Τέσσερα κτήρια – Πύργους 11 και 12 ορόφων, ύψους έως 50 μέτρων, με συνολικά 201 διαμερίσματα, εκ των οποίων 156 προς μίσθωση και 45 προς πώληση, με συνολικό capex άνω των 169 εκατ. (με ΦΠΑ, αλλά και υποδομές ύψους 11,5 εκατ.), μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 28,6 χιλ. τ.μ. (καθαρή επιφάνεια συνολικά 27,1 χιλ. τ.μ.) και ορίζοντα ολοκλήρωσης το τέλος 2028, προβλέπει σε γενικές γραμμές το επενδυτικό πλάνο της εταιρείας Aura Residential Α.Ε., με μετόχους κατά ποσοστό 80% την κυπριακή εταιρεία με την επωνυμία Xeris Venture Limited, συμφερόντων του μεγαλοεπιχειρηματία και μεγαλομετόχου της Lamda, Σπύρου Λάτση, και κατά ποσοστό 20% την ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε..
Το υπό εκτίμηση ακίνητο στο οποίο θα προχωρήσει η επένδυση στη είναι ένα αδόμητο, κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, οικόπεδο με επιφάνεια 15.944,167 τ.μ., ενώ έχει αγοραία αξία 33,13 εκατ. ευρώ (θεωρώντας ότι το κόστος υλοποίησης των υποδομών θα αναληφθεί από τον αγοραστή), βάσει της έκθεσης αποτίμησης της που έγινε από τη Danos για λογαριασμό της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. (Lamda Development), που είναι η πωλήτρια, και κατά βάση της «Aura Residential Α.Ε.» (αγοράστρια).
Ως προς το θέμα των τιμών, σύμφωνα με εκτιμήσεις, παραδοχές και συγκρίσιμα στοιχεία, και έπειτα από τις προσαρμογές των συγκριτικών στοιχείων και τις σταθμίσεις, η Danos καταλήγει σε αναμενόμενη μέση τιμή μονάδας μίσθωσης για τα διαμερίσματα των Πύργων 1, 2 & 3 ίση με 37 ευρώ/τ.μ./μήνα (με παραδείγματα, βάσει συναλλαγών στα νότια προάστια, έως και 38-46 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο). Αναλόγως, για τη μέση τιμή μονάδας πώλησης των πολυτελών διαμερισμάτων του Πύργου 4 εκτιμά τιμή 10.400 ευρώ/τ.μ. (φέρνει ως παραδείγματα συναλλαγές που φτάνουν έως και τα 12-13 χιλ. ευρώ/τ.μ. σε Γλυφάδα, Βούλα, Ελληνικό).
Άρα, αναφορικά με την θεωρητική εμπορευματοποίηση της επένδυσης βάσει τιμών της Danos, δεδομένου ότι οι τρεις 12όροφοι 3 Πύργοι (διαμερίσματα προς ενοικίαση από τον δεύτερο και τρίτο όροφο και πάνω, χοντρικά λίγο άνω των 600 τ.μ. ανά όροφο, δηλαδή 4 έως 6 ανά όροφο σπίτια) έχουν αθροιστικά καθαρή επιφάνεια σχεδόν 19,3 χιλ. τ.μ., τότε το συνολικό προσδοκώμενο έσοδο από ενοίκια ανέρχεται σε σχεδόν 714 χιλ. ευρώ/τ.μ. τον μήνα, δηλαδή πάνω από 8,5 εκατ. το έτος. Αντίστοιχα, για τον 11όροφο Πύργο 4 (προς πώληση, από 583 έως 974 τ.μ. ανά όροφο) με καθαρή επιφάνεια 7.789 τ.μ., βγαίνουν εκτιμώμενα έσοδα (με τα 10,4 χιλ. ευρώ/τ.μ.) άνω των 81 εκατ. ευρώ.
Πρόσφατα το insider.gr είχε αναδείξει τη σύσταση του σχετικού SPV που θα αναλάβει να αναπτύξει/εκμεταλλευτεί μέρος του οικιστικού συγκροτήματος «Little Athens» στο Ελληνικό.
