων, το αυξημένο κόστος ενέργειας και τα αυξημένα κόστη των πρώτων υλών, παράγοντες οι οποίοι, εφόσον παραμείνουν για παρατεταμένη περίοδο, ενδέχεται να ανακόψουν τους ρυθμούς της οικοδομικής δραστηριότητας και να περιορίσουν τις τρέχουσες κεφαλαιακές αποδόσεις της αγοράς ακινήτων», αναφέρει η διοίκηση της Noval Property.
Όπως αναφέρει η εταιρεία, η ελληνική αγορά ακινήτων το 2021, εξερχόμενη από μία περίοδο διατάραξης της ομαλότητας στην οικονομική δραστηριότητα, όχι μόνο περιόρισε τις απώλειές της, αλλά και επέδειξε γρήγορα αντανακλαστικά ανάκαμψης, ειδικά σε χρήσεις και θέσεις αιχμής. Χαρακτηριστικό των τελευταίων μηνών είναι η δυναμική της αγοράς επενδυτικών επαγγελματικών ακινήτων, όσο και της κατοικίας, σε θέσεις υψηλών προδιαγραφών και προοπτικών. Μετά από ένα παρατεταμένο διάστημα υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας, η ανάπτυξη νέων ακινήτων και η αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος επανέρχονται σταδιακά στο προσκήνιο, με τις επενδύσεις σε προνομιακές θέσεις να καταγραφούν αξιοσημείωτους ρυθμούς μεγέθυνσης και τη ζήτηση νέων στεγαστικών δανείων να παρουσιάζει κάποιες αρχικές ενδείξεις τόνωσης.
Ειδικότερα, στις τάσεις της χρονιάς διαφαίνεται πως χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, κέντρα logistics και κατοικίες προς μίσθωση, παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις-ανάπτυξη. Παράλληλα, το έργο του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδομών, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η λειτουργία του Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και οι ανακοινωθείσες νέες επενδύσεις από πολυεθνικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους χώρους του φαρμάκου, της τεχνολογίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου κ.ά., αναμένεται να έχουν σημαντική θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα. Η ανάπτυξη νέων ακινήτων αναμένεται να διαμορφώσει νέες αγορές υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες θα οδηγήσουν πιθανώς σε ανακατατάξεις σημαντικής εμβέλειας στην αγορά τόσο των οικιστικών, όσο και των επαγγελματικών ακινήτων.
Στην αγορά των κατοικιών, η τάση αποκλιμάκωσης των ρυθμών αύξησης των αξιών, που καταγράφηκαν με την έναρξη της πανδημίας, αντιστράφηκε το 2021. Πιο συγκεκριμένα, με βάση τους δείκτες και τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2021, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 6,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 4,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2020.
Σύμφωνα με την ΑΕΕΑΠ, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από διαφορετικές ταχύτητες. «Όπως προκύπτει από τις εκθέσεις αποτίμησης ακινήτων μας, τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεπεράσουν τα 25 €/τ.μ./μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%. Τα δε παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, δεν μπορούν να ενοικιαστούν με τιμές ανώτερες των 5 €/τ.μ./μήνα. Στον ενδιάμεσο χώρο βρίσκονται τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες περί τα 10 €/τ.μ./μήνα με αποδόσεις γύρω στο 7 -7,5%», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις. Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα, τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις, όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις. Παράλληλα, νέες διεθνείς τάσεις δημιουργίας «ψηφιακών νομάδων» οδηγούν σε νέες ανάγκες για ανάπτυξη ευέλικτων –μη μόνιμων– εργασιακών χώρων, αλλά και οικιστικών ακινήτων υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, οι οποίες εκτιμάται ότι σταδιακά θα προσελκύσουν μια αναδυόμενη αγορά με εξαιρετικές δυνατότητες για τη χώρα.
Στην αγορά των καταστημάτων, ήδη διακρίνονται σημαντικές διαφοροποιήσεις στις επιπτώσεις της τρέχουσας κρίσης μεταξύ διαφόρων υποκατηγοριών, όπως τα μικρά καταστήματα λιανικής, τα εμπορικά κέντρα, οι μεγάλοι εμπορικοί χώροι (ακίνητα τύπου “big box”) και οι υπεραγορές τροφίμων (σούπερ μάρκετ). Παράλληλα, η εξοικείωση με το ηλεκτρονικό εμπόριο που επιτυγχάνεται με ραγδαίους ρυθμούς τον τελευταίο έναν χρόνο και η επιφυλακτικότητα των καταναλωτών να βρεθούν σε κλειστούς χώρους, όπου παρατηρείται μεγάλη προσέλευση πελατών, ενδέχεται να δημιουργήσει περαιτέρω πιέσεις στη ζήτηση και να οδηγήσει σε μεταβολή των απαιτούμενων προδιαγραφών των χώρων καταστημάτων, με αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους. Οι επιπτώσεις αναμένεται να είναι και στη συγκεκριμένη περίπτωση δυσμενέστερες για τις δευτερεύουσες αγορές καταστημάτων.
Στον τομέα των logistics, από τα τέλη του 2017 μέχρι και σήμερα, καταγράφηκε σημαντική αναθέρμανση της αγοράς κυρίως για αποθηκευτικά κτίρια σύγχρονων προδιαγραφών (logistics), για τα οποία πραγματοποιήθηκαν και δικαιοπραξίες, παρά για τυπικών προδιαγραφών και μεγάλης ηλικίας καθαρά βιομηχανικά κτίρια. Η πανδημία ευνόησε τα αποθηκευτικά ακίνητα σε σχέση με άλλα είδη ακινήτων, καθώς οι ανάγκες του e-commerce εκτοξεύθηκαν. Ειδικά σε περιοχές κοντά στην Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μεσόγεια), υπάρχει αυτή τη στιγμή πολύ μεγάλη κινητικότητα και έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές συναλλαγές.
