Στα αυστηρά μακροπροληπτικά μέτρα που θέσπισε η Τράπεζα της Ελλάδος για τα δάνεια και λοιπές πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο στην Ελλάδα (με αφετηρία τον Ιανουάριο του 2025) με ενεργοποίηση του δείκτη δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου (LTV) και την εφαρμογή ενός δείκτη εξυπηρέτησης και κάλυψης χρέους (DSCR), αναφέρεται η Moody's, τονίζοντας πως αποτελεί μια θετική κίνηση για τα καλυμμένα ομόλογα.
Οι κανόνες θα μειώσουν τον πιστωτικό κίνδυνο στη «δεξαμενή» των καλυμμένων ομολογιών, προσθέτοντας ένα «μαξιλάρι» ασφαλείας έναντι της πτώσης των τιμών των ακινήτων και μια ελάχιστη προσιτότητα στους δανειολήπτες, σύμφωνα με τους αναλυτές του οίκου.
Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 54% τα τελευταία πέντε χρόνια. Κατά συνέπεια, ο μέσος δείκτης δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου (LTV) στην ενότητα των καλλυμένων ομολόγων έχει μειωθεί. Τα νέα μέτρα που έλαβε η ΤτΕ, θέτουν ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για το δείκτη LTV στο 80% για τους δανειολήπτες και στο 90% για τους αγοραστές για πρώτη φορά. Σε ένα πιθανό σενάριο ύφεσης, ένα δάνειο που προέρχεται από το υψηλό της αγοράς θα εξακολουθεί να τυγχάνει προστασίας 20% προτού η αξία του ακινήτου που εξασφαλίζει υποχωρήσει χαμηλότερα από την αξία του.
Παράλληλα, το όριο LTV συμπληρώνεται από ένα ανώτατο δείκτη εξυπηρέτησης χρέους και κάλυψης (DSCR) στο 40% (ή 50% για τους αγοραστές για πρώτη φορά) έναντι της τρέχουσας έλλειψης σκληρών κανονιστικών απαιτήσεων. Το DSCR αποτυπώνει το συνολικό χρέος ενός δανειολήπτη σε σχέση με το ετήσιο διαθέσιμο εισόδημά του και διασφαλίζει ότι οι δανειολήπτες διαθέτουν επαρκή κεφάλαια για την εξυπηρέτηση των ενυπόθηκων δανειακών τους υποχρεώσων. Επί του παρόντος, η σταθμισμένη μέση αύξηση των επιτοκίων για τους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων έχει εξισορροπηθεί από μια παρόμοια αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, όπως σημειώνει η Moody's.
Τα μέτρα ευθυγραμμίζουν την Ελλάδα με τις πρόσφατες αλλαγές που υλοποιούνται και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όταν εισήχθησαν περιορισμοί LTV και πιο συντηρητικές απαιτήσεις DSCR για την ενίσχυση της ανθεκτικότητας της εκάστοτε αγοράς στεγαστικών δανείων σε έναν περιβάλλον υψηλών επιτοκίων και μιας ύφεσης της αγοράς ακινήτων. Παρά την εφαρμογή αυτών των κανόνων, το 10% του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός έκαστου ημερολογιακού τριμήνου θα εξαιρείται από τα νέα όρια.
Να σημειωθεί πως τα εν λόγω μακροπροληπτικά μέτρα δεν εφαρμόζονται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης (κατά την έννοια των άρθρων 47α και 47β αντίστοιχα του Κανονισμού (ΕΕ) αριθ. 575/2013 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου), σε δάνεια και λοιπές πιστώσεις που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης, τα οποία διέπονται από ειδικότερους όρους και προϋποθέσεις (όπως π.χ. το πρόγραμμα «Σπίτι Μου»), καθώς επίσης σε μεταβιβαζόμενα χαρτοφυλάκια από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις του ν. 5072/2023.
