Στα επίπεδα των 150 εκατ. ευρώ αναμένεται να ανέλθει το προσεχές διάστημα, με ορίζοντα το τέλος του 2023, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων της BriQ Properties, της ΑΕΕΑΠ συμφερόντων Θ. Φέσσα, μέσω και της προώθησης - ολοκλήρωσης projects κυρίως στον τομέα logistics (επέκταση χώρου στον Ασπρόπυργο, ενώ υπάρχει και η επένδυση γραφείων στη Λ. Ποσειδώνος) αλλά και της σχετικής μόχλευσης που πάντως παραμένει σε χαμηλά και ασφαλή επίπεδα (κάτω του 27%). Στο πρώτο εξάμηνο του 2022 το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ (27 ακίνητα συνολικά, σχεδόν 147 χιλ. τ.μ., πληρότητα 99,8%) ανήλθε σε 131 εκατ. ευρώ (τα 4,8 εκατ. ευρώ από αναπροσαρμογή), αν και στη συνέχεια έγινε πώληση retail χώρου στην Κρήτη (έναντι 1,35 εκατ. ευρώ, με κέρδος καθώς η αξία του είχε εκτιμηθεί σε 1,2 εκατ. ευρώ).
Τα επιτόκια, η μόχλευση και το risk management
Γενικότερα, η ΑΕΕΑΠ, όπως ανέφερε χτες η CEO της εισηγμένης, Άννα Αποστολίδου, σε σχετική παρουσίαση προς αναλυτές συνεχίζει να παρακολουθεί στενά την αγορά για αναζήτηση ευκαιριών κατά βάση στους τομείς των αποθηκευτικών χώρων και του τουρισμού (ξενοδοχεία), και λιγότερου του κλάδου γραφείων όπου υπάρχουν ήδη μεταβολές και αβεβαιότητες, ωστόσο, κινείται προσεκτικά και συντηρητικά λόγω της συγκυρίας. Η οποία επηρεάζεται από την ενεργειακή κρίση, την άνοδο του πληθωρισμού και βέβαια την σταδιακή αύξηση των επιτοκίων που οδηγούν τη διοίκηση της BriQ να κινείται συντηρητικά, παρακολουθώντας στενά τις εξελίξεις, την πορεία του πληθωρισμού, χρησιμοποιώντας εργαλεία hedging.
Όπως σημείωσε η κα. Αποστολίδου η εταιρεία έχει χαμηλή μόχλευση, που δεν επιδρά αρνητικά στα χρηματοοικονομικά παρά την άνοδο των επιτοκίων, συνεχώς γίνεται risk management από πλευράς εταιρείας ενώ έχουν γίνει ήδη κινήσεις ως προς την αναπροσαρμογή ενοικίων βάσει του δείκτη τιμών καταναλωτή και αναμένονται νέες στο τέλος του έτους.
Αναμένεται ανοδική πορεία
Πάντως, για την ίδια την ΑΕΕΑΠ προβλέπει συνέχιση της ανοδικής πορείας παρά την κρίση και την οικονομική συγκυρία, με ενισχυμένα έσοδα (δεν υπάρχει πλέον και η επίδραση λόγω covid, καθώς και λόγω της ενσωμάτωσης των εσόδων από τις αναπτύξεις σε κέντρα logistics.) και συνεχή προσπάθεια συγκράτησης των εξόδων.
Βασική προτεραιότητα για το δεύτερο εξάμηνο του 2022, όπως σημειώνεται στην έκθεση 6μήνου, είναι η ολοκλήρωση της κατασκευής της επέκτασης του Κτιρίου Αποθήκευσης και Διανομής στον Ασπρόπυργο και γενικότερα η περαιτέρω ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου ακινήτων της μέσω επενδύσεων σε επαγγελματικά ακίνητα εισοδήματος που προσφέρουν ελκυστικές αποδόσεις και έχουν χαρακτηριστικά που μπορούν να αποφέρουν υπεραξία στους μετόχους σε συνδυασμό με την καταβολή εισοδήματος στους μέτοχους μέσω της διανομής μερίσματος. Η εταιρεία έχοντας μακροπρόθεσμο ορίζοντα στις επενδύσεις της και έχοντας χαμηλή έκθεση σε δανεισμό (30.06.2022 Net L.T.V.: 23,6%) και διαθέσιμες γραμμές δανειοδότησης, έχει τη δυνατότητα για να ανταπεξέλθει στις σημερινές συνθήκες.
Αύξηση 55% στα έσοδα
Τα έσοδα του πρώτου εξαμήνου 2022 αυξήθηκαν κατά 55%, σε 4 εκατ. ευρώ από 2,6 εκατ. αφενός λόγω της ενσωμάτωσης εσόδων από τις επενδύσεις σε logistics (+442 χιλ. ευρώ λόγω Ασπρόπυργου) και αφετέρου λόγω της μείωσης των συγκριτικών εσόδων του Α’ εξαμήνου 2021 εξαιτίας των υποχρεωτικών μειώσεων ενοικίων λόγω μέτρων κατά του Covid-19 (αρνητική επίδραση 951 χιλ. ευρώ). Τα ετησιοποιημένα έσοδα του ομίλου (Σεπτέμβριος) ανήλθαν σε 8,2 εκατ. ευρώ, με το gross yield να ανέρχεται σε 6,6%.