Το οικόπεδο και οι 4 Πύργοι
Το οικόπεδο καταλαμβάνει ολόκληρο το οικοδομικό τετράγωνο υπό στοιχεία «Α-Π1.4» και βρίσκεται στην περιοχή πολεοδόμησης «Α-Π1» του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Άγιου Κοσμά. Επί της ουσίας, καταλαμβάνει ολόκληρο το Ο.Τ. Α-Π1.4, στην περιοχή πολεοδόμησης Α-Π1 «Γειτονιά πρώην Ολυμπιακής Αεροπορίας» του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά. Στο οικόπεδο πρόκειται να κατασκευαστούν τέσσερα κτήρια οικιστικής χρήσης και πιο συγκεκριμένα ένα κτήριο έντεκα ορόφων και τρία κτήρια δώδεκα ορόφων. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου ανέρχεται σε 28.699,50 τ.μ. (=15.944,167 τμ x 1.80). Το ακίνητο βρίσκεται στο νοτιοδυτικό τμήμα του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Άγιου Κοσμά, πλησίον της παραλιακής λεωφόρου. Απέχει από τον σταθμό του μετρό «Αργυρούπολη» περίπου 2 χλμ., και από το σταθμό «Ελληνικό» του τραμ περίπου 450 μέτρα. Η πρόσβαση σε αυτό πραγματοποιείται οδικώς μέσω των κεντρικών Λεωφόρων Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης, οι οποίες απέχουν από το ακίνητο 400 μέτρα και 1.800 μέτρα αντίστοιχα.
Βάσει των στοιχείων, εντός του οικοπέδου πρόκειται να ανεγερθούν τέσσερα κτήρια με χρήση κατοικίας. Τα τρία κτήρια στα οποία θα περιλαμβάνονται διαμερίσματα που θα προορίζονται για μίσθωση, θα αποτελούνται από υπόγεια με βοηθητική χρήση και θέσεις στάθμευσης και ανωδομή δώδεκα ορόφων με διαμερίσματα. Το τέταρτο κτήριο, το οποίο θα περιλαμβάνει διαμερίσματα που θα προορίζονται για πώληση, θα αποτελείται επίσης από υπόγειο χώρο με βοηθητική χρήση και θέσεις στάθμευσης και έντεκα ορόφους ανωδομής με διαμερίσματα. Στο εκτιμώμενο ακίνητο έχει συσταθεί Πράξη Κανονισμού με διάρκεια 15 ετών σχετικά με την επιτρεπόμενη χρήση του εν λόγω οικοδομικού τετραγώνου, η οποία προβλέπεται να είναι εξ' ολοκλήρου οικιστική με εξαίρεση ορισμένες χρήσεις για την εξυπηρέτηση των ενοίκων (όπως κατάστημα εστίασης μέγιστης επιφανείας 200 τ.μ.).
Τα τέσσερα κτήρια θα έχουν τελικό ύψος που θα εξαντλεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των 50 μέτρων από τη στάθμη του εδάφους, όπως αυτή τελικά θα διαμορφωθεί. Σημειώνεται ότι η τελική στάθμη στην περίπτωση αυτή δεν μπορεί να διαμορφώνεται ψηλότερα ή χαμηλότερα των 10 μέτρων από τη νυν υφιστάμενη.
Στον Πύργο 1 προβλέπονται 2 υπόγειοι χώροι στάθμευσης με 55 και 50 θέσεις αντίστοιχα, ενώ στο ισόγειο (45 τ.μ.) θα υπάρχουν 6 θέσεις. Στους Πύργους 2 και 3 οι θέσεις (ίδιου χώροι) θα είναι 75, 30 και 7 αντίστοιχα (112 συνολικά).
Στους Πύργους 1, 2 & 3 που προορίζονται για μίσθωση, θα περιλαμβάνονται 9 διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, μέσης επιφάνειας 70,00 τμ, 66 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων με μέση επιφάνεια 102,00 τμ, 63 διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 131,00 τμ, και 18 διαμερίσματα τεσσάρων υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 202,00 τμ. Στους Πύργους 2 και 3 (από 54 διαμερίσματα) η καθαρή συνολική επιφάνεια θα είναι από 6.632,00 τ.μ. και η μικτή 6.947,00 τ.μ., στον Πύργο 1 (48 διαμερίσματα) 6.019,00 τ.μ. και 6.305,00 τ.μ. αντίστοιχα.
Στον Πύργο 4 που προορίζεται για πώληση με συνολικά 45 διαμερίσματα, θα περιλαμβάνονται 4 διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, μέσης επιφάνειας 70,00 τμ, 12 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων με μέση επιφάνεια 115,00 τμ, 13 διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 177,00 τμ, 15 διαμερίσματα τεσσάρων υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 232,00 τμ και ένα διαμέρισμα πέντε υπνοδωματίων με επιφάνεια 353,00 τμ.. Η καθαρή συνολική επιφάνεια θα είναι 7.789,00 τ.μ. και η μικτή 8.301,00 τ.μ., ενώ προβλέπονται 85 θέσεις στάθμευσης. Στον τρίτο όροφο προβλέπονται 8 διαμερίσματα, από 4ο έως 7ο από 6, ενώ στον 11ο μόνο 2. Ο πύργος θα έχει και 85 θέσεις στάθμευσης.
