Έως 5 νέα projects, ένα εκ των οποίων είναι το κτήριο της Εθνικής Ασφαλιστικής στη Λ. Συγγρού (εφόσον, βέβαια, προχωρήσει νέο διαγωνιστικό εγχείρημα και η εταιρεία επικρατήσει, ενώ είναι ανάμεσα στα σχήματα που ήδη έχουν υποβάλει μη δεσμευτική πρόταση), συνολικού GDV (gross development value) άνω του 1 δισ. ευρώ, αναμένεται να διεκδικήσει ή κατοχυρώσει εντός του 2025 η Dimand, που φέτος, κλείνει 22 χρόνια ζωής αλλά 20 σε λειτουργία.
Όπως ανέφερε χτες o Διευθύνων Σύμβουλος της εισηγμένης, Δημήτρης Ανδριόπουλος, στο πλαίσιο ενημέρωσης στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών, πρόκειται για μια νέα «μαγιά» επενδύσεων που θα σηματοδοτήσουν τον νέο κύκλο της Dimand για την περίοδο 2028-2031, εμπλουτίζοντας και αντικαθιστώντας, υπό μία έννοια, τα project που ολοκληρώνονται, πωλούνται ή εντάσσονται στον υφιστάμενο κύκλο (Piraues Tower, Μινιόν, Softex, ακίνητο με μισθωτή ΕΛΤΑ, ακίνητο Βαλκάν, ΦΙΞ, Skyline κ.α.). Για αυτά τα νέα 5 projects υπάρχουν ήδη επαφές και ζυμώσεις, για κάποια εδώ και 4 χρόνια, ενώ, όπως ανέφερε ο επικεφαλής της μεγαλύτερης ιδιωτικής εταιρείας αναπτύξεων ακινήτων, θα έχουν μικτές χρήσεις, με «πράσινα» γραφεία, θα αφορούν επίσης σε αναπλάσεις, θα περιλαμβάνουν hospitality και city resorts, αρκετό οικιστικό «κομμάτι» αλλά λιγότερο retail και F&B (ψυχαγωγία και φαγητό). Αυτά τα projects, για τα οποία ο κ. Ανδριόπουλος πρόσθεσε ότι δεν έχουν «πέσει υπογραφές», εφόσον πάνε όλα καλά, και για όσα υπάρξουν θετική κατάληξη, αναμένεται να «κλείσουν» εντός του 2025.
Να σημειωθεί ότι η τρέχουσα αξία GDV ανέρχεται σε περίπου 900 εκατ. ευρώ, με την κερδοφορία του ομίλου το 2025 να είναι το ίδιο, ίσως και πιο ισχυρή σε σχέση με του 2024, ενώ η τάση και θα συνεχιστεί και το 2026 – 2027, σύμφωνα με τον κ. Ανδριόπουλο. «Τα έργα μας σε μέγεθος που μοιάζουν με την πρώτη φάση του Ελληνικού, χωρίς τις υποδομές, εμείς και κρίσιμο μέγεθος για την αγορά», σημείωσε, ενώ προσέθεσε, μεταξύ άλλων, ότι «η πορεία της εταιρίας δεν αποτυπώνεται στο ταμπλό του Χρηματιστηρίου».
Όπως ανέφερε ο κ. Δήμτσας (Αναπληρωτής CEO), αρχικά το Skyline αποτελούνταν από και ακίνητα 438 εκατ. και 695 οριζόντιες ιδιοκτησίες, όμως, όταν έκλεισε η συναλλαγή, η αξία τους ήταν στα 298 εκατ. μια και είχαν μεσολαβήσει πωλήσεις ακινήτων, των οποίων το όφελος πήραν οι μέτοχοί του. Έκανε λόγο για κέρδος 12,4 εκατ. για τη Dimand, αποδόσεις 25% και 2,5 φορές τα επενδυμένα κεφάλαια, αλλά και δανεισμό 156 εκατ. ευρώ. Ο κ. Ανδριόπουλος εκτίμησε ότι είναι διατηρήσιμη η ROE της τάξεως του 24%.