Όπως αναφέρονταν στην χρηματοοικονομική πληροφόρηση 6μήνου, το ποσοστό των ετησιοποιημένων εσόδων από μισθώματα που προέρχεται από θυγατρικές και συνδεδεμένες εταιρείες του Ομίλου Quest Συμμετοχών Α.Ε. ανέρχεται σε 32,7% των συνολικών εσόδων από μισθώματα ενώ το ποσοστό των ετησιοποιημένων εσόδων από μισθώματα που προέρχεται από την εταιρεία Sarmed Logistics Α.Ε. ανέρχεται σε 27,3%.
Οι επενδύσεις σε Ασπρόπυργο – Σκιάθο (Radisson Resort)
Υπενθυμίζεται ότι η BriQ ολοκλήρωσε μέσα στη χρονιά την ανάπτυξη logistics park στον Ασπρόπυργο (μισθωτής η εταιρεία IT, όμιλος Φέσσα, Gross yield > 8%), εμβαδού σχεδόν 21 χιλ. τ.μ. ενώ το προσεχές διάστημα αναμένεται να ολοκληρωθεί (και να παραδοθεί αρχές 2023) και η επέκταση του χώρου κατά περίπου 4.460 τ.μ., άρα συνολικά θα προσεγγίσει τα 25 χιλ. τ.μ. Μαζί με την αναμενόμενη κατασκευή δεύτερη κτηρίου στον ίδιο χώρο (15.000 τ.μ.), η συνολική ανάπτυξη θα περιλαμβάνει Logistics Complex επιφάνειας 40.000 τ.μ. με ορίζοντα υλοποίησης/ολοκλήρωσης το τέλος 2023. Το project θα εισφέρει ετήσια έσοδα 1,3 εκατ. ευρώ από τη νέα χρονιά (το αρχικό ΚΑΔ1 μαζί με την επέκταση).
Επίσης, από την 1η Ιουλίου ξεκίνησε και η λειτουργία του 4στερου ξενοδοχείου στην Σκιάθο (4- star Radisson Resort Plaza Skiathos hotel), με 84 δωμάτια και με τη «σφραγίδα» της Radisson, την πρώτο σημαντικό διεθνές «σήμα» στο νησί όπου η ΑΕΕΑΠ «βλέπει» καλές προοπτικές.
Επί της ουσίας με Ασπρόπυργο και Σκιάθο η BriQ υλοποίησε επενδύσεις 3,9 εκατ. ευρώ στο 6μηνο 2022. Ειδικότερα, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022 προχώρησε στις εξής επενδύσεις:
- Ποσό € 809 χιλ. για την επέκταση του κτιρίου αποθηκών και διανομής της Εταιρείας στον Ασπρόπυργο Αττικής. Το συνολικό εργολαβικό αντάλλαγμα ανέρχεται σε € 2.407 χιλ. και η επέκταση αφορά επιπλέον 4.458,79 τ.μ. τα οποία αναμένονται να παραδοθούν στην Εταιρεία έως το τέλος του 2022.
- Η θυγατρική Plaza Hotel Skiathos πραγματοποίησε έργα ανακαίνισης του ξενοδοχείου της «Radisson Resort Plaza Skiathos» αξίας € 3.101 χιλ.. Την 30η Ιουνίου 2022, κατόπιν της ολοκλήρωσης των εργασιών ανακαίνισης και αναβάθμισης σε ξενοδοχείο 4 αστέρων, η Εταιρεία παρέδωσε στον Μισθωτή Hotel Brain A.E. το ανακαινισμένο ξενοδοχείο που βρίσκεται στην Καναπίτσα της Σκιάθου και διαθέτει 84 κλίνες και το οποίο επαναλειτούργησε την 1η Ιουλίου 2022 με την νέα επωνυμία «Radisson Resort Plaza Skiathos».
Ξεχωρίζουν logistics, ξενοδοχεία – Τα gross yields ανά τομέα
Τα logistics συνεχίζουν να αποτελούν βασικό «κορμό» στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ με ποσοστό 62,1% (από 58,8% στο τέλος 2021) και ακολουθούν τα γραφεία (35,5%), τα ξενοδοχεία (25,5%) κ.α. Η κατανομή της αξίας των επενδυτικών ακινήτων στις 30.06.2022 ανά κατηγορία κλάδου ακίνητης περιουσίας ήταν 48% σε κτίρια αποθήκευσης και διανομής (logistics), 28% σε κτίρια γραφείων, 20% σε ξενοδοχεία και 4% σε λοιπές κατηγορίες ακινήτων.
