Σε μέγεθος χαρτοφυλακίου ακινήτων ύψους 1 δισ. ευρώ την περίοδο 2030 – 2031 στοχεύει η διοίκηση της Trade Estates, της ΑΕΕΑΠ που συνδέεται με τον όμιλο Fourlis, μέσω του επενδυτικού προγράμματος που ήδη «τρέχει», αλλά και νέων κινήσεων που σχεδιάζει σε Ελλάδα και εξωτερικό, όπως η Ρουμανία στην οποία εξετάζονται projects (αλλά και σε Κύπρο, Βουλγαρία, που ήδη υπάρχει παρουσία). Ως ενδιάμεσος στόχος, έχει «μπει» η δημιουργία portfolio πέριξ των 720 – 760 εκατ. ευρώ με ορίζοντα το 2028, και μέσω των αναπτύξεων 172 εκατ. ευρώ που είτε είναι σε εξέλιξη είτε σε κάποιο στάδιο ωρίμανσης.
Η ΑΕΕΑΠ, που μέσα σε 3 χρόνια έχει τριπλασιάσει το Gross Asset Value (σε 541 εκατ. ευρώ), και αυξήσει κατά 1,7 φορές τη NAV (σχεδόν 312 εκατ. στο τέλος 2024), έχει σε αυτό το διάστημα συνολικά δώσει μερίσματα ύψους 35 εκατ. ευρώ (μαζί με τα 0,1 ευρώ/μετοχή του 2024, συνολικά 12,1 εκατ. , που μεταφράζεται σε μερισματική απόδοση 6% με 6,5%), μοιράζοντας για την περσινή χρονιά το 80% των FFO εσόδων (15,2 εκατ. ευρώ, +70% σε σχέση με το 2023).
Το πωλητήριο στα Σπάτα, οι καθυστερήσεις στο Ελληνικό, η Κρήτη και τα άλλα projects
Η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ αναφέρθηκε στα projects που είναι σε εξέλιξη ή υπό σχεδιασμό, αποκαλύπτοντας, μεταξύ άλλων, ότι το retail park στο Ελληνικό τελικά, με βάση τα νέα δεδομένα θα ανοίξει στο τέλος 2028, με καθυστέρηση από την πλευρά της Lamda, η οποία παρέχει την υποδομή, κατά 12 μήνες. Πρόκειται για την γνωστή επένδυση περίπου 75 εκατ. ευρώ (και σχεδόν 30 χιλ. τ.μ.).
Σε σχέση με το υφιστάμενο επενδυτικό πρόγραμμα και τις αναμενόμενες «παραδόσεις», μέσα σε λίγες ημέρες, στις 14 Απριλίου, ξεκινάει τη λειτουργία του το retail park στην Κρήτη (Ηράκλειο), επένδυση 23,6 εκατ. (Τα επίσημα εγκαίνια προβλέπονται για λίγες ημέρες αργότερα, στις 30/04. Θεωρητικά, αναμένεται και δεύτερη επένδυση στην ίδια περιοχή, με ορίζοντα ολοκλήρωσης πιο μακρινό (τέλος 2026), καθώς είναι υπό ωρίμανση, ώστε μελλοντικά, εφόσον προχωρήσει υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αποτελέσει το 4ο μεγαλύτερο ΙΚΕΑ στην Ελλάδα (επένδυση 28 εκατ., 10 χιλ. τ.μ. σε έκταση 50 στρεμμάτων). Το δεύτερο έργο της Κρήτης, είναι υπογεγραμμένο αλλά με συγκεκριμένους στόχους και προϋποθέσεις (ως προς το μίγμα, το κόστος κ.α.), ενώ νέα για το έργο θα έρθουν σύντομα.
Αναφορικά με την έκταση 32 στρεμμάτων στα Σπάτα, απέναντι από το Smart Park (επίσης του ομίλου), που ανήκει κατά 50% στην ΑΕΕΑΠ και 50% στην Ten Brinke, αναμένεται εντός του έτους η πώληση του ποσοστού της Trade Estates στον συνεταίρο της, καθώς υπάρχει ήδη προσύμφωνο ανάμεσα στις δύο πλευρές. Προϋπόθεση είναι η αλλαγή χρήσης του ώστε να αναπτυχθεί επένδυση με χρήση προφανώς μη ανταγωνιστική, βάσει δεσμεύσεων, προς το εμπορικό κέντρο ,και η έκδοση οικοδομικής άδειας. Σύμφωνα με πληροφορίες η Ten Brinke έχει συμφωνήσει με πάροχο υπηρεσιών κέντρων δεδομένων την κατασκευή στο ακίνητο αυτό data center. Για το Smart Park σημειώθηκε ότι αποτέλεσε ευκαιρία, ενώ γίνονται ήδη αντικαταστάσεις μισθωτών και σύντομα θα γίνουν γνωστά ονόματα – έκπληξη.