Ο ορίζοντας ολοκλήρωσης και η πορεία πωλήσεων/μισθώσεων
Σύμφωνα με την έκθεση, ο χρόνος ανάπτυξης, συμπεριλαμβανομένων των απαραίτητων διαδικασιών έκδοσης αδειών, σύμφωνα και με την ενημέρωση του εντολέα, εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 51 μήνες και επομένως η ημερομηνία παράδοσης του έργου θα είναι η 31η Δεκεμβρίου 2028.
Όπως αναφέρει η Danos, το αγοραστικό ενδιαφέρον για τις οικιστικές αναπτύξεις της 1ης φάσης της αστικής ανάπλασης στο Ελληνικό είχε ξεπεράσει τις προσδοκίες καθώς ήταν εμφανές ότι η ζήτηση υπερέβη σε μεγάλο βαθμό την προσφορά. Ως εκ τούτου, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της για τον ρυθμό πώλησης κατοικιών (Πύργος 4), προβλέπει πωλήσεις 25% επί των διαμερισμάτων έως τον Νοέμβριο 2026 (1.947,25 τμ), στο 50% έναν χρόνο αργότερα (3.894,50 τμ συνολικά), στο 75% στις 14/11/2028 και το σύνολο των κατοικιών έως τις 14/11/2029 (7.789,00 τμ).
Όσον αφορά τους Πύργους 1, 2 και 3, των οποίων τα διαμερίσματα προορίζονται για μίσθωση η Danos θεωρεί ότι η πληρότητα θα ανέλθει σε 95% ήτοι περίπου 20 ημέρες κενότητας για κάθε διαμέρισμα ανά έτος. Επιπλέον εκτιμά ότι ποσοστό που θα αντιστοιχεί στο 5% των ετήσιων μισθωμάτων θα δαπανάται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για εργασίες συντήρησης και επισκευών.
Το capex και οι υποδομές
Κατά τη διάρκεια της αυτοψίας, διαπιστώθηκε ότι το υπό εκτίμηση οικόπεδο δεν διαθέτει περίφραξη και ότι δεν έχει ξεκινήσει καμία κατασκευαστική εργασία. Επίσης, οι υποδομές της περιοχής, όπως οι δρόμοι και τα δίκτυα κοινής ωφέλειας (συμπεριλαμβανομένης της ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτρισμού και τηλεπικοινωνιών) δεν έχουν αναπτυχθεί κατά την ημερομηνία της εκτίμησης. Σύμφωνα με την ενημέρωση του εντολέα τα έργα υποδομής του Μητροπολιτικού Πόλου αναμένεται να ολοκληρωθούν εντός των επόμενων τριών ετών και σε κάθε περίπτωση πριν την ολοκλήρωση της ανάπτυξης του υπό εκτίμηση οικοπέδου. Η συμμετοχή στο προβλεπόμενο κόστος υποδομών που αντιστοιχεί στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία αντιστοιχεί σε 11.500.000 ευρώ.
«Όσον αφορά τα συνολικά κεφάλαια που θα απαιτηθούν για την ανάπτυξη (CapEx), βασιστήκαμε στην εκτίμηση που μας παρασχέθηκε από τον εντολέα, η οποία κρίνεται εύλογη δεδομένου ότι τα τέσσερα κτήρια κατοικιών που θα κατασκευαστούν θα είναι εξαιρετικής ποιότητας κατασκευής και ενεργειακά αποδοτικά», αναφέρεται στην έκθεση αποτίμησης. Το εκτιμώμενο συνολικό CapEx 136.550.000 ευρώ παρουσιάζεται ως εξής: Κόστος Κατασκευής (τμ GFA 3.500 €) 99.750.000 €, Soft Costs (τμ GFA 595 €) 16.960.000 €, Απρόβλεπτα 9.840.000 €, ΦΠΑ κατασκευής 32.772.000 € (άρα Συνολικό CapEx με ΦΠΑ 169.320.000 €).
«Θεωρούμε επίσης ότι το CapEx θα αυξηθεί το δεύτερο έτος σύμφωνα με τις προβλέψεις μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (CPI). Στη συνέχεια, υποθέτουμε ότι θα υπάρξει συμμετοχή του κατασκευαστή από την αρχική φάση (Early Contractor Involvement - ECI), βάσει της οποίας θα σταθεροποιηθεί το κόστος ανάπτυξης. Επισημαίνεται ότι, δεδομένου πως οι πωλήσεις οικιστικών ακινήτων δεν υπόκεινται επί του παρόντος σε ΦΠΑ, θεωρούμε ότι ο ΦΠΑ των οικιστικών ακινήτων αποτελεί μέρος του CapEx», αναφέρεται.