«Όπως προκύπτει από τις εκθέσεις αποτίμησης ακινήτων μας, για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, με ύψη πάνω από 9 μ. και κοντά σε κόμβο, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600-650 €/τ.μ., τα μισθώματα πλησιάζουν τα 5 €/τ.μ./μήνα και οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα 8%-8,5%», σημειώνεται στην έκθεση. Συμπεραίνεται, ότι τα κέντρα διανομής (logistics centers) είναι η πιο ευνοημένη κατηγορία ακινήτων, μιας και φαίνεται ότι αυξάνει σημαντικά η ζήτησή τους, λόγω της σημαντικής αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου στην εποχή του COVID-19. Με βάση την αυξητική πορεία του κλάδου, κρίνεται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον θα αναπτυχθεί και μία νέα κατηγορία που αφορά στα city logistics, δηλ. πιο μικρά αποθηκευτικά ακίνητα, εντός ορίων του αστικού ιστού.
Όσον αφορά τον τομέα του τουρισμού, παρά το δυσμενές 2020, από πλευράς οικονομικών αποτελεσμάτων, η φετινή θερινή σεζόν δείχνει ότι η επαναφορά στα έσοδα του 2019, ιδιαίτερα στα resort hotels, θα είναι πιθανότατα αρκετά πιο γρήγορη απ’ ό,τι αναμενόταν. Οι συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν πρόσφατα, σε τιμήματα ιδιαίτερα υψηλά, δείχνουν ότι οι επενδυτές του εξωτερικού εξακολουθούν να δίνουν «ψήφο εμπιστοσύνης» στη δυναμική του ελληνικού τουρισμού. Σημαντικό, δε, είναι το γεγονός ότι το ενδιαφέρον προέρχεται και από νέους επενδυτές, που επιθυμούν να εισέλθουν στη χώρα και όχι μόνο από αυτούς που δραστηριοποιούνται εδώ αρκετά έτη.
Επιπρόσθετα, οι πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις με τον πόλεμο στην Ουκρανία, δημιουργούν μία αβεβαιότητα στην ελληνική αγορά, ενώ έχουν αρχίσει ήδη να αποτυπώνονται οι πρώτες αναταράξεις στην οικονομία, με συνεχείς ανατιμήσεις στα κόστη ενέργειας, τα οποία συμπαρασύρουν τον ρυθμό αύξησης του πληθωρισμού. Όπως σημειώνει, δεν δραστηριοποιείται σε περιοχές που λαμβάνει χώρα ο πόλεμος, συνεπώς δεν διατρέχει κάποιο άμεσο κίνδυνο αναφορικά με τα ακίνητά της.
Ωστόσο, αναγνωρίζει την αύξηση του κόστους κατασκευής και προσαρμόζει την στρατηγική διαχείρισής του στα έργα ανάπτυξής της. Η αυξητική τάση που παρατηρείται στα μισθώματα κτιρίων και logistics, τα οποία συγκαταλέγονται στους κύριους τομείς δραστηριότητας της Εταιρείας, αναμένεται να εξισορροπήσουν την κατάσταση, απορροφώντας μέρος του αυξημένου κόστους κατασκευής.
«Η NOVAL PROPERTY παρακολουθεί στενά τα έκτακτα γεγονότα και μαζί τις νέες μακροοικονομικές και χρηματοοικονομικές συνθήκες και προσαρμόζει ανάλογα την επενδυτική στρατηγική της, αλλά και την καθημερινή διαχείριση των ακινήτων της. Το χαρτοφυλάκιό της, λόγω της σημαντικής διαφοροποίησης που το χαρακτηρίζει (ενδεικτικά, ως προς το είδος, το μέγεθος, την κατάσταση, την τοποθεσία των ακινήτων, κλπ.) και λόγω των αξιόπιστων μισθωτών, καθίσταται πιο ανθεκτικό σε προκλήσεις», καταλήγει η Noval.
Στις 31.12.2021, το χαρτοφυλάκιο επενδυτικών ακινήτων της Noval Property ΑΕΕΑΠ, θυγατρικής του ομίλου Viohalco στον τομέα ακινήτων, περιελάμβανε σαράντα τέσσερα ακίνητα, μεταξύ άλλων, κτίρια γραφείων, εμπορικούς χώρους, τουριστικά ακίνητα, βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες, καθώς και οικόπεδα προς μελλοντική αξιοποίηση. Η Noval Property είναι η δεύτερη μεγαλύτερη ελληνική ΑΕΕΑΠ.
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Noval Property αποτελείται από κτίρια γραφείων, εμπορικούς χώρους, τουριστικά ακίνητα και αποθηκευτικούς χώρους συνολικής δομημένης επιφάνειας 453.000 τ.μ. περίπου. Η αξία αποτίμησης των επενδυτικών ακινήτων και συμμετοχών την 31.12.2021 ήταν 425 εκατ. ευρώ περίπου.
Ως γνωστόν, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς χορήγησε άδεια για την παράταση της εισαγωγής των μετοχών της Εταιρείας στο Χ.Α. μέχρι τις 15.10.2022.