Σε σχέση με το project στον Ασπρόπυργο (InterIkea για 7 χώρες) αναμένεται να παραδοθεί στην Trade Logistics (ενοικιαστής και διαχειριστής) μέσα στο 2025 ώστε να αναπτυχθεί το μεγάλο hub της ΙΚΕΑ (επένδυση σχεδόν 47 εκατ., με GLA 50 χιλ. τ.μ.). Για την ανάπτυξη στην Ελευσίνα (Logistic Center, 58,5 χιλ. τ.μ., επένδυση 56,3 εκατ.), με μισθωτή την Dixons, βρίσκεται στα τελευταία στάδια πολεοδομικής ωρίμανσης, με ορίζοντα παράδοσης τα τέλη 2026 με αρχές 2027. Σχετικά με το capex των αναπτύξεων (172 εκατ. ευρώ), σημαντικό μέρος αφορά σε πλήρως συμφωνημένη χρηματοδότηση κατά βάση μέσω RRF. Όπως σημείωσε ο κ. Παπούλης, το μεγαλύτερο μέρος του δανεισμού σχετίζεται με το Ταμείο Ανάκαμψης (50% σταθερό επιτόκιο 1%, 30% τράπεζες και 20% ίδια κεφάλαια) με το κόστος να υπολογίζεται σε 3,2%.
Το discount, το free float και το νομοσχέδιο
Η μετοχή διαπραγματεύεται με discount πέριξ του 37% (όπως άλλωστε και όλες οι εταιρείες ακινήτων στο Χρηματιστήριο Αθηνών) με τον πρόεδρο του ομίλου, Βασίλη Φουρλή, μιλώντας γενικότερα για την αγορά των ΑΕΕΑΠ, να εκτιμά ότι αυτό συμβαίνει κυρίως γιατί δεν υπάρχει ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές, λόγω του μικρού μεγέθους των ελληνικών εταιριών και της απουσίας ικανής διασποράς στη μετοχή τους. Επίσης κατά τον ίδιο θα πρέπει το ΧΑΑ να διαχωρίσει τις ΑΕΕΑΠ από τις υπόλοιπες εταιρίες ακινήτων, αυτές με δραστηριότητα στο development, καθώς οι τελευταίες δεν είναι υποχρεωμένες να δώσουν από την πρώτη μέρα της εισαγωγής τους μέρισμα όπως οι ΑΕΕΑΠ.
Ο κ. Φουρλής σημείωσε ότι η Trade έχει πλέον πραγματική διασπορά στη μετοχή της, 30,72%, έπειτα και από την διάθεση μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης του 16% του μετοχικού της κεφαλαίου. Ειδικότερα, πλέον η Fourlis έχει ποσοστό 47,32%, η Autohellas (όμιλος Βασιλάκη) έχει ανεβάσει το ποσοστό της σε 12,88%, η Latsco Office (το family office της Μαριάννας Λάτση, που έχει και μέλος στο Δ.Σ. της ΑΕΕΑΠ) σε 8,11%, ενώ το free float προσεγγίζει συνολικά το 31%, με μικρό μόλις μέρος, κάτω του 1%, να είναι σε ξένα θεσμικά χαρτοφυλάκια.
Μάλιστα, τόσο ο κ. Φουρλής, όσο και ο Διευθύνων Σύμβουλος της ΑΕΕΑΠ, Δ. Παπούλης, σημείωσαν ότι για να έρθουν ξένοι επενδυτές γενικά στον κλάδο, που είναι από τα ζητούμενα, πρέπει αυτός να γίνει πιο ευκρινής και καθαρός στις συναλλαγές του, να διευρυνθεί γενικά η μετοχική διασπορά, να μεγαλώσουν τα μεγέθη, αλλά και να γίνει πιο ελκυστικό το φορολογικό περιβάλλον. Ο πρόεδρος της Trade πρόσθεσε πως και οι ίδιες οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν φροντίσει να διαθέτουν ικανή διασπορά ουσιαστικά αγνοώντας τον σκοπό του θεσμού που υπηρετούν, να μπορεί δηλαδή ένας μικροεπενδυτής να αποκτήσει μετοχές σε εταιρίες ακινήτων και να έχει ένα σταθερό εισόδημα από τα μερίσματα. Αναφερόμενος στο προηγούμενο και ευνοϊκότερο καθεστώς φορολόγησης που απολάμβαναν οι ΑΕΕΑΠ σημείωσε χαρακτηριστικά «οι ΑΕΕΑΠ είχαν κάποια οφέλη αλλά είχαν και υποχρεώσεις…»
Ο κ. Παπούλης υπενθύμισε ότι είχε προταθεί από τις ΑΕΕΑΠ φορολογικός συντελεστής 0,2% επί του GΑV (που περιλαμβάνει τόσο τις επενδύσεις, όσο και τα μετρητά). Αναφορικά με το νομοσχέδιο για τις ΑΕΕΑΠ, ως θετικό ανέφερε ότι διευρύνει τις δυνατότητες να γίνονται διαχειριστές των ακινήτων τους, υπάρχει ρύθμιση για τις ΑΠΕ, ενώ θεσμοθετείται πλήρως το μέγεθος και η αξία που πρέπει να έχει κάποιος για να κάνει ΑΕΕΑΠ. «Δεν είμαστε ιδιαίτερα ευχαριστημένοι από το διαχωρισμό του θεσμικού από το φορολογικό», σημείωσε, κάνοντας λόγο για… σημειολογικές αλλαγές παρά ουσίας. Όπως σημειώθηκε, η μέση φορολογία αυξήθηκε από 0,23% το 2023 σε 0,5 – 0,55% το 2024.