Οι εξελίξεις για Πύργο Πειραιά, Μινιόν και τα «πωλητήρια»
Μέσα στο έτος αναμένεται να πωληθούν και έργα όπως ο Πύργος Πειραιά (ενδεχομένως στο σύνολό του 100%, δηλαδή και από τους εταίρους Prodea, EBRD, όπως εκτίμησε ο ίδιος), το Μινιόν, το κτήριο στα Κάτω Πατήσια (με μισθωτή τα ΕΛΤΑ).
Αναφορικά με τον Πύργο Πειραιά, επανέλαβε ότι στόχος είναι να πωληθεί εντός του 2025 και υπάρχουν επαφές με 3 ενδιαφερόμενους. Ωστόσο, θέλοντας να δείξει το ρευστό των… προβλέψεων και των εκτιμήσεων, ανέφερε ο κ. Ανδριόπουλος ότι κάποια στιγμή πέρυσι το καλοκαίρι ήταν μισθωμένος σχεδόν στο 100%, αλλά χάθηκε χρήστης 6.000 τ.μ. που θα εγκαθιστούσε το πανευρωπαϊκό call center για λογαριασμό της αυτοκινητοβιομηχανίας Volkswagen (600 άνθρωποι που θα δούλευαν στον Πύργο), λόγω πτώσης των πωλήσεών της που οδήγησε και σε ανασχεδιασμό κινήσεων. Ο κ. Ανδριόπουλος πάντως εκτίμησε ότι σύντομα θα είναι «γεμάτος» (σε 3-4 μήνες) ενώ τώρα περίπου είναι στο 76% οι μισθωμένοι χώροι. «Τέτοια θα συμβαίνουν, έχουμε ήδη αποκαταστήσει κάποιες από τις απώλειες, είμαστε σε διαπραγματεύσεις με μισθωτές», σημείωσε. Η Dimand στην κοινοπραξία (απομένει περίοδος παραχώρησης 95 ετών) κατέχει το 42,5%. Κατά τον ίδιον, η αξία «εξόδου» από τον Πύργο κυμαίνεται μεταξύ 120 και 135 εκατ. ευρώ.
Σε σχέση με το Μινιόν, σημείωσε ότι η Zara, που πλέον κάνει στροφή από μικρά καταστήματα σε μεγάλα άνω των 6.000 τ.μ., θα ανοίξει στο 10 Απριλίου, η ΔΕΗ έχει εγκατασταθεί σε 3 ορόφους και στις 10 Απριλίου θα ανοίξουν τα κεντρικά γραφεία της Inditex. Και για το Μινιόν έχει «μπει πωλητήριο» για το 2025. Να σημειωθεί ότι υπάρχει και το οικιστικό τμήμα του Μινιόν (έχει γίνει απόσχιση), όπου θα υλοποιηθούν 38 διαμερίσματα, για τα οποία υπάρχει ήδη ενδιαφέρον. Οι εργασίες αναμένεται να εκκινήσουν από τα τέλη 2025, ενώ η Dimand δείχνει ανοιχτή θα συν-αξιοποίηση. «Μας έχουν προσεγγίσει 203 developers ακινήτων για να κάνουμε από κοινού το οικιστικό project, τα συζητάμε όλα. Πάντως, προτεραιότητα στις επενδύσεις μας είναι να τις πουλάμε κάποια στιγμή, να παίρνουμε τα κεφάλαια και το κέρδος και να τα βάζουμε αλλού, π.χ. στην ΔΕΘ αν κερδίσουμε τον διαγωνισμό», ανέφερε ο CEO της εισηγμένης. Συγκεκριμένα, η δεύτερη αυτή φάση περιλαμβάνει την ανακατασκευή ενός κτιρίου οκτώ ορόφων 4.500 τ.μ., που συμπεριλαμβάνεται στο τετράγωνο του Μινιόν, αλλά θα λειτουργεί τελείως αυτόνομα, χωρίς να έχει επαφή με το υπόλοιπο συγκρότημα.
