Στον καθορισμό αντικειμενικών αξιών για την έκταση του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά προχωρά το υπουργείο Οικονομικών. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων που έχει προσλάβει το υπουργείο θα πρέπει να παραδώσουν την εισήγησή τους για τις τιμές ζώνης στην περιοχή έως και τα μεσάνυχτα της Τετάρτης 15 Ιουνίου 2022 (7 εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης του Υπουργού Οικονομικών για την ανάθεση του έργου.
Πώς προσδιορίζονται οι τιμές ζώνης - οι 4 μέθοδοι
Όπως ορίζεται στην απόφαση του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα (ΦΕΚ.2742/2-6-2022), ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης καθώς και των αξιών οικοπέδων διενεργείται με βάση ενιαία, διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων ακολουθούν, εκτός από την ελληνική νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά και διεθνή εκτιμητικά πρότυπα. Οι μέθοδοι που ακολουθούνται από τους εκτιμητές επιλέγονται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τα διαθέσιμα στοιχεία και τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και της αγοράς.
Σύμφωνα με την υπουργική απόφαση, λόγω της ιδιαιτερότητας της περιοχής μελέτης και της μελλοντικής υλοποίησης του Σχεδίου ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά, οι εκτιμητές οφείλουν να εφαρμόσουν τις δύο (2) καταλληλότερες κατά την κρίση τους, εκ των ακόλουθων εκτιμητικών μεθόδων, για έκαστη εκ των εκτιμήσεων (τιμή ζώνης και αξία οικοπέδου), προσδίδοντας συντελεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο, προκειμένου οι εισηγήσεις τους για τις τιμές εκκίνησης και αξίες οικοπέδων να αντικατοπτρίζουν την αγοραία αξία των ακινήτων:
α) Τη συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.
β) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου.
Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση.
γ) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του.
δ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.
Στην περίπτωση εφαρμογής μεθόδων που απαιτούν συγκριτικά στοιχεία, αυτά πρέπει να είναι όσο το δυνατόν περισσότερα για πληρέστερη αιτιολόγηση και σε κάθε περίπτωση επαρκή, κατ’ ελάχιστο τρία (3), να προέρχονται κυρίως από πραγματοποιημένες συναλλαγές, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς, προκειμένου, με τις κατάλληλες αναγωγές οι εκτιμητές να εισηγηθούν την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέδου ανά ζώνη και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων δώδεκα (12) μηνών από την ημερομηνία εκτίμησης, που καθορίζεται να είναι η ημερομηνία δημοσίευσης της παρούσας. Λόγω της ιδιαιτερότητας της περιοχής δύναται να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία εκτός των υπό εκτίμηση ζωνών με επαρκή αιτιολόγηση καθώς και συγκριτικά στοιχεία τα οποία προέρχονται από την επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών. Η αυτοψία στην περιοχή ανάθεσης κρίνεται υποχρεωτική, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη.