Η Ρουμανία και η διεθνής επέκταση
Αναφορικά με τις κινήσεις στο εξωτερικό, όπου ήδη ο όμιλος έχει παρουσία σε Κύπρο και Βουλγαρία, στο στόχαστρο είναι η Ρουμανία, ώστε να δημιουργηθεί ο άξονας «Ρουμανία – Βουλγαρία – Ελλάδα – Κύπρος» που πρέπει κάθε όμιλος, όπως η εισηγμένη, να έχει στη στρατηγική της. «Οι 4 χώρες έχουν λογική διασύνδεση, πρέπει να γίνει συντεταγμένα», ανέφερε ο κ. Φουρλής. Σύμφωνα με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, «έχουμε διαφορετική στρατηγική στο εξωτερικό, στη Βουλγαρία εξετάζουμε εν λειτουργία ακίνητα, δεν θα εμπλακούμε σε πολεοδομικές δραστηριότητες και οικοπέδων, η χώρα εντός του 2025 αναμένεται να εισαχθεί στη ζώνη του ευρώ. Στην Κύπρο θα επεκταθούμε και σε κατασκευή, έχουμε επαφή με εταιρίες που αναπτύσσουν. Η αγορά της Ρουμανίας πηγαίνει καλά, και οι αποθήκες και η λιανική, την παρακολουθούμε, πρέπει να είμαστε έτοιμοι για να ασχοληθούμε. Σήμερα έχουμε ολοκληρώσει κάποια πράγμα είναι μια αγορά που την παρακολουθούμε στενά και σε βάθος».
Έπεσε η εξάρτηση από ΙΚΕΑ
Γενικότερα, όπως ειπώθηκε, η διάρκεια λήξης των μισθωμάτων είναι στα 10,3 χρόνια, με μικτή απόδοση 7,6%, ενώ η επισκεψιμότητα στα πάρκα ενισχύθηκε 11,26% (18,67 εκατ. visitors). Το 2024 εμφάνισε EBITDA 40 εκατ. (προσαρμοσμένα στα 30,1 εκατ., δηλαδή χωρίς αναπροσαρμογές), Total Gross Income 46,2 εκατ. και έσοδα από μισθώματα 37,5 εκατ., ενώ η εύλογη αξία ανά κατηγορία assets «βγάζει» 90% retail parks και 10% logistics.
Έγινε αναφορά στη συνεργασία με τη ΔΕΗ για το πρόγραμμα εγκατάστασης φωτοβολταϊκών (200.000 τ.μ. στέγες έχει ο όμιλος), από το οποίο παράγεται το 35% της ενέργειας που καταναλώνεται. Στο πάρκο στην Πάτρα (μέσο κόστος κατασκευής 1.170 ευρώ/τ.μ.), στην 4μηνη λειτουργία του, το σύνολο των μισθωτών παράγουν έσοδα μεγαλύτερα από τις αρχικές εκτιμήσεις τους. Επίσης, η εταιρεία έχει ρίξει την εξάρτηση από τα μισθώματα της ΙΚΕΑ από 94% σε 31,6%, με το 57,8% να είναι τρίτοι πελάτες. Αναφορικά με την δανειακή διάρθρωση, ο δανεισμός είναι στα 265,6 εκατ. και το ταμείο στα 26,9 εκατ., άρα ο net δανεισμός στα 238,7 εκατ. και ο δείκτης μόχλευσης στο 44,08% (NET LTV), με το κόστος πέριξ του 3,68% και την διάρκεια ωρίμανσης στα 8,2 έτη.
Το διοικητικό συμβούλιο θα εισηγηθεί προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των μετόχων που θα συγκληθεί 13η Ιουνίου 2025, τη διανομή μερίσματος ποσού ευρώ 12,052 που αντιστοιχεί σε καθαρό ποσό 0,10 ανά μετοχή) για την χρήση 2024. Δεδομένης της διανομής προσωρινού μερίσματος 0,047706 ευρώ ανά μετοχή, το υπόλοιπο προς διανομή είναι 0,052294 ανά μετοχή.