Να σημειωθεί ότι από την πώληση, στην Eurobank, του κτηρίου στην Λ. Κηφισίας που μισθώνει η PwQ, προέκυψε κέρδος για την Dimand περίπου 9 εκατ. ευρώ και άνω.
Πώς προχωρούν Softex, Λαύριο, Βαλκάν (logistics), 3V και Κοραή
Αναφορικά με άλλα έργα από τον υφιστάμενο κύκλο των περίπου 12-13 projects, περίοπτη θέση έχουν επενδύσεις όπως της Softex, της Βαλκάν, τα 3V στο Φάληρο (με Ιωάννου της ΑΒΑΞ) κ.α., όπως βέβαια, τα σχέδια για το Λαύριο και το περίφημο SkyLine (με Alpha, Premia, EBRD). Για Σόφτεξ (IQ Athens), Βαλκάν, FIX, 3V το Target exit «δείχνει» το 2027.
Για το Λαύριο, όπως σημείωσε, που αποτελεί μεγάλο λιμάνι (και με ανάπτυξη σε μαρίνα, κρουαζιέρα, λιγότερο σε εμπορικό τομέα με κάποια νέα δρομολόγια προς Β. Ελλάδα), το έργο αφορά στην πολεοδομική ωρίμανση 100 στρεμμάτων που ανήκουν στην Strix (Πειραιώς), το παλιό εργοστάσιο Αιγαίον, διαδικασία που απαιτεί 18 μήνες καθώς, ενώ η περιοχή έχει γενικό πολεοδομικό σχέδιο που λέει ευρύτερα τι προβλέπεται, εκπονείται η ειδική πολεοδομική μελέτη ώστε σε 18 μήνες να βγει ΦΕΚ με τους όρους δόμησης. Ο κ. Ανδριόπουλος έκανε λόγο για κύρια χρήση με τουρισμό και κατοικία. Στο σύνολό της, θα αφορά σε 62 χιλ. τ.μ. και σε επένδυση πάνω από 200 εκατ. ευρώ. «Αυτό που μας απασχολεί είναι να διαβάσουμε πως θα είναι το Λαύριο το 2023, δεν πρόκειται να επεκταθεί ο δρόμος μέχρι το Λαύριο, το κόστος είναι δυσανάλογο από την άλλη υπάρχει ήδη εξαιρετικός δρόμος. Εχουμε μια εμπορική συζήτηση και όταν έρθει η ώρα του σχήματος θα δούμε για το αν θα έχουμε συμμετοχή, τώρα πληρωνόμαστε για να ωριμάσουμε το ακίνητο. Το project θα έχει ενδιαφέρον, άρα, ίσως ενδιαφερθούμε για συμμετοχή», σημείωσε.
Για άλλα έργα, σημείωσε ότι θα είναι έτοιμη το 2027 η μεγάλη επένδυση (189 εκατ.) για το νέο Votanikos Business Park, αξιοποιώντας το πρώην ακίνητο της Softex στην περιοχή του Βοτανικού. Συνολικά θα διαθέτει γραφειακούς χώρους, αλλά και χώρους εμπορικών καταστημάτων. Εχουν ήδη γίνει οι πρώτες μισθώσεις για κάποιους από τους χώρους (συνολικά 40.000 τ.μ.) Η ολοκλήρωση του έργου προβλέπεται για το 2027. Το έργο υλοποιείται από την Μπαλλιάν.
Για το project της Βαλκάν (GDV 160 εκατ.) σημείωσε ότι «μας έχει απασχολήσει, θα είναι 14 μέτρα ύψος οι αποθήκες από 11, έχουμε κάνει περιβαλλοντικές μελέτες, σκοπός είναι να γίνει logistic hub με χρήστες ευρωπαίους, αλλά έχουμε συναντήσει δυσκολίες. Οχι γιατί δεν υπάρχει ενδιαφέρον, αλλά η καθυστερημένη ανάπτυξη του λιμανιού έχει εμποδίσει συμφωνίες. Η Θεσσαλονίκη χρειάζεται ένα μεγαλύτερο λιμάνι, δεν έχει το κατάλληλο βάθος και υποδομές. Εχουμε μεγάλες εταιρίες, από κλάδους χημικών και τροφίμων, που θέλουν 120 χιλ. τ.μ. αλλά δεν μπορούν να κλείσουν συμφωνία με το λιμάνι λόγω υστέρησης υποδομών». Η ολοκλήρωση του έργου προβλέπεται για το 2027.