Η επιτρεπόμενη δόμηση και οι χρήσεις
Εντός του οικοδομικού τετραγώνου Α-Π1.1 και Α-Π1.4 απαγορεύονται επιπλέον οι χρήσεις διοίκησης τοπικής κλίμακας, υπεραγορές τροφίμων, στάθμευση (κτίρια- γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων, εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς και χώροι διεξαγωγής τεχνικών - ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων. Στη χρήση περίθαλψη επιτρέπονται μόνο οι πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία. Επικρατούσα χρήση θα είναι η κατοικία, με ποσοστό που δεν δύναται να πέσει κάτω από το 60% της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης.
Ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης στο σύνολο της έκτασης της περιοχής προς πολεοδόμηση Α-Π1 ορίζεται σε 0,72, στην οποία δεν περιλαμβάνεται η δόμηση των εκτάσεων που διατίθενται για χρήσεις κοινής ωφέλειας και κοινωνικής ανταποδοτικότητας. Η αρτιότητα ορίζεται στα 1.000,00 τμ, με ελάχιστο πρόσωπο 15,00 μέτρα. Στον Τομέα V και συγκεκριμένα στο οικοδομικό τετράγωνο «Α-Π1.4», ο μέγιστος συντελεστής δόμησης είναι ίσος με 1,80. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ανέρχεται στα 50,00 μέτρα από την στάθμη του εδάφους όπως αυτή τελικά θα διαμορφωθεί.
Σύμφωνα με το προσκομισθέν τοπογραφικό οι όροι δόμησης που ισχύουν στο οικόπεδο είναι οι παρακάτω:
• Συντελεστής δόμησης: 1,80,
• Ποσοστό Κάλυψης: 30%
• Μέγιστο ύψος: 50,00 μέτρα από την στάθμη του εδάφους όπως αυτή τελικά θα διαμορφωθεί.
Η τελική στάθμη στην περίπτωση αυτή δεν μπορεί να διαμορφώνεται ψηλότερα ή χαμηλότερα των 10 μέτρων (συν/πλην 10μ.) από τη νυν υφιστάμενη.
Γενική Κατηγορία Χρήσης γης είναι η «Γενική Κατοικία», με επιτρεπόμενες ειδικές χρήσεις τις εξής: Κατοικία. Κοινωνική πρόνοια. Εκπαίδευση (Τα κτίρια ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης πρέπει να έχουν μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης μέχρι 1.500 τ.μ.). Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις. Θρησκευτικοί χώροι. Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 1200 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Περίθαλψη (επιτρέπονται μόνο Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία). Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών (μόνο Εμπορικά καταστήματα και καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών). Γραφεία/ Κέντρα Έρευνας/Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων (επιτρέπονται μόνο Γραφεία και Κέντρα έρευνας). Εστίαση μέχρι 300 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Αναψυκτήρια μέχρι 200 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. Τουριστικά καταλύματα μέχρι 150 κλίνες και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις. Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (επιτρέπονται μόνο Γωνιές ανακύκλωσης και Μικρά πράσινα σημεία. Κατασκευές. Περίπτερα ενημέρωσης/έργα ερμηνείας περιβάλλοντος (πινακίδες, αποχωρητήρια, περίπτερα, στέγαστρα κ.λπ.). Ήπια θαλάσσια αναψυχή (κολύμβηση, ιστιοσανίδα, καταδύσεις, υποβρύχια φωτογράφηση κ.λπ.).
Επομένως, η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση (Gross Floor Area) της ανάπτυξης του υπό εκτίμηση οικοπέδου υπολογίζεται ως εξής: 1,80 × 15.944,167 τμ = 28.699,50 τ.μ..
Όσον αφορά την απόδοση εξόδου exit yield, λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του έργου, την χρήση του, τη θέση του κλπ., η Danos θεωρεί εύλογη απόδοση ίση με 4,50% για τα διαμερίσματα που θα προορίζονται για μίσθωση. Οι φόροι μεταβίβασης, τα νομικά και συμβολαιογραφικά έξοδα καθώς και τα έξοδα κτηματολογίου εκτιμάται ότι θα ανέλθουν συνολικά σε € 1.700.000. Αυτό το ποσό αφαιρείται από την καθαρή παρούσα αξία καθώς θα πρέπει να καταβληθεί στην ημερομηνία συναλλαγής από τον δυνητικό αγοραστή.
