Ροή
Με μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων, έχει συναφθεί το 78% των στεγαστικών δανείων. Η μεγάλη στροφή στα σταθερά επιτόκια, μαζί με τα χαμηλότερα ποσά των νέων εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων και τη χαμηλότερη, σε σχέση με το παρελθόν, αναλογία του δανείου ως προς την αξία του ακινήτου, υποδεικνύουν ότι τόσο οι τράπεζες, όσο και οι δανειολήπτες έχουν γίνει πολύ πιο συνετοί στον δανεισμό για την απόκτηση στέγης και ευρύτερα δανείων (επισκευαστικών, καταναλωτικών, προς ελεύθερους επαγγελματίες και ατομικές επιχειρήσεις) που έχουν ως εξασφάλιση κατοικίες.
Όπως αναφέρεται στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (Μάιος 2023), που δημοσίευσε χθες η Τράπεζα της Ελλάδος, οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των δέκα ετών αντιπροσωπεύουν το 62,9% του συνόλου των νέων δανείων, και οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μεταξύ 5 και 10 ετών το 15% του συνόλου. Κατά συνέπεια, το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων (σχεδόν 78%) έχει μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων. Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους αντιπροσωπεύουν μόλις το 16,5% του συνόλου των νέων δανείων.
Σημειώνεται ότι το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα με διάρκεια άνω των πέντε ετών έχει αυξηθεί κατά 233 μονάδες βάσης (Μάρτιος 2023: 4,3%, Ιούνιος 2022: 2%), ενώ στα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια από ένα έως πέντε έτη αυξήθηκε μόνο κατά 76 μονάδες βάσης (Μάρτιος 2023: 4,6%, Ιούνιος 2022: 3,9%).
Η μέση διάρκεια στεγαστικού δανείου κατά την έκδοση είναι τα 23 έτη. Το 19,7% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 15 έτη, το 40,1% από 15 έως 25 έτη, ενώ το 35,2% έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη και το υπόλοιπο 5% πάνω από 30 έτη.
Το α' τρίμηνο του 2023 η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια μειώθηκε ως ένα βαθμό, εξαιτίας του υψηλού επιπέδου των επιτοκίων χορηγήσεων και της μειωμένης εμπιστοσύνης των καταναλωτών. Για το β' τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με την έρευνα της ΤτΕ, η ζήτηση τόσο για στεγαστικά δάνεια αναμένεται να παραμείνει σχεδόν αμετάβλητη.
Το 2022 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε 1,1 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 42% σε ετήσια βάση. Ωστόσο παραμένουν χαμηλές σε σύγκριση με τα προ παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης επίπεδα, όταν ενδεικτικά, για την περίοδο 2005-2007, η ετήσια ροή στεγαστικών δανείων ανερχόταν σε 12 δισ. ευρώ κατά μέσο όρο.
Η αύξηση των εκταμιεύσεων το 2022 δεν συνοδεύθηκε από χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων, όπως διαπιστώνει η ΤτΕ, αναλύοντας σειρά βασικών δεικτών που πιστοποιούν ότι τα πιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν έως τώρα συνετές πρακτικές δανεισμού.
Για παράδειγμα, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία κατά την έκδοση (LTV-O) διαμορφώθηκε σε 61,6% το δ' τρίμηνο του 2022. Η ανάλυση των στοιχείων καταδεικνύει ότι το 27,2% των εκταμιεύσεων έχει δείκτη LTV-O με τιμή μικρότερη ή ίση με 50%, ενώ για το 91,7% των εκταμιεύσεων ο δείκτης LTV-O λαμβάνει τιμές μικρότερες ή ίσες με 80%. Όσον αφορά τα υπόλοιπα των δανείων με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο, ο σταθμισμένος μέσος όρος του τρέχοντος δείκτη δανείου προς αξία (LTV-C) ανήλθε σε 71,5%, ενώ το 65,2% αυτών των δανείων έχει δείκτη LTV-C μικρότερο ή ίσο με 80%
Επιπλέον, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση (LTI-O) διαμορφώθηκε σε 3,8, υποδεικνύοντας ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τετραπλάσιο του ετήσιου διαθέσιμου εισοδήματος των δανειοληπτών. Ωστόσο, το 40,2% των εκταμιεύσεων έχει δείκτη LTI-Ο μικρότερο ή ίσο με 3. Επιπλέον, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη χρέους προς εισόδημα κατά την έκδοση (DTI-O) διαμορφώθηκε σε 4,4, με το 33% των εκταμιεύσεων να παρουσιάζει δείκτη DTI-O μικρότερο ή ίσο του 3. Παράλληλα, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα κατά την έγκριση (LSTI-O) ανήλθε σε 24,2% και ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (DSTI-O) διαμορφώθηκε υψηλότερα στο 32%.
Οι συνολικές εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα ανήλθαν σε 337 εκατ. ευρώ το δ΄ τρίμηνο του 2022, αυξημένες κατά 31,4% σε σχέση με το δ΄ τρίμηνο του 2021, και υπεγράφησαν 4.069 νέες δανειακές συμβάσεις. Η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 82,7 χιλ. ευρώ.
Το μερίδιο αγοράς των τεσσάρων σημαντικών πιστωτικών ιδρυμάτων όσον αφορά τις εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα ανήλθε σε 94,6% το δ΄ τρίμηνο του 2022. Οι λιγότερο σημαντικές εμπορικές τράπεζες και οι συνεταιριστικές τράπεζες είχαν μερίδιο αγοράς 4,8% και 0,5% αντίστοιχα, ενώ το μερίδιο αγοράς των υποκαταστημάτων ξένων πιστωτικών ιδρυμάτων ανήλθε σε 0,1%.