Για το έργο στο ΦΙΞ (Θεσσαλονίκη, με GDV 151,2 εκατ.) αναμένεται εκτός από γραφεία, να έχει χρήσεις ξενοδοχείου και κατοικίας, ενώ ολοκληρώθηκε το master plan και βγαίνουν οι μελέτες για να ξεκινήσουν τα έργα από Σεπτέμβριο.
Ειδική μνεία έκανε για τη το έργο «3V» στο Φάληρο (GDV 126 εκατ.), όπου, όπως σημείωσε ο επικεφαλής της Dimand, «μαζί με τον κ. Ιωάννου εκπονούμε ένα πολεοδομικό σχέδιο, δεν είχε χρήσεις όλη η περιοχή, εκπονήσαμε μελέτη που ρυθμίζει τη δική μας ιδιοκτησία και γενικά τα ιδιοκτησιακά, την παλιά του Αιγαίου, της Χαραγκιώνης και θα υλοποιηθεί το μεγάλο πάρκο του δήμου με 23 στρέμματα, μειώσαμε τη δόμηση όλη. Προβλέπονται γραφεία, κατοικίες, πολιτισμός και κάποιες τακτοποιήσεις του Καραϊσκάκη, και όσον αφορά στο parking». Όπως προκύπτει, μειώθηκαν οι συντελεστές και τα σχέδια είναι στα υπουργεία για να πάρουν μετά τον δρόμο προς το ΣτΕ. Η ολοκλήρωση του έργου προβλέπεται για το 2027.
Αναφορικά με την ανακατασκευή του ακινήτου επί της οδού Κοραή 4, το οποίο αποτελεί μέρος της συμφωνίας με την Τράπεζα Πειραιώς, όπως ανέφερε, «στην Κοραή και Σταδίου αγοράσαμε το ακίνητο από την Εθνική Ασφαλιστική, το τακτοποιήσαμε, και εν συνεχεία, τυχαία, ενδιαφέρθηκε η Πειραιώς γιατί είναι κοντά στα γραφεία που φτιάχνει. Θα τους το παραδώσουμε με το κλειδί στο χέρι το 2027, αρχικά, σκεφτόμασταν για ξενοδοχειακή χρήση». Εργολάβος του έργου είναι η ELEMKA, θυγατρική της METKA.
Για την επένδυση στη ΔΕΘ, μίλησε για 370 εκατ. κόστος μετά την επικαιροποίηση που έκανε η Dimand, άρα, κατά τον ίδιον, υπάρχει χρηματοδοτικό κενό (από 300 εκατ. η κοστολόγηση το 2022). «Προετοιμαζόμαστε να κατέβουμε, όταν διαβάσουμε τη διακήρυξη, έχει γίνει καλή δουλειά», συμπλήρωσε ο επικεφαλής της Dimand.
Σε σχέση με το ακίνητο της Notos, σημείωσε ότι «βρισκόμαστε στις μελέτες, η πρώτη μας προτεραιότητα είναι να μείνει η Notos σε ένα καινούργιο κτίριο, αυτή τη στιγμή δεν έχει ολοκληρωθεί η διαπραγμάτευση για τεχνικούς κυρίως λόγους και θα καταλήξουμε τις επόμενες 60 – 90 μέρες».