Η συνολική μικτή απόδοση που προσφέρουν τα ακίνητα της ΑΕΕΑΠ διαμορφώθηκε σε 7,7% επί της αξίας κτήσης και σε 6,6% επί της αξίας ακινήτων. Ειδικότερα, στα logistics το gross yield ανήλθε σε 8,4% (επί της αξίας κτήσης – κόστους) και 7,2% επί της αξίας ακινήτων, στα γραφεία σε 7,5% και 6,6% αντίστοιχα, στα ξενοδοχεία σε 6,6% και 5,6% αντίστοιχα και σε άλλους τομείς σε 7,1% και 6% αντίστοιχα.
Τα προσαρμοσμένα EBITDA του πρώτου εξαμήνου 2022 ανήλθαν σε € 3,0 εκ. έναντι € 1,7 εκ. την αντίστοιχη περσινή περίοδο, ενώ τα προσαρμοσμένα καθαρά κέρδη μετά φόρων ανήλθαν σε € 2,4 εκ. έναντι € 1,3 εκ. της αντίστοιχης περσινής περιόδου, σημειώνοντας αύξηση 90%. Τα logistics εισέφεραν EBITDA 2 εκατ. ευρώ, τα γραφεία 1,1 εκατ. ευρώ και τα ξενοδοχεία 0,7 εκατ. ευρώ ενώ υπήρχε αρνητική επίδραση λόγω ΕΝΦΙΑ 0,4 εκατ. ευρώ και άλλων λόγων (-0,7 εκατ.).
Η NAV, το discount και το free float
Τα ταμειακά διαθέσιμα την 30.06.2022 ανήλθαν σε € 4,3 εκ., όπως και την 31η Δεκεμβρίου 2021. Την 30.06.2022 οι δανειακές υποχρεώσεις του Ομίλου ανέρχονταν € 34,5 εκ. έναντι € 30,2 εκ. την 31.12.2021. Ο δείκτης δανειακές Υποχρεώσεις προς Επενδύσεις σε ακίνητα (L.T.V.) ανήλθε σε 26,9%. Η ωρίμανση των δανείων κατά βάση προβλέπεται για μετά το 2025 (28,5 εκατ. ευρώ).
Το σύνολο ίδιων κεφαλαίων που αναλογούν σε μετόχους της Εταιρείας (Ν.Α.V.) ανήλθε σε 92,864 εκατ. ευρώ, η δε εσωτερική αξία της μετοχής (NAV/μετοχή) ανήλθε την 30.06.2022 σε € 2,62 από € 2,52 την 31.12.2021 ,μετά και από την αποκοπή μερίσματος € 0,075 , το οποίο καταβλήθηκε στους δικαιούχους την 29 η Απριλίου 2022. Σε σχέση με την τιμή στο Χρηματιστήριο καταγράφονταν discount 29%, ενώ το free float της μετοχής είναι πάνω από 45%, εκ του οποίου το 25% βρίσκεται σε θεσμικούς επενδυτές (Α/Κ 8,2%, Ασφαλιστικές 7,1%, Ταμεία 5%) και 20% σε ιδιωτικά χαρτοφυλάκια. Ο κ. Φέσσας ελέγχει 37,6%, η κα Κουτσουλέρη 16,8% ενώ η ΑΕΕΑΠ κατέχει 1% ίδιες μετοχές (σχετικά μικρό ποσοστό).
Συνολικά μερίσματα 6,2 εκατ. ευρώ την 3ετία
Όπως αναφέρθηκε, την τελευταία 3ετία (χρήσεις 2019-2021) η BriQ αθροιστικά έχει επιστρέψεις στους μετόχους της συνολικό μέρισμα 6,2 εκατ. ευρώ (από την ΑΜΚ 50 εκατ. του 2019 και μετά), ήτοι return της τάξεως του 8,2%, ενώ σύμφωνα με την κα. Αποστολίδου, στόχος είναι κάθε χρόνος να υπάρχει η δυνατότητα για διανομή μερίσματος και διαμόρφωσης καλού yield προς όφελος των μετόχων, για αυτό και η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ είναι προσεκτική στις κινήσεις της και δεν προχωρά σε περαιτέρω μεγάλη μόχλευση.
Χτες, η BriQ Properties Α.Ε.Ε.Α.Π. ανακοίνωσε ότι προχώρησε στην υπογραφή 6ετούς συμφωνίας με την LEROY MERLIN η οποία περιλαμβάνει τη μίσθωση κτιρίου αποθηκών επί της Λ. Κηφισού 125-127 συνολικής επιφάνειας περίπου 8.000 τ.μ. καθώς και του όμορου οικοπέδου Λ. Κηφισού 123 επιφάνειας περίπου 1.500 τ.μ. Οι εγκαταστάσεις θα χρησιμοποιηθούν ως κέντρο διανομής με χώρο φορτοεκφόρτωσης και στάθμευσης, για την τροφοδότηση των αναγκών των καταστημάτων της LEROY MERLIN και την διεκπεραίωση κατ’ οίκον παραγγελιών από πελάτες λιανικής στο Λεκανοπέδιο της Αττικής.