Τα έσοδα από το project Skyline
Όπως ανέφερε η διοίκηση της εισηγμένης, στο Skyline «υπάρχου 30 ακίνητα που κρατάμε, τους αλλάζουμε τις χρήσεις ή τα ανακαινίζουμε, τα οποία φέρνουν 10,2 εκατ. ετήσια ενοίκια. Με την αξιοποίηση μερικών όπως είναι αυτό στην Σοφοκλέους και Αιόλου που προορίζεται για ξενοδοχεία, στη Μέρλιν, στη Θεσσαλονίκη κ.α., αυτά τα 10 εκατ. θα τα κάνουμε 23 εκατ. έσοδα. Και μαζί με τους εταίρους μας θα αποφασίσουμε τι θα κάνουμε αυτό το χαρτοφυλάκιο, ακόμη δεν ξέρουμε αν θα τα πουλήσουμε, θα τα συγχωνεύσουμε ή κάτι άλλο. Θα το δούμε σε 3 χρόνια». Η αξία των 30 αυτών ακινήτων υπολογίζεται σε περίπου 180 εκατ. ευρώ.
Το θέμα του μερίσματος και η μετοχή
Ο κ. Ανδριόπουλος παραδέχτηκε ότι η εικόνα της μετοχής δεν είναι αυτή που μπορεί να ευχαριστήσει τον ίδιον και βέβαια τους μετόχους. Η διοίκηση της Dimand εκτιμά ότι με τα έργα που έρχονται και τη δουλειά που γίνεται, θα υπάρχει θετικό αντίκτυπο και στη μετοχή, η οποία όμως είναι για πιο… υπομονετικούς που περιμένουν τον κύκλο ωρίμανσης των επενδύσεων. Μέρισμα δεν θα δοθεί πάντως για την χρήση, ενώ, όπως σημειώθηκε, «το 2026 θα έχουμε ισχυρό ταμείο για να δώσουμε μέρισμα, αλλά την ίδια στιγμή για την απόκτηση νέων έργων χρειαζόμαστε κεφάλαια, άρα, αν δώσουμε μέρισμα θα πρέπει να ζητήσουμε νέα κεφάλαια από μετόχους. Θέλουμε οι μέτοχοί μας να είναι χαρούμενοι, οι υπομονετικοί θα ανταμειφθούν ψάχνουμε να βρούμε λύσεις και για το μέρισμα και για να βρεθούν νέοι επενδυτές».
Η γενική εικόνα και το… Ελληνικό
Ενδιαφέρον είχαν όσα ανέφερε ο κ. Ανδριόπουλος τόσο για την ευρύτερη κατάσταση στο εγχώριο real estate όσο και για την διεθνή γεωπολιτική – οικονομική, που κάνει τη συγκυρία… απρόβλεπτη. Σύμφωνα με τον ίδιον, «είμαστε στην αρχή ενός νέου παγκόσμιου βιώματος, άλλοι το ονομάζουν από-παγκοσμιοποίηση, και κανείς δεν ξέρει που θα οδηγήσει όλο αυτό. Κάνουμε προβλέψεις αλλά επηρεάζονται και από τις γενικότερες εξελίξεις, μας προβληματίζει το τι θα ακολουθήσει, θα έχουμε καλύτερη εικόνα για το αν θα επηρεαστεί ο κλάδος τους επόμενους 6 μήνες. Αμεση επίδραση δεν βλέπουμε, ζήσαμε με υψηλότερα επιτόκια, αν επηρεαστούμε θα είναι δευτερογενώς, δηλαδή μισθωτές, κυρίως κάποιες μεγάλες εταιρίες, αν θα επηρεαστούν θα εγκαταλείψουν π.χ. τη μετεγκατάστασή τους ή νέες επενδύσεις. Αν τα πράγματα εξελιχθούν άσχημα, θα αφορούν όλους μας».
Κατά τον ίδιο, η ζήτηση υπερτερεί της προσφοράς, οι τιμές και τα κόστη έχουν αρχίσει να σταθεροποιούνται. «Εξακολουθεί να είναι μεγάλος και καταλυτικός παράγοντας η επιτυχία του Ελληνικού για την αγορά μας, όλος ο κλάδος και ιδιαίτερα εμείς θέλουμε να είναι επιτυχές το έργο γιατί καθορίζει την αγορά. Αν παραδοθούν έργα το 2027, θα είναι σήμα στη διεθνή αγορά ότι η Ελλάδα σχεδιάζει και παραδίδει», σημείωσε. Επίσης, ανέφερε ότι οι αποφάσεις ΝΟΚ επηρεάζουν τα πάντα, ενώ για την κοινωνική κατοικία σημείωσε ότι το πρόβλημα είναι διεθνές και συμβαίνει παντού. «Το πρώτο φάρμακο σε αυτή την ασθένεια είναι να δοθούν διευκολύνσεις, να γίνει συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, να προστεθεί στοκ στην αγορά. Το θέμα δεν είναι ούτε η επιδότηση ή οι αναβαθμίσεις (πολεοδόμηση περιοχών), πρέπει να βρεθούν λύσεις, να γίνουν καινούργια συγκροτήματα κατοικιών, όχι γκέτο. Όσα πάλι γίνονται στη δευτερογενή (ανακαινίζω, σπίτι μου 2 κ.α.) δημιουργούν επιπλέον ζήτηση», πρόσθεσε.
Όπως επίσης αναφέρθηκε, ενώ το 201 το κόστος κατασκευής ανέρχονταν σε 1.100 ευρώ/τ.μ., αυτό εκτινάχθηκε στα 2.000 ευρώ/τ.μ.., μέρος του οποίου θα παραμείνει (πληθωριστικό) και μέρος του ίσως διορθώσει (όσο συνδέεται με εφοδιαστική αλυσίδα, εργατικό κόστος), πάντα όμως υπό προϋποθέσεις και εφόσον συντρέξουν οι συνθήκες.
«Βλέπουμε ότι οι τράπεζες αγοράζουν πάλι ακίνητα, οι ΑΕΕΑΠ μπαίνουν και στην κατασκευή, τα καλά ακίνητα παραμένουν σε υψηλή ζήτηση, αντίστοιχα ο τουρισμός πάει καλά και υπάρχει ζήτηση για αναπτύξεις τουριστικές», σημείωσε ο κ. Δήμτσας από την πλευρά του.
Τα μεγέθη
Η Dimand το 2024 είχε ίδια κεφάλαια άνω των 172,6 εκατ. ευρώ, NAV μεγαλύτερη των 180 εκατ. ευρώ, δείκτη μόχλευσης Net Debt / Total Assets στο 11,2% και RoE άνω του 24%, με Adjusted EBITDA 58,8 εκατ. ευρώ.
Όπως σημείωσε, μεταξύ άλλων, η κα. Χαλκιαδάκη, Γενική Διευθύντρια Οικονομικών και Επενδυτικών Λειτουργιών του Ομίλου, η μετοχή έχει discount 11%, η μόχλευση είναι στο 11%, άρα υπάρχουν περιθώρια για περαιτέρω δανεισμό για την χρηματοδότηση των projects.
Το τρέχων χαρτοφυλάκιο άνω του 1 δισ. ευρώ και επιφάνειας 451 χιλ. τ.μ., κατανέμεται σε 64% ακίνητα μικτής χρήσης, 4% hospitality, 15% γραφεία, 15% logistics και 2% κατοικία. Από τα 13 έργα που ήταν στο τέλος 2025 under development, 7 είναι σε σχεδιασμό και ανάπτυξη (120 χιλ. τ.μ. logistics, 120,5 χιλ. τ.μ. μικτή χρήση, 38,6 χιλ. τ.μ. γραφεία, 4,77 χιλ. τ.μ. κατοικία). Η εταιρεία είχε το 2024 αναπροσαρμοσμένα έσοδα 24 εκατ. ευρώ, κέρδη 37,8 εκατ., όπως και ταμείο 38,3 εκατ. ευρώ.
Το 2024 πωλήθηκαν 6 projects με GDV 152 εκατ. ευρώ (Ependitiki Chanion, Residential properties in Mykonos and Filothei, Korai and Stadiou, Citrus, Thessaloniki, Hub 26, PWC Campus).
